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【拆迁律师】征迁中,什么决定着被拆迁人的拆迁补偿?征迁政策解读

日期: 2019-07-30
点击次数: 34

拆迁律师】征迁中,什么决定着被拆迁人的拆迁补偿?征迁政策解读


【拆迁律师】征迁中,什么决定着被拆迁人的拆迁补偿?征迁政策解读


随着城市化,大量的国有土地面临征迁,因征迁引发的征迁补偿纠纷,亦层出不穷。究其原因,作为被征迁方,常是不了解征地拆迁法律、政策,致在征迁补偿中,处于被动位置。

法律法规与政策性规范,以保护每位被征迁人能够获得公平补偿。毋庸置疑,地方的征迁行为,其准则,必须依据法律法规。否则,被征迁人有权提起法律程序,维护法定的权益。

对于国有土地征迁,主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。对于国有土地征迁,决定着被拆迁人的拆迁补偿,这些解读很重要:

一、政府做出征收决定,并应公布及征求意见:

(一)征收房屋的责任主体:市、县级政府。

(二)征收房屋的实施主体:市、县级政府确定的房屋征收部门,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级政府。

市、县级政府应组织相关部门,对征收补偿方案进行论证,并予以公布,征求公众意见。

拟定的征收补偿方案,在实践中,其是出现在征收决定作出前。其是房屋征收中的重要程序,被征迁人要积极行使提出意见的权利。而对于征求意见的期限,不得少于30日。

二、组织调查登记:

对于此项程序的要求,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,第十五条有着确定:

房屋征收部门应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征迁人应予以配合。调查结果应在房屋征收范围内向被征迁人公布。

三、补偿阶段,应注意:

(一)征收补偿的范围、构成:

1、可理解为“3+1模式”:

“3”即:房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失;

“1”即:补助与奖励。

2、依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:

作出房屋征收决定的市、县级政府对被征迁人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级政府应制定补助和奖励办法,对被征迁人给予补助和奖励。

(二)被征收房屋价值评估程序:

被征收房屋的价值,是由具有相应资质的房地产价格评估机构,依房屋征收评估办法,评估确定。在征迁中,对于房地产价格评估机构的选择,由被征迁人协商选定。对于协商不成的,常通过多数决定、随机选定等方式确定。

征迁补偿的多与少,很大程度是取决于房屋的价值。因此,房屋价值评估环节,是很重要的,应重视。

若对评估不认同,应自收到评估报告之日起10日内,申请复核评估。对复核结果不认同,应自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

四、签订征收补偿协议阶段,应注意,“补偿协议”与“补偿决定”,不能并存。

(一)依《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,第二十六条:房屋征收部门与被征迁人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征迁人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(二)关注协议中的重点内容:

在签订协议阶段,对于协议中的补偿方式、金额与支付期限、用于产权调换房屋的地点与面积、搬迁费(安置费或周转用房)、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式与过度期限等事项,被拆迁人应注意,其是否与谈判中一致、是否符合法定权益。

同时,对于补偿协议,一定要保留原件。

补偿协议订立后,对于一方当事人不履行约定义务的,另一方当事人可依法提起诉讼。

(三)“补偿协议”与“补偿决定”,不能并存:

若征迁双方无法达成补偿协议,政府会作出征收补偿决定。

对于补偿协议与补偿决定,二者是不能同时存在的,即,签订了补偿协议,就不应有补偿决定。而补偿决定,是在补偿协议无法签订的情况下作出的。

五、搬迁阶段,应注意,先补偿后搬迁。

(一)依现行法律,对被征迁人给予补偿后,被征迁人应在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内,完成搬迁。任何单位、个人,不得采取暴力、威胁或违反规定进行断水、断电、断热、断气、断路等非法方式逼迁。同时,禁止建设单位参与搬迁活动。

(二)强制搬迁发生的情况:

若被征迁人,在补偿决定规定的期限内未搬迁的,且在法定期限内,未申请行政复议或未提起行政诉讼,作出房屋征收决定的市、县级政府,可依法申请法院强制执行。而管辖法院,通常是不动产所在地的基层法院。

(采晴)

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