农村集体土地征收不断深入，越来越多农民的利益牵涉其中。只有在规范、公平、公正的土地征收程序下，农民的利益才能有保证。而只有科学的法律规定才能保证征收的公平、公正、合理。所以农民想要维护自己的利益，首先就需要明白集体土地征收的一般程序是什么。下面，介绍农村集体土地征收的9大关键程序：一、征地报批前的程序：1.发布拟征地公告，告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这里强调一定要书面告知到户，而不能仅仅告知到村委会。在告知后，凡被征地农村集体组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。这一步骤十分重要，其告知内容其实就是之后的征地补偿、安置方案的主要内容，通常被认为是农村集体土地征收项目的开端。2.确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。这一步骤实际上与批后的“征地补偿登记手续”作用相似。由此我们也可以理解，对地上附着物和青苗的补偿计算问题贯穿于整个征收程序的始终，实践中一些地方不补地上附着物的做法是严重违法的。3.组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，被征地农村集体经济组织...
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2018
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一、如何理解“协议征收”？协议征收，是近年来一种新的拆迁形式。在协议征收中，通常没有经过政府批准的征地方案、规划方案和立项批准文件，而通过基层自治组织与被征收人签“征收协议”的方式，完成征收工作。协议征收，作为征收方式，虽在表面上规避了一些法定程序，但也避免了政府因征收被诉的可能。“拆迁协议”，在本质上，是一种民事合同，没有政府强制力。正因此，只要被征收人，未签订征收协议，则任何人、任何机构，就不得以任何方式强制拆迁。二、被征收人，在协议征收时，需注意的关键点，有哪些？（一）了解周边房产信息：在征收方公告后，被征收人获知征收消息后，应及时了解周边的商品房成交价格。对政府发布的“征地区片综合地价”，也可作为参考。与征收方谈判的时候，要保持冷静，合理、合法争取恰当的拆迁补偿。（二）签字前，应彻底读懂合同，并要慎签字：虽说征收协议在本质上，属于民事合同，但只要被征收人签了字，就代表被征收人认可了协议的内容。对于将来产生纠纷的，会不利于被征收人的维权。因此，在签字前，被征收人须彻底读懂协议内容。对于无法接受的内容，应坚决反对；对于协议中没有涉及的内容，若被征收人认为需要添加的，应及时添加。签订征收协议，切忌在模棱两可或仓促状态下，随意签订征收协议。（三）保留好凭证：对身份证、房产证、土地证使用证等这些证件的原件，在征收的过程中，须保管好，不要轻易交给他人。这些证件，是证明被征收人对房屋拥有...
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从法律意义上，自建房不是法律概念，而是一个社会概念。在征地、拆迁中，自建房，常因被划为“违法建筑”，而不予补偿。那么，实际中，对自建房是否为违法建筑，应如何认定呢？又该如何补偿？谁可拆呢？一、对自建房是否为违法建筑，应如何认定？首先，并非所有的自建房，都是违法建筑。对其的认定，需综合判断，包括：建设时间、审批手续、适用法律等。具体到拆迁中，若出现，自建房被认定为违章建筑或违法建设的情况，应先确定房屋的建设时间。《城乡规划法》，是在2008年1月1日起施行的。对于，自建行为发生在该法生效前的，因“新法不溯及既往”的通用原则，不得依据该法，确认未获得规划许可的自建房，为违章建筑或违法建设。对违章建筑、违法建设的认定，不是凭拆迁方一句话而定：违章建筑，只有城市规划行政主管部门，有权加以认定；《城乡规划法》实施后的违法建设，也仅能够由县级以上地方政府城乡规划行政主管部门认定。对于自建房是否属于违章建筑、违法建设，拆迁人、房屋拆迁主管部门和城管等，均不得擅自认定。同样的，对违章建筑、违法建设的处理权，仅归属于规划行政主管部门。二、自建房，如何补偿？谁可拆？实践中，对自建房的处理，要视其，对规划的影响程度：（一）对虽影响规划，但可采取改正措施的自建房：规划行政主管部门，可责令当事人限期改正并处罚款。被拆迁人，在接受处罚后，采取了相关改正措施的，规划行政主管部门，可认定该房屋为合法建筑。被拆迁人...
