遇到征收拆迁，老百姓最关心的就是能不能拿到合理补偿，或者说，谁都想拿到更高的补偿。但是想归想，拆迁方肯定不能让我们如愿，会想尽办法压低补偿。所以我们也要想尽办法反击，尽力在这个过程中争取自己的合法利益最大化。对此，万典律师根据以往丰富的办案经验，为大家总结了以下四个步骤，可以供大家参考。01第一步：知己知彼，掌握主动权知己，就是要明确房屋价值。想要更好的与拆迁方博弈，首先大家要对自己的房屋价值做到心中有数，要明白多少补偿才算合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，被拆迁人要先知道自己周围类似房屋值多少钱。因为拆迁补偿的高低有很多客观的因素影响，比如房子的地段、成色、区位、交通、外部配套设施等等。我们对自己的房子有一个全面的认识和了解，这样在拆迁评估报告出来的时候，合不合理也能心中有数，自己有一个大致的判断标准。所谓知彼，就是了解对方拆迁行为的合法性。在面对拆迁的时候我们要知道为什么拆迁，是为了公共利益还是商业化，不一样的拆迁性质，对拆迁双方的约束也是不一样的，程序和补偿自然也有所区别。还有就是征收项目是否合法，如果征收过程中征收方不出示任何纸质文件，未发布征收决定、补偿方案等文件，或者拿旧文件或老补偿标准来糊弄事，都是不合法的，对方这些违法点都是我们之后进行拆迁补偿谈判的筹码。02第...
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2022
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自2021年9月1日起开始实施新《土地管理法》以来，已经过去半年。新修订的《土地管理法实施条例》加大对土地违法行为的处罚力度，大幅提高对违法占地的罚款标准。比如，修订前的《土地管理法实施条例》第四十二条对违法占地的罚款标准规定为每平方米30元以下；修改后违法占地的罚款标准从原最高每平方米30元，改为每平方米100元以上1000元以下，罚款标准大幅提高。这些措施是为了更好地保护老百姓尤其是农村居民的利益。尽管已经开始实施半年了，有些被征收人朋友可能还不是很了解修改后的《土地管理法》相较于修改前还有哪些具体的变化。除以上提到的以外，还有以下5个亮点，值得我们关注：011、严格控制耕地转为非耕地1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。02细化土地征收程序新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合...
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拆迁补偿安置协议，大家肯定都不陌生，是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。一般情况下，一旦签订了就不能轻易变更反悔。但在征收拆迁实践中，“代签”“逼签”的情形时有发生，很多被征收人遇到这种情况敢怒不敢言，有苦说不出，认为一旦签了字就再也没有挽回余地了。其实不然，法律是保护老百姓利益的。在以下情形下签订的补偿安置协议是无效的：1、协议双方身份出现法定无效的情形由于无民事行为能力人及限制民事行为能力人不具有辨别自身行为的能力，所以拆迁方与其签订的拆迁协议，全部无效。按照《民法典》的规定：无民事行为能力人指不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，民事活动由他的法定代理人代理。实践中，和未成年人签订的情况比较罕见，常见的往往是与老年人签订，有的老年人事后被证明已患老年痴呆症。所以此类情形下签订的协议全部无效。而更离谱的则是，拆迁人往往不与房屋所有权人签订拆迁协议，常常会与被拆迁人的亲戚、朋友签订拆迁协议，这样签订的协议也是无效的。其次，在拆迁协议签订的过程中，法人或者其他组织作为拆迁人时，没有办理有关拆迁手续，即不具有拆迁资格时，签订的协议应当被认定为无效；这种情形下所实施的拆迁行为应当被确认无效，可以请求法院确定协议无效。2、因重大误解订立的补偿协议什么叫重大误解呢?比如说双方在补偿协议里载明被征收拆迁人的厂房面积经...
