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【拆迁律师】征地拆迁:掌握以下证据,官司才能打赢证据是指依照诉讼规则认定案件事实的依据。证据对于当事人进行诉讼活动,维护自己的合法权益,对法院查明案件事实,依法正确裁判都具有十分重要的意义。证据问题是诉讼的核心问题,在任何一起案件的审判过程中,都需要通过证据和证据形成的证据链再现还原事件的本来面目,依据充足的证据而作出的裁判才有可能是公正的裁判。法律和证据是法官判案的两把尺子。在诉讼中,鉴于法律的严谨和权威性,当事人在法律上很难发挥其主观能动性的作用,所以只能在证据上下工夫。由于证据是在事实发生过程中形成的,谁在事实发生过程中保有充分的证据,能够再现事实,谁就掌握了胜诉的主动权。征地拆迁诉讼中需要收集的证据:1、当事人在房屋拆迁补偿纠纷诉讼中需要收集的证据(1)被拆除房屋的所有权证;(2)证明被拆除房屋的结构、房屋的性质、房屋的建筑面积等证据;(3)当被拆除的房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时,还需要提交证明拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据;(4)证明房屋被拆除的时间的证据;(5)已达成前拆补偿协议的,还应当提交拆迁补偿协议;(6)经过房屋拆迁主管部门的裁决的,还应提交裁决书;(7)拆迁许可证;(8)房屋拆迁公告及张贴公告的照片资料;(9)新建建筑物的《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明;(10)房屋被拆除前的面积丈量报告;(11)向被拆迁人支付...
更新时间: 2019 - 11 - 20
【拆迁律师】律师啊,他处有房,征收时,就不属于安置对象?在征地拆迁中,常常由这一类人群,手中有一套房了,但是,拆迁安置时,征收部门说,这样的情况不属于安置对象。那么,这里的依据又在哪里?老百姓面对这样的情况怎么办?律师啊,我名下有一套承租房,里面有我老婆的户口。目前房子面临征收,我想我是承租人,而老婆的户口在里面,两人就应该都是安置对象。可安置办称我老婆不是安置对象,理由是“他处有房”。我家里之前是买过一套房子,登记在老婆的名下,不知道这算不算“他处有房”。我想问“他处有房”的确切含义,以及征收安置人员的条件是什么?面对这样的难题,首先需要查看当地的政策性文件。以上海为例:依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第三款:共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。符合上述条件的共同居住人,就属于“安置对象”。但条款对“安置对象”做出的约束是“在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难”。也就是说,“他处无房”是条件之一。不过,《细则》对“商品房”是否属于“他处有房”的“房”没有做出明确表述。但在《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中,则有相关释疑:其一,他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况;其...
更新时间: 2019 - 11 - 20
【拆迁律师】到处都在拆迁,你被拆迁了吗?土地管理法 第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。这意味着涉及到拆迁的法律法规主要的就是两部。一是《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而《中华人民共和国土地管理法》是适用于农村土地征收,即将集体所有的土地征收为国有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于城市房屋征收。集体土地征收涉及农用地的需要经过审批土地管理法 第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。  省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。   在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:为了保障国家安全、促进...
更新时间: 2019 - 11 - 19
【土地律师】地上附着物包含哪些?补偿标准是多少?地上附着物,是指在土地上建造的一切建筑物(如平房,楼房及附属房屋等),构筑物(如水塔,水井,桥梁等)及地上定着物(如花草树木,铺设的电缆等)的总称。以前一般的概念是将如房屋、水渠、路桥等建筑物与构筑物看成地上定着物,将如树、竹、花卉、园林等看成地上附着物。《土地管理法》规定,被征用土地,在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物,也应当酌情给予补偿。但是,在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物,一律不予补偿。被征用土地上的附着物和青苗补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。以山东为例,按照2017年6月省政府办公厅出台的《关于进一步严格规范征地管理工作的意见》,各市要根据当地经济社会发展实际,制定地上附着物和青苗补偿标准,报省财政、国土资源等有关部门同意后执行,并适时作出调整,最迟5年调整一次。征地地上附着物和青苗补偿标准调整的范围因市而异、项目繁简不一。一般包括房屋、围墙、畜禽舍、迁坟、温室、小桥、涵洞、水渠水池、地面、水井、乔木、果树、灌木、苗圃、鱼塘、藕塘、电力通讯线路、砖窑、青苗等,有的市还有门垛、厂区大门、外楼梯、台田台堰、盐田、茶园等。实践中,可按下列办法执行:地上附着物补偿费标准:根据“拆什么,补什么;拆多少,不低于原来水平”的原则补偿。对所拆迁的房屋,按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补...
