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【拆迁律师】征地拆迁中,房屋评估常见的7大套路,大多数都被“套路”过!山东菏泽牡丹区的某拆迁户,遇到这样的一件事 ,政府拆迁的赔偿价格不合理,按规定要求是不低于房屋拆迁周边商品房均价,我家周边价格已经在5800以上,但评估所给的价格是4960,远低于市场价格。这是为什么?有时候老百姓只知道补太少了,评估太低了。但是不知道是哪个环节出现了问题。作为拆迁律师,我们总结了常见的评估中出现的套路。来看看,究竟是什么原因,让我们的房子评出了白菜价。一、评估机构是否符合资质,依法选定1.评估机构的选定根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果评估机构由政府指定,那么很难作出公正客观的评估结果。2.评估机构资质陷阱根据《房地产估价机构管理办法》第三条第一款的规定,房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构,因此任何未取得房地产估价机构资质的、非从事房地产估价活动的中介服务机构均不可以成为房屋价值评估机构。二、评估时点和有效期陷阱根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。一般评估的有效期为一年。我们知道,如果有效期已经经过,还是用原来的评估结果...
更新时间: 2020 - 03 - 25
【拆迁律师】住宅改为营业性用房,被征收人如何争取合理的补偿?房屋按照用途一般划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓“住改非”房屋,即产权登记规划用途为住宅,实际却用于经营活动,且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。一般以住宅底层“破墙开店”为多。对“住非”进行认定,需要从客个方面进行综合考量,具体包括:营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证(或免税证明)、房屋租赁协议等还有就是房屋实际使用现状以及实际用于经营的时间等。国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定,产权证记载为住宅用房,实际用于经营的,从房屋的性质上仍属于住宅,一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准,进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的,应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况,按照征收补偿方案规定,给予适当的营业性损失经济补偿。各个地方也针对“住改非”都有自己的规定,部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。以黑龙江省为例,《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋...
更新时间: 2020 - 03 - 20
【拆迁律师】钉子户到最后财物两失,有经验的拆迁户都是这样做的每个城市都需要发展和规划,一些市民或村民,大都是因为补偿款偏低而“赖”着不走,想争取利益最大化。这座“钉子户”在山西太原北瓦窑村内,因为要建设高速公路,其他村民全都搬迁走了,唯独这家人留下来一直不走。无疑,这家“钉子户”是真的取得了胜利。可是结局十分尴尬:南来北往的车辆,包括粉尘、喇叭的鸣叫,还有交通的不便,因为高速上都是封闭的,主人出入十分不便。这样的例子还有很多。。。。。。钉子户特殊群体的出现,不外乎两种原因:开发商觉得拆迁费太高,而房主觉得拆迁费太低,双方谈不拢,最后闹得个两败俱伤。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后,商业拆迁变为了政府征收,且只能是为了社会公共利益的需要。一些棚户区改造、旧城改造项目更是具有极强的公益性和民生改善属性。此时,征收被行政法规明确赋予了强制性——到期你不搬就是申请法院强制执行,以确保涉案项目的按规划建设与社会公共利益的实现。政府的建设项目自然不会朝令夕改,随意调整规划,拆不动不拆了的可能性也就此大大降低。钉子户最好的选择是尽可能的通过法律的手段获得更多的赔偿。首先,我们要了解,针对本次拆迁,地方拆迁部门的征收文件是否齐全、征收程序是否合法。其次,要清楚自家房屋的性质和产权,证件手续是否齐全。同时,我们可以在征收工作启动后,先收集政府发布的相关文件,如:征收公告,征收补偿方案等。了解拆...
