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万典讲堂
遇到征迁,很多被征迁人,都在关注补偿一平米是多少钱,安置面积是多少,以及补偿标准是否合理。相信,此类问题,也是每个被征迁人均关注的。但在征迁实务中,评判本地区的拆迁补偿标准是否合理,因地区差异的客观存在,常不是仅仅通过几个数字,便能评判的。实际中,即使是同一个市县,不同的乡村,在征迁时,其补偿的标准与政策都不尽相同。但是,遇到征迁,被征迁人却可清楚,对于各地的拆迁补偿,存在着三项硬性规定。此三项规定都不容忽视,因此,被征迁朋友可据此,来初步评判获得的补偿标准是否合理。一、对于生活水平:拆迁后的生活水平,不能比拆迁前差。在国务院《关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,以及国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中,均明确要求征迁应进行合理补偿,且要切实做到被征迁人原有生活水平不降低,长远生计有保障。因此,被征迁朋友,可根据征收方所提出的补偿标准,来计算自己能获得的补偿,是否至少可保障自己有能力购买当地同等标准的房屋,来评判该标准是否合理。同时,在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中,明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。即必须要先补偿后搬迁、先安置后拆迁。二、对于房屋拆迁补偿总额:其不应低于其入市交易价格。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,对被征收房屋价值的补偿,不...
更新时间: 2019 - 07 - 17
随着经济的发展和乡村振兴战略的推进,各项基础设施不断建设,土地的利用率在不断升高。在这个背景下,农村土地在被征用时,也被赋予了更高的价值。对于农民来讲,有征地,就要有相应的补偿,这也是农民十分关心的问题。那么,今年的补偿会有多少?是怎么补的?咱们一起来看看。一、补偿价格表:征地补偿价格表具体可以划分以下几个补贴项目,补贴标准仅供参考。1、耕地:我们都知道耕地可以分为两种类型,一种是旱地,一种是水田,旱地每亩的补偿标准是5.3万元,水田每亩地的补偿标准是9万元。2、菜田:菜田征收每亩平均补偿15万元。3、基本农田:我们都知道农田可以分为旱田和水田,两种征地补偿标准不一样,其中旱田征收每亩补偿5.8万元,水田征收每亩补偿9.9万元,菜田征收每亩补偿15.6万元。4、林地:征收林地每亩补偿13.8万元。5、农用地:征收农用地每亩补偿13.8万元。6、集体建设用地:农村集体建设用地包括工矿建设用地、村民住宅、道路等,如果这类土地被征收,每亩补偿13.6万元。7、未利用地:农村未利用地包括空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟等,如果这类土地被征收,每亩补偿2.1万元。注意:以上只是经济发达地区的补偿价格,供参考,具体请按照所在地区的相关补偿文件来确定。二、征地补偿标准:1、土地补偿费:土地有很多类型,不同类型的土地在征收时,补偿费是不一样的,具体如下:(1)耕地,土地补偿费按照征用前三年平均年产值...
更新时间: 2019 - 07 - 17
在征收实践中,存在的最基本的矛盾点,常是被征收人觉得,征收方给予的房屋土地征收补偿标准过低,其不足以支撑原有的生活水平。甚至,存在着,补偿的费用不足以支付盖房子的成本,更不用说购买房子了。征迁,是指依法拆除建设用地范围内的房屋与附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失,进行补偿的法律行为。征迁,通常是包括征收行为与搬迁行为。而征拆的行为方式,基本可分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。依现行的土地性质,分为国有土地与集体土地。其中,国有土地是指城市市区的土地,而集体土地通常是指国有土地以外的农村与城市郊区的土地。征收过程中,对补偿费用是否合理,如何判断?一、对集体土地上,征收补偿标准依据的建议:依现行法规,对集体土地上的征收补偿,是参照国有土地执行。所以,实践中,关于集体土地的补偿标准,目前更多是依地方政策规定。在国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中,相关条例表明:集体土地和集体土地上房屋的补偿标准由省级政府制定,按照区位区分为几类地,确定相应的补偿标准。实践中,对此规定的具体操作是:对于补偿标准,被征收人需先要找省级制定的补偿标准,再细化到市、区等,从而得出自己所在地的硬性的补偿标准。依据此标准,来衡量自己的补偿是否偏低,是最为公平的。二、对国有土地上,房屋征收补偿标准依据的建议:依《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:按照征收决定作出之日,作为评估时点;按...
