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万典讲堂
城中村说白了就是城里的农村。这两年随着城中村改造项目的越来越多,关注城中村改造的人也是随之增多,尤其是关于城中村改造补偿的问题,但由于城中村地处比较的复杂,拆迁补偿又直接关系到被拆迁人的切身利益。拆迁补偿,拆迁补偿方式成了改造过程中谈判的重点对象。一、关于城中村改造拆迁补偿:城中村的土地原则上是农村集体土地。但对于已经纳入到了城市规划区内的房屋,拆迁补偿必须要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。最高法曾在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中解释:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。二、对已经转为国有土地的,一般会提供货币补偿或是产权调换两种方试。1、选择货币补偿的:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括;(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对于补偿标准,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。最高人民法院曾不止一次的说...
更新时间: 2019 - 01 - 23
对于城中村改造中的补偿方式,四川省在2018年出台的《四川省乡村振兴战略规划(2018-2022年)》规划中提出,建议改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式。在乡村振兴和新型城镇化双轮驱动建设中,四川省各地都存在大量城中村需要重新规划改造,如何对城中村房屋进行合理的征收补偿,是个比较棘手的问题。在调研后发现,目前城中村集体土地征收中的房屋补偿普遍面临补偿标准偏低,城中村征地问题缺乏对应的政策依据等不足之处。为此,相关人员建议针对城中村集体土地征收中的房屋补偿问题,制定符合实际的补偿标准,对如何参照执行国有土地上房屋征收补偿标准制定操作细则,相关人员建议:“研究制定补偿金额中集体与个人的分配方式,坚持保障农民长远生计的原则,切实落实被征地农民的社会保障问题”。参照国有土地上的房屋征收补偿标准有利于体现农民房地产的真实价值,有利于平衡同区域内不同土地所有权性质上房屋征收补偿的差异,而且这一方式在司法解释中也得到了认可。因此,制定城中村集体土地征收补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准的操作细则是解决目前困境的必然选择,更是保障被拆迁人合法权益的根本要求。城中村改造、棚户区改造过程中拆迁补偿普遍偏低已是不争的事实。而导致补偿偏低的原因也有很多,比如地方不按照法律法规实施征收,以各种理由压低补偿款,达到低成本征收的目的等。但不管怎样,一旦发现补偿不合理,补偿低于原有生活水平,一定要通过合理途径来...
更新时间: 2019 - 01 - 23
遇到拆迁,首先得看看拆迁补偿协议上补偿数额是不是一个合理的市场价格。如果不是,即使给的拆迁奖励金在诱人,也不要轻易在空白协议上签字。如果对方执意要求在空白的协议上签字,也千万不要同意,因为签字以后,拆迁人可以在空白协议上写不利于被拆迁人的条款,而被拆迁人此时处于任人宰割的局面,得不偿失。那么如果被拆迁人已经签署了空白协议,该怎么办呢?在签空白合同时或者签订后,一定要注意收集和保留证据,无论是照片、书面文件还是录音、录像,都可以保留,只要能够证明当时签订的是空白合同。如果证明是空白合同,是可以向法院申请合同无效或者请求撤销、变更的。还有一点提醒被拆迁人需要注意,协议是最少一式两份的,所以说,被拆迁人的手里一定会留一份补偿协议,那么如果征收拆迁方只给被拆迁人一份协议让被拆迁人签字,那被拆迁人就要慎重了。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 23
1、征收决定、补偿方案未公告前就开始拆迁:在拆迁中,很多被拆迁人并不知道有拆迁公告文件,尤其是农村拆迁。从法律上讲,在要征收拆迁之前,必须发布拆迁公告。公告内容要具体明确拆迁原因、拆迁目的、拆迁期限、拆迁单位以及拆迁范围等,以确保被拆迁人的知情权和相关的诉讼权利。所以,要实施拆迁,必须发布拆迁公告,且要确保每一个被拆迁人都知道。如果被征收人对拆迁毫不知情,拆迁方却要求签字的话,被征收人是不可以答应的。没看到拆迁公告内容,这时候被拆迁人可以选择信息公开,要求公开拆迁公告的内容及相关发布主体,以保证自己能全面知晓拆迁公告内容。2、拆迁主体不规范:很多拆迁户在签订征收补偿协议时,都是与拆迁公司签订的拆迁补偿安置合同,也正是因此,为矛盾的产生埋下了种子。从征收拆迁流程中看,拆迁公司是接受拆迁方的委托,协助处理拆迁事宜,并不代表着拆迁公司人员有权利签订拆迁补偿安置协议。提醒大家拆迁公司、街道办、村委会等其他组织,而这些组织是没有资格签订拆迁补偿协议的。如果拆迁协议上的不是法律规定的主体的话,被拆迁人可以拒签协议。3、对补偿有疑问有权拒签协议:拆迁补偿都是有一定的规定的,在签补偿协议的时候,一定要将上面的内容详细看清楚,接到过的咨询中,有一部分是因为协议约定不清或空白协议等情况,导致实际拿到的补偿与之前所说的不符。被拆迁人一定要看清跟拆迁人约定的补偿金额是否一致,是否有漏掉的补偿项目,这点十分...