更新时间: 2020 - 03 - 20
2018年10月15日6时许,扬州市广陵区成功房屋拆除有限公司受杭集镇防汛防旱指挥部委托,对韦刚侵占河道的违章建筑物进行拆除。期间,一个叫陶冉的男子雇了一批人携带工具参与拆违,并指使他人又雇用20多人“维持秩序”。在现场,拆违人员砸坏玻璃门,搬出违建房内物品,捣毁门前摄像头。在室内物品基本搬清、挖掘机拆除违建房屋时,韦刚拿手机拍摄,陶冉等多人将其拦住并抢下手机,摔在地上,双方发生拉扯推搡。后韦刚驾车两次冲撞人群,导致2死8伤。谁有权拆除违建?所谓违法建设,在法律上包括违法的建筑物、构筑物、设施等。行政强制法第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除”。违法建设所违之“法”,涉及城乡建设、土地管理、环境保护、水资源管理、交通管理、广告管理、民政管理等多个领域。就强制拆除主体而言,有的法律明确授权行政机关强制执行(如城乡规划法、水法等),有的规定申请人民法院强制执行(如土地管理法、环境保护法等)。发生案件较多的集中在城乡建设规划领域的违法建设和土地管理领域的非法占地行为的强制执行。特别是城乡规划法第六十五条、第六十八条规定了乡镇人民政府对违反乡村规划的违法建筑有权强制拆除,县级以上地方人民政府对城乡规划主管部门作出的限期拆除决定当事人逾...
更新时间: 2020 - 03 - 17
【土地律师】征地拆迁中,唯一合法的强拆方式——司法强拆征地拆迁中,老百姓常常会因为补偿不满意,补偿太低而拒绝搬迁。但是征地拆迁主要是基于公共利益的一项行政活动,为了公共利益的需要,有可能会牺牲少部分人的利益。法律赋予了司法机关强拆与否的决定权。一方面是限制行政机关的乱作为,另一方面推进了依法治国的进程司法强拆是指被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行补偿决定的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆一定要同时满足两个前提条件(1)被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;(2)被征收人在法定期限内未申请行政复议,也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日,行政诉讼的法定期限一般是6个月。征收方申请司法强拆后,老百姓还能维权吗?根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》可知,人民法院在审理司法强拆行为时,需要相关材料审查此征收行为程序是否合法。该规定同时规定了司法强拆不予执行的七项情形。(一)明显缺乏事实根据;(二)明显缺乏法律、法规依据;(三)明显不符合公平补偿原则,严重损害被执行人合法权益,或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;(四)明显违反行政目的,严重损害公共利益;(五)严重违反法定程序或者正当程序;(六)超越职权;(七)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制...
更新时间: 2020 - 03 - 13
【土地律师】征收农民土地,常见的5种安置方式1、农业生产安置;国家建设征收征收城市规划区外的农民集体土地的,如果集体经济组织内还有尚未发包的土地,如农村集体预留的机动地、其他承包户自愿放弃承包经营的土地调整给被征地农民耕种,或者承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,首先使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。这种安置方式有以下几个条件:被征地范围属于城市规划区以外;被征地集体经济组织具有多余的土地或者具备通过开发整理荒地、未利用地复垦为耕地的条件。2、重新择业安置。即由由市县政府创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,使其具备进行再就业的能力,有条件的应当在培训之后安排相应的工作岗位。如果用地单位需要招聘职工的,在同等条件下,用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地,应当将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。3、入股分红安置这种方式是指出社会保障外,为失地农民建立稳定、持续的收益,以保障其基本生活水平不因征地而下降,批准被征地农民对一些长期稳定的用地项目予以入股并享受分红的安置方式,具体表现为:1、被征地农民放弃领取征地补偿费,由被征地农村集体经济组织经或政府与用地单位协商,可以以征地补偿安置费用入股到用地项目之中;或者为若用地项目使用土地为建设用地的,按照《中华人民共和国土地管理法》关于集体建设用地入股的规定,由农...
