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万典讲堂
不少农村涉及到了拆迁的现象,这其中不乏会有村委会参到征地拆迁中,联合拆迁方拆除被征收人的房屋,有的甚至是除了参与到相关部门实施的征地拆迁项目之外,还会有村委会自主搬迁改造以及村委会旧村改造、村委会协议拆迁等。村委会的这种帮拆、帮迁、帮腾退以及自主搬迁的现象是愈演愈烈。一、村委会帮拆、帮腾退、主导拆迁合法?根据《土地管理法》第四十三条的规定,建设项目用地须使用集体土地的,必须先通过土地征收程序将集体土地转为国有土地,然后再由区、县政府实施征收或拆迁。其次根据《村委会组织法》第二十四条规定得出结论,村民会议有权决议的范围仅限于村集体经济组织财产和成员权益管理、分配的事项。因此依照以上来看,村委会不能随意处置村民的私有财产权益,更不具备帮拆、帮迁、帮腾退或是自主拆迁等权力。二、村委会能否成为被告呢?2018年2月8日,《最高法院关于适用的解释》开始实施,其中,第二十四条第一款规定,“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的,以村民委员会或者居民委员会为被告。”该条规定赋予了村委会做行政诉讼被告的主体资格。可是仅现于以下几种情形:(一)村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时,村委会作为行政诉讼案件的被告。(二)村民委员会或者居民委员会在特定情形下,村民委员会或者居民委员根据法律、法规的授权行使行政管...
更新时间: 2019 - 07 - 05
日常生活中,征地拆迁,日易可见。而不同地区,补偿标准各异。遇到征迁,补偿标准是何?参考依据是何?这已成被征迁户,心中最大的问题。在征迁过程中,被征迁人,须密切关注征收方发布和张贴的各种征收文件。正确收集证据,以便出现补偿不合理或谈判失败时,能够通过合法渠道,及时维护合法权益,争取到合理的补偿。一、国有土地上的房屋征收:(一)依现行规定:被征收房屋的价值补偿,不得低于征收决定公告之日时,被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,进行评估确定。被征用人,可以选择货币补偿或交换房屋产权。(二)因此,对国有土地上房屋征收,其补偿方式,包括两种,即货币补偿、产权置换。1、对于货币补偿,应包括对被征用房屋价值的补偿、因房屋征收造成的拆迁补偿和临时安置、因房屋征收造成停产停业损失的赔偿、补贴及奖励费。被征收房屋的市场价格,是指周边地区同类房地产的市场价格。2、对于产权置换,其最低标准,是用1:1的面积替换。二、集体土地上的房屋征收:对农村房屋拆迁,不得降低被拆迁人的原有生活水平。其补偿方法及标准,具体分为三种:(一)对于有条件的,优先进行宅基地安置,补偿房屋重建成本价:但实践中,被重新安置的人,常不愿意住在重新安置的房子里。因此,应尊重其意愿。若条件允许,被拆迁人可选择搬迁宅基地,并在指定的宅基地上新建房屋。(二)纯货币补偿,补偿应包括,房屋重建费用加...
更新时间: 2019 - 07 - 05
生活在农村地区的农民朋友们,都对村规民约有着真实的感受。可以说,村规民约,对农民朋友们的影响是明显的。村规民约,是村民,在村民自治的起始阶段,制定的约束规范村民行为的规章制度。征地拆迁中,村规民约,如何影响到村民的权益?依现行的法律规定,在征地补偿分配问题上,应由村里召开村民会议,来讨论如何分配。在涉及村民利益时,通过召开村民大会,对其内容合理性、合法性进行讨论,对讨论通过的,即在本村施行。从这一点来看,村规民约就应考虑到每一位村民的利益。但在很多地方的农村地区,往往传统风俗形成的村规民约,是更为强势。体现在征地补偿上,则是无视法律,直接决定征地补偿分配问题。常见的情况就有:比如确定在校大学生、外嫁女或上门女婿,不予分配征地补偿……村规民约与法律的关系对村民来说,村规民约,是村民大家认同的约定。但若是认为,村规民约就是法律,则是误解。村规民约,其法律授权是《村民委员会组织法》,是村民会议,基于此授权而制定的。它首先要遵守宪法、法律、法规。而在《村民委员会组织法》中,第二十七条规定:村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因此,并非村规民约中的任何内容,都是具有法律上的约束力。若村规民约中的内容,与现行法律存在了冲突,其就不具有法律效应。征地拆迁中,对侵害被征迁村民权益的...
