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【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
更新时间: 2019 - 07 - 19
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
【土地律师】村民征地补偿款进了村支书腰包,老百姓太难了2017年3月,白衣阁乡柳北村棚户区改造,征用该乡吴屯村土地作为柳北村公共墓地,王文经负责协助白衣阁乡政府从事征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作。当时征地补偿标准4.6万元/亩、地面附着物补偿标准2465元/亩、青苗补偿标准1200元/亩。自从得知自己负责征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作后,王文经就动起了歪脑筋,打算从中捞一笔。除虚报自家征地面积外,王文经还把手伸向了村民地面附着物补偿款。最终,王文经按照4.9万元/亩的补偿标准(含征地补偿费4.6万元/亩、地面附着物补偿费1800元/亩、青苗补偿费1200元/亩)给群众发放补偿款,违规套取11万余元,除支付给古云镇王堤口村两户村民2万余元外,王文经非法占有剩余的8万余元。因犯贪污罪被判处有期徒刑1年3个月,并处罚金人民币12万元。土地管理法第四十七条第二款规定:“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中,土地补偿费针对被征土地,地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物,安置补助费针对失地农民。前二项对象为物,系对物因征地受到的损失的补偿,基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人,系对征地后失地农民的劳力安置,该项是基于法律强制性规定。土地补偿费虽然属于集体经济组织所有,但集体经济组织可以组织村民参加的村民会议讨论决定,在...
更新时间: 2020 - 04 - 02
【拆迁律师】征地拆迁中,这6类行为,村委会不能干,干,就违法了!征地拆迁中,常常少不了村委会的身影,村干部常常借着村委会的名义来配合征地拆迁。作为村民,由于与村委会关系密切,开展征地活动,也最听村委会的号召。但是,需要明白,村委会并不是万能的,有些事情不能做,否则就是违法的,要承担相应的法律后果。1、村委会无权决定征收土地和房屋根据我国《土地管理法》第45条规定“征收下列土地的,由国务院批准……征收前款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。”由上述法条可以得知,征收土地至少需要省级以上政府进行批准。2、村委会不能代替被征收人签订补偿协议《村委会组织法》第36条规定:“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的,受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销,责任人依法承担法律责任。”拆迁安置补偿协议必须由被拆迁人本人亲自签署,村委会代签没有法律效力。3、村委会无权对被征收人的征地拆迁款进行分配根据我国《土地管理法实施条例》第26条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。……农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发给被安置人员个人。”4、村委会不能以租代征农民土地“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”,...
更新时间: 2020 - 04 - 02
【土地律师】土地确权与农村户口有关系吗?有户口没地的人能分到地吗不少地区已经完成土地确权了,就差颁证了。有的老百姓比较疑惑,孩子出生以后,就没有分地,这次能分到地,确权吗?土地确权和户口有关系吗?我的户口已经是城里了,土地会被收回吗?我们来看看,户口和土地确权有没有关系。农村土地确权跟农村户口有直接关系。农村土地确权跟户口当然是有关系了,户口即户籍,由公安机关户政管理机构所制作的,本集体村民的身份是户口体现出来的。农村土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定,简称确权。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序,才能得到最后的确认和确定。土地确权不是重新分配土地,而是对已经被承包的土地进行确权。没分到土地的,可以向发包方提出承包申请。如果农村集体经济组织有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的,相关农户提出申请后,可采取民主协商、村民议决的方式决定是否对其给予调整分配。如果农村集体经济组织没有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的,待以后具备条件后再解决。新修订的《农村土地承包法》第26条中有明确表示农民进城落户是否要交出承包地应当根据农民自身的意愿来定,不可强行收回农户土地。土地确权的目的之一就在于给予农民保障,让想要进城的农民没有后顾之忧,不用担心土地被收回。而且当地才完成土地确权,短时间内也...
