010-5318-6190、400-150-9288
老百姓放心的法律服务平台 Legal Service Platform for Ordinary People
选择类型
联系电话;:400-150-9288 联系电话:010-5318-6190    
中国 · 北京 · 总部地址: 海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦D座411
我们的工作时间
周一至周五:9:00-18:00 周六至周日:13:00-22:00
万典讲堂
张三、张四、张五三人系父子关系,是A县S村村民,1996年,张三(父亲)借张四的名义取得集体土地建设用地使用证。张三生前将该宅基地分给张五.2003年该宅基地涉案的地块由县人民政府拍卖给B公司。2008年该地块由省人民政府批准征收为国有土地。2010年5月,B公司将该地块抵债给李五。2010年11月县政府给李五办理了国有土地所有权证。2011年县国土资源局作出注销土地登记通知:通知张五将该集体土地建设用地使用证交回,逾期不交废止。后张五申请补偿,县国土资源局作出不予补偿决定。  该案中,县国土资源局认为:县政府的征地行为合法,2003年涉案地块已经拍卖给B公司,原告对诉争的宅基地所涉及的土地已经失去相关权利。其认为张五不具备提出补偿安置的资格。当宅基地涉案土地被政府拍卖以后,谁有资格获得征收补偿?来看一看律师怎么说?【万典律师解析】  宅基地所涉土地拍卖行为是否有效?  根据《物权法》第152条规定宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法及国家有关规定。  土地法第二条:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。   第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中,县政府对涉案宅基地的拍卖行为是无效行为,集体土地使用权不能转让给集体经济组织以外的人员。张五依然是合法的土地使用权人。  假如认可县政府的拍...
更新时间: 2019 - 01 - 18
(1)征地主体不同。政府征用土地的主体必须是市、县级人民政府,乡、镇级人民政府无权征收土地,签发征收土地的文件等;而开发商征地的一般是房地产公司、土地储备中心等非政府机构。(2)征地的目的不同。政府征地必须是为了公共利益的需要,而开发商征地是为了商业用途。(3)两者征地的程序不同。一般情况下,政府征地根据《土地管理法实施条例》进行。该条例第二十五条规定了政府征收土地的一般程序,征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告······对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。而开发商是不具有征收土地资格的,如果开发商要要用地,是需要先由政府进行征地,土地性质转为国有后,由政府部门进行招拍挂,开发商进行竞拍取得土地使用权。但实践中往往有些开发商并没有履行上述程序,私下与被征地农民进行协商,取得被征地农民的商业用地进行商业建设。(4)补偿金额不同。因为开发商一般不具有征地资格,即使经批准也不具有...
更新时间: 2019 - 01 - 18
有很多人咨询律师:“我们全家都搬到城市居住了,老家的房子一直空闲,由于一直无人居住,再加上年久失修,已经坍塌了,现在面临拆迁,村委会说我家没有房子了,不给补偿了,但是宅基地是我的呀?就这么无偿收回了吗?”根据《土地管理法》可知,我国土地性质分为国有土地和集体土地,宅基地就属于集体土地中的一种,是村集体中农民用作住宅适用的土地,宅基地使用权是做为村集体成员所享受的福利待遇,村集体成员对宅基地只享有使用权并不享有所有权,所有权归村集体所有。在实践中有很多人误认为宅基地归自己所有,这是错误的。并根据确定土地所有权和使用权的若干规定》规定,空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。所以,宅基地上的已经坍塌,并满两年没有重新建设房屋,经县级人民政府批准,是可以收回宅基地使用权的。因此,上面的问题也很明确了,如果宅基地上的房屋坍塌了,没有进行再建,遭遇拆迁不给补偿也是合理合法的。如果解决上面的困局呢?根据《土地管理法(修正案)》的规定:国家鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。腾退出的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购,主要用于满足本集体内部的宅基地再分配,或者根据国家有关规定整理利用。因此,建议如果举家搬至城市居住,不再打算回老家居住,及时和村集体协商回购,避免出现上...
更新时间: 2019 - 01 - 18
