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【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
更新时间: 2019 - 07 - 19
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
【拆迁律师】有结论了:强行将补偿款打入银行,不代表被征收人同意补偿【裁判要点】行政机关在未征得被征收人同意的情况下,将相关补偿安置款直接存入被征收人银行账户中的行为不是成熟的行为,不具有可诉性,且该行为不意味着被征收人与行政机关就征地补偿事宜与行政机关达成一致意见,也并不阻碍被征收人因对补偿安置行为不服,通过复议或者诉讼等途径寻求救济。【裁判文书】中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2018)最高法行申2181号再审申请人(一审起诉人、二审上诉人):陈金芳,男,1955年1月17日出生,汉族,住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人:刘文祥,男,1948年5月30日出生,住福建省莆田市城厢区。再审申请人陈金芳诉莆田市荔城区人民政府(以下简称荔城区政府)其他行政管理行为一案,福建省宁德市中级人民法院于2017年4月24日作出(2017)闽09行初94号行政裁定,对陈金芳的起诉不予立案。陈金芳不服提起上诉后,福建省高级人民法院于2017年9月3日作出(2017)闽行终373号行政裁定,驳回上诉,维持一审裁定。陈金芳仍不服,在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员耿宝建担任审判长并主审、审判员王晓滨、白雅丽参加的合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。陈金芳向本院申请再审,请求:依法撤销二审裁定,并指令福建省高级人民法院受理本案。其申请再审的主要事实和理由为:荔城区政府为征...
更新时间: 2020 - 01 - 17
【拆迁律师】村长说:乡里乡亲的,先签字,补偿肯定给的多!能信吗?有位当事人遇到这样的事情,经过拆迁方工作人员多次上门动员,拆迁户们看了安置补偿方案,感觉比较满意,于是快速和拆迁方签了补偿协议。由于前来签协议的人数很多,每个人签字、按了手印之后随即离开。村长说:“签协议的拆迁户太多了!需要填的内容以后再填写,集体签协议,集体盖公章,以后再把协议还给你们。”就这样,匆忙签了字,后来协议拿回来了,你猜怎么了?说好的100平的房子给80平米,说好的全家都是安置人口,结果上大学的儿子就是没有列入安置人员中。律师,我们这种情况能不能维权?民事法律上,把行为人的真实观点,用“意思表示”这个词语来表达。签名,就成了法律上认可的意思表示,会起到相关的法律作用。1、当然需要说明的是,签名并不是是唯一的意思表示。法律对口头承诺,如果双方没有争议,也予以认可,也起到了法律作用;2、此外,签名也不绝对产生法律作用,如仿冒他人的笔迹、伪造、威胁、迷惑、迫使行为人签名,就不能起到法律作用。但是难点在于在实践中,很难证明,你是受到了欺诈和胁迫。所以,遇到拆迁,不要签字,不要签空白的文件,不要签补偿安置协议。为什么这里重点提到补偿安置协议?拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。拆迁补偿安置协议的签订意味着拆迁人与被拆迁人对拆迁事项达成一致,双方要严格按照拆迁补偿安置协...
更新时间: 2020 - 01 - 17
【拆迁律师】从“盼拆迁”到“怕拆迁”,4大原因说出了农民心声现在越来越多的农民咨询的时候,问律师能不能不拆迁。我们一直就是在农村,每天习惯农村的生活,就是不想到城里。我们能拒绝征地吗?实际上有这样想法的农民还是比较多的,有不少的农民就是不愿意拆迁。但是从法律上讲,征地拆迁是政府的行政行为,有着天然的不可拒绝性。行政行为的这种不容商量性是政府行政的特有特点。为啥现在农民都害怕拆迁?1.拆迁补偿被压缩,打官司难上加难各地政府都希望以最低的成本来完成拆迁任务。能用少的钱干最多的事。通过种种的方式来压低农民应得的补偿,比如你的房子事违建,你的房子没有相应的产权证书。比如,你的房子这么破旧,我们拆迁能给你新房子,破旧的房子当然不值钱啊。等等找了很多貌似很正当的理由。但其实这些理由都不是正当,我国相关的法律规定了,拆迁要保障农民原有生活水平不下降。要是因为拆迁,农民比之前还穷,那么就违反了国家拆迁的初衷。加上打官司好多需要3年、4年,这么长的时间农民真是耗不起,有些农民很穷,请不起律师,也付不起费用。明明很有理,却没有人愿意听理由。2.拆迁安置房往往质量低,不如自建房质量有保障从种种的新闻报导就可以看出来,安置房的质量问题层出不穷。加上补偿的面积比农民原有房屋少,农民的生活品质降低。农民要是因为安置房打官司说不定又是漫长的诉讼之路,除此之外,有些地方,安置房是期房,农民多年都住不上,没有任何部...
