城市化成本、城市发展的融资成本正在快速上升，土地的估值和升值情况难以支撑地方债务的偿还，以土地促城市化的模式已不可持续。那么，为什么说“以地谋发展”的模式已走到尽头？在土地改革中如何打破宅基地制度的“特”？为什么不能无止境地对集体成员无偿提供宅基地？

目前，农村土地改革进入关键时间节点。

在法律制度层面，全国人大会议审议《农村土地承包法修正案（草案）》、《〈土地管理法〉、〈城市房地产管理法〉修正案（草案）》。

在实践试点层面，农村土地制度改革在总结经验的同时，被认为还应进一步深化，“三块地”试点将再次延期一年。

在这一关键的时间点上，土地改革方向在何方？记者专访了中国人民大学经济学院刘守英教授。

刘守英认为，“以地谋发展”的模式已经走到尽头，土地改革正迎来最关键的窗口期。而农村土地改革的核心，就是要实现农村土地权利体系的完整一致，将不同类型的农村土地的权利打通。

中国“以地谋发展模式的弊端显现”，具体是指什么？何以判断走到了尽头？

以地谋发展模式有三种特征。

第一是“以土地保增长”，通过施行土地征收制度，地方政府独家土地出让，对有发展机会的区域，以土地宽供应促增长。第二是“以土地促工业化”，就是在园区优化工业用地配置的方式来推动工业化，具体就是在园区以土地优惠作为招商引资的普遍手段，吸引企业，并以土地为工具进行园区基础设施建设。第三是“以土地促城市化”，就是以土地招拍挂制度和土地抵押融资，将土地资本化，为城市建设提供资金。

这种模式走到尽头，主要也体现在三个方面。

01

随着经济发展阶段的变化，土地的经济发动机功能减弱，土地与经济发展的关系从供给导向转变为需求导向。

这其中有两个关键的时间点，2010年和2013年。数据显示，2010年之后，增加土地供应对GDP拉动的边际作用开始减弱，经济增速开始下滑。而2013年之后，整体土地需求下降，全国整体土地供应量也开始下滑。这种表现的本质在于，经济发展从周期性变化转变为发展阶段和发展模式的变化。

02

利用土地促进园区工业化的模式正在失灵。我国工业用地比重从2006年的50%下降到2015年的23%，而且不论是东部还是中西部地区，用地产出的增长率正在下滑。

东部地区从2004年开始，工业用地占比先一步下降。这主要有两个方面原因，首先是东部地区的工业用地存在结构性问题，大量存量工业用地没有得到有效使用，因此中央对这些地区的指标把控相对较严;其次是东部地区产业转型升级较早，用地需求有所变化，不再过度依靠这一模式。

对于中西部地区而言，同样是从2004年开始工业用地的供应量增加。但中西部地区的问题在于，当地依靠园区低成本工业用地供应的模式，所带来的招商引资、就业、税收等方面增长效率不如东部地区。

03

以土地促城市化的模式，正在酝酿金融风险。

城市化的核心是资本来源，是建设城市的钱从哪里来的问题。我国上一轮的快速城市化，跟这套土地制度密切相关。在这套模式下，城市化资本来源主要是利用土地招拍挂制度和2008年开始的土地抵押融资模式两种方式。

这套模式正面临三个问题，首先是城市化的成本正在快速上升，征地拆迁和城市建设支出在土地出让总收入中的占比持续上升;其次是地方政府债务问题，地方政府债务中接近一半是承诺用土地偿还，而土地的估值和升值情况难以支撑债务的偿还;最后是城市发展的融资成本也在快速上升。

因此，以土地促城市化的这套模式，从目前来看，是不可持续的。

（来源：21世纪经济报道）

（采晴整理）