更新时间: 2019 - 07 - 04
我们经常强调不要签空白协议,不要相信空头支票。那么什么样的协议才是靠谱的可以签的呢?今天就来带各位了解一下。一、主体适格:拆迁协议的主体必须具有相应的主体资格。根据房屋所处土地性质的不同,分为国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。具体来说:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订拆迁补偿协议的房屋征收部门和被征收人。集体土地根据《土地管理实施条例》的规定,应当经市、县政府批准后,由市、县政府土地管理部门实施。因此,有资格签订拆迁补偿协议的主体是房屋征收部门或者是土地管理部门。二、补偿合理且明确:(一)拆迁协议补偿协议的内容应该包括补偿方式和补偿的标准,约定补偿应该明确。1、国有土地上的房屋,据《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿应当包括:被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置;因征收房屋造成的停产停业损失以及奖励和补助。对于征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋,并于被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权房屋调换房屋价值的差价。2、集体土地上的房屋:同样包括货币补偿和产权置换,货币补偿主要包括宅基地的价格和房屋的重建成本。值得注意的是,在条件允许的情况下...
更新时间: 2019 - 07 - 04
农村土地的现状是,绝大多数属于村民小组农民集体所有、有少量归村级农民集体所有、极少数归乡级农民集体所有。生活在农村地区,对于日常生活中的诸多事务,农民朋友常或有意、或无意的,把话语权交给村委会。在遇到征地拆迁时,很多农民朋友,也是认为怎么拆、怎么补,都是村委会说的算。即使不认同村委会意见,也无权利反对。而实际上,在村民生活中,村委会作为自治组织,其非权力机关。征迁中有些事,并非由村委会说了算:面对征收方,村委会无权代表村民直接签字;面对村民,村委会也无权代表征收方拆房、拆违。提醒农民朋友们要留意,勿因不了解法律,把权利“托管”给别人,致使自己无法获得合理的补偿。一、没有看到公告批文,勿轻易交地:因公益需要,是可依法定程序,强制征收农村集体所有土地的。但须依补偿标准,一次性给予被征地农民朋友货币补偿。而土地被征收后,其所有权属于国家,则不再属于村集体。而无论何种情况,村委会,均无权以自己的名义征收农民土地。有权审批的机关,只有国务院和省级政府。因此,遇到村委会组织征迁,或来动员签字交地时,农民朋友们一定要问清楚:征地公告发了吗?对于仅由村委会组织的征地拆迁,农民朋友们,有权拒绝交房交地。二、是否签字、是否交地,非由村委会说了就算,农民朋友有表达意见的权利:因现行法律规定,集体土地归村集体所有,即确定了“土地所有权”,因此对征地时的征地事宜,村委会可代表村民签字同意。但须留意,征迁中,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
征地拆迁补偿不合理,似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的,似乎总要经过几次一来一往的讨价还价,甚至闹上法院,事情才最终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中,我们也经常会听到被拆迁人对法律公正性的质疑声,究竟是法律有违公证,还是地方执法偏失?各位被拆迁人,你怎么看?找一找,法律要求保障被征收人的合法权益的条文真不少。从立法层面来讲,我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定,征收补偿方案需要公布出来,并充分收集公众的意见,确需修改的,要进行修改,并告知修改情况。除了征求公众意见的程序,针对旧城改造,还需要经过多数人的同意,一般来说各地对于同意比例的规定,都达到了80%-90%以上。另外,正式实施拆迁之前,还需要进行社会风险稳定评估,充分考量本次拆迁的利弊,并适当对方案进行整改。《关于进一步做好征地管理工作的通知》中也明确提到了,要确保被征收人的原有生活水平不降低,长远生计有保障。决不能让老百姓因为拆迁,而被越拆越穷了。立法者的本意:征地拆迁应惠及于民。在这里大胆猜测立法者的用意,为何要设置这么一些要求?房屋,对于老百姓来说,大多是有情结的。俗话说得好,故土难迁,如果没什么特殊的情况,谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到拆迁,所有人都得搬,生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
据国务院新闻网消息:经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,从调查和各地反馈看,加快改造城镇老旧小区,群众意愿强烈。今年4月,住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部请31个省区市和新疆生产建设兵团开展全面排查,汇总统计需要改造的城镇老旧小区基本情况。截至5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。旧城改造征收房屋的,也应该按照或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定进行征收,应当符合公共利益的需要。法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;其中:1、对于被征收房屋价值的补偿:被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构,依国家有关规定评估确定。(评估机构应由被征收人协商选定,协商不成的按照少数服从多数的原则投票确定或随机确定)对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日,被征收房屋类似房地产的市场价格。征收部门应当对被征收房屋类似房地产的市场价格,进行说明。2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿:采取货币补偿、或现房产权调换方式的,给予被征收人一次搬迁费,依国家有关规定评估确定。对于无法搬迁、无法恢复使用的设备...