更新时间: 2020 - 03 - 13
【土地律师】村委会5种情况下,可以收回农民的承包地近日,有个当事人咨询,请问农村五保户死后,其耕种的土地可以由其直系亲属继承吗?首先,农村的土地不是私产,不能适用继承这样的法律名词。其次,农村实行的是家庭联产承包责任制,在承包期内,有家庭成员去世,其他的人是可以继续耕种的。最后,如果该家庭户所有人口都去世,村委会是可以收回再发包的。小编搜集整理了一些信息 ,在5种情况下,村委会是可以收回承包地的。1、村民给承包地造成永久性损害  村委会有监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地的权利,且《农村土地承包法》第17条规定,承包方应依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害。所以村委会一旦发现村民不合理利用和保护土地,给土地造成永久性伤害的,是可以将村民的土地承包经营权收回的。  2、村民全家迁入设区的市,转为非农业户口  承包期内,承包方村民全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应该自愿的将承包的耕地和草地交回村委会。村民不交回的,村委会可以收回承包的耕地和草地。但是,如果村民全家只是迁入小城镇落户,村民还可以保留其土地承包经营权或者依法将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等,村委会不得强制收回。  3、妇女结婚后在新居住地取得承包地  妇女在娘家这边有户口并分到了土地,但结婚后在婆家那边又取得了一份承包地,就拥有了两份承包地,这种情况下娘家的村委会就有权收回承包地。 ...
更新时间: 2020 - 03 - 13
【拆迁律师】2020年,农村旧房改建新政策、新规定在农村,随着经济状况的改善,想要翻新旧房的老百姓不少人都问,到底有啥新政策。在拆迁中,有的房屋因为翻修没有申请,直接按照违建就强拆了,老百姓很委屈,只是按照原来的面积翻修了一下,材料费都这么贵,最后补偿拿的很少。这就要求我们在翻建之前,多了解法律的规定,以及各地农村的规定。农村旧房翻建改建的程序有哪些?1、根据《中华人民共和国城乡规划法》规定,在城市、镇规划区内农村旧房翻新重建应向我局申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证,报建户应到我局规划处进行申报,申报时应提交个人申请、土地使用证、四邻协议、建设工程规划图、建筑工程设计方案等材料。2、按照有关收费政策,农村旧房翻新重建不收取任何行政事业性收费。但是,根据《城乡规划法》规定,农村旧房翻新重建必须符合规划,因此建房户需聘请具有资质的规划设计单位进行规划,在此过程中,建房户需向规划设计单位支付一项服务性费用,即规划测绘费。当然,不同的地区根据不同的情况会略有差别,例如:对于农村村民使用原有宅基地进行旧房翻建的,《河北省村镇规划建设管理条例》第十三条规定:村镇居民在规划区内建住宅的,应当先向村镇集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议或者村民代表会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:1、需要使用耕地的,经乡级人民政府审核,县级人民政府建设行政主管部门审查同意并...
更新时间: 2020 - 03 - 10
【拆迁律师】房屋强拆之前,建议老百姓做好4项准备拆迁中,不少房子是在老百姓不知情的情况下,直接强拆的。这种情况给被征收人造成的不利影响就是赔偿的时候,拿不出强有力的证据来证明自家的损失。因此,作为拆迁经验比较丰富的律所,我们的律师在办理案件的过程中,总结了以下经验:一、拆迁之前,清点房屋或者院落内财产,列出财产清单一般主要是室内物品的损失和地上附着物的数量。清单要详细,比如总共有多少项物品损失,物品的单价是多少,物品的数量是多少。最好能录音录像的,比较珍贵的古董、玉石之类的就提前转移。二、妥善保管所有涉及征收的证据原件和拆迁文件在征收过程中,被征收人会收到很多法律文件,比如:土地征收公告,拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及其催告书、强制执行决定书等。不论是什么名称,都要及时拍照定存,妥善保管。三、对征收项目有全面的了解1、了解拆迁性质。现在一般都是政府征收,开发商征收的几乎没有。政府拆迁意味着不能拒绝搬迁,只能争取到满意的补偿安置。除非房屋不在征收范围。否则都必须征收,这时,聪明的拆迁户就是多准备证据,多拿赔偿款。2、明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种行政行为的实施主体都要清楚。征收公告上一般会显示。3、确定征收范围。先确定此次拆迁的范围,核实自家房屋是否被划入了拆迁红线范围内,或此次拆迁是否涉及到自家房屋。四、及时起诉很关键一般...
更新时间: 2020 - 03 - 10
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