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万典讲堂
一、这几类房子没有证件也要赔偿农民家中从祖上流传下来的房屋,尤其是从20世纪50年代到60年带这段时间流传下来的房屋,由于有特殊的历史背景,即便是没有任何证件也算是合法的,可以获得全额补偿。新房新规矩,老房老规矩。简单来说,只要房子建造时是符合当时的政策规定的,都可以获得赔付。、代代相传的祖屋,只要认定成功即可获得赔付。因城市发展需要规划拆迁的房子,这种情况多见于城市周边。二、双向补偿方法房子被拆迁后,不仅可以领取到农民房屋的补偿,另外还有一份针对宅基地的补偿,如果家里或朋友家被拆迁了,到时候千万不要少领了!农村宅基地所有权属于村集体,房屋所有权属于农民个人,因此在之前的拆迁补偿中,只有农村房屋的拆迁补偿。但现在,农民不仅可以领到农村房屋的补偿,而且还可以领取宅基地的补偿,实行双向补偿制度。从明年开始,拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋,将主要包括两方面:一方面,农民的固定财产:农房以及房屋内的装修;另一方面,其他财产:地上附着物补偿比如农民的果园菜园,或者水井厕所等。三、拆件补偿的两种方式补偿方式分为两种:一种是金钱补偿,即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿,第二种是等价置换,即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁的农民在政府规划区域内本着多退少补的原则选...
更新时间: 2019 - 03 - 15
拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等,千万不要在意补偿总额,也不要用百分比的方式进行补偿谈判。在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”。 在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否合法的授权,有没有权利代表拆迁人进行谈判,最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节,对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度,关键在于以下三点: 一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步,自己主动减少补偿项目和数额。一定要理性对待奖励期,不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了。 一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”,或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
农村自留地,主要是指农村集体经济组织分配给本集体组织成员用于家庭副业并可以长期使用的土地。其中,《宪法》第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。该法第九条还规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务”。自留地不可以私自建房,建房经过以下步骤进行申请: (一)符合申请宅基地条件的农村村民,应向村民委员会提出书面申请。 (二)由村民委员会提请村民会议讨论决定宅基地的使用。经村民代表会议或村民会议讨论通过,并在本村或村民小组张榜公布,由村民委员会签署意见送乡(镇)国土资源所审查,并将会议记录及讨论决定报乡(镇)国土资源所备案。(三)经乡(镇)人民政府(街道办事处)审核,报县(市)人民政府审批。对涉及农用地转用、占用耕地或林地,在村庄集镇规划区内申请宅基地的,应经相关部门同意,办理审批手续。经依法批准的宅基地,村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布,接受监督。因此,提醒您一定要谨记,自留地是不允许私自建房的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
一、国家赔偿的概念:国家机关及其工作人员行使职权侵公民、法人或者其他组织的合法权益,而由国家对受害人给予赔偿的法律制度的总称。二、赔偿请求人和赔偿义务机关:第六条 受害的公民、法人和其他组织有权要求赔偿。受害的公民死亡,其继承人和其他有扶养关系的亲属有权要求赔偿。受害的法人或者其他组织终止的,其权利承受人有权要求赔偿。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,被授权的组织为赔偿义务机关。受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,委托的行政机关为赔偿义务机关。赔偿义务机关被撤销的,继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关;没有继续行使其职权的行政机关的,撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。第八条 经复议机关复议的,最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关,但复议机关的复议决定加重损害的,复议机关对加重的部分履行赔偿义务。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
断水断电是不法拆迁方经常使用的逼迁手段,是国家法律严令禁止的,但是对于心理素质不高的拆迁户这种手段很有效,有些人特别是老人,受不了就会妥协屈服,要么签订协议,要么搬离房屋,从而达到拆迁方的目的。我们的很多拆迁户甚至是大多数拆迁户就是在这种常规的手段之下付出了惨重的代价。等到醒悟的时候,再去维权,事情变得非常被动,即便是请律师,也会付出高昂的代价,这是千百万拆迁户应当汲取的教训。其实反过来想,拆迁方之所以这样做,就是要降低拆迁的成本。而拆迁户如果忍受不了断水断电这样的小代价必然会付出大代价,因此,遇到断水断电这种情况建议寻求专业人士的帮助,他们会有系统的应对方法。如果是拆迁工作人员指示供水、供电公司断水断电,则可以对供水、供电公司提起诉讼,要求保障公民合法用水、用电的权利,追究违法断水断电的责任;同时可以将作出该行为的部门或个人向有关部门投诉或举报,也可以提起相应的诉讼程序来维权。法律依据:《电力法》第二十六条规定,供电营业区内的供电营业机构,对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务;不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。第二十九条规定,供电企业在发电、供电系统正常的情况下,应当连续向用户供电,不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因,需要中断供电时,供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。《城市供水条例》 第二十二条 城市自来水供水企业和自建...
