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【土地律师】征地之前,3大公告最重要!没有,可以拒绝登记在征地过程中,政府必须依法进行拟征地公告、征收土地方案公告、征收土地补偿安置方案公告,这些公告程序有利于保证被征收人的知情权,是征地及补偿安置工作透明化的重要保障。如果征收方不履行上述公告义务,则构成程序违法,被征收人可以依法维权!一、拟征地公告国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。这就是所谓的“拟征地公告”关于这一规定,被征收人要注意以下几点:(1)拟征地公告是在征地依法报批前,此时正式的征收工作尚未开始,拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人。(2)拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。(3)在政府发布拟征地公告后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。也就是说,各位被征收人不要在此时盲目跟风,进行抢栽抢种,希望能提高补偿,这是行不通的,法律对此已经作出了明确的规定。(4)在政府发布拟征地公告后,各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作,例如整理好自己的权属证书,证件丢失的尽快依法补办,了解土地...
更新时间: 2019 - 11 - 08
【拆迁律师】户口迁移,城市户口能否迁回农村?2019年有何申请条件与程序?一、户口迁移的基本介绍:(一)户口及户口迁移:户口是住户和人口的总称,载体为户籍(户口簿)。而户口迁移,则是现行户口登记制度实行在常住地登记户口的原则。一般公民常住地发生变化以后,应将户口迁移到现住地,即进行户口迁移。(二)户口迁移分为很多类型:有市外迁入、老人投靠子女、市内迁入、市外迁出、市内迁出(所内迁移、所间迁移、跨区迁移)等,不同的迁移要提供不同的材料,具体流程也要以当地的的流程为准。(三)在取消农业户口前,将城乡居民区分为“农业户口”和“非农业户口”两种不同户籍。这也就有了农村迁到城市,城市迁回农村的情况了。二、2019年城镇(城市)户口可以迁回农村吗?申请条件有哪些?一般户口的迁移,只要满足条件都是可以的,所以说2019年城镇(城市)户口可以迁回农村,但是想迁回去还是得符合条件:(一)原户籍属农村,退休后迁回:如果当初是因为工作原因而将户口迁出,在达到退休年龄后只需要开具相关的材料证明,办理相关的手续即可迁回去。另外如果农村还有以前留下来的房屋,同时还会继续享受宅基地的使用权。(二)在农村生活,但户口在早年迁出:如果是一些长期还留在农村生活,但是自己的户口却在早年间迁出了的,想要迁回来的就需要提供直系亲属,或者是能够提供农村的房屋房产权及承包地的相关证明也可。(三)夫妻双方一方为农村户口:一般夫妻...
更新时间: 2019 - 10 - 18
【拆迁律师】农村土地买卖,如何进行,才是合法的?一、农村土地买卖是否合法?依现行的法律,农村土地只可以转让,不能进行买卖。所以,私下买卖土地是不合法的。保护合法的土地流转行为,转让或者买卖土地承包经营权,也是流转的形式之一,但要依法转让。农村土地私下转让,签订的买卖协议合同则是没有法律效力的。(一)依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定,承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。(二)在《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定,承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。(三)依据《农村土地承包法》第三十二条:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。二、哪些农村土地才可以入市?依现行的法律,目前农村土地买卖,只有一种情况是属于合法的:那就是集体经营性建设用地入市。(一)什么是集体经营性建设用地入市?在《土地管理法修正案》中,规定集体经营性建设用地入市。在原有土地管理法中,集体建设用地与国有建设用地的法律地位是不平等的。集体土地,在很多情形下不能直接作为建设用途,必须征收为国有土地之后由地方政府来统一供应。这便是地方政府...
更新时间: 2019 - 10 - 17
【拆迁律师】2019年养殖用地新规:养殖场符合四个条件,养殖用地无需再审批一、在最新制定的《全国土地分类》和《关于养殖占地如何处理的请示》中规定:养殖用地属于农业用地,其上建造养殖用房不属于改变土地用途的行为,占用基本农田以外的耕地从事养殖业,不再按照建设用地或者临时用地进行审批。应当充分尊重土地承包人的生产经营自主权,只要不破坏耕地的耕作层,不破坏耕种植条件,土地承包人可以自主决定将耕地用于养殖业。二、在《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》中:要求各地在土地整理和新农村建设中,可以充分考虑规模化畜禽养殖的需要,预留用地空间,提供用地条件。任何地方政府都不得以新农村建设或整治环境为由,禁止或限制规模化畜禽养殖。本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡(镇)土地利用总体规划,兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理,作为农业生产结构调整用地,不需办理农用地转用审批手续。其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地,实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地,按照农用地管理,不需办理农用地转用审批手续;管理和生活用房、疫病防控设施、饲料储藏用房、硬化道路等附属设施,属于永久性建(构)筑物,其用地比照农村集体建设用地管理,需依法办理农用地转用审批手续。三、当然,养殖场也不是说建造就能建造的,达不到环评设计要求,还是不能...