更新时间: 2019 - 11 - 15
【拆迁律师】政府拆迁取代商业拆迁,三大亮点很多被拆迁户对于政府拆迁和商业拆迁的概念很模糊,很多的时候开发商以政府的手段去掩盖自己以盈利目的的开发。因为被拆迁户的不了解,所以最后往往得不到自己的合理补偿。政府拆迁会规定一个最低的标准,满足这个标准才能进行拆迁。这一定程度上也是为了减少征地拆迁领域的矛盾。亮点一:新的拆迁条例中,规定了先补偿后拆迁的原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。商业拆迁其主体是商业人员,在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。商业拆迁是盈利性开发,是一种有偿平等交易,以达到双赢的目的。在商业拆迁中引发的纠纷,可进行仲裁、提起民事诉讼等手段解决。亮点二:政府拆迁,由地方政府主导,依据地方政策进行。政府拆迁是以“公共利益”需要为目的,非营利性,需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。政府拆迁是行政合同,救济手段是复议,或提行政诉讼等新的拆迁条例中将公共利益列举为以下六点:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织...
更新时间: 2019 - 11 - 15
【土地律师】村委会拒不分配征地补偿款,不要怕,老百姓可以起诉他根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律的规定,农村土地的所有权属于村集体,土地补偿款一般先分配给村集体,然后由全体村民开会决定分配方式和比例。最高人民法院制定《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定,农村集体组织或者村委会可以采用民主评定程序或者其他法律规定的程序,来决定集体内部收到的土地补偿款的分配。但是在补偿方案确定前已经取得集体资格的人不同意分配方案,可以请求按照相应部分直接给与补偿。但是已经报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、规章对分配方法另有规定的除外。这说明,在农村进行完拆迁手续后是需要将拆迁补偿款由集体经济组织或者是村委会决定如何分配,一般情况下是按照村民数量平均分配的,那么集体经济组织在决定如何分配时也是需要召开相应的会议,并要求全部村民都进行参与和知晓才可以,不能未经批准就随意分配。但是不少的老百姓发现,村委会拿到土地补偿款以后,一直不分配。这种情况下,老百姓怎么办?看看这位老农民告村委会能赢吗?起诉村委会,要求分配补偿款法院认为,被告XX村委会所得的土地征收补偿款是征地人对被告集体土地所有权的补偿,该补偿应归农村集体经济组织全体成员所有,只要是具有该经济组织成员资格的人享有均等分配的权利。原告毛氏父子二人经公安机关依法取得XX村户籍,一直生活、居住在该村,并进行...
更新时间: 2019 - 11 - 14
【拆迁律师】拆迁中,征收方常用的5大套路,谨防上当拆迁中,不少的老百姓都吃过亏,那就是不太懂法律,征收方说什么就是什么,实际上,有时候为了宣传拆迁,征收方说的避重就轻,并不是法律的规定。老百姓就需要多长个心眼,千万不要陷入这些陷阱中。了解的越多,才能少上当!一句不离政策,就是避谈法律有些拆迁公司在拆迁的时候,动不动就是某某政策、某某文件,而在拆迁户和他们在相谈的时候,拆迁公司也是说什么这是政策不能变的,如果你要求拆迁公司告知政策内容,拆迁公司同样也会说出一大推的大道理,高帽子,弄的你不同意拆迁就是不配合当地一般。可实际上这一切都很有可能只是拆迁公司空口说的,根本就没有什么政策。虽然当地政府有指定政策的权利,但是任何政策都不能违反法律的规定,违反法律的政策就是不合法的政策,被征迁人完全可以不理会征地拆迁中这些违法的政策。一刀切认定违建,不具体考虑复杂原因如果被征迁人铁了心不签补偿安置协议,那征迁人就得找找其他问题了。常见之一就是扣“违建“的帽子。房子没有证是违建,房子改建、扩建是违建,然后下一个《限期拆除通知书》拆除。但正如小编之前多次提到过的:无证建筑并非违法建筑,要看无证的原因是什么,具体分析。奖励诱人,不谈合法补偿征迁人为了“鼓励”被征迁人往往会设置一个奖励期,在奖励期限内搬迁能获得奖励,过了奖励期就没有奖励。根据法律规定,给予被征迁人一定的奖励是合法的。但很多时候,奖励往往很...