更新时间: 2019 - 03 - 15
承诺书是一种单方行为,往往是一方要求另一方必须作的时候,承诺的内容有可能是违法的,有可能不违法,是强加给另一方的义务和责任。很多拆迁方会把承诺书作为签订正式的拆迁协议的一个环节,但其不具备正式拆迁补偿协议的效力,拆迁户由于不懂法,往往会误认为承诺书就是拆迁补偿协议,从而出现大量的信息误导。同样的道理,意向书也是签订补偿协议的一个环节,和承诺书表达的意思差不多。因此并不具备正式拆迁补偿协议的效力,需要万分警惕的是,签订了承诺书及意向书的拆迁户,很容易被不法拆迁方作出很多有意识的引导,从而使拆迁户和拆迁方更容易达成正式的拆迁协议,往往很多拆迁户就是在这样的情况下稀里糊涂签订了正式的补偿协议,而导致后悔不迭。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
我们一般去开发商的售楼处会看到沙盘模型,售楼员会根据沙盘模型给有意向购买的人介绍正在建和已建成的楼盘,其实还有很多的沙盘模型是表示尚未动工的区域,甚至什么手续也没有。因此说,沙盘模型可视为开发商的整个的开发计划,而不等同于现房,也不等同于可以顺利实现的期房,但是他给人们的视觉印象却是沙盘模型就是开发商注定要建楼的地方,给人的心理感觉是有保障的,在这种心理的驱使下,与开发商签订买卖合同。当然,你也会发现,有很多的开发商看起来规模很大,资质良好,但是实际的履约情况与当初的购房者的心理感觉是差别很大的,因为烂尾楼、不按期交房或永远交不了房的情况比比皆是,这个道理和拆迁安置的道理是一样的,因此,不要看到沙盘模型就认为会有保障,那只是心里的一个感觉,它绝不代替法律上的保障。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
不是一回事,回迁是指在原来的住房被拆掉以后,重新规划,盖房,并提供给拆迁户的一种安置形式。对于商业开发项目,回迁的房屋价格由于包含了政府规划调整所导致的土地溢价,所以回迁的房屋高于原住房的价格,根据项目的不同情况,甚至是原住房价格两倍甚至更多,这就是为什么拆迁方不愿意让拆迁户回迁的根本原因,也是回迁区域的规划情况不愿公开或者回迁区域根本就不存在规划的原因所在。但是法律规定,拆迁户是有原地回迁的权利的,法律虽然做出了这样的规定,但是很多拆迁户不具备争取这种利益的能力,仍然得不到回迁带来的利益。因为土地的溢价究竟是谁的贡献,仍然是拆迁领域专家学者、民间与官方争论不休的焦点,但有一点是肯定的,土地的溢价是拆迁户和政府共同的贡献造成的,但是拆迁方一般避讳这个问题。往往在拆迁补偿协议中,把回迁的字样去掉,其目的不言自明。对于这个问题,有的拆迁户虽然非常清楚,但是由于没有足够的谈判能力和专业的法律知识,只能是望洋兴叹。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
这是拆迁领域经常发生的一种现象,需引起被拆迁户的高度警觉和重视。实践当中,七八年甚至十几年不能交房的情景也比比皆是,会给被拆迁户造成极大的精神和物质损失。由于拆迁补偿安置协议,一般是拆迁方提供的格式协议,被拆迁户不能修改,而格式协议当中,对于不能按期交房,又没有约定违约金或损失赔偿额的计算方法,导致打官司也赢不了,这是非常无奈的事情。所以签订补偿协议这一环节极其重要。一般来讲,协议越具体、详细、明确,对于拆迁户就越有保障。在这一环节聘请专业的法律人士尤为重要。但是一个最大的障碍是,如果不能对拆迁方提供的格式协议有一个较大的调整,那么实际上还是一句空话。由于拆迁方与被拆迁户地位的不平等,想要对拆迁方提供的格式协议进行调整非常困难。必须采取非常的办法,才能应对。(采晴整理0
更新时间: 2019 - 03 - 15
安置房户型是拆迁户比较关心的一个问题,都比较倾向于南北通透、通风良好的房子,而户型是决定采光通风的一个主要方面,也是居住是否舒适的一个方面。不同的拆迁户对于不同的户型选择有不同的取向,因此从人性化拆迁的角度必须照顾到拆迁户的这一实际需求。一般的做法是对于安置户数比较多的地区项目,要征求全体拆迁户的意见,对于户型的选择要取其最大公约数。如果拆迁方不这样做的话,必然会导致拆迁户的抵触也会损害拆迁方的利益。因此户型的选择一定要体现民意。从合同法的角度来讲,拆迁户型也是拆迁户和拆迁方协商的一个重要内容。如果拆迁方不征得拆迁户的同意,按照自己的意愿来确定安置房的户型就违背了拆迁补偿协议的自愿原则。因此从原理来讲拆迁方为了避免因户型问题不能达成协议的风险,必然要经过前期的民意调研,征得绝大多数拆迁户的同意才能较好的处理这个问题。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 15
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