一、林地、其他方式取得的“四荒”土地可以继承:根据《农村土地承包法》第三十二条第二款:“林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。”根据《农村土地承包法》第四十八条:“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的,适用本章规定。”以及第五十四条:“依照本章规定通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的,该承包人死亡,其应得的承包收益,依照继承法的规定继承;在承包期内,其继承人可以继续承包。”二、新增集体经济组织成员如何取得承包地?根据《农村土地承包法》第二十九条:“下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口:(一)集体经济组织依法预留的机动地;(二)通过依法开垦等方式增加的;(三)发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的。”但现实中,村村不同,是否有预留的机动地可供分配,是否有可以开垦的土地等情况,都会影响到新增成员是否可以分到承包地。因此,要结合各村的实际情况来进一步分析。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 18
土地价值的提高,对于农民朋友而言,是最让人开心的事情,近几年在国家土地改革以及土地入市工作的开展之下,农村土地价值得到极大的提高,农民朋友通过土地流转、土地出租、土地有偿退出等方式可以将自己的不动产变成增产增收的优质资源,在保障土地资源合理使用的同时也有效促进了农村不动产资源的合理使用。目前农村土地改革,让农民朋友切身的感受到土地的实际价值,也让许多农民朋友更加重视土地资源。虽然说土地的价值得到了提高,但对于农村土地如何定价却让许多农民朋友头疼,土地定价过高必然会导致涌入农村的资本流失,而土地定价过低又会损害农民朋友的利益,为了稳定农村土地改革工作的成果,国家在2018年也对农村土地开始定价了,通过对农村土地价值以及土地产能价值的调节,结合当地农村发展水平、生活水平等来确定农村土地的价值。在耕地方面国家确定的基准价为10万元/亩,水田则为20万元/亩,同时还将会根据土地的产能进行阶梯定价,每亩每百公斤2万元,来促进土地的跨省调节,同时在土地流转、出租等方面国家也正在通过流转补贴等方式来提升土地的价值;而在宅基地方面目前虽然国家并没有统一的价格标准,不过各地试点农村地区纷纷根据自身的实际情况,对农村宅基地也进行了一定的定价,一般划分为数万元到数百万元不等多个层级。目前农村土地的价值提升力度非常大,但农民朋友享受到获得土地增值带来的收益,还必须要获得两大证书才行。1、土地承包经营证书:...
更新时间: 2019 - 01 - 17
一、征收补偿:对于征收补偿国家也下发了相关的法律规定比如《物权法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。在征地拆迁中其基本的补偿原则是保障被征收人在被征收之后的生活水平不低于原有生活水平,长远生计有保障,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,且也要参照被征收房屋周边市场价。也就是说,实践过程中对被征收人的补偿数额是要等于或是高于被征收人所遭受的实际损失。即便是棚户区改造项目,也要确保回迁安置的面积要高于原有房屋的面积。在征地拆迁中必须要有征收就有补偿的原则且是拆一还一。因此,被征收人在征地拆迁中首先要寻求的就是相关单位按照国家法定的补偿标准给你的补偿。如果达不到法律规定的补偿标准,那就是不公平、不合理的,是违法的。被征收人可通过相法律来维护自己的合法权益。二、行政赔偿:行政赔偿的范围小于行政赔偿的范围,行政赔偿受国家赔偿法的限制,国家并非对所有的行政侵权行为都承担赔偿责任,行政补偿的原因行为除了合法性这一限制之外,没有其他的限制。行政补偿采取补偿实际损失的原则,行政机关及其工作人员的合法行为给公民、法人或者其他组织的合法权益造成了多大的损害,国家就补偿多少。当然,行政补偿所针对的损害必须是特定的公民、法人或者其他组织所遭受特别的损害,而不是普遍的损害。行政补偿和行政赔偿都可以适用调解,但是,公民因与行政机关对行政补偿不能...
更新时间: 2019 - 01 - 17
一、征收补偿:对于征收补偿国家也下发了相关的法律规定比如《物权法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。在征地拆迁中其基本的补偿原则是保障被征收人在被征收之后的生活水平不低于原有生活水平,长远生计有保障,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,且也要参照被征收房屋周边市场价。也就是说,实践过程中对被征收人的补偿数额是要等于或是高于被征收人所遭受的实际损失。即便是棚户区改造项目,也要确保回迁安置的面积要高于原有房屋的面积。在征地拆迁中必须要有征收就有补偿的原则且是拆一还一。因此,被征收人在征地拆迁中首先要寻求的就是相关单位按照国家法定的补偿标准给你的补偿。如果达不到法律规定的补偿标准,那就是不公平、不合理的,是违法的。被征收人可通过相法律来维护自己的合法权益。二、国家赔偿:而国家赔偿是一般是当行政机关及其工作人员在行使行政职权时有违法征收,侵害当事人合法财产权时,受害人有取得国家赔偿的权利。在实践中,相信大家都见到过行政机关私自利用职权在征地拆迁中使用暴力行为强拆老百姓房屋或是强征老百姓土地。对这种违法行为根据《国家赔偿法》第36条之规定,遭遇违法强拆的房屋和被毁坏在屋内的物品,应当给付相应的赔偿金,对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿。拆迁律师提醒大家,征地拆迁中对于房屋已经遭到强拆且相关部门未给予任何或是履行征收...
