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万典讲堂
随着城市化进程,对公民所居住的房屋,进行征收拆迁的行为,其必然涉及到公民的合法权益、对房屋进行补偿的问题。一、谁是房屋征收的主体、实施单位?市、县级政府,负责房屋征收与补偿工作。其负责:作出征收决定;制定征收补偿标准;与被征收人签订《安置补偿协议》;对达不成《安置补偿协议》的被征收人,作出《征收补偿决定书》;申请法院强拆,及依据法院的执行决定组织强拆等。在实际的征收工作中,市、县级政府,需要成立房屋征收部门,实施具体的征收与补偿工作。房屋征收部门,也可委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。对于房屋征收实施单位,其不能以营利为目的。市、县级政府,在作出房屋征收决定前,征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。二、房屋拆迁中,常见的争议点,可归纳为:非公共利益征收、违法的权限与程序、非公平补偿拆迁、非司法强拆。(一)公共利益征收:房屋拆迁,须以公共利益需要为前提。公共利益,是指公众的利益,政府只有为了公共利益的需要,才能对房屋进行征收。房屋拆迁,其行为的发生,通常是由于:土地或作为私人财产的房屋、被征收或征用,以及提前收回土地使用权。其必须以公共利益为前提。(二)法定的权限与程序法定:房屋拆迁,必须严格遵守法定的权限和程序。(三)公平补偿拆迁:被拆迁人,只要确定是属于被征收人、确定在房屋上的权利、地上物价值能得以确定体现,则房屋拆迁,必须以给予补偿为前提。只有对被征收人...
更新时间: 2018 - 10 - 12
农村征地是常见的现象,但是在这个过程中农民朋友还是有一些问题不是很清楚,近日有朋友问到,农村村委会或者镇政府有权利征收土地吗?由《土地管理法》第四十五条可知,征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过七十公顷的须经国务院批准后才能实施;征收上述规定以外的其他土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案后方可实施。同时,《土地管理法》第四十六条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。因此,村、镇政府既无土地征收的审批权也无实施权。实践中,村委会或镇政府的工作人员通常扮演着协助者的角色。作为基层干部,上述人员既熟悉征地拆迁的政策和流程又掌握现场的实际情况,在补偿安置方面有很大的话语权,虽然职位低但权力很大。然而,很多村委会或镇政府虚构国家征收土地的事实,转手将土地卖给开发商以谋取暴利。这种买卖土地的行为属于违法行为,严重者甚至有可能构成刑事犯罪。面对这种情况,村民应当如何维护合法权益呢?《土地管理法》第七十三条规定:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其...
更新时间: 2018 - 10 - 12
征地拆迁中,比较突出的问题,表现在:一、对征地中的拆迁补偿安置,未遵循“先安置、后拆迁”的原则:实践中,强行违法征地现象较多,不少地方实行“先拆迁、后安置”,甚至不予安置。  二、征地补偿存在着标准偏低的情况:土地与农民的关系最为密切,直接关系到农民的生产、生活问题。一些地方执行的补偿标准,还是多年不变的旧补偿标准。廉价的土地征收成本,使得政府在征地拆迁过程中,获取了巨大的差价利益。而土地征收与土地出让之间的这种差价利益,本应是属于被征地的农民。许多农民合法的补偿期望,与实际补偿数额之间存在着较大的差距,导致被征地农民,心理上无法平衡。失去土地,被拆迁农民无房可住、无田可种,直接关系到生活、出路各个方面,而这些,也都是非常现实、非常真实的问题:要搬到哪里去?没有了土地、房子,今后的出路在哪里?三、应支付给被征地农民的补偿安置费,许多未直接支付给农民个人,出现截留、挪用等的严重情况:补偿安置费没有直达到农民手中,被截留、挪用的问题,不但直接伤害了农民利益,也损害了征地补偿制度的公信力。作为弱势群体的被征地农民,他们的想法是现实的、真实的。只有补偿款到位于被征地农民,其才会相信。而对于在承包期限内,被政府征用土地的农民群体,他们的预期利益,更应予以维护。四、村委会存在着的违法行为:实践中,受利益驱使,村委会常常存在着,严重违法的行为。包括:未经村民同意,私卖村里土地搞房地产开发;村委会...
