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万典讲堂
在农村地区或城中村地区,农民朋友建房的土地,是宅基地。依现行的法律,宅基地是归集体所有的。随着城市化,越来越多的宅基地,被纳入到了征地拆迁的范围。伴随着宅基地的征迁,被征迁朋友可能会遇到以下的问题,建议参考:一、收回宅基地使用权,是否补偿?依现行的法律,宅基地使用权,因以下原因被收回的,应依据地上附着物的评估价格,对原宅基地使用权给与适当补偿:为实施村庄和集镇规划进行旧村改造,需要调整的宅基地;为进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要占用的宅基地等。二、宅基地被征收,可否申请新的宅基地?农村宅基地、房屋,在被征迁后,能否申请新的宅基地、另行建房,要视情况而定:(一)对于属于城市远郊与农村地区的情形:主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿,既要考虑被拆迁的房屋,也要考虑被征收的宅基地。(二)对于属于城乡结合部与城中村的情形:原则上不再单独安排宅基地建房,主要采取货币或实物补偿的方式,由被拆迁农户,自行选购房屋或政府提供的安置房。三、无证,可否获得宅基地补偿?农村居民建造住宅,只要经乡、镇政府审核,并经县级政府批准后,即使无宅基地证、建房证,也不能认定为违建。虽然无证不等于违建,但是,建议仍然要及时办理权属证明。实践中,强征、强拆,在很多地区都发生过。而完成土地确权、获得权属证明后,可在一定程度上,降低此类事情发生的可能。四、对宅基地如何补偿?实践中,对宅基地的补偿,存...
更新时间: 2019 - 07 - 18
一、什么是农村违建的标准?所谓的农村违建,是指在《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》等法律规定中,不允许修建的建筑。(一)《土地管理法》中,规定的违建行为:农户使用耕地修建房屋,占用耕地建窑、建房等行为,属于违建行为。违反土地利用总体规划,擅自将农用地改为建设用地,未经批准或骗取批准,非法占用土地建住宅的行为,属于违建行为。修建房屋属于违法,依现行法律将会被拆除,所以,此类也是属于违建。但是,若通过正规审批流程,被查处,则责任人应是政府工作人员。(二)《农村宅基地管理办法》中,规定的违建行为:农村房屋修建,必须要在当地农村集体规划的土地之内,且需要先申请宅基地获得批准之后,才能够修建房屋,如果违反规定,在农村集体组织规划的土地之外或未经审批建房,则是属于违建房屋。二、只有在处罚决定书发生法律效力时,才可依法拆除违建,即对于未经审批或无证的房屋,不能说拆就拆,而是须经过严格的法律程序。对于违建的处置,依现行的《土地管理法》规定,将没收非法占用土地上新建的建筑和其他设施,并处以罚款处罚。处罚违建,须处罚决定书发生法律效力。处罚决定书发生法律效力,存在两种情形:第一种情况:不进行行政复议,也不进行行政诉讼,过了三个月,处罚决定书即会发生法律效力。第二种情况:在两个月内提起行政复议,接着又提起了行政诉讼,经过一审、二审后,即发生法律效力。三、对于违章建筑的查处,拆除不是唯一方式:(一)现...
更新时间: 2019 - 07 - 15
近些年,城乡建设不断发展,很多农村家庭面临拆迁搬家的问题,这对很多农民来说还是有些不方便的,但是一般被拆迁的房屋都是可以领到相应的补偿金的。最近,出台了关于农村房屋拆迁补偿的一些新政策,在开始正式实施1、无证房屋被拆迁也可得到全额补偿:很多农村被拆迁的房子都是很老的房屋,这些房屋由于年代久远,很多都没有证件,因此有时候拆迁队人员告诉你由于你的房子没有证件就不能得到赔偿,其实这些都是忽悠老百姓的。现在的规矩是,只要房子符合当下的拆迁政策要求,没有证件也能得到赔偿!2、拆迁补偿新增两种方式:目前的拆迁补偿方式有两种,一种是直接现金补偿,一种是等价置换。等价置换就是让农户自己在政府划定的区域内选择商品房来弥补自己的损失。至于具体选哪种方式有农民自己决定。另外,也是今天着重要跟大家说到的一点就是:拆迁时农户还能额外得到2万元的拆迁过渡期安置补偿费。大家千万别忘记哦!3、拆迁补偿实行双向补偿制度:以往农村的房屋补偿都只给农户补偿房屋部分,宅基地部分是不补偿的,因为农户对宅基地只有使用权,没有所有权。但是现在将实行双向补偿,农户既可以得到房屋补偿,也能得到宅基地拆迁补偿,包括:农民的固定财产;农房以及房屋内的装修;其他财产,例如果园、菜园、水井等。4、以下三种拆迁方式会被禁止:强拆暴拆行为;先拆后补行为;拆迁无公示行为,这三种拆迁方式是明确禁止的,而且也是违法的。(来源:长沙观察) ...
