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万典讲堂
司法强拆权利救济问题较为复杂,拆迁律师将其分为两个部分来阐述。第一部分是被拆迁人该如何判断自己面临的司法强拆(强制执行)是否合法,或者说该从哪里入手找到对方的违法破绽;第二部分是被拆迁人能通过哪些法律途径进行权利救济。对于被拆迁人来说,实践中要判断自己面临司法强拆是否合法,最先要考察的根据主要有两个。其一是征收行为本身是否合法。举个例子,假如被拆迁人的房屋本就不在房屋征收范围内,那么征收方要对被拆迁人的房子进行征收是没有凭据的,征收行为本身就不应该存在,就更不要谈强制执行了。其二是司法强拆是否符合法律规定的程序条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说,征收方向法院提起强制执行(司法强拆)申请有两个必要的前提,即已依法按照规定程序向被征收人作出征收补偿决定,且被征收人在法定期限内未启动行政复议或行政诉讼程序而又未进行搬迁。满足了以上两个前置条件后,征收方还应当依法向法院提交包括强制执行申请书、征...
更新时间: 2019 - 03 - 22
房龄,自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。以前住宅的使用期为50年,现在调整为70年。一、农村房龄40年的楼房要拆吗?1、拆迁与房屋时间长短没有直接关系。2、拆不拆迁不是看房龄的,要看市政规划,政府要规划才会拆迁,不规划的话房龄再长也不会拆。3、纯住宅是70年使用年限,写字楼商铺是50年使用年限,但是拆迁的看规划。4、有质量的房子马上就会拆,或规划用地就要拆,有的70年房子还不拆。二、房子一般住多少年动迁?实际上房子的使用期牵涉到两个方面,其一为地上的建筑物的使用期限,其二为它对应的土地使用权的使用期限,由于我们国家实行的是土地国有制,所以我们买的商品房所拥有的只有地上建筑物的私有权(房产证),以及对应的土地使用权(土地使用证,而没有土地所有权证)。先来说第一个地上建筑物,一般现在较多开发商所建设的房屋均为钢混(框架)结构,正常而言,钢混结构的建筑,其经济耐用年限为60年,砖混结构住宅耐用年限为50年(所谓耐用年限,通俗的讲即在正常的自然条件下,业主不投入维护,顺其自然,那么耐用年限期满,房子就使用的差不多,快无法住了,有的成为危房或快成为危房。故在建筑物经济耐用年限范围内,应该说是我们正常都可以达到的使用年限。当然目前由于业主均有对楼宇进行了不同程度的维护,有些楼宇虽然到了耐用年限,但是依然可以正常使用。其次为土地使用权:根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规...
更新时间: 2019 - 03 - 21
1、问题一:如果补偿协议中被征收房屋的补偿标准远远低于房屋征收决定公告之日同类房屋的市场价格,补偿协议是否有效?答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条明确规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这是一个强制性条款,意思是在房屋征收中,无论是协议补偿,还是根据征收补偿决定进行补偿,也无论是货币补偿还是产权调换,被征收房屋的价值补偿都不得低于同类房屋的市场价格,违背该规定,就意味着违反了法律的强制性规定,协议应当无效。2、问题二:未经评估签订的补偿协议是否有效?答:《征收条例》第25条规定,签订补偿协议应当依据本条例的规定,而第19条规定“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”,因而没有履行评估程序实际上已经违反了签订补偿协议的法定程序,原则上协议无效。3、问题三:被征收人受胁迫签订的补偿协议是否有效?答:《合同法》第54条规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因此,如果征收方以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人签订补偿协议,有证据证明违背了被征收人真实意思表示,补偿协议可以依据《合同法》第54条被依法撤销。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
对于棚户区改造,在政策上面并没有制定相应的法律法规,主要的依据就是国务院以及国务院各部门的一些政策,而棚户区改造政策主要是:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》;《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》;《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》;《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》;《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》;《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》;《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。其次,棚户区改造程序是什么呢?很多拆迁方经常在程序中动手脚,误以为老百姓在程序方面不懂或是不知道,拆迁方经常抱有这样的心态就对被拆迁人的房屋进行棚改。首先,国有土地上的棚户区改造程序是要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要;符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。同时,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布,并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案,组织听证等。其次,进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。...