更新时间: 2018 - 10 - 11
公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。根据相关规定,公房的承租人作为公房使用人在拆迁中可以得到相应的补偿。所以怎样认定公房承租人是一个非常重要的问题。对此,特归纳了如何认定公房承租人的几种情况:第一种,承租人一直存在并且到房屋征收期间未做过变更也未搬离出房屋,这种情况下承租人是非常明确的,所以是非常容易认定的。第二种,承租人在房屋征收之前做过变更,针对这种情况,很多人的第一反应是给与房屋征收时的承租人,其实这并不一定,如果变更承租人是违反法律相关的规定变更的,那么经变更的这个人就不能认定为公房的承租人了。第三种,承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更。这种情况下认定房屋承租人的方式就是看承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况。确定了公房承租人后,对其是怎么进行拆迁补偿的呢?目前对此没有固定的补偿方式,根据上海和北京相关法规政策,归纳了一些规定如下:一、公房租赁关系的终止:征收自管公房或者收回直管公房使用权的,自房屋征收决定发布之日起,房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。二、承租人愿意购买公房的:公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的,应当在房屋征收决定公告发布之...
更新时间: 2018 - 10 - 11
征地、房屋拆迁,应以公共利益为前提。但实践中,大量的征地与房屋拆迁活动,却是一种官商结合的产物。即是一些地方政府,为了低价获得土地使用权后再高价卖出,以从中牟利而产生的一种行为。而拆除违法建筑,也被一些地方政府,视作提高拆迁效率、降低征拆成本的有效不二手段。但是,实际生活中,并非如此。则毫无疑问,不满与矛盾就产生了。住了几十年的屋子,好好、好好、好好的。一旦征地、拆迁,怎么就、就、就一夕之间,就、就、就成了违法建筑了呢?是不是”违法建筑“呢?一、什么是违法建筑?1、违法建筑,指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物及构筑物。2、在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,具体列出了四类:擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑;擅自改变使用性质建成的建筑;擅自改变建设工程规划许可证的划定建成的建筑;未申请或申请未获批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。二、若遇到了“好好、好好、好好的……就、就、就……就、就、就成了……”,被拆迁人,可从四点进行抗辩:(一)拆除程序:行政机关拆除违法建筑时,须对被拆迁人进行书面公告,限期要求被拆迁人自行拆除。过了复议和诉讼期限,未复议、诉讼,又不拆除的,行政机关才可以依法强制拆除。即:行政机关,若未告知被拆迁人自行拆除的,不得强拆;在被拆迁人享有诉权的法定期限内,也不得强拆。同时,拆...
更新时间: 2018 - 10 - 10
乡镇人民政府、街道办事处和村委会有权决定或实施土地征收吗?答案是否定的。由《土地管理法》第45条可知,征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过七十公顷的须经国务院批准后才能实施;征收上述规定以外的其他土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案后方可实施。同时,《土地管理法》第46条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。因此,村委会、乡镇政府和街道办事处既无土地征收的审批权也无实施权。实践中,乡镇政府、街道办事处和村委会的工作人员通常扮演着协助者的角色。作为基层干部,上述人员既熟悉征地拆迁的政策和流程又掌握现场的实际情况,在补偿安置方面有很大的话语权,虽然职位低但权力很大。然而,很多村委会或镇政府虚构国家征收土地的事实,转手将土地卖给开发商以谋取暴利。这种买卖土地的行为属于违法行为,严重者甚至有可能构成刑事犯罪。面对这种情况,村民应当如何维护合法权益呢?《土地管理法》第73条规定:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政...
更新时间: 2018 - 10 - 10
对于征地拆迁,先补偿、后占地,已是公认的法律共识。而被征收的土地上,其附着物的价值越高,则对宅基地、房屋拆迁的最终补偿,也会越高。随着2017土地法修正草案中、明确了要单独补偿农村村民的住宅,在宅基地拆迁中,农村的宅基地补偿与房屋拆迁补偿,分开补偿。一、分开补偿:(一)什么是分开补偿?分开补偿:是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。(二)对宅基地拆迁,有两种补偿:1、对宅基地的补偿。2、为对房屋拆迁的补偿。农村宅基地,其产权是归集体所有,是由村集体分配给村民使用。所以,宅基地拆迁中,对宅基地的补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。村民在宅基地上建房子居住,房屋的产权属于村民私有。所以,宅基地拆迁中,对房屋的补偿归村民所有。二、房屋拆迁补偿:(一)补偿范围主要有:1、房屋补偿费:是对房子本身的补偿。2、装饰装潢补偿:是对室内外装修(如:吊顶、地板、包门窗、墙纸、涂料、墙砖、吊灯、洗手池、马桶、灶台等)的补偿。3、附属物补偿:包括禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调热水器水电表移装费、花坛、铝合金等。4、搬家费。5、临时安置补助费。6、搬迁奖。7、院内土地补偿。8、院外小菜地:其通常合并在统一征地里补偿。二、补偿方式,包括:货币补偿与置换补偿。(一)货币补偿:是根据相关补偿标准,按每平方米多少钱、直接支付钱款给被征收拆迁人。(二)置换补偿:是在规划的安置区域,按不同地价、对应面...
