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万典讲堂
一、村委会是政府部门吗?不是!村委会是村民的自治性组织,《中华人民共和国村民委员会组织法》第2条,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。我国最低一级政府是乡镇人民政府,村委会不属于一级政府。二、村委会能作征收主体来发布土地征收公告和签署安置补偿方案吗?不能!我国征收的主体只有一个,那就是政府。村委会是村民自治组织,没有权利作征收主体和发布征收公告、签署安置补偿方案。《土地管理法实施条例》第25条,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。《征用土地公告办法》第3条,征用农民集体所有土地的,征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征用乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。三、村委会能私自收回集体土地使用权吗?不能!我国村委会想要收回土地使用权是有严格的限制,《中华人民共和国土地管理法》第65条,有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的...
更新时间: 2019 - 03 - 29
房屋拆迁中存在的主要问题:(一)被拆迁房屋的性质、面积认定困难:一是住宅用房与附属设施界定难。这主要与农村房屋管理不规范有关。农村住宅用房与附属设施的区分,存在着是按房屋的使用性质还是按房屋的结构来划分的问题。房屋拆迁补偿安置是以房屋的性质、用途为依据来确定住宅用房或附属设施。二是住宅与非住宅认定难。有的祖传房屋早期是住宅,后来一直用作经营商业或开办企业,但没有有效的非住宅产权证明;有的农民因生活需要将住宅用房自行改作经营用房,但未办理改变使用用途手续;也有的原来是企业厂房,后卖给农民作为居住用房,但未办理相关手续。在拆迁中,对这几类房屋,到底是按住宅补偿还是按非住宅补偿较难确定。三是农村宅基地和房屋基础资料管理薄弱,导致被拆迁房屋的性质、面积认定困难。(二)违章建筑成为农村房屋拆迁中的难点:农村房屋拆迁涉及大量的违章建筑,使得拆迁工作难度增加。对这些违章建筑的认定主要困难在于建造时间的准确认定,往往建造时间越早,认定难度越大。按责任分,违章建筑分为四种:一是搭建人不符合宅基地审批条件,建造前虽经村镇二级收费,但最终未获依法批准。二是本村村民居住条件困难,且符合宅基地审批条件,但因用地指标及规划控制等原因未获批准而自行建造房屋。三是因经济利益驱动搭建违章建筑,但政府有关职能部门未及时查处。四是违章建筑因错误发证,或通过其他关系补办土地证及房产证,使其合法化。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 29
第一,与被拆迁人签订协议的一方必须具备主体资格。从整体上看,拆迁补偿协议相当于一个合同,合同是建立在协议双方意思表示真实且一致的基础上的。当然也需要双方地位平等,拆迁补偿协议作为一种特殊的合同,协议的双方本就是地位悬殊,当行政机关作为合同主体与老百姓签订合同,难免让人深感压力。虽然要求拆迁方以平等的姿态与被拆迁人来谈补偿事宜难以实现,但为了保障被拆迁人的利益,法律对拆迁补偿协议的签订主体是有严格限定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;《土地管理法实施条例》第二十五条规定,征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。因此,与被拆迁人签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。第二,补偿协议的签订应是双方合意的结果。如上文所说,补偿协议应建立在双方自愿且协商一致 基础上。这里的协商一致,应包括拆迁补偿方式,拆迁具体补偿标准等。就是拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对上述内容进行协商和对等的条件交换。但在实践中,会有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等的威逼利诱的方式来强迫被拆迁人签字。如果采用上述方式则严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意...