更新时间: 2019 - 01 - 23
一、在土地征收中,行政机关作为决定者、执行者,享有高度集中的权力,但同时,权力被滥用的风险也很大。为了尽量保证权力公开、公正运行,增加土地征收的透明度,保障被征收者的知情权和陈述意见权,法律上也设计了很多相应的制度,例如征地公告制度。征地公告,包括拟征地公告、征收土地方案公告、征收土地补偿安置方案公告,这些公告程序有利于保证被征收人的知情权,是征地及补偿安置工作透明化的重要保障。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、国土资源部《征用土地公告办法》、国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等法律法规、政策性文件对几种征地公告的内容、形式和程序均作了明确规定,行政机关在征地过程中应该严格遵循。实践中,如果在征地中出现行政机关没有依法履行征地公告职责,意味着征地程序严重违法,被征收人有权向人民法院提起诉讼,要求行政机关依法履行征地公告职责。二、相关法律法规:《土地管理法》第46条第1款:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法》第48条:“征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”《征用土地公告办法》第4条:“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”《征用土地公告办...
更新时间: 2019 - 01 - 22
在房屋面临拆迁,若拆迁方给的补偿条件非常不合理,被拆迁人是可以不同意的。因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。另根据该《条例》第二十条的规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。也就说对于征收房屋的补偿是不得低于房屋征收决定公告之日的类似房屋的市场价格的,如果征收人给出的房屋评估结果完全低于市场价格,被征收人是完全可以不同意,并且依法重新选定评估机构对房屋价值进行鉴定评估。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 22
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。举例说明:2012年,张某在某市有一套二层楼房。市里要修建地铁征收房屋,在2013年6月,市政府作出了《关于某市修建地铁建设工程项目的房屋征收决定》,张某的房屋在征收范围之内。张某得知这个消息后就动起歪脑筋来,悄悄买了建房用的水泥、钢筋等材料,在原有的二层房屋上加盖一层。三个月过后,房屋征收部门的工作人员来到张某家协商房屋征收补偿问题时,张某的二层楼变成了三层楼房,房屋征收部门工作人员对张某详细讲解了关于房屋征收的相关政策和规定,告知其违规加盖的这一层房屋是不能获得任何补偿的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 22
在农村集体土地征收过程中,被征收人享有以下的合法权利:1、知情权。包括知晓被征收土地和地上附着物归属的调查结果,知晓农村集体土地征地批准文件,了解补偿安置方案和修改意见。2、参与权。包括对补偿安置方案提出意见和建议。3、申诉权。对政府做出的征地批准文件可以申请行政复议,对政府的强拆行为可以向人民法院提起行政诉讼。4、监督权。依法监督征地的相关人员及有关人员的工作行为。举例说明:在河南省国土资源厅2011年作出的《河南省纠正征收农村集体土地及拆迁中违法违规问题工作实施意见》中就提出切实保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权。征地报批前要严格按照规定,认真履行告知、确定、听证程序,充分听取被征地农民意见。征地告知要切实落实到村组和农户。被征地农民有异议并提出听证的,应及时组织听证,听取被征地农民意见。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 22
近些年来随着经济社会的发展和人口流动的增强,有些人的户口和住房不在同一个地方。在这种情况下,如果其房屋面临着征收,这些户口不在本地的被征收人能否获得补偿?能否获得和本地人一样的补偿?往往会成为困惑广大被征收人的一个疑惑。在这里,我们可以明确的告诉大家,房屋征收补偿与被征收人的户口没有关系,只要被征收的房屋是被征收人的合法财产,具有房屋产权证,被征收人就可以因房屋征收获得补偿,而且是和本地人一样的公平补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定了,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋的所有权人(被征收人)给予公平补偿。这里获得补偿的充分条件就是获得补偿的对象是被征收房屋的所有权人(被征收人),而没有对户口问题提出任何限制。举例说明:郭先生一家四口原本居住在A市,有一套四室两厅的房屋,具有合法产权证件。2013年8月,因工作的原因,郭先生一家四口举家迁至B市,开始了在B市的生活。去年,A市因棚户区改造项目要征收郭先生家在A市的房屋。在本案中,虽然郭先生一家户口已经迁出A市,但根据相关法的规定,房屋征收补偿与户口没有关系,因此郭先生作为房屋所有权人可以获得房屋征收补偿。知识拓展:针对集体土地上房屋征收过程中,如果不具有村集体户口对补偿还是有影响的。如果在征收时你已经取得了房产证,你是可以获得房屋征收补偿的,但是不能享受村集体成员的福利待遇;如果没有房产...
更新时间: 2019 - 01 - 22
征地补偿的标准一直是大家关注的重量问题,国务院2011年颁布的《严格征地拆迁管理工作的紧急通知》指出,尚未按照有关规定公布施行新的补偿标准的省、自治区、直辖市,必须于2011年6月底前公布实施,已经公布实施但标准偏低的,必须尽快调整提高。要加强对征地实施过程中的监督,确保征地补偿费及时足额支付到位,防止出现拖欠、截留、挪用等问题,在2010年的国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中相关条款指明,各地应建立征地补偿标准动态调整机制,根据经济发展水平、当地人均收入增长等情况,每2年至3年对征地补偿标准进行调整,逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份,应按此要求尽快调整修订。未及时调整的,不予通过用地审查。各地对征地补偿标准的适用期限也有不同的规定:《2011年河南省纠正征收农村集体土地及拆迁中违法违规问题工作实施意见》就提出:严格按照区片综合地价制定征地补偿标准。各地要建立征地补偿标准动态调整机制,根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况,每2年至3年对征地补偿标准进行调整,逐步提高征地补偿水平。因此,若征收方以十年前的补偿标准进行补偿,则将是不符合规定的,被征地农民有权拒绝这样的补偿标准。并依法申请行政复议或者提起行政诉讼,要求按照新的标准来确定补偿金额。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 22
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