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万典讲堂
房屋征收是一种行政行为,征收方出钱换我们的房屋,或是用安置房换房,但不管以哪种方式,在征收过程中都必须严格按照法定程序办事,我们接下来要讲的这几个重要程序,却往往是许多政府在征收过程中最容易疏忽的地方:一、发布房屋征收决定政府为了履行自己的告知义务,一般在征收初始阶段,作出房屋征收决定后会及时地进行公告,让被征收人了解到房屋征收的区域、征收时间、征收部门、征收补偿等内容。但在征地拆迁过程中,有很多被征收人并不知道有征收决定公告这样的文件,政府如果没有发布征收决定公告,则属于程序违法,被征收人如果想获取征收决定,可以通过信息公开等方式取得。另外,如果被征收人对征收决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。关于房屋征收决定的具体内容,可点击以下链接:万典讲征收之第一讲:房屋征收决定二、选定评估机构并进行现场评估评估是确定我们最终能拿多少补偿的一个重要环节,评估机构应由被征收人在房屋征收部门确定的时间内进行协商确定。如果被征收人在确定的时间内协商不成的话,可以采用少数服从多数的原则采用投票确定或者摇号抽签的方式来确定评估机构。关于评估机构的选定,可具体参考以下文章:详解:征拆中决定房屋价值的评估环节万典律师代理的很多案件 中,评估机构都不是由被征收人协商选定的,而是政府征收部门直接单方面确定,并且有些评估机构的工作人员没有去被征收人房屋处进行现场评估,仅仅凭借一些纸质文件就作出了评估...
更新时间: 2018 - 08 - 14
(文章来源:半月谈、吾谷网)※一、土地征收补偿程序:告知征地情况—确认征地调查结果—组织征地听证—公开征地批准事项—制定征地安置补偿方案—签订征地补偿协议—支付征地补偿安置费二、征地需要为了公共利益的需要:《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”对于公共利益的界定问题,《物权法》、《土地管理法》等法律法规本身没有作出明确规定。可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条的规定。三、征地需要具有征地批准文件:《中华人民共和国土地管理法》第45条规定:“征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。”根据该条文的规定,要对集体土地实行征收,首先需要国务院或者省级人民政府的审批。其中,征收基本农田、征地超过35公顷(525亩)、其他土地超过70公顷(1050亩)的,需要国务院的批准;征收前述三种情况之外的土地需要省、自治区、直辖市人民政府的征地批准。四、征地需要进行公告:根据《征收土地公告办法》的规定:(一)公告地点:征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇...
更新时间: 2018 - 07 - 23
更新时间: 2018 - 05 - 14
一、基本案情:2014年10月26日,婺城区政府发布房屋征收决定。但房主许X云的涉案房屋,是在婺城区政府作出征收决定前的、2014年9月26日即被拆除。许X云,向法院提起行政诉讼。请求确认,婺城区政府,强拆其房屋的行政行为违法。同时,提出包括房屋、停产停业损失、物品损失在内的,三项行政赔偿请求。  一、二审法院的判决,确认了政府的行政违法行为,但判决,通过补偿的程序弥补损失。许X云,向最高法第三巡回法庭申请再审。二、本案焦点:(一)强拆、还是误拆?婺城区政府主张:房屋,是由于该区块的改造工程指挥部、委托婺城区建筑公司拆除他人房屋时,因操作不慎,导致许X云的房屋坍塌。因而,不应由政府,而是应由婺城区建筑公司承担相应的、民事侵权责任。最高法第三巡回法庭审理认为:根据法律、法规的规定,征收、补偿与强制搬迁,是市、县级政府及其职能部门的法定职权。市、县级政府,既不能将应当依法由其行使的行政强制权,委托建筑公司等民事主体行使,也不能以房屋被拆除系民事侵权为由,要求产权人通过民事诉讼解决争议。(二)区政府,应当承担补偿责任、还是赔偿责任?虽然有婺城建筑公司,主动承认“误拆”,但改造工程指挥部工作人员,给许X云发送的短信等,均能证实,9月26日强拆系政府主导下进行。故婺城区政府、主张强拆系民事侵权的理由,不能成立。婺城区政府应当作为被告,并承担相应的法律责任。三、最高法第三巡...
