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万典讲堂
1、国务院、省政府:扮演批准征收土地的角色。很多农民朋友都会来咨询我们,究竟征收土地的决定是哪一级政府批准决定的呢?根据《土地管理法》第四十五条:“征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。”由此可知,有权作出土地征收决定的主体只有国务院和省级人民政府。当然具体是二者中的哪一个,需要根据土地的面积、分类来进行判断。而且在政府征地拆迁时,必须要有省级政府或者国务院的批准文件,如果没有,那么地方政府的征收行为就是违法的。2、市、县级以上人民政府:扮演发布征收公告以及实施征收的角色。在政府发布征收公告、张贴于市之后,农民朋友的第一反应是想知道自己家究竟能得到多少补偿。很少有人去了解发布征收公告的主体、实施征收的主体是谁,征收主体是否合法?根据《征收土地公告办法》第四条规定:“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”从上述条款可以看出,只有市县级人民政府在国务院或者省级人民政府作出土地征收决定后,有负责组织实施土地征收工作的权利。在实际操作中,市、县政府往往会委托或者指示乡镇政府做一些实质性的工作。我们要明确的是乡镇政府只能是作一些协助...
更新时间: 2019 - 03 - 04
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《通知》显示,住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。此次38项强制性工程建设规范中,包括了《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”),全文约3.1万字。《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。那么在遇拆迁时将如何计算补偿?可根据以下规定来判定:《物权法》第四十二条,该条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”据《关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,必须要妥善解决好被征地人的居住问题,保障被征收人的原有生活水平不降低,长远生计有保障。因此,被征收人选择房屋产权调换的,必须是要拆一还一的原则。虽然在我国的法律法规并没有明确公摊面积是否补偿与应...
更新时间: 2019 - 03 - 04
执法人员向拆迁户送达法律文书,拆迁户签收,这个过程在法律上叫做“送达”。在征地拆迁案件中主要涉及到行政诉讼,在行政诉讼当中是没有关于送达这方面的规定。送达首先是要送达给本人,如果本人不在,可以送给和你同住的成年家属。如果是企业可以送达给法定代表人,如果签收了就证明文书已经送达给你了,签字之日即送达之日。如果拒收怎么办呢?法律中也有规定,如本人或同住成年家属不签收文书,执法人员可以邀请基层组织(村委会、街道办等)或所在单位的代表作为见证,在送达回证上写明事由和日期,把文书留在你的住处,这也视为送达。执法人员送达法律文书,拆迁户不开门,可以采取拍照录像的方式,把送达的过程记录下来,这也视为送达,相当于送达给本人。这时法律文书就对你产生了法律效力。所以大家不要认为不签收法律文书就不会对自己产生法律效力。如果遇到通过其他方式都无法送达的,比如遇到拆迁,被拆迁人下落不明,无法联系到。这时候可以公告送达,将需要送达的诉讼文书张贴在人民法院布告栏内或公共场所,或者登报、广播、在电视上播映。国内公告送达自发出公告之日起,经过60日,即视为送达。律师提醒,收到执法人员送达的法律文书,首先要看清楚,要明确文书上的内容,如收到的文书拆迁户看不懂,请尽快咨询律师,要清楚签署这份文书会对自己造成什么后果。签署文书时一定要把日期写明确,日期往往是一个期间或诉讼时效,如果日期不记清楚,会导致诉讼时效在计算时出现...
更新时间: 2019 - 03 - 04
一、被征收方享有获取补偿的权利:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位或个人的房屋,需要对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。被征收方可以自由选择补偿方式,即房屋产权调换或货币补偿。如果被征收方选择房屋产权调换,则市县级人民政府需要提供用于产权调换的房屋,并结算被征收房屋价值和用于产权调换的房屋价值之间的差值。同时,若由于征收房屋导致被征收方搬迁的,征收方应当向被征收方支付相应的搬迁费;如果被征收方选择产权调换,但是在产权调换的房屋交付前,征收方应当向被征收方提供临时安置费或周转用房。由上述可知,法律捍卫被征收方获取补偿的权利,大家在自己的房屋被征收时一定要积极行使此项权利。二、被征收方享有听证的权利:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的相关规定可知,若由于旧城区改造需要征收房屋的,多数被征收方认为征收补偿方案不符合法律规定的,市县级人民政府应当组织被征收方和公众代表参加听证会,并根据听证会的情况修改征收方案。由此可见,在国有土地房屋征收过程中,相关部门需要根据听证会的情况修改征收补偿方案,征收补偿方案对于大家的补偿数额的多少尤为重要,因此在此提醒大家一定要积极行使听证的权利。通过召开听证会积极表达自己的意见和建议。三、被征收方享有知情权:《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施保障了被征收方对于征收决定、征收补偿方案和征收...
