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如何避免拆迁房“一地两主”?

日期: 2019-03-06
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如何避免拆迁房“一地两主”?


根据《城市房地产管理法》第八条规定,土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

通常情况下,个人购置房产时就因房屋所有权的变更转让依法取得了房屋所在国有土地的使用权。除土地使用权到期或国家实施土地征收时依法定程序收回房屋所在国有土地的使用权外,房屋所有权人就该是房屋所在国有土地的唯一合法使用权人。

但在处理大量征地拆迁维权案件的过程中,拆迁律师遇到一类典型的“一地二主”式的案情,即被拆迁人的房屋所在国有土地未经征收时,就已经被地方政府通过招拍挂方式出让给了第三人。

同一块国有土地,却有两个不同的使用权人,这显然是不符合相关土地法律规定也不符合常理的,更是对个人房主合法土地权利的藐视和侵害。

根据现行《土地管理法》第十三条的规定,依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。又根据《土地登记规则》的相关规定,已存在使用权人的土地,出让期满时原土地使用者须在法律规定期限内持原土地证书申请办理国有土地使用权注销登记。

据此,如我们上文所述,出让未注销前证、原使用权未灭失的有主国有土地,导致“一地二主”,这当然是典型的土地违法行为。

《土地监察暂行规定》第四条规定,国家土地管理局主管全国土地监察工作。 县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作。 (镇)人民政府负责本行政区域内土地监察工作。

又根据《土地监察暂行规定》第十二条规定, 土地管理部门的土地监察职责是:

(一)监督检查土地法律、法规的执行和遵守情况;

(二)受理对土地违法行为的检举、控告;

(三)调查处理土地违法案件;

(四)协助有关部门调查处理土地管理工作人员依法执行职务遭受打击报复的案件;

(五)对下级人民政府土地管理部门履行土地职责的情况进行监督检查;

(六)指导或者领导下级人民政府土地管理部门的土地监察工作。

因此,如果有被拆迁人遭遇该类个人依法享有土地使用权的土地又被转让给第三人的侵权行为时,可以通过向国土部门提交土地违法行为查处申请的方式,向具有监察职责的部门检举相关土地违法情况,维护个人的土地权利。

当然,拆迁律师今天要说的重点并不在于“一地二主”本身,而在于当“一地二主”问题与征地拆迁纠纷相遇时,被拆迁人可以开辟的维权新思路。

通过上文被拆迁人已知,当遭遇“一地二主”式的土地侵权时,被拆迁人可以通过向国土部门检举有关土地违法行为主张自己的权利,同样的,在很多拆迁项目中,也存在出于商业利益考虑,地方政府在土地使用权未依法收回或注销时就将土地出让给第三方的操作。

而地方政府在征地拆迁过程中压低被拆迁人补偿、忽视被拆迁人的合理合法补偿安置诉求,以及为了加快征拆进度违反相关程序规定进行强拆,常常也是出于各方面的利益考虑。

当被拆迁人遇到拆迁方无故压低拆迁补偿条件,面临强拆逼迁威胁,而又在其他维权方向碰壁时,通过申请政府信息公开的途径获取被征收房屋所在土地的相关信息,确认土地的性质权属等,往往是有经验的拆迁律师会考虑的突破方向。

如果被征收房屋土地真的存在如“一地二主”此类的违法情形的,从纠正土地违法行为入手,促使拆迁方正视被拆迁人的维权诉求,有时能起到重要的辅助作用。

采晴整理


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