更新时间: 2019 - 03 - 21
近年来,模拟拆迁、预征收、腾退是极为常见的程序。但这些程序也令本来就对征迁云里雾里的被征迁人越发弄不明白,稀里糊涂地签了协议,后来发现补偿根本没有达到合理、合法的标准,此时要想救济,却发现处处受限于签订的补偿协议。所谓模拟拆迁,主要是在旧城改造中针对棚户区进行的,其有别于国有土地上房屋征收及征地,是一种自下而上,居民主动要求旧城改造的一种方式。严格意义上来说,其并非是一个法律概念。最早采用模拟拆迁的是浙江省的浦江县,后被全国其他地方纷纷效仿。具体来说,模拟拆迁主要经过以下程序:1、同意启动旧城改建后,由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告。2、发布模拟搬迁公告后,征收部门对改造范围内居民意愿进行调查,并调查登记房屋的为区位、权属、用途等。改造意愿和调查登记结果应当及时公布。同意拆迁的户数未达到一定比例的,应终止模拟拆迁。3、同意拆迁的户数达到一定比例的,房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构,并对改造范围内的房屋进行预评估。4、房屋征收部门根据调查登记及评估结果拟定模拟搬迁补偿方案,组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布,征求居民意见。5、房屋征收部门与房屋所有权人签订模拟搬迁协议,并将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。6、签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的,由房屋征收主体作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即为征收补偿方案。在预签征收补偿协...
更新时间: 2019 - 03 - 21
这三类房屋会被纳入拆迁范围:一、村内街道绿化,现在来说农村村子里的街道进行栽植绿化,以及道路扩展等情况,二边的方式妨碍的要进行拆迁。二、村里修新的公路,基本上现在路开始加宽,对于这样的情况很多,对于两旁的房屋进行一定的拆迁。三、村里房屋统一规划,村子内房屋进行统一规划,对于房屋以及土胚房进行拆迁。这种情况农民们都会收到拆迁补偿等相关通知。补偿标准:具体的补偿方案有两种,一种是村集体统一建设房屋,按被拆房屋的面积兑换,其中包含天井的面积;另一种是按镇上房价来,每平方补偿1000元。只要能够证明这是属于自己家庭所有的,也同样可以获得相应的拆迁补偿款。1、农户家里的宅基地由于规划已经被纳入年度拆迁计划,村民已经被告知拆迁及补偿相关通知的。2、村民申请下来之后,一直没有将宅基地投入使用,已经荒废2年以上的,也将被收回。3、村里分散供养的低保户、五保户等经济困难人群和老人。这些人家的房屋很多都是集体出资修建供他们居住的,一旦这些人过世,房屋和所属土地都将被重新收回,以供下一批需要救助的人使用。如果您家房子也面临拆迁,并且是属于最后2种情况,都是可以获得不菲的赔偿金的。拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居...