更新时间: 2019 - 11 - 14
【拆迁律师】农村“一户多宅”不给补偿?错!合法应该补偿长期以来,我国农村的管理比较滞后,对于宅基地的管理通常比较松散。按照土地管理法等相关的法律规定,一户只能一处宅基地。但是实际中,有不少的农民由于买卖,继承等因素,获得了多处的宅基地。遇上征地拆迁,往往一刀切不给补偿。这样合理吗?农村补偿一般是宅基地和房屋分开补偿。宅基地和房屋,在补偿的时候,因为产权的不同,需要各算各的,并不是混为一体。农村宅基地的产权归村集体所有,农民只是在村集体的分配之下拥有其使用权。因此,宅基地的补偿归村集体所有,由村集体管理和分配,但地上的房屋是由农民自己出钱、出力建造,产权属于村民自己,因此房屋补偿款归村民个人所有。合法宅基地上的房屋是属于个人所有,不管有几套房子,都可以按照集体补偿标准获得补偿。但宅基地的补偿价格,只能按照法规允许的宅基地面积进行补偿,多出来的宅基地则享受不到市场价补贴。这几种合法的一户多宅是可以拿到补偿的!1、符合分户建房条件未分户而另行建房造成的“一户多宅”,新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记。在征地拆迁中,这样的“一户多宅”一样可以拿到合理合法的补偿。2、在农村很常见的现象是,符合分户建房条件,但申请宅基地就是批不下来,于是就有了因房屋买卖而形成的“一户多宅”。这类情况的“一户多宅”拆迁也可获得相应的补偿。买...
更新时间: 2019 - 11 - 12
【土地律师】2019年失地养老保险给哪些人群?缴费标准是什么?国家将农民集体所有的土地征收为国有,这意味着农民集体失去土地的所有权,而农民失去土地使用权,从此无法种地。自古,农民都是以土地为生,没有土地势必引发更多的社会问题。考虑到这点,国家对于失地农民提供了养老保险的政策。一、哪些失地人员不在失业保险参考范围内?因非依法征地导致失去土地的人员不属于失地农民范围;享有土地承包经营权但所承包土地被其出租、转租者也不属于保障范围;失地农民被录用为国家机关事业单位工作人员,参军入伍后转为军官、享受城镇职工基本养老保险的人员,也不在保障范围。二、以往的被征地农民如何参保?2007年12月18日以前,征地时享有第二轮土地承包权的农村集体经济组织成员,本着自愿的原则,可参照本细则以村(居)为单位,经市农村社会保险经办机构审定后,按参保时当地缴费标准缴纳基本养老保险费,享受相应待遇。三、缴费标准是如何确定的?被征地农民月缴纳基本养老保险费标准以征地方案批准当日当地城镇居民月最低生活保障标准为准。四、被征地农民基本养老保险遵循什么原则?遵循自愿参保,保障水平与经济社会发展水平相适应,个人、集体共同负担与政府扶助相结合的原则。五、被征地养老保险金如何领取?养老金实行社会化发放,参保人员在到达规定年龄的当月,本人持《被征地农村居民养老保险手册》及公民身份证、银行存折(工行、农行、邮政)到社保处办理相关...
更新时间: 2019 - 11 - 11
【土地律师】土地确权后,农民这4类证件都拿到了吗?没地的人咋办?土地是农业发展的根本,是广大农民朋友的“命根子”。根据我国相关政策规定,土地可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式进行流转,但是,土地首先要进行确权,明确土地所有权、土地使用权和他项权利,避免今后出现难以解决的土地权属纠纷。拿到这4个证书,土地确权才算完成不少农民朋友认为只要领取到土地确权证书就算完成了确权,其实不然。你还要拿到以下4个证书:1.土地承包经营权证书乡村土地承包经营权证书主要是指土地承包人对土地的使用、占有和收益权利的确认。凡是从事农业经营种植活动,按照土地承包制度履行过相关的手续,都可以分得土地承包经营权证书。2.农村集体土地使用证农村的所有土地归属权都是集体所有,农民只有使用权,而这一证书正是赋予农民土地使用权的证明,等到集体经营性建设用地入市,农民这个证书就派上了用场。3.宅基地使用权证书这一证书表明的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。如果缺少这项证书,宅基地流转、宅基地拆迁补贴等等农民都享受不到!4.农村房产证农村房产证也就是不动产登记证,是农民享有房屋使用权的标志,属于农民的私有财产,具有继承性。另外伴随着农村金融行业的发展,农村房产证还可以用来抵押贷款等,重要性非同一般!土地确权没归到自己名下怎么办?农村土地确权工作在进行时,部分农民因为在外...
更新时间: 2019 - 11 - 08
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