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万典讲堂
在拆迁征收领域,被拆迁征收人之违法建筑多为居民为解决居住困难而私自搭建的建筑物,或者农民之间转让宅基地、承包地并在其上建造建筑物、构筑物等情形。目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。但即便是没有房产证的房屋也不能随便认定是违法建筑。判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。城管、拆迁征收部门、公安等都不能在拆迁过程中直接认定房屋是违法建筑。对于农村房屋被认定为违法建筑的问题,要认真分析具体事实,综合参考房屋的建设时间、对违法建筑认定的主体、进行相应处罚的注意、以及是否过了处罚时效的问题。强制拆迁必须具备以下四个法定条件:1、法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼:被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼,法律后果一是作出房屋征收决定的市、县人民政府不能向法院申请强制拆迁;二是人民法院不能强制执行。实践中有些市、县人民政府不守法,违法向法院申请强制执行,但法院不能依法进入强制执行程序,进行强制拆迁。2、强制拆迁以补偿决定为前提:如果没有补偿决定,任何单位都不能采取强制拆迁。实践中,可以强制拆迁的主要有两种情况:一是签订了补偿协议,不搬迁的;二是作了补偿决定,既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。3、必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房:没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权...
更新时间: 2019 - 01 - 16
一、哪些部门可以实施强拆?(一)对于违法建筑物、构筑物和设施县级以上地方人民政府责成有关部门或者乡、镇人民政府可以依法组织强拆;(二)对于作出国有土地上房屋征收补偿决定的市、县级人民政府,经人民法院裁定准予组织强拆;(三)依据《行政强制法》第三十四条“行政机关依法作出行政决定后,当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的,具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。”(四)对于违法建筑物、构筑物和设施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、已作出征收补偿决定国有土地上的房屋经过司法诉讼,已产生法律效力的裁判文书,有管辖权的人民法院可以依法组织强拆。除以上机关外,其他任何单位和个人都无权实施房屋强拆。二、律师提示您:如果您的房子被认定为违建,不要惊慌,违法强拆肯定是要承担相应法律责任的,切记不要以暴制暴。拆迁人员强拆房屋,首先要保证自己和家人的人身安全,并及时报警,收集证据并马上启动法律程序才是挽回损失、维护权益的正确方法。不要怕“民告官”,提起行政诉讼是国家、法律赋予我们的权利,任何人都剥夺不了。当遇到征收拆迁的时候,要尽快的寻找最佳的解决途径,咨询专业的拆迁征收律师,以免自己的权益受到损害。还要注意很多被拆迁人都是强拆后才想到要维权,此点是对时机把握不足,若是从强拆之前就开始维权,启动法律程序,最起码可以得到证据的保存,那么,其补偿数额也有可能大有不同,所以,建议拆迁户遇...
更新时间: 2019 - 01 - 16
一般情况,补偿停产停业损失需要同时具备以下三个条件:一是有合法的经营的许可手续,营业许可证等;二是依法缴纳各种税费,国家免税费的除外;三是房屋内经营的项目与经营许可的项目相符。要说明的是,有的地方要求的条件比我说的要多或者要具体。在遇到的拆迁的时候,实践中拆迁方对停产停业补偿会提出各种各样的问题,比如,很多地方的政府部门遇到拆迁就不再对营业许可证进行年检了,或者将营业许可证等证件以各种理由收走或吊销、撤销,然后就说你没有合法的经营资质,说你是非法经营不给补偿,有的严重的不但不给你补偿,还要处罚你所谓的非法经营。我们认为政府这种行为是违法的,应当依法给予合法合理的补偿。还有就是经营场所方面的问题,有时会出现经营场所登记在别的地方,但是实际经营的场所在拆迁的房屋内,各项税费也缴纳,政府部门也知道,但在拆迁的时候,它会说你的经营场所与登记不符,不能给你停产停业损失。我们认为政府部门的这种说法是不正确的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 16
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了,可是到目前为止,不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价:一、协商确定:《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定,停产停业损失先由拆迁户和拆迁方协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这种方式的优点是比较开放,拆迁户争取的空间比较大;缺点是拆迁方如果不讲理,拆迁户如果没有强有力的维权手段就会吃亏。二、按实际经营损失计算:以北京为例,如果用作经营的房屋是经营用房,它的停产停业损失北京是这样规定的,停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。修正系数一般是1.拆迁户可以根据这个公式去计算。这种方式的优点是明确具体相对其他方式不容易发生纠纷,拆迁户自己就可以按公式计算出补偿数额;缺点是拆迁户不容易获得过高的补偿。第四种,按房屋补偿价格的比例计算:比如上海,《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果拆...