更新时间: 2019 - 03 - 21
土地补偿标准:耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。征收耕地的土地补偿费,前三年平均年产值的6至10倍;安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算标准,前三年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。其中土地补偿费和人员安置费的总和,不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。林木、果树等地上物需要根据树龄、是否在盛果期等因素来估算。菜地、大棚要看年产值,大棚还要补偿地上物的建筑重置成本。具体要看当地的征收拆迁公告的规定。各地的政策是不一样的。大家都知道,补偿金额的多少是由确权登记证书上登记的有效人口数量来决定的,所以大家在登记人口的时候除了正常存在的人员。下面这几种情况也一定要写上,因为他们也属于大家庭的一员。户口落在大城市的大学生一般农村学生在外读大学不容易,毕业后都想找一份好工作,因为大城市的条件要比农村好不少,所以许多农村学生选择把户口落到大城市里,这样不仅可以继续接受良好的教育,毕业后也能在大城市找一份相对好点的工作,所以在土地确权的时候可以写上外迁大学生,一点要备注清楚。女儿嫁到外地女儿既是娘家人,也是婆家人,登记的时候只能选择一方进行登记,这个就根据个人的具体情况选择了。新出生的婴儿很多在登记土地确权人口的时候,都会忽略掉新生儿,但是新出生的婴儿其实也算一口人,所以大家别忘了登记。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 21
房屋拆迁补偿中存在的问题:(一)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”(二)拆迁补偿程序模糊不清拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进行协商,部分地区甚至只是简单地发布一个拆迁公告,拆迁公告上对拆迁补偿进行简单的阐述,根本不涉及拆迁补偿程序,对于这样的拆迁补偿,被拆迁人只能被动接受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清,使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中,同时,部分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿,使得被拆迁人之间原本平等的关系转变为不平等的关系。(三)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定,第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。(四)拆迁补偿不及时。房屋拆迁补偿不及时的情况在实践中非常常见。拆迁人往往在还不具有对...
更新时间: 2019 - 03 - 21
很多被拆迁户对于政府拆迁和商业拆迁的概念很模糊,很多的时候开发商以政府的手段去掩盖自己以盈利目的的开发。因为被拆迁户的不了解,所以最后往往得不到自己的合理补偿。首先,我们需要了解什么是政府拆迁?什么是商业拆迁?政府拆迁指的是市,县级人民政府依照法定程序以行政手段去将收回被拆迁户私有财产收回国有的行为。《国有土地上房屋征收与补偿条列》第二条明确规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋将要给予被拆迁人公平补偿。所以,政府拆迁的出发点一定要为了公共利益的需要。商业拆迁指的是开发商以营利为目的,与被拆迁人协商成后将房屋的所有权转让给开发商,然后进行房地产开发的行为。所以,商业拆迁的出发点肯定是以营利为目的,而不是以公共利益的需要。其次,我们需要了解政府拆迁和商业开发的拆迁形式到底有什么不同?政府拆迁是需要严格按照合法的程序来与被拆迁人签订安置补偿协议,其给予的补偿也是有相应的法律依据的。而且政府拆迁基于公共利益的需要,所以拆迁行为具有一定的强制性。商业拆迁基于双方平等,自由的原则下进行的拆迁。所以,没有强制权力,更不能有强买强卖的行为。而且就算开发商给予了特别优惠的赔偿,作为拆迁户是有权利拒绝开发商的拆迁行为。最后,那么政府拆迁和商业拆迁的补偿上到底有多大的差距呢?政府拆迁是按照严格的法定程序来征收,所以给予的补偿也是需要依照法律法规的规定来进行。其原则就是不能降低被拆迁人...
更新时间: 2019 - 03 - 21
征地拆迁估价是指为确定被征收土地及地上物货币补偿金额,根据被征收土地及被拆迁地上物的区位、用途、建筑面积等因素、对房地产市场价格进行评估。1、注意估价时点。根据相关股价指导意见的规定,农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正。估价时点的确定直接影响到被征地及被拆迁地上物的估价结果。常有征地主体为了制定征地方案,进行补偿安置资金预算,在征地公告之前对拟征地地段进行了预评估。这种做法应限定于制定征地方案,而不能代替征地公告后的评估程序。一则以预评估代替征地评估,剥夺了被征地人选择评估机构的权利。二则剥夺了被征地及地上物在预评估时点至征地公告颁发时点的升值利益。2、估价报告的有效期。应为征地公告的期限。评估报告具有时效性,一般与征地公告同时失效,但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的,应重新进行估价。3、确定估价机构。从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定,估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式,按照这一设计,估价机构的遴选应当包括以下五个步骤:(1)公告估价项目和评估机构资质要求;(2)符合条件的估价机构报名;(3)评估机构竞选;(4)被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构;(5)公示入选评估机构。4、委托...
更新时间: 2019 - 03 - 21
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