村委会虽然不是行政机关，但是作为基层群众自治组织，在土地征收中，村委会也是忙前忙后，为征地拆迁工作鞍前马后。但是，有时候，村委会不是村民利益的代言人。利益驱使下，他们偶尔也可能站在村民对立面。在一些农村的征地拆迁案例中，常常有拆迁款被截留，迟迟发不到被拆迁人手里的情况。那么拆迁款可以被截留吗？其实这个问题也要分开来看，这涉及到农村征地拆迁补偿分配的问题。大家也要有所了解，以免遇到补偿款被截留的情况，难以分辨是否违法，权益受损。首先，村集体可以截留补偿款吗？可以，但是只是一部分，而且不能自作主张私自截留。土地被征收后的补偿款，村集体是可以截留一定比例，用于建设他用，截留的前提是需要经过村集体失地成员讨论同意后才可以，如果没有经过失地成员的同意私自截留补偿款的，就属于违法行为。我们已经知道，农村征地拆迁补偿分为三个部分，土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的相关规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；……由此可知，只有土地补偿费是归农村集体经济组织所有，其他部分归被征收人，村集体不能随意截留。补偿款被截留都是违法的吗？由...
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在征地拆迁过程中，被征收人常常会处于被动的地位。尤其遇到违法征收，可能会害怕征收方的威慑，导致对方说什么就是什么，补偿不到位不合理也只能忍气吞声接受，自身的合法权益受到极大损害。其实在土地征收和拆迁中，被征收人也是有相应权利的！行政复议、行政诉讼这样的权利大家都知道，但是还有一些权利容易被忽视，比如听证权、评估机构选择权等，关键时候如果能对这些权利合理利用，维权道路上能少很多阻碍。1、知情权在征收拆迁中，被征收人的知情权往往是最容易被忽略掉也是最难得到保障的，不履行公告义务或在履行义务过程中存在问题。土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应将批复结果以及征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、登记期限等信息公告给被征收人。国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。如果征收方公布的信息不全，关键信息我们不知道，比如相关立项申请和批复文件；建设用地和建设工程规划许可证；建设项目选址意见书或规划条件；等等，我们可以向有关部门申请信息公开，从而获得更加全面详细的信息。2、听证权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政...
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土地征收过程中，不仅会征收村民的住宅和耕地，还会征收到村民的养殖场。近年来，为了响应国家的号召，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养鹅场、养猪场、养牛场等，而且久而久之，这些养殖场也成了不少村民收入的主要来源，且一家人的日子也是越过越好。不过，随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中被划入到征收范围内。但是从实践中来看，养殖场一旦被划入到征收范围内时，相关部门往往会打着整治环境的名号实施征收，或是常会以养殖场是违法建筑、未办理相关的环保手续、非法占用土地等理由对养殖场进行拆除，其目的是降低拆迁补偿。而很多被征收人可能还不是很清楚相关政策规定，也无从判断对方给出的补偿方案是否合理，这样就会吃亏。今天万典律师就谈一下养殖场的拆迁补偿问题，以供大家参考。01养殖场是不是都是违建？首先，养殖场是否违建，规划许可证不是全部依据。早在2017年，国家为了保护生态、改善城乡环境就开启了“禁养”政策，并且建立了“禁养区”。但“禁养”政策的下发也引起许多农民朋友的担忧，对许多合法养殖户以及开展散养的农民朋友来说，其养殖场是否也属于禁养范围之内成为了他们担忧的点。也有人问过，在承包地上建设养殖场，没有规划许可证，就一定是违建吗？就一定要被强拆吗？显然，这个问题的答案是否定的。第一：违法建筑有专门的拆除途径和认定方式，养殖用地的拆迁不能用“拆违”的方式来进行。第二：国家规定设施农用地是为...
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在现实生活中，很多被拆迁人在遭遇不公平的拆迁，遇到被征收方违法拆迁的行为时，第一反应就是去信访，这是老百姓们对公平正义的追求，对拆迁方上级机关的信任，也证明大家对于自己权益的重视。但是信访的结果往往不尽人意，很多被拆迁人走到市级、省级，却辗转几年都没有任何进展，花光了大半生积蓄却还是没有效果，反而导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。其实造成这种结果的原因，主要还是在于大部分被拆迁人对信访不够了解，或者说有深深的误解、盲目的信任。对如何信访、合法信访也不是很清楚，今天我们就聊一聊大家在信访上走过的弯路，以及怎么正确对待信访。01信访不是万能的信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。实际上，信访在现实中还是起到了重要的作用，有助于克服官僚主义，纠正不正之风，但在征地拆迁中，信访并不能完全解决问题。信访局不是万能局，信访局是处理来信来访的部门，只能将被拆迁人的合理诉求转达给相关部门，而无权直接作出处理。就拿征收相关问题来说，就算信访局接受信访，最终处理机关仍是征收部门，可谓是兜兜转转又回到原点。02合理、正确使用信访权面对不公平、不合理的征收拆迁补偿待遇时，老百姓往往并不是选择法律而是信访，因为信访在老百姓...
