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刘磊律师:《法律与生活》栏目解析【征拆经典案例】

日期： 2018-01-09
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农村房屋被强拆，维权有哪些法律依据？
农村房屋被强拆，维权有哪些法律依据？
发布时间: 2019 - 05 - 16
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一、农村房屋被强拆怎么办？在农村会遇到这样的情况，就是房屋被相关的执法部分强拆了。如果没有和房主达成相关协议，就私自强拆房屋的话，是需要承担法律责任的。房主可以根据相关法律要求，对自己的合法权益进行维权。那么，农村房屋被强拆怎么办？农村房屋被强拆维权有哪些法律依据？农村房屋被强拆，维权的法律依据是什么？一、农村房屋被强拆怎么办？非法强拆的一般维权方式如下：1、在面临非法侵害威胁时，正式书面向当地公安机关提出保护请求，并保留送达回执。2、在遭受侵害时立即报警求助。3、在被侵害之后要求立案侦查，追究侵权人的刑事责任。4、在适当时机向法院提出行政不作为的行政复议或行政诉讼。5、诉讼不是目的是手段，通过诉讼的方式推动纠纷的解决，取得合理的补偿。二、农村房屋被强拆维权有哪些法律依据？公安机关行政不作为应当承担法律责任的主要法律依据有：1、《行政诉讼法》第十一条第一款第五项规定：“申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的”，公民、法人和其他组织对该具体行政行为不服可以提起诉讼，人民法院应当受理。2、《行政诉讼法》第六十七条第一款还规定：“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿”。3、《人民警察法》第二条规定，人民警察的任务之一是“保护公民的人身安全、人身自由和合法财产、保护公共财产”。4、...
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如何集体经济组织、村民委员会或其负责人作出的决定的可诉性？
如何集体经济组织、村民委员会或其负责人作出的决定的可诉性？
发布时间: 2019 - 04 - 17
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按照《土地管理法实施条例》第二十五条第四款之规定，“征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付”。实践中，土地行政主管部门会将核算后的征地补偿费用直接支付给集体经济组织，再由集体经济组织进行分配。近年来城市近郊地区农村集体经济发展较好，政府对农村土地征用量逐年增加，农村土地承包、农村集体经济收益分配和农村土地征用补偿金分配成为关系到农民切身利益的重大问题。集体经济组织往往通过村规民约等方式对这些问题进行规定，经常出现“半边户”、“外来户”、“外嫁女”等群体权益得不到公正对待，这已经成为土地征收纠纷争议和信访的重要原因。那么，当事人对集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定不服的，如何进行救济？能否提起行政复议或行政诉讼呢？《物权法》第六十三条规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”《村民委员会组织法》第三十六条第一款规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定...
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如何理解被征收人享有的权利与义务？
如何理解被征收人享有的权利与义务？
发布时间: 2019 - 04 - 17
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1. 对预征地信息的知情权在征地村组范围内发布征地预公告，将拟征地的用途、地块位置以及相关规定要求以书面形式告知拟征地块的集体经济组织和农户。请注意，这一环节的要求是必须告知到农户个人，而不可由村组成员予以代替。2. 对被征土地的情况的确认权对拟征收土地情况调查，全面了解拟征收土地范围内涉及村组的农业人口、人均耕地、年产值等；对拟征收土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果要与被征地农村集体组织、农户和地上附着物所有权人共同确认，并做好档案材料存底工作。3. 对拟定补偿安置方案的异议权和听证权拟定补偿安置方案，在被征收土地村组进行公告，如村民对补偿安置方案和标准有意见可以提出，如果村民提出听证申请还应该召开听证会。此程序非常重要，被征收人要积极行使法律赋予的权利，不要等到征地依法报批后再申请。4. 基层政府及国土部门上报省级人民政府或者国务院审批征地这一报批环节会产生一份极为重要的文件：征地批复。有，则项目合法；没有，则项目不合法。即使是一些“先行用地”的项目，也需要有自然资源部提供的先行用地批文。5. 省级以上政府批地后对征收土地方案的知情权需要由市县人民政府将批准机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征地所在的村组进行公告，即所谓的“征收土地公告”。《征收土地公告办法》对此环节有...