更新时间: 2019 - 07 - 11
农村征地拆迁中是常常会出现一些问题,因为这与农民的贴身利益相关,不可马虎。下面看看农村征地拆迁常见十大问题:一、农村集体土地征收的法定程序是什么?1、政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。2、当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认。3、征求村民意见、组织征地听证。4、拟定“一书四方案”征地文件,并上报、审批。5、张贴“二公告”,即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。6、就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。7、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。8、办理补偿登记手续。9、支付补偿安置费用。10、交付土地,在搬迁期内完成搬迁。二、国家不对房屋的价值进行评估,不论新房还是旧房,一律按统一的标准进行补偿,这合法吗?不合法也不合理,农村房屋补的是房屋的重建成本价,精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子,补偿款肯定是不一样的;拆迁方应当依法对房屋进行评估,并把评估报告单交到老百姓手中,让他们对评估结果没有异议。三、征收耕地的补偿包括什么?标准怎样?农田是农民赖以为生的经济基础,一年到头以在地里种粮食卖钱为生,如果政府一次性买断耕地,那么后续的生活何以为继?!考虑到这点,法律也规定了相应的补偿标准:土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中:1、土地补偿费=土地被征收...
更新时间: 2019 - 07 - 10
在合法的征迁过程中,会涉及到很多的法律文件。而在实践中,很多的征迁方,存在着未办理合法的手续、法定文件缺失,便开始征地拆迁的行为。这是严重的违法征迁现象。因此,遇到征迁,了解及读懂征迁中的文件,对被征迁人是非常重要与必要的。对于征迁中的文件,可分为:需仔细看的、谨慎签字的、可申请救济的三大类。第一类:需仔细看到文件,包括土地预征收公告、征地批文与征地公告、征地拆迁补偿安置方案。1、土地预征收公告:看什么:土地预征收,是在征地依法报批前,当地国土资源部门,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和被征迁农民,拟将征地。告之征地农村集体经济组织和被征迁农民的公告,即为土地预征收公告。土地预征收公告,内容应包括:拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等。2、征地批文与征地公告:看什么:征地批文的内容,应包括.(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途。(2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。(3)征地补偿标准和农业人员安置途径。(4)办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案:看什么:征地拆迁补偿安置方案,内容应包括:(1)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量.(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式。(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方...
更新时间: 2019 - 07 - 09
生活在农村地区的农民朋友们,都对村规民约有着真实的感受。可以说,村规民约,对农民朋友们的影响是明显的。村规民约,是村民,在村民自治的起始阶段,制定的约束规范村民行为的规章制度。征地拆迁中,村规民约,如何影响到村民的权益?依现行的法律规定,在征地补偿分配问题上,应由村里召开村民会议,来讨论如何分配。在涉及村民利益时,通过召开村民大会,对其内容合理性、合法性进行讨论,对讨论通过的,即在本村施行。从这一点来看,村规民约就应考虑到每一位村民的利益。但在很多地方的农村地区,往往传统风俗形成的村规民约,是更为强势。体现在征地补偿上,则是无视法律,直接决定征地补偿分配问题。常见的情况就有:比如确定在校大学生、外嫁女或上门女婿,不予分配征地补偿……村规民约与法律的关系对村民来说,村规民约,是村民大家认同的约定。但若是认为,村规民约就是法律,则是误解。村规民约,其法律授权是《村民委员会组织法》,是村民会议,基于此授权而制定的。它首先要遵守宪法、法律、法规。而在《村民委员会组织法》中,第二十七条规定:村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因此,并非村规民约中的任何内容,都是具有法律上的约束力。若村规民约中的内容,与现行法律存在了冲突,其就不具有法律效应。征地拆迁中,对侵害被征迁村民权益的...
更新时间: 2019 - 07 - 04
我们经常强调不要签空白协议,不要相信空头支票。那么什么样的协议才是靠谱的可以签的呢?今天就来带各位了解一下。一、主体适格:拆迁协议的主体必须具有相应的主体资格。根据房屋所处土地性质的不同,分为国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。具体来说:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订拆迁补偿协议的房屋征收部门和被征收人。集体土地根据《土地管理实施条例》的规定,应当经市、县政府批准后,由市、县政府土地管理部门实施。因此,有资格签订拆迁补偿协议的主体是房屋征收部门或者是土地管理部门。二、补偿合理且明确:(一)拆迁协议补偿协议的内容应该包括补偿方式和补偿的标准,约定补偿应该明确。1、国有土地上的房屋,据《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿应当包括:被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置;因征收房屋造成的停产停业损失以及奖励和补助。对于征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋,并于被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权房屋调换房屋价值的差价。2、集体土地上的房屋:同样包括货币补偿和产权置换,货币补偿主要包括宅基地的价格和房屋的重建成本。值得注意的是,在条件允许的情况下...