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有被征收人朋友咨询万典律师，自家的房屋被征收，但是征收方给的补偿标准是几年前的，这合理吗？法律上是否有相关规定?首先回答，这显然是不合理的。法律上也是有明文规定的：城市房屋，按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。有的被征收人可能会有这样的疑问：市、县级政府发布征收决定后并没有立即实施征地，而等过了几年才开始进行房屋征收，那么补偿标准还依然按照之前发布征收决定那年的标准补偿吗？其实大可不必担心这种问题，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般情况下在征收决定发布一年之内，市、县级人民政府就会将房屋征收工作完成，避免以上情况的发生。如果被征收人真的遇到了类似2017年（甚至更早）发布的征收决定，2021或者2022年才开始拆迁，那么补偿标准也应按照2020或者2021年周围类似房地产的市场价格进行补偿，而不能按照之前的标准补偿。而对于农村的集体土地征收，补偿原则是保障失地农民生活水平不降低，长远生计有保障：新《土地管理法》已经将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”...
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遇到征收拆迁，老百姓最关心的就是能不能拿到合理补偿，或者说，谁都想拿到更高的补偿。但是想归想，拆迁方肯定不能让我们如愿，会想尽办法压低补偿。所以我们也要想尽办法反击，尽力在这个过程中争取自己的合法利益最大化。对此，万典律师根据以往丰富的办案经验，为大家总结了以下四个步骤，可以供大家参考。01第一步：知己知彼，掌握主动权知己，就是要明确房屋价值。想要更好的与拆迁方博弈，首先大家要对自己的房屋价值做到心中有数，要明白多少补偿才算合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，被拆迁人要先知道自己周围类似房屋值多少钱。因为拆迁补偿的高低有很多客观的因素影响，比如房子的地段、成色、区位、交通、外部配套设施等等。我们对自己的房子有一个全面的认识和了解，这样在拆迁评估报告出来的时候，合不合理也能心中有数，自己有一个大致的判断标准。所谓知彼，就是了解对方拆迁行为的合法性。在面对拆迁的时候我们要知道为什么拆迁，是为了公共利益还是商业化，不一样的拆迁性质，对拆迁双方的约束也是不一样的，程序和补偿自然也有所区别。还有就是征收项目是否合法，如果征收过程中征收方不出示任何纸质文件，未发布征收决定、补偿方案等文件，或者拿旧文件或老补偿标准来糊弄事，都是不合法的，对方这些违法点都是我们之后进行拆迁补偿谈判的筹码。02第...
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我们常常接到被拆迁人的电话，称维权困难，花了很多时间，少则三四年，多则十几年的也有。其实维权也有最佳时间，有些很关键的时间节点错过了，可能后续维权阻力会很大。我们接触过的案例，有被拆迁方生生拖的错过了最佳维权期，也有的当事人不想走法律途径，多年来坚持不断信访，拖到超过了法律的保护期等等。要提醒大家的是，对于征地拆迁过程中出现的不合理不合法现象，选择通过启动法律程序维护自身权益的被征收人应当注意：权利的行使是有一定期限的。很多被征收人在面对自身权益被侵犯时会选择等待或拖延，当等待的时间超过一定的时限再想通过法律武器捍卫自身权利的时候，发现为时已晚。为了防止被征收人错过维权救济期限，今天万典律师就给大家整理了征地拆迁中最重要的几个时间期限，大家遇到拆迁的时候，一定要把握住这几个维权的黄金时间节点。01申请信息公开保护知情权期限法律赋予被征收人知情权。职权机关在征收时应当公开关于征收决定、征收批文以及补偿安置方案等文件，对于不主动公开文件，被征收人可以向相关部门申请公开。原则上，信息公开遵循“谁制作，谁公开”的原则。关于征地批文等文件的公开，首先应当向制作机关提出信息公开申请。对于国务院批准的征地行为，应当向国土资源部申请公开征地批文等;对于省级人民政府批准的征地行为，应当向省级国土资源主管部门申请公开征地批文等;对于地方人民政府以及地方国土资源主管部门制作的文件，应当向地方人民政府或者...