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如何理解城中村改造补偿标准、补偿项目？
如何理解城中村改造补偿标准、补偿项目？
发布时间: 2019 - 04 - 17
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一、城中村改造补偿标准：1、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。2、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。3、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。4、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。5、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。二、城中村改造补偿项目包括哪些？1、宅基地置换。依各地政策不同，有产权置换、货币补偿以及二者结合三种补偿方式。2、拆迁安置费用补偿。选择回迁安置的村民，在回迁之前的这段时间里的生活、居住成本，有权利要求获得补偿。按照2011年的标准来看，临时安置费用按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米计算，计算两次，者是2011年的...
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如何分辨棚改和城中村规划？
如何分辨棚改和城中村规划？
发布时间: 2019 - 04 - 17
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在拆迁过程中有很多的分类较难把握，其中城中村和棚户区就属于较难分辨的两个重要方面：一、棚户区主要内容：棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。统计显示，在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。（一）棚户区分门而类有四种：第一种是城市棚户区(现阶段的改造重点，也是常常面临的矛盾焦点)，第二种是国有工矿棚户区改造，第三种是国有林区棚户区改造，第四种是国有垦区危房改造。（二）棚户区改造的补偿范围：对于棚户区改造，给予极大的支持和鼓励，实行税费的减免，减少电力、通讯等经营性收费等优惠政策，棚户区的居民可以自由选择产权置换或者货币补偿，但因为棚户区原本就杂乱无章的建筑风格和环境氛围，致使补偿力度较小。二、城中村主要内容：城中村规划是城市化进程中的一项重要工程，因为城市发展速度的加快，面积的不断扩张，原先分步在城市周边的部分村落被同步在城区当中，进而鹤立鸡群成为高楼林立的一抹重彩，平铺在城市中央，被成为“都市村庄”。（一）城中村分门而类有三种:第一种：非城中村改造范围。已经融入到城市之中，村民已经转化为居民，而且土地已不再属于集体所有，仅仅保留原始生活习性。第二种：村子的土地大部分被国有化，少数保留集体所有，原居住地的农民未经过转化。第三种：是被圈进了城市范围，但土地性质不变，依旧为集体...
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棚改中，补偿政策、标准补偿是何？
棚改中，补偿政策、标准补偿是何？
发布时间: 2019 - 04 - 17
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一、棚户区改造补偿政策：棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。二、棚户区改造标准补偿：（一）补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。（二）房屋置换的补偿含三种：1、规定一定比例的置换，如旧新按1：1.5的面积置换等；2、将房屋重置成新价格，就是把你房屋折算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系；3、其他的搬迁奖励。（三）关于面积认定：当地的房屋征收办法，对这个一定有一个明确规定。一般是按照某一年的土地分配额定的，就是有个上限。因为棚户区形成已久，加上历史遗留问题多，还有分户多等原因，每家的居住面积都是不够，这样一来就自然形成一些院内建筑。这种情况，面积怎么算，那就必须根据当地的具体政策而定了。（采晴整理）
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法律法规
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cctv知名主持人董倩专访万典律师.《对话.中国品牌》
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2019 - 02 - 17
cctv知名主持人董倩专访，揭秘拆迁律师的幕后故事《对话.中国品牌》 cctv知名主持人董倩专访万典律师事务所近日，cctv知名主持人、记者董倩在cctv《对话.中国品牌》栏目演播室对北京万典律师事务所进行了专访，万典律师主任律师王卫洲、副主任律师刘磊代表本事务所接受董倩老师的采访，王卫洲、刘磊律师向董倩老师讲述了万典律师的品牌形成之路、拆迁律师的幕后故事。董倩素有毒舌女皇之称，善于抛开现象揭示真相、其提问以犀利、敏感著称，她的采访曾让知名的企业家难以招架、难以回答，甚至有人在采访过程因问题太过于“刁钻”与董倩吵架，在网上声讨董倩，但也是正是因为其坚持真实的风格而深受广大观众喜欢。根据董倩老师的提问，王卫洲、李磊律师万典律师事务所创立的初衷、发展经历、职业梦想、工作感悟的真实故事向董倩老师进行了介绍，以下为采访全过程：董倩：今天我们演播室请到的是两位律师，他们都是专业打拆迁官司的，有一系列的数字和他们是有关系的，他们所代理的业务全部是房屋土地征收类的案件，他们平均每年代理的案件达到500件以上，他们的业务足迹遍布全国三十二个省自治区直辖市，他们代理的业务不仅是一个一个的官司，如果说把他们放在整个中国的社会法制化这样一个进程来看的话，他们所打的官司甚至推动了整个社会和法治往前的前行，我们先来认识他们来自北京万典律师事务所的主任律师王卫洲还有副主任律师刘磊，欢迎你们两位。王卫洲、刘磊：...