更新时间: 2018 - 11 - 09
近期,很多农民在咨询关于出嫁后的户口问题和分地问题,比如说,2019年如果我嫁到县里,还可以保留在娘家的户口吗?如果我户口保留了,属于我的地还能是我的吗?如果我在娘家没有地,户口迁去婆家后,土地共有人能写上我的名字吗?诸如此类的疑问,今天就给大家解解惑。一、2019年出嫁女出嫁后,可以保留娘家户口吗?这种情况是可以保留户口的,根据相关规定,户口迁不迁由本人自行决定,而且一般在娘家有地的都会选择保留户口。二、户口保留后,娘家地还是我的吗?当然是,在土地分配的问题上,是男女平等的没任何人不得侵犯妇女的合法权益。新土地承包法中也有规定,原则上只要外嫁女在新居住地没有获得承包地,那么原居住地的土地是不得收回的,即便是户口迁出去了也不能收回(但在实际操作中,很多村都是户口迁出去就不算了)。三、在娘家没有地,户口迁去婆家可以成为土地共有人吗?不管有没有地,户口迁去婆家你都可以成为土地共有人,一般在家庭中属于直系亲属关系的都有权利成为土地共有人,但这个还是得你们自己家里商量好。不过有一点需要注意的是,不管是在娘家还是在婆家,只能选择在一边确权。比如说你在婆家成为了土地共有人,那就意味着你放弃了在娘家原本的土地。(来源:爱农帮)(原标题:农民注意!2019出嫁女也能依法享受土地承包权益!)(采晴整理)
更新时间: 2018 - 11 - 09
房屋征收拆迁中,拆迁补偿的方式,可实行货币补偿,也可实行房屋产权调换,还可选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。而不论是选择哪种补偿方式,都无法回避“对面积的认定”。而在房屋征收中,与补偿相关的“面积”,应该是什么呢?与房屋有关的“面积”,包括哪些?一、使用面积:指建筑物各层平面中,直接为生产或生活使用的净面积的总和。简单的说,就是整套房子地面完全铺砖之后,砖的总面积。二、套内建筑面积:套(单元)内的使用面积➕套内墙体面积➕阳台建筑面积。套内墙体面积就是套内各房间的隔墙面积+整套房屋轴线内侧的半墙面积阳台面积(包括入户花园,空中花园等)三、公用建筑面积:包括两部分:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。根据《规则》,我们用整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,即为整栋建筑物的公用建筑面积了。四、公摊面积:指公用建筑面积,分摊到每套房屋上的这部分面积。公摊面积的准确称谓,是“应分摊的公用建筑面积”。五、商品房销售面积:是套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和。六、证载面积:是指在房屋权属证书附图中,注明的房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。房产证的“证载面积”,与“商品房销...
更新时间: 2018 - 11 - 08
拆迁补偿款不足以支付附近地区平均购房款,这样算是否合理?无论是国有土地上的房屋还是集体土地上的房屋拆迁时都可以选择产权调换或者货币补偿。对于国有土地上的房屋,选择产权调换的,最低标准是拆一还一。选择货币补偿的,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。具体市价由具有相应资质的的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如果征收补偿的标准明显的低于类似房地产的市场价格,补偿中又没有经过评估,怎么处理?现在的司法审判惯例上是倾向于,这种征收决定是违法的,是可以被撤销的。因为包含该补偿标准的征收决定是违背国务院的行政法规的,属于是违法的,应当予以撤销。以前做拆迁安置工作,遇到过类似问题。有些建筑年代时间比较久的小区,比如上世纪七八十年代的老楼房,都是类似于我们说的筒子楼。这类楼房在当初设计的时候是每家一间房(一间房面积一般十五六平左右,或者两间房,公用卫生间,后来改造后,家家户户有了单独卫生间厨房,一般来说厨房三四个平方,卫生间两三个平方。拆迁的原则是保证你原有的居住条件不降低。如果拆迁补偿款不足以购买同等地区的房屋会降低你现有的居住条件,这不符合法律规定,在拆迁过程中必定存在违法行为。可以针对政府违法行为进行诉讼,从而否定现有补偿文件的合法性以争取合法补偿。若是政府公共工程拆迁,为了全民整体考虑拆迁民众应与配合。但现在很多开发商打着政府的旗号征收土地开发用,一旦...