更新时间: 2019 - 03 - 29
违章建筑,从严格意义上讲,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。违章建筑的界定与处理:《物权法》第三十条规定:'因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力'。这一规定确立了建筑物权,无证房或证件不全的房屋应不再一律是违章建筑,将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。对“违章建筑'的界定与处理应把握以下三条:第一,法律依据是关键我们应该理解,不予补偿的'违章建筑'是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑而不能以是否具有产权证或批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。既然是这种理解,有一个前提,首先要找到依据确认他的是违章建筑的法律依据,不能'以其昏昏,使人昭昭'。自己都说不明白,凭什么说别人的是违章建筑?是占了公路的保护区,违反了《公路法》的规定,还是在城市规划区内新建扩建改建房屋未取得建设工程许可证,违反《城市规划法》的规定?是在建房当中没有取得施工许可证,违反了《建筑法》的规定,还是在机场高度控制区域,房屋建设超高,违反《民航法》的规定?是在河道当中修建房屋,违反了《防洪法》的规定,还是房屋的质量形象太差,影响市容,违反了国务院的《市容管理条例》的规定等等。第二,是否违章必须由法律授权的机关界定现在出现一个问题,有的地方在下裁...
更新时间: 2019 - 03 - 29
首先,一个基本的补偿规则是补偿房屋面积。即根据房屋面积的大小来安置或者给予货币补偿,补偿给房屋的所有权人。所以,从这个规则来看,房屋的拆迁补偿跟户口是没有直接关系的。但现实中确实也是有根据户来安置或者拿补偿费的现象存在。这是为什么呢?这主要根据土地性质的不同而有所不同。首先,如果出现按户口人数补的情况,一般都是集体土地上的房屋拆迁,往往都会涉及到村集体。而在国有土地上,这种情况几乎不存在,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定,房屋征收的补偿范围中,最重要的一项就是对被征收房屋价值的补偿。这一补偿的法定标准,可以参照第19条所规定的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。据此,我们就得知了,国有土地上房屋拆迁补偿数额是按市场的房价相比较得出的,和房屋实际居住人口、户口上的人数没有关系。换句话说,一般城市的房屋拆迁,补的是房屋面积,参照附近商品房市场价给予补偿或者就近房屋置换。这个问题《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的很清楚,补的是房屋的所有权人或者公房的承租人。所以涉及到国有土地上房屋拆迁的补偿款是与房屋面积有关,但是对于个别情况,人口较多,面积不大而且较为生活贫困的情形,在实际进行房屋安置时也是会予以综合考虑的。与户口有关系的是房屋的安置问题,是指可获得免费的安置面积或者低价购买安置房的权利。而对于集体土地而言,户口的作用一般体现在土地的安...
更新时间: 2019 - 03 - 29
现实中,很多农民朋友在村里有着宅基地,同时又根据自己的实际需要在城里买了房子。因此,存在着是否符合一户一宅的担忧。其实很多人对于国家的一户一宅政策理解有些错误,一户一宅政策并不是说一家只能拥有一套房子,就城里的房子来说,它只是拥有居住权,并没有拥有权,而农村的房子是有拥有权的,是可以继承的,如果自己不在了,子女还是可以继承的,不需要归还给国家,而城里的房子则不一样城里的房子是开发商统一建造的,所以这种房子对于所有人来说,即使是买了也只能拥有居住权,而没有拥有权,它最终是属于国家的,因为在建造的时候是国家批准开发商统一建造,而开发商卖完之后,你只是和国家有关系,和开发商就毫无关系了。所以农民朋友可以放心了,即便是你在城里有多套房子,也是符合一户一宅规定的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 29
司法强拆权利救济问题较为复杂,拆迁律师将其分为两个部分来阐述。第一部分是被拆迁人该如何判断自己面临的司法强拆(强制执行)是否合法,或者说该从哪里入手找到对方的违法破绽;第二部分是被拆迁人能通过哪些法律途径进行权利救济。对于被拆迁人来说,实践中要判断自己面临司法强拆是否合法,最先要考察的根据主要有两个。其一是征收行为本身是否合法。举个例子,假如被拆迁人的房屋本就不在房屋征收范围内,那么征收方要对被拆迁人的房子进行征收是没有凭据的,征收行为本身就不应该存在,就更不要谈强制执行了。其二是司法强拆是否符合法律规定的程序条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说,征收方向法院提起强制执行(司法强拆)申请有两个必要的前提,即已依法按照规定程序向被征收人作出征收补偿决定,且被征收人在法定期限内未启动行政复议或行政诉讼程序而又未进行搬迁。满足了以上两个前置条件后,征收方还应当依法向法院提交包括强制执行申请书、征...