更新时间: 2019 - 03 - 04
对于“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限,行政处罚法第二十九条规定:“违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。”环境保护部在《关于建设项目“未批先建”违法行为法律适用问题的意见》(环政法函[2018]31号)中明确指出,根据上述法律规定,“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限应当自建设行为终了之日起计算。因此,“未批先建”违法行为自建设行为终了之日起二年内未被发现的,环保部门应当遵守行政处罚法第二十九条的规定,不予行政处罚。其次按照《城乡规划法》,对于违法建设,除责令拆除外,执法部门还可以“处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”。在征地拆迁中,违法占、用地的现象并不少见,据相关人员了解的情况,地方政府和涉及政府为违法主体的非法批地案占80%,而80%的违法用地主体是地方政府。对于违法占地强行占地情况,在相关部门下发的《国土资源执法监督规定》中规定了对涉嫌违反国土资源法律法规的行为进行调查;对发现的违反国土资源法律法规的行为进行制止,责令限期改正;对违反国土资源法律法规的行为依法实施行政处罚和行政处理;对违反国土资源法律法规涉嫌犯罪的,向公安、检察机关移送案件有关材料等等。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 04
根据《土地管理法》第四十五、四十六条的规定,征收集体土地的,应根据被征收土地的性质、征地面积等,根据规定报由国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。经法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《土地管理法实施条例》第25条中则规定,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。由上所见,根据《土地管理法》等相关土地管理法律规定组织实施的征地活动具有行政性质,根据相关法律规定,与被征收人签订征地补偿协议的应当是市、县级人民政府土地行政主管部门。村委会作为村民自治组织不属于行政主体,也没有法赋的土地征收主体资格,村委会的直接地位应当是集体土地所有权人,在征地过程中属于被征收对象。让问题变得复杂的是,实践中村委会作为具有“上传下达”职能的组织,在征地过程中往往会受征地行政机关的委托,以征收方的名义参与到征地活动的组织实施中,此时对于被征地农民来说,村委会又站在了征收者的位置上。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 01
根据《征收土地公告办法》的规定,在土地征收时,应当进行公告,同时对公告有法律要求,具体如下:(一)公告地点:征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。(二)公告时间:被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。(三)征收土地公告应当包括下列内容:征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点等。(四)征地补偿安置方案公告应当包括下列内容:本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。(五)土地征收补偿方案公布以后,有关市、县政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。当事人要求听证的,应当举行听证会,且应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 01
(一)提供房屋产权证书、建房许可证、继承或赠与公正书,买卖或典方契证等能够证明争诉房屋属于自己所有的证据材料。该证据材料应表明产权人、房屋坐落的地点、间数、坐向、面积、房屋性质等问题。(二)提供房屋是个人所有还是共有的证据材料。如果是共有,应进一步提供该房是共同共有,还是按份共有及各自的份额是多少的证据材料。(三)提供交纳房地产税的情况。例如,纳税人的姓名、金额、纳税时间等证据材料。(四)提供自己履行房屋产权人的权利和义务情况的证据材料。例如,何时翻建、扩建过该房等。说明争讼房屋在房屋改造中及其他政治运动中有无被没收、改造挤占压缩的有关事实。(五)提供争讼房屋的占有、使用、收益和管理情况的证据材料。例如是长期占有还是短期占有,是居住还是营业,现在是否空闲等证据材料。以上便是房地产纠纷案件如何举证、确认房屋产权案件的当事人的证据的具体情况,希望能帮你解决问题。在具体的司法实践中,由于案件情况各异,建议最好事先咨询相关的律师,更好的解决您在生活中遇到的难题。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 01
《土地管理法》第二条第四款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”因此,进行土地征收的前提是为了公共利益的需要。《土地管理法》没有明确规定公共利益的定义,但是在实际中可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”因此,当遭遇土地征收时,被征收人应当首先查看此征收行为是否是为公共利益服务,否则是不合法的征收行为,可以拒绝。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 01
(一)房屋确权的证明:1、确认房产,应提供土地房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明。2、建房申请、有关部门批准文件等证据。3、确认房产共有,应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠,共同投资购买的证据。(二)房屋分析的证明:1、房屋产权证明以及共有财产形成(共同投资建造、购买、继承、受赠等)的证据。2、对所主张分析的房产使用、管理、收益的情况及房产买卖的证明。(1)房屋买卖,应提供买卖房屋的契约;已办理所有权转移手续的,应出具产权凭证。(2)房屋买卖双方收、付房款的证据;有证人证明的,就提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人关系的名单)。3、房屋买卖后房屋交付情况的证明。4、出卖共有房屋的,应提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房客等)放弃优先购买权的证据。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 01
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