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沪〔浦〕征地补告[2019]第035号
沪〔浦〕征地补告[2019]第035号
2019 - 05 - 10
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，依据上海市人民政府 沪府土[2019]97号批文批准的征地方案，现将拟定的《征地补偿安置方案》公告如下：一、本次征收土地的范围：浦东新区三林镇天花庵村闵北村民组（村队组）；征收农用地 12130.8平方米、建设用地 0平方米、未利用地 642平方米，合计征地面积 12772.8平方米。二、土地补偿费补偿标准、支付对象和支付方式：土地补偿费标准，按 《上海市征地土地补偿费标准（2017）》（沪规土资综规〔2017〕321号）执行，标准为三林镇农用地88.80 元/平方米，非农用地88.80 元/平方米，补偿费支付给被征地的农村集体经济组织，支付方式为 转账。三、地上附着物和青苗补偿标准、支付对象和支付方式：地上附着物补偿标准按《上海市征地财物补偿标准（2017）》（沪规土资综规[2017]321号）执行，补偿费支付给所有者，支付方式为转账。青苗补偿标准按《上海市征地青苗补偿标准（2017）》（沪规土资综规〔2017〕321号）执行，标准为三林镇粮棉地4.2 元/平方米，蔬菜地6.6 元/平方米，补偿费支付给所有者，支付方式为转账。四、征地补偿金额汇总表（单位：平方米...
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淄博2018年度徐雅村、李芽村拟征收土地公告淄征公告[2018]207号
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2019 - 05 - 10
为满足城市建设用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经淄博市人民政府研究决定，现发布拟征收土地公告：一、拟征收土地的位置、范围、权属、用途地块位置范围：滨莱高速路以西、辛庄村以东、徐雅村以北；涉及的农村集体经济组织：域城镇徐雅村、李芽村；用途：公共设施用地。二、拟征收土地补偿标准土地征收补偿安置费按照山东省人民政府《关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字[2015]286号）公布的淄博市征地区片综合地价标准执行。本次征地共涉及1个区片，为Ⅱ级区片每亩补偿5.3万元；地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省国土资源厅、山东省财政厅《关于淄博市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁国土资字[2017]354号）的规定执行。被征收土地村（居）的具体土地征收补偿安置方案，待勘测调查完成后，由淄博市国土资源局博山分局会同博山区财政、人力资源和社会保障等有关部门制定并公示。三、其他事项本公告后，凡在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建的，一律不予补偿；拟于2018年12月28日至2019年12月31日由淄博市国土资源局博山分局组织有关部门进行勘测定界和清点确认，有关单位和个人应予积极支持配合。本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地予以张贴，并在山东省征地信息公开查询系统中公告。被征地农村集体经济组织、土地承包户或者其他权利人对本公告发...