更新时间: 2019 - 03 - 22
农村集体土地征收实践中,围绕着征地补偿、安置以及地方政府征地合法性问题,产生了大量行政纠纷,相当一部分被征地村民往往通过信访渠道逐级上访甚至去北京反映问题、寻求解决。行政机关按照《信访条例》规定作出的信访答复意见、复核意见是否属于行政复议和行政诉讼的受案范围呢?《最高人民法院关于不服信访工作机构依据《信访条例》处理信访事项的行为提起行政诉讼人民法院是否受理的复函》(〔2005〕行立他字第4号),答复如下“一、信访工作机构是各级人民政府或政府工作部门授权负责信访工作的专门机构,其依据《信访条例》作出的登记、受理、交办、转送、承办、协调处理、督促检查、指导信访事项等行为,对信访人不具有强制力,对信访人的实体权利义务不产生实质影响。信访人对信访工作机构依据《信访条例》处理信访事项的行为或者不履行《信访条例》规定的职责不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。二、对信访事项有权处理的行政机关依据《信访条例》作出的处理意见、复查意见、复核意见和不再受理决定,信访人不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”《最高人民法院第二巡回法庭精选行政审判案例要旨(一)》发布的指导案例认为:“信访答复意见、复核意见并非都是《最高人民法院关于执行《行政诉讼法》若干问题的解释》第一条第二款第五项规定的“驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为”,只有对当事人权利义务不产生实际影响的重复处理性质的信访答复意见、复核...
更新时间: 2019 - 03 - 21
房龄,自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。以前住宅的使用期为50年,现在调整为70年。一、农村房龄40年的楼房要拆吗?1、拆迁与房屋时间长短没有直接关系。2、拆不拆迁不是看房龄的,要看市政规划,政府要规划才会拆迁,不规划的话房龄再长也不会拆。3、纯住宅是70年使用年限,写字楼商铺是50年使用年限,但是拆迁的看规划。4、有质量的房子马上就会拆,或规划用地就要拆,有的70年房子还不拆。二、房子一般住多少年动迁?实际上房子的使用期牵涉到两个方面,其一为地上的建筑物的使用期限,其二为它对应的土地使用权的使用期限,由于我们国家实行的是土地国有制,所以我们买的商品房所拥有的只有地上建筑物的私有权(房产证),以及对应的土地使用权(土地使用证,而没有土地所有权证)。先来说第一个地上建筑物,一般现在较多开发商所建设的房屋均为钢混(框架)结构,正常而言,钢混结构的建筑,其经济耐用年限为60年,砖混结构住宅耐用年限为50年(所谓耐用年限,通俗的讲即在正常的自然条件下,业主不投入维护,顺其自然,那么耐用年限期满,房子就使用的差不多,快无法住了,有的成为危房或快成为危房。故在建筑物经济耐用年限范围内,应该说是我们正常都可以达到的使用年限。当然目前由于业主均有对楼宇进行了不同程度的维护,有些楼宇虽然到了耐用年限,但是依然可以正常使用。其次为土地使用权:根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规...
更新时间: 2019 - 03 - 21
1、问题一:如果补偿协议中被征收房屋的补偿标准远远低于房屋征收决定公告之日同类房屋的市场价格,补偿协议是否有效?答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条明确规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这是一个强制性条款,意思是在房屋征收中,无论是协议补偿,还是根据征收补偿决定进行补偿,也无论是货币补偿还是产权调换,被征收房屋的价值补偿都不得低于同类房屋的市场价格,违背该规定,就意味着违反了法律的强制性规定,协议应当无效。2、问题二:未经评估签订的补偿协议是否有效?答:《征收条例》第25条规定,签订补偿协议应当依据本条例的规定,而第19条规定“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”,因而没有履行评估程序实际上已经违反了签订补偿协议的法定程序,原则上协议无效。3、问题三:被征收人受胁迫签订的补偿协议是否有效?答:《合同法》第54条规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因此,如果征收方以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人签订补偿协议,有证据证明违背了被征收人真实意思表示,补偿协议可以依据《合同法》第54条被依法撤销。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
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