更新时间: 2019 - 07 - 04
农村土地的现状是,绝大多数属于村民小组农民集体所有、有少量归村级农民集体所有、极少数归乡级农民集体所有。生活在农村地区,对于日常生活中的诸多事务,农民朋友常或有意、或无意的,把话语权交给村委会。在遇到征地拆迁时,很多农民朋友,也是认为怎么拆、怎么补,都是村委会说的算。即使不认同村委会意见,也无权利反对。而实际上,在村民生活中,村委会作为自治组织,其非权力机关。征迁中有些事,并非由村委会说了算:面对征收方,村委会无权代表村民直接签字;面对村民,村委会也无权代表征收方拆房、拆违。提醒农民朋友们要留意,勿因不了解法律,把权利“托管”给别人,致使自己无法获得合理的补偿。一、没有看到公告批文,勿轻易交地:因公益需要,是可依法定程序,强制征收农村集体所有土地的。但须依补偿标准,一次性给予被征地农民朋友货币补偿。而土地被征收后,其所有权属于国家,则不再属于村集体。而无论何种情况,村委会,均无权以自己的名义征收农民土地。有权审批的机关,只有国务院和省级政府。因此,遇到村委会组织征迁,或来动员签字交地时,农民朋友们一定要问清楚:征地公告发了吗?对于仅由村委会组织的征地拆迁,农民朋友们,有权拒绝交房交地。二、是否签字、是否交地,非由村委会说了就算,农民朋友有表达意见的权利:因现行法律规定,集体土地归村集体所有,即确定了“土地所有权”,因此对征地时的征地事宜,村委会可代表村民签字同意。但须留意,征迁中,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
征地拆迁补偿不合理,似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的,似乎总要经过几次一来一往的讨价还价,甚至闹上法院,事情才最终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中,我们也经常会听到被拆迁人对法律公正性的质疑声,究竟是法律有违公证,还是地方执法偏失?各位被拆迁人,你怎么看?找一找,法律要求保障被征收人的合法权益的条文真不少。从立法层面来讲,我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定,征收补偿方案需要公布出来,并充分收集公众的意见,确需修改的,要进行修改,并告知修改情况。除了征求公众意见的程序,针对旧城改造,还需要经过多数人的同意,一般来说各地对于同意比例的规定,都达到了80%-90%以上。另外,正式实施拆迁之前,还需要进行社会风险稳定评估,充分考量本次拆迁的利弊,并适当对方案进行整改。《关于进一步做好征地管理工作的通知》中也明确提到了,要确保被征收人的原有生活水平不降低,长远生计有保障。决不能让老百姓因为拆迁,而被越拆越穷了。立法者的本意:征地拆迁应惠及于民。在这里大胆猜测立法者的用意,为何要设置这么一些要求?房屋,对于老百姓来说,大多是有情结的。俗话说得好,故土难迁,如果没什么特殊的情况,谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到拆迁,所有人都得搬,生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
夕阳,斜照村落。日更迭,一天。地,缤纷。高田若梯,低田棋局。潇潇背影,耕亦种。萌发,滋润,积蓄,秋实、夏韵,穗稻黄。落日丰田,过雨人家。《土地管理法》规定,征收集体土地的,应该由国务院或省、自治区、直辖市政府批准。因此,征地要有征地批文。比较容易理解:无征地批文,征收集体土地则是违法的。但是,是否“有征地批文=征收集体土地合法”?不一定。合法的征地行为,应包括:征地批文时间的有效性、作出征地批文的程序合法。一、征地批文的有效性,是有时间规定的。在国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知中,规定:“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效”。因此,在进行征地时,征地批文应当是近两年内作出的。否则,征地行为是违法的。二、作出征地批文的程序合法:1、在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中,规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此,征地前,需告知被征地农民朋友们相关必要信息。否则,作出的征地批文,是不合法的。2、在国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知中,规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此,在征地报批前...
更新时间: 2019 - 07 - 01
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