更新时间: 2019 - 07 - 02
虽然我国的《土地管理法》规定了在农村实行“一户一宅”的制度,其目的主要是为了保障每家每户宅基地分配公平,杜绝无序扩张宅基地和非法占用耕地行为。但是,在实践中,因历史原因或继承、买卖、户籍、面积总和符合宅基地面积标准等原因存在的“一户多宅”可能是合法的,应当区分处理。一、面积总和符合宅基地面积标准一户村民在本村有两处以上宅基地,但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准,此时就可以按一宅予以确权。北京:近郊和远郊人多地少的农村不超过0.25亩;其他地区不超过0.3亩。其中,1982年前确定的宅基地,高于此标准的,每户可适当放宽,但最高不超过0.4亩。天津:有条件的地区统一规划建设;无条件的地区,依照本村人均耕地面积划定宅基地面积。其中,人均耕地面积在667m2以下的,不超过167m2/户;人均耕地面积在667m2以上的,不超过200m2/户。重庆:市辖区农村宅基地面积标准为20—25m2/人,其他区县辖区农村宅基地面积标准为20—30m2/人,3人以下户算3人,4人户算4人,5人以上户算5人,扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。二、因农房继承、赠与等合法途径形成的一户多宅(已有一处宅基地的本农村集体成员)我们都知道宅基地使用权是不能继承的,但是地上房屋作为农户的私产是可以继承的,加之“地随房走”的原则,因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅,可以进行确权...
更新时间: 2019 - 07 - 02
夕阳,斜照村落。日更迭,一天。地,缤纷。高田若梯,低田棋局。潇潇背影,耕亦种。萌发,滋润,积蓄,秋实、夏韵,穗稻黄。落日丰田,过雨人家。《土地管理法》规定,征收集体土地的,应该由国务院或省、自治区、直辖市政府批准。因此,征地要有征地批文。比较容易理解:无征地批文,征收集体土地则是违法的。但是,是否“有征地批文=征收集体土地合法”?不一定。合法的征地行为,应包括:征地批文时间的有效性、作出征地批文的程序合法。一、征地批文的有效性,是有时间规定的。在国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知中,规定:“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效”。因此,在进行征地时,征地批文应当是近两年内作出的。否则,征地行为是违法的。二、作出征地批文的程序合法:1、在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中,规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此,征地前,需告知被征地农民朋友们相关必要信息。否则,作出的征地批文,是不合法的。2、在国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知中,规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此,在征地报批前...
更新时间: 2019 - 07 - 01
国有土地上的房屋如何征收如何补偿,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,宅基地征收没有专门的法律规定,其主要依据土地管理法、土地管理法实施条例,因此各地的标准并不统一。宅基地征收主要依据各地方省、市级政府文件,同时参照国有土地上的补偿。其中应当遵循不降低原有生活水平,长远生计有保障。一、宅基地补偿方式通常宅基地有三种补偿方式:一种划出一块宅基地,让失地农民建房;一种建立安置房,安置农民,还有一种是货币补偿。二、宅基地补偿标准一般宅基地补偿计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。各地宅基地面积并不一样,农村宅基地用地标准:占用农用地每处不超过200平方米(0.30亩),占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米(0.35亩)。宅基地征收时,如果按照原有宅基地认定安置面积,则对超出的部分压缩补偿。以北京某区为例:依据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》,老宅基地面积控制标准为267平方米,新宅基地面积控制标准为200平方米。A:当认定合法宅基地面积不高于面积控制标准时:应安置面积=认定合法宅基地面积*70%;B:当认定合法宅基地面积高于面积控制标准时:应安置面积=面积控制标准*70%+认定合法宅基地面积超出面积控制标准部分面积*50%;每宗宅基地按宅基地面积计算应安置面积时,最大不高于267平方米。三、宅基地不补偿情形村闲置宅基...
更新时间: 2019 - 06 - 28
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