更新时间: 2020 - 01 - 16
【拆迁律师】2020年棚改按照周围房地产市场补偿 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。棚户区也不例外,棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区改造是我国行政机关为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一个工程项目,是重大的民生工程和发展工程。棚户区并不是只有农村才有,城市也有。所以棚户区因为土地性质不一样,而适用不一样的法律标准。一、棚户区改造之国有土地上房屋的拆迁补偿国有土地上房屋拆迁的房屋价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。棚户区改造中,国有土地上房屋的拆迁补偿方式,通常分为货币补偿和产权调换两种方式。1、货币补偿被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费。2、产权置换一般是拆一还一。即拆一平米就补偿一平米。对于棚...
更新时间: 2020 - 01 - 16
【土地律师】集体经营性建设用地入市,三大好处,你知道吗?农村集体经营性建设用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。包括:商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用、商品住宅等。注意:此次拟入市的是集体经营性用地,不包括宅基地、公益性公共设施用地,更不是原来建设用地之外的其他耕地。这意味着,其他性质的土地该征收还是需要征收的。入市会带来哪些影响?1.会影响房地产市场吗?农村集体建设土地中,农村宅基地至少占据了70%以上的比例,但此次改革不涉及农村宅基地入市。国土资源部规划司司长董祚继:集体经营性用地入市,只能缓解城市经营性用地不足,解决不了商品房用地不足的问题。不过,农村集体经营土地入市,至少增加了城市经营性工业用地的供给渠道,可缓解城市经营性工业用地压力,对平抑这部分地价仍然有好处。会受到影响的包括工业用地、旅游地产用地等。2.热钱将涌向农村市场?最近几年,国际金融资本过剩,导致国际上亿公顷土地被金融资本侵占,形成新的“圈地运动”。中国人民大学农业与农村发展学院院长温铁军:放开农村建设用地市场后,应该注意热钱向土地市场的大量涌入。一旦农村建设用地开闸,这个政策将对那些“有钱人”成为利好,便于...
更新时间: 2020 - 01 - 13
【土地律师】征地中,这几类文件需要慎重签字!否则后果很严重律师啊,邻居签字了,我也签字了,为啥我的官司没赢,邻居的赢了。我们不是都是签字了吗?了解了一番以后,我们才发现,这个客户的补偿安置协议已经签字但是,当时签字的时候是空白协议,心里想全都是熟人,说的话应该比较靠。结果,我发现了说的跟给的补偿款不一样啊/咋办?这个当事人并没有录音录像,无法证明当时签的是空白协议。这个可就比较难了。邻居对苹果文件进行签字了,但是补偿协议并没有签字,结果邻居官司赢了。这里有问题需要老百姓特别注意,那就是有些文件一定要慎重签字。随意签字可能连补偿款都拿不到。一、不需要签字的文件1、土地预征收公告。所谓土地预征收就是指在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。2、征地批文和征地公告征地批文和征地公告是无需签字的。征地批文应当包含下列内容:(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案征地拆迁补偿安置方案也是不需要签字的,其应当包含下列内容:“(一) 本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青...
更新时间: 2020 - 01 - 10
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