更新时间: 2019 - 07 - 15
郾城区小李庄正在进行城中村改造项目,王某一家对拆迁补偿标准不满意没有同意搬迁。7月3日凌晨,棚改项目指挥部组织工作人员50余人,对被征收人王某房屋实施拆除,拆除过程中,有村民报警。2点50分左右,110出警人员赶到现场,开始询问相关情况,当时指挥部相关工作人员郑某、胡某、龚某、李某在现场。王某的儿子得知有人来拆房,异常恼怒,驾车撞向指挥部工作人员所在方位,胡某躲闪不及被车撞上当场身亡。据报道称,胡某是郾城区卫生局办公室主任,也是事发拆迁片区包片负责人。郾城区委宣传部相关负责人介绍,这次拆迁是2015年启动的城中村棚改项目,手续都有,涉及443户,事发前已拆441户,只有两户不同意拆迁。该棚改项目是拆一块、招拍挂一块。这两户所在位置是安置房位置,已经影响被拆迁户的回迁。夜里拆迁,是因为白天“柴油车、大型机械都进不了市区”。网友对于此案仍有一些疑问,拆迁律师在这里为大家一一解答。1、拆迁方夜间来拆除房屋,合法吗?从报道看此次强拆是违法的,深夜强拆就是违法的,如果非违建又不是法院进行的强拆更是违法的。《行政强制法》第四十三条规定:“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是,情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。”法律明确规定不得夜间强拆,即使强制拆除违法建筑,政府也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定,拆除前...
更新时间: 2019 - 07 - 11
不少农村涉及到了拆迁的现象,这其中不乏会有村委会参到征地拆迁中,联合拆迁方拆除被征收人的房屋,有的甚至是除了参与到相关部门实施的征地拆迁项目之外,还会有村委会自主搬迁改造以及村委会旧村改造、村委会协议拆迁等。村委会的这种帮拆、帮迁、帮腾退以及自主搬迁的现象是愈演愈烈。一、村委会帮拆、帮腾退、主导拆迁合法?根据《土地管理法》第四十三条的规定,建设项目用地须使用集体土地的,必须先通过土地征收程序将集体土地转为国有土地,然后再由区、县政府实施征收或拆迁。其次根据《村委会组织法》第二十四条规定得出结论,村民会议有权决议的范围仅限于村集体经济组织财产和成员权益管理、分配的事项。因此依照以上来看,村委会不能随意处置村民的私有财产权益,更不具备帮拆、帮迁、帮腾退或是自主拆迁等权力。二、村委会能否成为被告呢?2018年2月8日,《最高法院关于适用的解释》开始实施,其中,第二十四条第一款规定,“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的,以村民委员会或者居民委员会为被告。”该条规定赋予了村委会做行政诉讼被告的主体资格。可是仅现于以下几种情形:(一)村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时,村委会作为行政诉讼案件的被告。(二)村民委员会或者居民委员会在特定情形下,村民委员会或者居民委员根据法律、法规的授权行使行政管...
更新时间: 2019 - 07 - 05
日常生活中,征地拆迁,日易可见。而不同地区,补偿标准各异。遇到征迁,补偿标准是何?参考依据是何?这已成被征迁户,心中最大的问题。在征迁过程中,被征迁人,须密切关注征收方发布和张贴的各种征收文件。正确收集证据,以便出现补偿不合理或谈判失败时,能够通过合法渠道,及时维护合法权益,争取到合理的补偿。一、国有土地上的房屋征收:(一)依现行规定:被征收房屋的价值补偿,不得低于征收决定公告之日时,被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,进行评估确定。被征用人,可以选择货币补偿或交换房屋产权。(二)因此,对国有土地上房屋征收,其补偿方式,包括两种,即货币补偿、产权置换。1、对于货币补偿,应包括对被征用房屋价值的补偿、因房屋征收造成的拆迁补偿和临时安置、因房屋征收造成停产停业损失的赔偿、补贴及奖励费。被征收房屋的市场价格,是指周边地区同类房地产的市场价格。2、对于产权置换,其最低标准,是用1:1的面积替换。二、集体土地上的房屋征收:对农村房屋拆迁,不得降低被拆迁人的原有生活水平。其补偿方法及标准,具体分为三种:(一)对于有条件的,优先进行宅基地安置,补偿房屋重建成本价:但实践中,被重新安置的人,常不愿意住在重新安置的房子里。因此,应尊重其意愿。若条件允许,被拆迁人可选择搬迁宅基地,并在指定的宅基地上新建房屋。(二)纯货币补偿,补偿应包括,房屋重建费用加...