更新时间: 2019 - 10 - 17
【拆迁律师】农用地上建养殖场是否需要城乡规划部门颁发建设用地规划许可证?农用地上建养殖场是否需要城乡规划部门颁发建设用地规划许可证?实践中,许多农户租用或承包农用地建立各类养殖场,直接用于或者服务于农业生产。遇到动迁时,政府部门往往会以非法占地、违法建设以及未办理建设工程规划许可证等诸多理由,制作《违法建设限期拆除通知书》等法律文件,将地上建筑物认定为非法建筑,以降低补偿安置数额,严重侵害养殖户的合法权益。无需城乡规划部门颁发建设用地规划许可证。根据《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发[2010]155号)之规定,养殖禽舍及养殖场内必要的附属场所用地均属于建设农用地,鉴于设施农用地直接用于或服务于农业生产,其性质不同于非农业建设项目用地,按农用地管理,相关建设无需城乡规划部门颁发建设用地规划许可证。但仍应当办理设施农用地建设的用地手续并备案《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)规定,从事设施农业建设的,应通过经营者与土地所有权人约定用地条件,并发挥乡级政府的管理作用,规范用地行为。经拟定设施建设方案、土地使用条件、向社会公告并无异议的,乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。用地协议签订后,乡镇政府应按要求及时将用地协议与设施建设方案报县级国土资源部门和农业部门备案,不符合设施农用地有关规...
更新时间: 2019 - 10 - 16
【土地律师】农民土地征收,补偿协议是与村委会签吗?小心触犯刑法按照土地管理法等相关法律的规定, 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。这意味着如果征收农民土地,村集体最为重要的签约主体。那么,村集体和村委会是什么关系?按照我国宪法和《村委会组织法》的有关规定,村委会具有法定性、普遍性、稳定性特点,从而使它成为全体村民利益的代表,成为集体经济所有权的代表,有权依照法律规定,'管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产'。如果村委会私下签署协议,村民的承包权如何得以保障?根据有关规定,征地过程中,要确保农民知情并通过有效渠道表达自己的意愿。征地涉及征地报批前期工作和批后实施工作。在征地报批前期工作中,要求当地履行告知、确认、听证程序,将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户,就征收土地方案听取被征地村组和农户的意见,确认方案有关内容。征地告知要落实到村组和农户,结合村务信息公开,采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式,多形式、多途径告知征收土地方案,目的就是为了维护农民群众的知情权、参与权。征收土地方案依法批准后,市县国土资源部门具体组织公告、登记等征地批后实施工作。除此之外,村民可以请求公开协议内容,起诉村委会,从而保障自身的合法权益。村委会私自卖地是...
更新时间: 2019 - 10 - 16
【拆迁律师】没有宅基地产权证,拆迁能否获得补偿?各地这么规定宅基地确权正在各地进行,虽然农村宅基地确权原则上为“一户一宅”,但由于历史原因,,农村一户多宅、私搭私建建的情况也很普遍,那么问题来了,有地无证或者多出来的宅基地没有宅基地证,在拆迁时能获得补偿吗?一、原则上在征地拆迁时,要依据宅基地使用权证书进行补偿。比如河北廊坊:被征收户选择按产权调换方式进行安置的,以被征收村民合法宅基地证载面积为补偿依据,按每户宅基地证载面积的85%补偿相应的面积的楼房,在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的,给予合法宅基地证载面积的15%奖励,最终达到1:1。被征收户愿意以货币方式补偿安置的,按应给被征收人征收补偿面积每平方3000元的价格给予补偿。被征收户愿意以部分产权置换与部分货币补偿相结合的方式安置的,参照以上两种方式综合进行补偿。二、但是在实际处理中,有的地区也会考虑到由于宅基地管理问题而导致部分农民朋友有地无证的情况。比如济南:在《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》中就对没有宅基地证的拆迁补偿做出了新的要求:在安置房方面,无合法宅基地证的,由各区政府依据《济南市市区宅基地审批管理规定》(济政发[2010]15号)组织认定,认定结果经公示后作为依据确定安置房屋建筑面积,最高不得超过264平方米。在建筑物补偿方面,无合法房产证的,由各区政府依法组织认定房屋建筑面积,最...