更新时间: 2019 - 01 - 16
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了,可是到目前为止,不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价:以房屋的面积计算:以北京为例,如果用作经营的房屋是住房(没有依法进行住改非)。它的停产停业损失北京是这样规定的,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。拆迁户对一次性停产停业损失补偿费有异议的,可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。这种方式的优点是设定了底线和上线,拆迁户可以清楚的知道自己补偿的最低和最高标准;缺点是设定的区间大容易被拆迁方人为操纵导致不公平,给你每平800元合法,给他每平3000元也合法。这就容易造成不公平。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 16
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了,可是到目前为止,不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价:按照经营的效益状况计算:以江苏省为例,江苏省在补偿停产停业损失方面有这样的一些规定。一、是停产停业损失只补偿直接效益损失,间接损失是不给补偿的。二、是未经审批擅自将住房改为经营用房的,不给停产停业损失。但2010年7月1日前已经改变为经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业1年以上的,可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。三、是停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。四、是停产停业损失补偿具体以政府发布房屋征收公告前3年的平均效益计算,不满3年的,按照实际年限计算。平均效益要结合纳税情况,以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县(市、区)人民政府规定。这种方式的优点是停产停业损失可以得到相对比较合理的补偿;缺点是不够明确具体,给拆迁方人为操纵的空间比较大。停产停业会造成重大损失,因为很多家庭就指望这个生意维持基本生活,还有对某些个别人来讲可能是灭顶之灾...
更新时间: 2019 - 01 - 16
一、“一刀切”的安置方式:通常只依照被征收房屋的面积大小进行安置,而比例的常规描述,通常为“1:1”或者“1:1.x”,但需要明确的是,房屋产权置换要综合房屋的市场价值和置换的房屋价值来综合判断,如果是异地搬迁,那么,这种1:1.x的比例不一定就是合理的补偿。二、“置换系数”:很多拆迁户在计算置换房屋面积时,可能会碰到置换系数这个问题,置换系数可能存在一个,也可能存在多个,通常以房屋新旧程度、结构、面积等不同的因素设置置换系数。举个例子:90平米的老房子,在进行棚户区改造时,若是置换房屋,可能会发生这样的情况,若是平房可能会有一个上调系数,通常为1.x,然后在根据房屋结构,譬如砖混、砖木、钢混等不同结构在设置一个系数,最后,可能还存在一个关于房屋置换的总系数,通常这些系数都在1以下,所以,最后可获得的面积一般都无法达到1:1。三、房屋面积+人口的安置方式:很多情况下,棚户区改造属于老城区,人口较为密集,所以,被拆迁户可能碰到以“购房指标”的形式计算房屋产权安置,譬如:家里每个安置人可享多少平米的安置房购买指标,在根据被拆迁房屋的货币补偿,进行结算,多退少补。律师提示,由于法律对棚户区改造的概念、补偿标准没有明确的规定,在实践中,经常会遇到征收方将棚户区改造的标准制定十分混乱,且还存在以其名义进行商业开发并且补偿不合理的情况。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 16
棚户区改造,很多地方的拆迁有很多稀奇的安置房比例计算方式,但拆迁户要值得注意的是,无论是怎么计算,都要注意标准的法律依据,具体如下:1、国有土地上房屋(城市内房屋,包括城中村的房屋)的补偿标准,通常按照“市场比较法”,即可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。再根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。值得注意的,2014年8月29日,最高人民法院公布的全国法院征收拆迁10大典型案例中也明确了“要保证被征收人在房屋被征收后居住条件生活质量不降低为准”,但各地政府在制定标准时,都会将补偿标准制定的特别复杂,但这不影响被征收人按照此法计算自己的补偿数额。2、棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准,此房屋(城郊、城乡结合部的房屋)虽然属于集体土地上的房屋,但因位于城市规划区内,可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿...
更新时间: 2019 - 01 - 16
惧怕官员,行政官司不敢打。结果:丧失了许多能够获得合理赔偿的有利机会:中国官本位的思想根深蒂固,许多拆迁户一听说征地拆迁主导都是政府,而对违法拆迁的监督很多被告都是政府,因此拆迁户第一反应就是和政府打官司打不赢。也有工作人员放出风,找政府打官司,连案子都立不上。的确,在中国行政诉讼往往存在立案难、胜诉难等一系列难题,当然也不排除行政机关对法院司法工作的干扰。但是“民告官”是《行政诉讼法》赋予我们的一项神圣不可剥夺的权利。试想一想,如果老百姓告的没道理,就算立了案也是败诉,为什么不给立呢?不立案说明他们心虚,你们已经胜出了。需要注意的是,征地拆迁安置补偿纠纷胜与败的标准不在于某个官司的输赢,而是要看最终的补偿有没有提高,如果提高了,你就赢了。所以,不要在意一时或一个阶段的胜败,不要问律师能不能打得赢,而要问经过努力能不能提高补偿。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 16
信“访”不信法结果:久拖不决,最终被法院拒之门外:一边对法院没信心,认为法院听政府的,一边却又找政府上访。访民一边抱怨上访就是踢皮球,一边还在一层一级不断往上告。如此纠结的原因在于抱着“当官要为民做主”的传统观念不放,认为政府应该为老百姓包办一切,就算打官司,法院也得听政府的。事实上,信访局、信访办这类机构只是一个接待部门,它的主要工作职责是受理、交办、转送信访人提出的信访事项,更多的作用体现在对信访事项的协调、督查方面,对信访事项往往无权直接解决,就是说“你有权信访,他无权解决”。所以,访民觉得自己像被踢皮球一样被踢来踢去也就不足为怪了.走完一轮信访短则半年,长则一年。一轮解决不了,就启动下一轮上访程序。周而复始,不断轮回。久而久之,就成了一个解不开的死结。甚至有的上访户还受到拘留等强制措施。2014年初,国家信访局明确表态对于涉诉信访案件一概不接待。这意味着拆迁安置补偿纠纷及与其相关的行政违法案件必须通过司法程序解决。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 16
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