更新时间: 2019 - 01 - 17
在征地拆迁中违法现象普遍存在,如今地方政府、县乡已成为了我国土地违法的主体,就拿地方政府乱发红头文件来推动地方拆迁这一行为来说就已经触犯了法律。在现实生活中,一些部门、地方受利益驱动,通过制定规范性文件抢权力、争利益,乱发文件,违反规定审批、发证、罚款、收费,严重损害了公民的权利。在征地拆迁中乱发红头文件的现象时有发生,这种违法行为严得损害了被征收人的合法权益。那么什么是红头文件呢?红头文件是行政机关针对不特定的公民和组织而制发的文件,这些文件对公众有约束力、涉及到他们的权利和义务,它既是对法律原则的实际细化,也是政府部门处理法律没有规定问题的合法依据,更是处理纯地方性事务的合理规范。简单的说就是政府为了约束及规范社会某种行为出台的一个文件。红头文件不同于一般的政府发文,每一份红头文件都是发文机构考虑再三之后发生的。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
在征地拆迁中常见的红头文件一般有以下几种:一、建设项目用地批准文件及申报材料。二、征地批文及申报材料。市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”(建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案;城市建设用地为“一书三方案”,即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案);征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告、市县政府批准征地补偿安置方案、建设用地批准书。三、限期拆除通知书以及断水断电的通知等。在征地拆迁中征收方一般情况下都不会主动公开以上等相关文件,有些文件是需要通过申请政府信息公开才能获取到。不过征地批文及申报材料等阶段性的文件是不具有可诉性的。可诉的一般有房屋征收决定、责令限期拆除通知书以及征收补偿决定等具有可诉性,在征地拆迁中房屋征收与征收补偿决定是非常重要的。因此作出房屋征收决定的前提条件必须是征收补偿费用足额到位。征收补偿费用在作出征收补偿决定前应当足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用的足额到位,是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件,也是保护被征收人利益的重要前提。作出房屋征收补偿决定的前提是必须要有生效的房屋征收决。被征收人房屋给予补偿的范围、标准和方式均是依据征收补偿方案,而征收补偿方案是房屋征收决定的一部分。拆迁律师提醒如果被征收人对房屋征收决定、责令限期拆除通知、征收补偿决定等不服时可提起行政复...
更新时间: 2019 - 01 - 17
根据《土地管理法》第四十五条的规定,征收基本农田的、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、以及其他土地超过七十公顷的由国务院进行批准;其他土地征收,由省级人民政府批准,且要报国务院备案。因此,根据以上依据来看,只有国务院和省级人民政府才有权批准征地行为,其他部门都无权私自做出征地的决定。也就是说,村委会及镇政府是无权征收土地也无权审批的。征收土地是有严格的限定的,不能谁想征就征。那么谁有权利施行征收拆迁呢?县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体当征地批文获得审批后,土地征收行为就真正的拉开了“帷幕”。而组织实施土地征收的主体应是县级以上的人民政府及土地行政主管部门。其中发布征地公告以及安置补偿方案公告的也应是县级以上人民政府及土地行政主管部门。根据《土地管理法》第四十六条第一款:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《征收土地公告办法》第四条:“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”因此,在看到土地征收公告、安置补偿方案公告之后,不仅仅只看内容,还要看发布公告的主体。如果是镇政府或是村委会发布的那就是违法的,而合法的只有县级以上人民政府及土地行政主管部门有权作出土地征收公告或是实施土地征收。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 01 - 17
分享到:
X
2

MSN设置

3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

2

MSN设置

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

4

阿里旺旺设置

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

免费电话
3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

2

MSN设置

6

二维码管理

5

律师热线

  • 400-150-9288
  • 010-5318-6190
等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开