更新时间: 2018 - 11 - 08
一、没有房产证,拆迁,也可获得补偿的房屋:在农村,其实,很多真正遭遇拆迁的农房,多是过去遗留下的老房子、祖宅等。而像这些、年代比较久远的农房,其实证件,都是不全的。所以,若在面临被拆迁的过程中,相关人员告诉被拆迁人:“由于没有证件,因此不能获得赔偿”等情况时,要记住:老房老规矩,新房新规矩。没有房产证,也可获得补偿的房屋:(一)祖屋:祖屋,主要是在民国以前或这之间的房子。在当时,是无房产证这一种说法的。所以说,这种房子没有房产证也是正常的。(二)自建房屋:自建房屋,主要是指在50年代到80年代之间,自己建的房屋。此两类房屋,只要在拆迁时,证明房屋是自己的,就可获得补偿。二、土地确权后,领取宅基地证书,需关注什么?(一)实际面积,与证书上的面积,是否相符?四口之家,宅基地的占地面积,是在150个平方左右。若家中的土地面积,超过了此范围,土地确权是办不下来的,还要缴纳其他的费用。因此,一定要仔细查看,面积到底是否相符。(二)宅基地确权书上,城市户口的子女,能否写进?很多农民朋友的子女们,已经将户口,迁到了城市中。若已经迁出户口的子女、没有房产,则在证书上,是能够写上名字的;若子女、已经有了属于自己的房产,则不能够再写名字了。(三)房屋的所有人数量,是否确认好?刚出生的小孩、嫁出去的女儿,也是可在宅基地证书上,写上名字的。但因,一旦涉及土地的变更或补偿,每个人都会得到一样的利益,所以,每...
更新时间: 2018 - 11 - 07
现如今有许多的农村劳动力已经转入到了城镇,留守在乡村的大部分都是老人和孩子。在农村一座座空置的房子特别多,因为没有人居住,房子都大多闲置起来。房屋也长期处于失修的状态,最终变成了危房。在农村房屋的空心化这个问题十分严重,其实针对这个问题,国家也采取了一系列的措施。对于人员流失严重村庄,国家推行宅基地有偿退出的政策。通过此项政策让农民闲置的旧房屋换成国家规定的商品房,即解决了土地闲置的问题,还让农民改善生活条件。以房换房的政策还没有大面积实施,只有国家规定的地方才可以参与,同时在试点地方的农民需要搞清楚这三个问题,慎重考虑,否则会吃亏的。一、对于换房对于大家的补贴和换房屋的户型、面积是否满意?大家都知道,建造房子是我们最主要的经济消耗,大多数的农民都是辛辛苦苦攒下一辈子的钱财建造自己的一处住所。甚至有的农民为了建新房,还会欠下许多的外债。当大家听说“以房换房”的政策以后,所换房屋的地理位置、面积、户型还有消费情况等,我们都要考虑清楚的。二、就是要考虑我们的工作和收入是不是稳定,还有我们的生活习惯、消费水平?按照目前的试点来看,多数参与换房的农户都会搬到城里,那么我们需要考虑一个直接的问题,以房换房意味着我们要彻底改变我们的生活环境。而土地作为农民最基础的保障,拥有土地最起码的吃喝是不用发愁的。大家参加这项政策之前就需要考虑清楚,没有了土地和稳定的收入,我们的生活质量会不会受到影响?毕...
更新时间: 2018 - 11 - 07
相信很多被征收人都有这样的经历,房屋拆迁时评估人员测量的面积与房产证上的面积不一致。那拆迁时房屋面积是按什么算的?房产证还是实地测量算的?一、当测量面积小于实际面积时,我们该怎么办?在拆迁办委派评估人员测量房屋面积时,往往会减小被拆迁户的房屋面积,毕竟谁出钱给谁办事。面对这样的情况,我们可以依据《国有土地上房屋征收评估办法》来进行维权:1、对测量结果有疑问可以要求对方进行解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。2、对评估有异议可以申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。3、对复核评估有异议可以申请专家鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。上述这些法律知识便告诉大家,当我们遇到测量面积与房产证上的面积不符合时,要在规定的期限内申请复核评估,复核评估有异议还可以申请专家鉴定,直到结果符...
更新时间: 2018 - 11 - 05
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