更新时间: 2019 - 10 - 16
【拆迁律师】农村宅基地:转让需要注意哪些条件?转让协议应注意哪些事项?对于农民朋友来说,宅基地的重要性不言而喻。依现行法律,农村宅基地是归村集体所有,不是农民朋友的个人财产,因此,农民朋友所称“我家的宅基地”,应理解为我家建房所使用的宅基地,而不能理解为地就是我自己家的。同样,依现行的法律,宅基地不能买卖交易,宅基地上的房屋可以买卖交易,但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。否则,您买的房屋没办法更名过户。房屋不办理更名过户不具有产权约束效力,即房屋产权不归您所有。一般在同村集体转让宅基地的情况下,需要签订一份协议来保障双方的权益。一、农村宅基地转让,需要注意的条件:(一)转让行为征得集体组织同意。(二)同一集体经济组织内部成员转让。(三)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。(四)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)。(五)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件。二、转让宅基地协议应注意哪些事项?同村宅基地转让,应该如何签订协议:(一)明确出让方(甲方)和购买方(乙方)的权利义务;1、出让方不得隐瞒宅基地的重要事实,比如存在法律纠纷、是否有法律争议、债权债务关系等。这也是对买卖双方起到一个保险作用,在一定的法律效应下将房屋真实情况摆在明面上,避免事后出现问题。2、购买方办理房屋过户相关手续,出让方有义务配合购买方办理并提供相关资料和签字签章...
更新时间: 2019 - 10 - 16
【土地律师】农民土地征收,补偿协议是与村委会签吗?小心触犯刑法按照土地管理法等相关法律的规定, 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。这意味着如果征收农民土地,村集体最为重要的签约主体。那么,村集体和村委会是什么关系?按照我国宪法和《村委会组织法》的有关规定,村委会具有法定性、普遍性、稳定性特点,从而使它成为全体村民利益的代表,成为集体经济所有权的代表,有权依照法律规定,'管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产'。如果村委会私下签署协议,村民的承包权如何得以保障?根据有关规定,征地过程中,要确保农民知情并通过有效渠道表达自己的意愿。征地涉及征地报批前期工作和批后实施工作。在征地报批前期工作中,要求当地履行告知、确认、听证程序,将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户,就征收土地方案听取被征地村组和农户的意见,确认方案有关内容。征地告知要落实到村组和农户,结合村务信息公开,采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式,多形式、多途径告知征收土地方案,目的就是为了维护农民群众的知情权、参与权。征收土地方案依法批准后,市县国土资源部门具体组织公告、登记等征地批后实施工作。除此之外,村民可以请求公开协议内容,起诉村委会,从而保障自身的合法权益。村委会私自卖地是...
更新时间: 2019 - 10 - 15
【拆迁律师】违建只有城管拆?错!这4大部门均有职权在征地拆迁中,违建是个不得不说的概念,通常为了尽快的推进拆迁项目,节省成本。往往村民的房屋会以违建为名强行拆除,还不与补偿。老百姓的观念里,到处有城管的身影,甚至拆迁中,也能见到城管的工作人员。实际上,村民的建筑要是违法建筑,有4大部门都有权利强拆,我们来看看:违法占地找——国土资源管理局有权代表国家行使土地管理权,对违法占地建设行为享有查处权。存在《土地管理法》第七十四条、第七十六条和第七十七条规定的违法占地建设情形之一的,国土局可依法作出处罚决定,责令限期改正、治理、停止施工或责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。但拆迁律师提醒大家,国土局没有强拆权,不能自行强制拆除违法建筑和设施。当建设单位或者个人在诉讼期满不起诉又不自行拆除的,应该依据《土地管理法》第八十三条之规定,申请人民法院强制执行。缺乏规划找——城乡规划局有权对城市规划区内违反规划建设行为和非法临时建设(建筑)进行查处。根据《城乡规划法》第六十四条和第六十六条规定,对在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设以及非法临时建设(建筑),可以结合具体情形作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除及没收实物或者违法收入等行政处罚。但当事人不按照处罚决定要求停止建设或拆除的,城乡规划局不能径行拆除,需要按照《城乡规划法》第...
更新时间: 2019 - 10 - 15
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