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在征地拆迁中，被征收人要是与征收方就补偿事宜达不成一致意见时，就可能会收到责令交出土地决定书或是限期拆除决定书，尤其是责令限期拆除决定书，一旦收到这样一份文件，那么则意味着被征收人的房屋十有八九是被认定为违法建筑了，很有可能被强制拆除。万典律师提醒大家，不论是收到责令限期拆除决定书还是责令交出土地决定书，不要慌乱，也不能完全丧失信心。面对这种情况，对咱被征收人来讲，什么都不做是最不可取的维权方法，这样只能眼睁睁地看着房屋被拆。也不要着急拆房子，首先要做的就是判断这份限期拆除通知书是否合法，如果不合法，或许还能保住房子。我们可以从以下几点入手：01通知书的作出是否经过调查取证何机关都不能不调查取证就凭空认定房屋的性质，应该进行客观、充分的调查，在事实认定清楚、证据确实充分的基础上作出《限期拆除通知书》，除了要弄清房屋基本情况，如建设时间、权属情况等，还要紧紧围绕房屋是否系违建，充分查清事实。调查完成后，调查单位应当制作一份调查材料而且，当行政机关作出对相对人有不利影响的行政行为时，应当告知其享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩。其中包括房屋的基本情况，调查人信息，权利人笔录等。在实践中，有些调查单位，并没有尽到充分查清事实的职责，甚至没有正面接触房屋权利人来了解相关情况，听取意见，而是直接作出限拆决定，这显然就是严重的程序违法情形。02限期拆除决定书是谁做出的《城乡规划法》第六十...
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拆迁中的谈判就像是一场没有硝烟的战争，拆迁方想尽量少给补偿，尽快地推进拆迁，被拆迁人想拿到尽可能高的补偿。显而易见，关于安置补偿的谈判对双方来说都非常重要。从各方面来讲，作为被拆迁方的老百姓往往处于相对弱势的一方，毕竟一辈子也遇不上几次拆迁，而对方已经是“身经百战”了。所以，万典律师根据以往的办案经验，为大家整理一些围绕谈判应该注意的事项以及谈判技巧。01根据市场合理定位谈判的最基础工作，首先就是目标明确，有一个合理的定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。拆迁户需要了解征拆规定，根据所在地的经济发展情况以及周边房地产的市场价格粗略的估算一下自己房屋的大概价值，只有拆迁户心里有了补偿区间才能推动谈判的进展，这样可以避免拆迁户出现漫天要价或拆迁方给出明显不合理的情况。补偿标准可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律规定。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。02提前准备，主动出击拆迁户需要提前学习法律知识，因为只有强大的法律理论知识作为背景,我们才能在拆迁过程中判断对与错，谈判之前拆迁户需要针对拆迁公告中的内容做简单的审查，因为公告程序是最简单判断拆迁方是否违法的突破口。另外，该地段为什么拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿的系数是不同的。拆...
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国家是有权对土地进行征收的，对土地进行征收时，往往会涉及到房屋的拆迁，征地和拆迁需要对被征收人依法进行补偿。而征地拆迁过程是受到严格的法律要求的，听证就是法律赋予我们被拆迁人非常重要的一项基本权利。那么，什么是听证？在征地拆迁中，听证程序有哪些作用？被拆迁人如何利用听证进行维权？万典律师带大家了解一下关于听证在拆迁维权中如何发挥作用，希望能对大家有所帮助。关于听证听证指的是行政机关听取利害关系人意见和建议的重要法律程序，行政机关在作出行政决定之前需要听取行政相对人陈述、申辩、质证。在征地拆迁项目中行政相对人一般而言指的是被征收方，因此被征收方应当明确自己享有听证的权利。征地拆迁中听证程序的主要作用是为了解决征地补偿安置方案形成过程中存在的不同意见和争议问题。征地拆迁听证包括的内容如下：(1)拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证;(2)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证。根据我国现行法律规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的还应当附具听证笔录。如何利用听证维权？依据国土资源听证规定，对土地进行征收的时候，如果当事人对征收补偿方案有异议的，可以要求有关部门举行听证维护自己的利益。《国土资源听证规定》第三条听证由拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件、实施需报政府批准的事项的主管部门组织。依照本规定具体办理听证事务的法制工作机...
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