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淄博2019年度崮山村村民委员会、泉子官庄村村民委员会拟征收土地公告
淄博2019年度崮山村村民委员会、泉子官庄村村民委员会拟征收土地公告
2019 - 05 - 10
沂源县人民政府拟征收土地公告源征公告〔2019〕2号为满足我县城镇建设用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经沂源县人民政府研究决定，现发布拟征收土地公告：一、拟征收土地的位置、范围、权属、用途地块1位置范围：位于儒林集村以西、儒林集进村路北侧地段，征收土地面积和四至范围以勘测定界图为准。涉及的农村集体经济组织：儒林集村村民委员会。用途：住宅用地地块2位置范围：位于悦庄镇苗山村西北，源通机械公司以北地段，征收土地面积和四至范围以勘测定界图为准。涉及的农村集体经济组织：阿陀村村民委员会。用途：公共管理与公共服务用地地块3位置范围：位于鲁村镇泉子官庄村东，泰薛路北侧地段，征收土地面积和四至范围以勘测定界图为准。涉及的农村集体经济组织：崮山村村民委员会、泉子官庄村村民委员会。用途：工矿仓储用地地块4位置范围：位于燕崖镇龙庄社区行政村南，连村路西侧地段，征收土地面积和四至范围以勘测定界图为准。涉及的农村集体经济组织：燕崖镇龙庄社区行政村村民委员会。用途：商服用地。二、拟征收土地补偿标准土地征收补偿安置费按照山东省人民政府《关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字〔2015〕286号）公布的沂源县征地区片综合地价标准执行。本次征地涉及3个区片，Ⅰ级区片每亩补偿6万元、Ⅱ级区片每亩补偿5.5万元、Ⅲ级区片每亩补偿5万元，地上附着物和青苗...
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2019年度光大水务（淄博）有限公司一分厂搬迁项目建设用地拟征收土地公告桓征公告〔2018〕26号
2019年度光大水务（淄博）有限公司一分厂搬迁项目建设用地拟征收土地公告桓征公告〔2018〕26号
2019 - 05 - 10
桓台县人民政府拟征收土地公告桓征公告〔2018〕26号为桓台县城镇建设用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经桓台县人民政府研究决定，现发布拟征收土地公告：一、拟征收土地的位置、范围、权属、用途桓台县果里镇徐斜村段地块，位置范围：桓台县果里镇徐斜村段；涉及的农村集体经济组织：桓台县果里镇徐斜村；用途：公共设施用地。二、拟征收土地补偿标准土地征收补偿安置费按照山东省人民政府《关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字〔2015〕286号）公布的桓台县征地区片综合地价标准执行。本次征地共涉及1个区片，Ⅱ级区片每亩补偿5万元；地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省国土资源厅、山东省财政厅《关于淄博市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁国土资字〔2017〕354号）的规定执行。被征收土地村的具体土地征收补偿安置方案，待勘测调查完成后，由桓台县国土资源局会同桓台县财政、人力资源和社会保障等有关部门制定并公示。三、其他事项本公告后，凡在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建的，一律不予补偿；拟于2018年11月13日至2018年12月12日由桓台县国土资源局等有关部门组织勘测定界和调查清点地上附着物，有关单位和个人应予积极支持配合。本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地予以张贴，并在山东省征地信息公开查询系统中公告。被征地农村集体经济...
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淄博市征地地面附着物和青苗补偿标准
淄博市征地地面附着物和青苗补偿标准
2019 - 05 - 10
序号名称类    别补偿标准备  注1房屋乱石基、砖石墙、平顶或尖顶房600-900元/平方米1.仅限承包地内看护用房及临时建筑，其他房屋参照淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法补偿。2.表中面积系指建筑面积。3.旧料归原主。乱石基、砖垛、坯墙、木结构斜坡草或瓦屋顶500-800元/平方米钢结构或砖石墙夹心彩钢板房300-700元/平方米简易夹心彩钢板房100-250元/平方米2围墙乱石基砖墙90-120元/平方米旧料归原主。乱石基土坯墙50-70元/平方米篱笆墙15-30元/米铁栏围墙（含铁艺围墙）100-130元/米铁丝网栅栏30-50元/米3迁坟棺木、拾骨、骨灰盒1500-2500元/座1.包括迁葬、工料费等。2.双棺可适当增加补偿标准，最高不超过500元。4棚钢管、钢架玻璃钢瓦顶120-180元/平方米旧料归原主。钢管、砖砌体石棉瓦顶90-120元/平方米简易棚60-90元/平方米5畜禽舍砖混或砖木结构180-300元/平方米1. 表中畜禽舍系指征地涉及的零星畜禽舍，规模化养殖畜禽舍可委托有资质的机构进行评估或认证。2.旧料归原主。简易结构70-120元/平方米6温室钢、砼骨架、三面砖石或坯墙、玻璃顶100-180元/平方米旧料归原主。钢、砼骨架、三面砖石或坯墙、塑料薄膜顶80-120元/平方米简易塑料薄膜棚30...
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