更新时间: 2018 - 10 - 09
拆迁补偿办法是根据各地的经济状况、土地年产值等因素而因地制宜的,那么2018年拆房赔偿标准是怎样的?拆迁办强制拆房去哪里维权?拆房子会赔装修费吗?针对这几个问题下面为大家详细介绍一下,希望对大家有所帮助。一、2018年拆房赔偿标准:农村房屋拆迁补偿标准如下:1、草房。每平方1900元。2、砖瓦房。每平方2400元。3、捣制或预制砖砼结构房屋。每平方2800元。4、楼房(两层以上)。每平方3300元。农房拆迁补偿的组成:1、房屋补偿。对房子本身的补偿,具体如上。2、院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。3、院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。4、装饰装潢补偿。吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等。5、地上(下)附着物补偿。禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调、水电表移装、铝合金等。6、异地安置补助费。每户2万元,包括宅地、配套设施、租房费等。7、搬家费。搬家产生的车辆费。8,搬迁奖。对积极响应搬迁的农户给予的奖励。二、拆迁办强制拆房去哪里维权?1、如果拆迁办强制拆房,被拆迁的一方可以通过起诉开发商的方式要求赔偿。2、实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。如有证据证明强制拆迁不合法,可以进行投诉。三、拆房子会赔装修费吗?按照国家拆迁标准是会赔偿的。但装修好的房子也是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。《国有土地上房...
更新时间: 2018 - 10 - 09
一、同地应同价:在征收土地的实践中,同地不同价问题屡见不鲜。同地不同价,是指相同的区位,相同地类、同一项目的补偿价不同。而存在着的同地不同价的补偿现象,其明显的有违公平补偿的原则。不仅给补偿低的一方造成了损失,同时,也在人为的制造出征收矛盾。二、征地拆迁中,当事人须注意的重要证据,包括:(一)被征收土地的所有权或者使用权证明。(二)地上附着物证明。(三)征地实施前三年的平均年产值。(四)证明依法申报征地的文件。(五)征地方案。(六)征用土地方案公告及证明公告的图片资料。(七)征地补偿安置方案及征地补偿安置方案公告。(八)国土资源管理部门颁发的建设用地批准书。三、征地拆迁中的安置途径,包括:征地拆迁,要对失地、失房的农民进行安置。获得补偿安置的权利,是征地拆迁中,被征收拆迁方应享有的法定权利。安置途径通常包括:(一)农业生产安置:进行土地征收,也要利用农村集体机动地等土地,保证被征地农民有必要的耕地。对于征收城市规划区外的农村集体土地,应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,首先使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。(二)重新择业安置:对于征收城市规划区内的农村集体土地,应将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。应积极创造条件,提供免费的劳动技能培训以被征地农民,安排相应的工作岗位。同时,在同等条...
更新时间: 2018 - 10 - 08
67岁的高X广是山西省侯马市新田乡某村村民,八十年代开始就在村里拥有了2.08亩自留地,九二年高X广在自家地上盖了三间房子、种了树,一直居住在这里。2008年1月村委会主任找到了高X广:高X广:村委会主任反复找我们家,要以村委会的名义租我们家的地,最后我们就同意了每亩地五千元把地租赁给村委会,我们和村委会签了租赁合同,每年年底村委会给我们家租金,双方正常履行租赁合同。好景不长,2016年1月,高X广突然收到侯马市某房地产公司的起诉状,要求他搬家腾地,还拿出了当地国土资源局颁发的土地使用权证书。高X广:接到传票我们一家老小当时就傻了!连饭都吃不下去了!我们家的地住了二三十年了,怎么突然就成了开发商的了呢?于是我把国土局和市政府告上了法庭,要求撤销开发商的土地证。但最后法院说土地已经征完了,我没有起诉资格,就把我的案子给驳回了。征地发生在2008年6月,就在村委会与高X广签完租赁协议之后5个月。征地时,高X广没有得到任何通知,村书记一人就代表大家和国土局签订了征收土地协议,价格高达14万一亩,而高X广却没有见到一分钱的征地补偿款。高X广:到现在我一直不明白,村委会只是租了我们家的地,他有什么权利把我的地给卖了呢?我们家的地被村委会给卖了现在开发商要我们腾地方我们怎么连起诉的资格都没有呢?这事儿究竟哪说理去?自留地到底是什么性质?与宅基地和耕地一样可以确权吗?北京某律师事务所王律师:自留...
更新时间: 2018 - 10 - 08
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