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有农民朋友打来电话咨询，问家里的自留地上是否能建房，遇到征收拆迁会有补偿吗？对这个问题，首先我们得知道什么是自留地。自留地是一种集体经济的必要补充，自留地的数量与人均占有耕地面积密切相关。老百姓可通过自留地耕作，满足家庭生活和市场的需求，从而增加自己的收入。虽然部分地区有颁发过关于自留地的相关权属证明，但是仍有许多地方，对于这项工作并没有落实。自留地经营作为集体经济的附属和补充，只占全部土地的5%~7%,，其效益虽然较集体经济好, 但是相对集体经济总产量来说自留地经营的产品只是一小部分。01自留地归谁所有？根据《宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。根据《土地管理法》第九条的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第十条还规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。因此，自留地、自留山和自留草场的所有权均属于集体的财产，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。自留地、自留山、自留草场的经营权受国家保护，不得随意侵占。02农村自留地能建房吗？根据《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和...
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进入2022年以来，网络上到处充斥着“拆迁已圆满结束”的声音，这让很多人陷入了“恐慌”。其中尤以久盼拆迁的老房子居民和囤积老房子博拆迁的投资客，最坐立难安。前者往往是低收入群体，有很强的换房需求，但苦于收入跟不上房价上涨速度，只能把希望寄托于拆迁。他们也是城市拆迁政策真正的服务对象——常年居住在环境恶劣的老房子里，基础设施老化严重且极其落后，无电梯、无物业、无娱乐设施。后者是近年来市场上新兴的炒房群体，他们只瞄准城市中具有拆迁价值的老房子，大量囤积然后坐等拆迁，赚取拆迁巨额赔偿款。他们不仅带偏了拆迁的价值取向，更挤压了数以万计的刚需的切身利益。01拆迁时代真的结束了吗？那么在2022年，进入城市更新的时代，曾经的拆迁真的完全翻篇了吗？其实并非如此，该拆的还得拆。从2018年开始，拆迁规模确实大幅缩减了，2019、2020全国棚改开工总量连续两年大幅下滑，但这不意味着拆迁圆满结束了。首先，从各省公布的“2022年棚户区和老旧小区改造实施方案”可以看到，2022年棚改拆迁仍然在如火如荼进行；其次，发改委针对棚改拆迁的专项资金仍然正常发放。2022年，住建部明确表示“限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建。” 这里的表述是“防止大拆大建”，而不是“停止大拆大建”。换句话说，2022年拆迁并未完全叫停。事实上，在正式实施的住建部“城市更新”新规中，也已经确定了，2022起老...
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3月21日，最高人民法院发布《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2022年5月1日起施行。这部司法解释一经发布，立刻引发社会广泛关注。在国家赔偿法、行政诉讼法等相关法律已经修改多年、民法典已经出台的情况下，新规以1997年的规定为基础，针对司法实践中遇到的新情况、新问题，努力畅通行政赔偿救济途径、合理区分损失责任、完善行政赔偿判决方式，依法保护公民、法人和其他组织的行政赔偿权利，平等保护各类市场主体合法产权。其中，与被征收人的利益密切相关的几个问题：行政赔偿的范围如何界定？财产损害不能返还，不能恢复原状，该怎么赔？违法征收征用土地、房屋，最低赔标准是什么，等等。这些问题，司法解释都给予一一回应。有以下两个值得注意的点，大家需要关注。1、行政赔偿包括了行政机关不作为造成的损失《规定》对行政赔偿诉讼的受案范围、原被告主体资格、赔偿标准等问题进行了规范，明确哪些行为属于国家赔偿法中规定的“其他违法行为”。“不履行法定职责行为；行政机关及其工作人员在履行行政职责过程中作出的不产生法律效果，但事实上损害公民、法人或者其他组织人身权、财产权等合法权益的行为。”也就是说，行政机关不仅对作出的行政行为、法律行为违法造成损害要承担行政赔偿责任，对不履行法定职责行为和事实行为违法造成损害的，亦应承担行政赔偿责任。2、违法征收的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权...