更新时间: 2020 - 03 - 27
【拆迁律师】2020年,宅基地建房需满足5个条件,否则不能申请近日,有这样的问题咨询,农村四世同堂,三代单传7口人,96年建的砖房2层4个房间不够住,怎么申请宅基地?和父母同住了三十年,孩子要出生了,住在一起比较挤,怎么申请建房。为此,我们搜集并整理了相关的信息,如下宅基地申请的流程:1、符合条件的村民提出用地申请;2、村民小组、村委会讨论通过,并有80%以上社员签字同意;3、国土房管所派员现场选址勘察;4、申请人提交相关申报材料;5、张榜公布;6、乡镇人民政府审核;7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;8、上报县人民政府批准;9下发建设用地批准证书。”宅基地申请需要满足5个条件1、村里有空闲宅基地随着农村建房需求的增加,很多的农村地区都没有多余的宅基地了,很多的农民朋友申请了很多年都没有申请下来,而且在宅基地没有空缺的时候,是不允许更改耕地用途建房的,所以大家申请之前一定要了解清楚情况。2、申请人为村集体成员且年满18周岁毕竟农村的土地是村集体资源,只允许在村集体流转,也就是农村户口,同时也会在农村长期生活,不然宅基地的申请会很困难,当然,在农村有宅基地,在城里也买房的人,只要是该村集体的成员就不用退出。3、申请人满足“一户一宅”要求2019年9月,农村宅基地管理新政出炉,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和...
更新时间: 2020 - 03 - 27
【拆迁律师】官司赢了,和拿到数十万补偿款差多远?征地拆迁多数是普通的,经济条件不好的老百姓在和拆迁方大官司,很多人打官司的目的很明确就是多争取补偿款。但是,经过我们办理案件时发现,有些客户先找当地的律师,然后官司胜了,没有要到钱,又千里奔波来找我们。这是为什么?如果你只是为了和拆迁方大官司,不争馒头争口气。那么官司还是比较好胜诉的。由于行政活动需要实体正义和程序正义。比如,你的房屋私自建设建在耕地上,村里不批准,你就为了多占地,就就是不听劝。这样的违建拆除时,由于没有履行程序,违反了行政强制法。那么诉讼后,老百姓是胜利了,但是却没有补偿。为什么,因为违建不补偿,有时候为了体现对行政违法的惩罚性,就补偿一点建设成本。显然这个结果,是胜诉的。但是并不意味着大官司,你可以拿到更多补偿。如果,你想要通过法律途径来提高补偿:那么,首先,在征地公告发布后,不抢建。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。其次,在进行调查登记时确保认定的数据是真实的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑...
更新时间: 2020 - 03 - 25
【拆迁律师】小产权房是便宜,可是高风险,您知道吗?买了单位的小产权房,煤房是配套设施,现在政府强拆煤房,还不给补偿,这种情况该如何处理?说实在的,一般这种小产权房维权比较难。各地法院的判决也不一样,有的判决买卖合同有效,有的无效。北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋,合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示,买卖双方如不是同一集体成员组织的,如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的,合同也可认定有效。当然,也存在相反的判决,比如同在门头沟的西辛村,一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。小产权房风险大,建议买房之前一定要了解清楚:风险1、买卖双方是同一集体经济组织的人员,经过宅基地审批手续,签订的合同才是有效合同,通常情况下大多不是同一集体经济组织的。所以买卖的小产权房大多违反了国家政策的规定,也就是无效合同。风险2、 小产权房一般是小的施工队建造,没有正规的审批手续,很难保证房子的品质,也谈不上小区的合理设计,齐全的配套设施,优雅的小区环境。商品房都配有物业管理,里面的居住群体整体素质、层次要高,居住的感受也相差甚远。风险3、小产权房其实是没有产权,不能过户,理论上不能买卖。小产权房买卖一般就是一个的合同,(法律上是无效合同)没有房产证,不能按揭贷款买房,急用钱也不能抵押贷款。以后想出手变现也比较难,不能落户,没有学区划分,小孩读书问题也不能解决。...
更新时间: 2020 - 03 - 25
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