更新时间: 2019 - 07 - 05
据国务院新闻网消息:经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,从调查和各地反馈看,加快改造城镇老旧小区,群众意愿强烈。今年4月,住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部请31个省区市和新疆生产建设兵团开展全面排查,汇总统计需要改造的城镇老旧小区基本情况。截至5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。旧城改造征收房屋的,也应该按照或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定进行征收,应当符合公共利益的需要。法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;其中:1、对于被征收房屋价值的补偿:被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构,依国家有关规定评估确定。(评估机构应由被征收人协商选定,协商不成的按照少数服从多数的原则投票确定或随机确定)对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日,被征收房屋类似房地产的市场价格。征收部门应当对被征收房屋类似房地产的市场价格,进行说明。2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿:采取货币补偿、或现房产权调换方式的,给予被征收人一次搬迁费,依国家有关规定评估确定。对于无法搬迁、无法恢复使用的设备...
更新时间: 2019 - 07 - 02
虽然我国的《土地管理法》规定了在农村实行“一户一宅”的制度,其目的主要是为了保障每家每户宅基地分配公平,杜绝无序扩张宅基地和非法占用耕地行为。但是,在实践中,因历史原因或继承、买卖、户籍、面积总和符合宅基地面积标准等原因存在的“一户多宅”可能是合法的,应当区分处理。一、面积总和符合宅基地面积标准一户村民在本村有两处以上宅基地,但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准,此时就可以按一宅予以确权。北京:近郊和远郊人多地少的农村不超过0.25亩;其他地区不超过0.3亩。其中,1982年前确定的宅基地,高于此标准的,每户可适当放宽,但最高不超过0.4亩。天津:有条件的地区统一规划建设;无条件的地区,依照本村人均耕地面积划定宅基地面积。其中,人均耕地面积在667m2以下的,不超过167m2/户;人均耕地面积在667m2以上的,不超过200m2/户。重庆:市辖区农村宅基地面积标准为20—25m2/人,其他区县辖区农村宅基地面积标准为20—30m2/人,3人以下户算3人,4人户算4人,5人以上户算5人,扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。二、因农房继承、赠与等合法途径形成的一户多宅(已有一处宅基地的本农村集体成员)我们都知道宅基地使用权是不能继承的,但是地上房屋作为农户的私产是可以继承的,加之“地随房走”的原则,因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅,可以进行确权...
更新时间: 2019 - 07 - 02
国有土地上的房屋如何征收如何补偿,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,宅基地征收没有专门的法律规定,其主要依据土地管理法、土地管理法实施条例,因此各地的标准并不统一。宅基地征收主要依据各地方省、市级政府文件,同时参照国有土地上的补偿。其中应当遵循不降低原有生活水平,长远生计有保障。一、宅基地补偿方式通常宅基地有三种补偿方式:一种划出一块宅基地,让失地农民建房;一种建立安置房,安置农民,还有一种是货币补偿。二、宅基地补偿标准一般宅基地补偿计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。各地宅基地面积并不一样,农村宅基地用地标准:占用农用地每处不超过200平方米(0.30亩),占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米(0.35亩)。宅基地征收时,如果按照原有宅基地认定安置面积,则对超出的部分压缩补偿。以北京某区为例:依据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》,老宅基地面积控制标准为267平方米,新宅基地面积控制标准为200平方米。A:当认定合法宅基地面积不高于面积控制标准时:应安置面积=认定合法宅基地面积*70%;B:当认定合法宅基地面积高于面积控制标准时:应安置面积=面积控制标准*70%+认定合法宅基地面积超出面积控制标准部分面积*50%;每宗宅基地按宅基地面积计算应安置面积时,最大不高于267平方米。三、宅基地不补偿情形村闲置宅基...
更新时间: 2019 - 06 - 28
1、房屋征收时,对空地进行补偿吗?答案:需要。官话:国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。白话:就是说,国家要征地,咱在村里的地,合理合法,那不管是院子还是空地,都要补偿的。2、丈夫在婚前所建的房屋,婚后被征收,补偿款归谁所有?答案:丈夫。官话:房屋征收补偿款的归属问题是以确定被征收房屋所有权人为前提的。根据《婚姻法》规定,夫妻一方在婚前所建的房屋是夫妻一方的婚前财产,不属于婚后的夫妻共同财产,征收补偿款归所有权人。白话:补偿款归谁,要看房子归谁,房子是结婚前建的,那属于丈夫的婚前财产,所以补偿款归丈夫。3、一方婚前付首付,婚后夫妻共同还贷的房屋被征收,补偿款归谁?答案:看情况。第一种情况,离婚时双方对不动产的归属问题达成协议的,则房屋征收补偿款的归属也参照其协议分配。第二种情况,如果双方对不动产的产权归属没有达成协议,经法院判决后该不动产应该归产权登记一方所有,所以房屋征收补偿款也应该归产权登记一方所有。白话:就是说,重点看房子归谁,有协议,就按协议来分钱,法院判的归谁,那补偿款就归谁。总归一句话,补偿款的分配,跟随房子的分配。就看房子和地,到底是归谁的,或者如何分配的。4、父母过世后,兄弟姐妹签订的分家合同能否作为补偿的依据?举例:由于父母已经去世,小王和其他的兄弟签订了分家合同,小...
更新时间: 2019 - 06 - 28
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