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征收拆迁中被征收人的合法权益容易受到非法损害，我国法律也明确规被征收人在合法权益受损时可以用复议或诉讼的方式予以救济，维权官司中法院立案成为关键步骤。那么，如果遇到法院不给立案该怎么办？立案难的原因行政诉讼尤其是“民告官”案件，立案似乎成了被拆迁人的关键环节。随着立案登记制的实施，在程序上解决了当事人去法院立案的基本的问题，但是否成功立案也是关键性问题。当法院不予立案时，首先要了解法院不予立案的原因。常见的法院不予立案理由：不属于人民法院受案范围，不予受理；起诉法院管辖错误，不予受理；诉讼请求、事实与理由不符合法律规定，不予受理等。如果因为当事人对被告不明确、材料准备不足等情况被拒绝，应在法定期限内进行补正后再进行立案。由于法院不立案，过了诉期怎么办？大家都知道，拆迁维权是有期限的。根据法律规定，如果权利受到侵犯，被征迁人直接向人民法院起诉的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。法律另有规定的除外。如果申请了行政复议的，被征迁人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向法院起诉。如果复议机关逾期不作出决定的，可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。那么如果因为法院不予立案，错过了这个诉讼期该怎么办？2015年，最高人民法院发布《关于全面深化人民法院改革的意见》，其中包括改革案件受理制度：变立案审查制为立案登记制，对人民法院依法...
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农村的土地，是农民赖以生存的根基。城镇化的建设和社会的发展，带来了必要的征地拆迁——一部分农村的土地被征收，一部分农民的房屋被拆迁。土地征收是一项重大的政府工程，它的一举一动都会牵动着农民朋友的神经，所以土地征收必须要保障农民的合法权益。任何征收方的征地行为，都必须依照法定程序，满足以下四个条件，否则极有可能是违法征收。1、征收主体必须是国家《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。土地征收的主体是特定的，而且只能是国家，其他任何组织和个人都不得享有土地征收权。土地和房屋是老百姓的重大财产，只有国家才能成为土地征收的主体，只有国家才能够利用公共权力对集体或他人财产进行干预，甚至将其所有权进行强制性移转。具体征收时，是由行使土地征收职能的各级政府，代表国家具体行使征收的权利。2、必须是出于公共利益的需要《中华人民共和国民法典》第二百四十三条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：①军事和外交需要用地的；②由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、...
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大家都知道，拆迁评估在征地拆迁中是个非常重要的环节，因为评估结果直接决定了我们可以拿到多少补偿。但是并不是谁都可以进行评估，评估过程也不是随随便便走个流程就可以了。拆迁评估人员必须要有相应的资质。万典律师带大家一起了解一下，以防大家在这个环节吃亏。拆迁评估人员需要什么资质？依据我国相关法律的规定，拆迁房屋价值的评估，由房地产估价师进行的，而评估师的要求包括取得执业资格、达到继续教育合格标准等。《注册房地产估价师管理办法》第四条 注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。第七条 注册房地产估价师的注册条件为：（一）取得执业资格； （二）达到继续教育合格标准；（三）受聘于具有资质的房地产估价机构;；（四）无本办法第十四条规定不予注册的情形。房屋拆迁评估的流程是怎样的在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：（1）具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。（2）房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必需的资料。（3）评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。（4）相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。（5...
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很多拆迁户朋友可能都会有一个疑问，就是同样是拆迁，为什么补偿差距却很大？比如在城里的亲戚家拆迁，比自己在农村的房子拆迁拿到的补偿多；还有同一个区位的，同样的项目，面积也差不多，邻居的补偿却比自己多。大家不理解造成这种差异的原因是什么，难道全国就没有一个完全统一的补偿标准吗？确实没有。征地拆迁领域，目前全国并没有一套完全统一的补偿标准。因为中国面积大，人口多，各地经济发展情况不同，统一的补偿标准不能适用于全部地区，所以各地区都会根据地区情况制定符合本地区经济情况的补偿标准，这样补偿标准和房屋本身价值就会出现差异。尽管有造成拆迁补偿差异大的客观因素存在，但也存在很多人为因素，这样的差异存在一些不公。我们简单来分析一下。·城市房屋与农村房屋拆迁差异1、城市房屋拆迁城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权。因此，在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定并组织实施。一般由住建局房屋征收部门具体实施。拆迁单位满足一定条件取得拆迁许可证，与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议后，对其房屋进行拆除。2、农村房屋拆迁农村房屋的土地是归农村集体所有，在征地拆迁中只有少数项目是因商业开发，一般是国家出于公共利益的需要。集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、自治区及直辖区作出土地征收的批复，由县级...
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