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最近有人咨询：“和拆迁方谈不拢补偿，拆迁方说不拆房子，真的会不拆了吗？”这里告诉大家，已经决定征地或者拆迁了，那么收回土地、拆除房屋即是征迁人的职责，而不是他们的权利。即便彼时停止征地或者拆迁，也是违法的。想征地就征地，想拆迁就拆迁，如此任性的权利是不存在的。首先，根据法律规定，征迁人和被征迁人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，市、县级人民政府应当作出补偿决定。这里，法律并没有赋予征迁人停止征迁的权利，在补偿谈不拢的情况下，只能依法作出补偿决定。其次，征收土地或者拆迁房屋均是为了公共利益的需要，也就意味着无论是征迁人还是被征迁人，征迁均具有强制性，而不以任何一方的个人意志为转移。随意停止征迁显然违反了征迁的强制性。另外，征迁需符合国民经济和社会发展规划，征迁的实施意味着国民经济和社会发展规划的履行，是履行行政职责的表现。一味拖延征迁或者违法停止征迁显然系不履行法定职责的表现。（来源：土地和房子那些事）（原标题：补偿谈不拢，征迁方就会不征地或者拆房子了吗？）（采晴整理）
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08
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随着城市的发展，位于城市外围的城郊地区逐渐都开始城镇化，如果在这些待拆迁区域有那么一套房子，一亩耕地瞬间变成土豪的节奏，但是国家对土地的征收，给予农民到底多少的补偿呢？农村土地补偿标准是怎样的呢？其实，这里的补贴并不仅仅是土地一项，下面就为大家介绍下关于农村土地补偿标准，一起来了解下吧！2018年最新征地补偿标准算法公布！耕地，房屋，树木详细说明。注意：下面的各项补偿根据不同的地方会有相应的变更，具体详情了解当地有关部门。一、征收耕地怎么补偿？按照类型：旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。二、房屋地上物怎么补偿？楼房（二层以上）每平方米补偿3300元。捣（预）制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。砖瓦房每平方米补偿2400元。平（草）房每平方米补偿1900元。其它地上地下物按照如下标准补偿：仓房每平方米补偿920元；室外水泥地坪每平方米补偿165元；沼气池每个补偿4600元；厕所每平方米补偿190—300元；猪鸡舍每平方米补偿150—260元；塑料大棚每平方米补偿165—280元；菜窖每平方米补偿180—330元；砖石墙每延长米补偿190元；格栅（含工艺格栅栏）每延长米...
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在以“棚户区”名义进行的改造拆迁中，常会有被拆迁人，质疑进行的是否是“棚户区改造”。而这到底是征收方压低补偿的手段，还是另有隐情呢？房屋不属于棚户区改造的，就要按照实际的征收项目、名义被征收。而房屋是属于棚户区改造的，就要争取合理、合法的补偿。所以，避免违法征收，避免偏离合法的补偿，须提前识别：一、为达到“压低补偿”的目的，以“棚户区改造”为名义，行“商业开发”之实：棚户区，一般是指，简易房屋和棚厦房屋的集中区。其是，结构简陋，抗灾性差（包括：抗震、防火、防洪性差；居住拥挤，功能差；居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差）的房屋集中的地方。对于棚户区是什么，法律上并没有明确的规定。棚户区改造的目的，是改变城市二元体制结构，改造对对象是脏、乱、差的低质量房屋、街道。而现实中，很多地方却以棚户区改造的名义，对正常的社区进行商业开发。一旦贴上棚户区的名义，拆迁补偿价格也就低了。一些地方，在进行棚户区改造拆迁宣传倡议中，灌输的往往是，棚户区房屋不值钱的观念，给被拆迁人很低的补偿价格。二、缺少评估程序，未保障复核、鉴定的权利：法定的程序中，房屋拆迁之前，是要对房屋进行测量以及评估。但在实践中，这一程序，被很多征收方减去了。但评估，是确定房屋价值的重要程序，一般最终的补偿标准，都是建立在评估价格上的。所以，评估程序尤为重要。合法的评估程序，应包括：（一）评估公司的选择；可由征收...
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房屋是个人进行生产、生活赖以生存的根本，在个人的财产中占有相当重要的地位。当房屋面临征收、拆迁时，要慎重保护自身的合法权益。接触大量案例，现实中往往存在以下违法行为，被征收人一定要“擦亮眼”！一、被征收房屋价值未经评估，补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”，违法；房屋价值的现场勘验报告未征得被征收方的认可，由此作出的征收决定或补偿决定会被撤销。对被征收房屋价值进行补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予以撤销。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。否则，征收补偿方案会因为对被征收人显失公平而被撤销。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。征收方提供的房屋价值评估报告，即使有被征收人的房屋价值报告，但没有取得被征收人签字或者盖章的现场勘查报告，由此作出的房屋价值评估报告不能作为征收房屋补偿的依据，征收方依据该评估报告所做出的房屋征收补偿决定，会因为事实不足被予以撤销。二、征收补偿决定未保障被征收人的...
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一、以政策，模糊法律：政策，非法律，更不能违反法律。在征收土地或房屋过程中，征收方的行为，须严格限定在法律范围内。现实中，有些拆迁方会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类，以证明其拆迁行为合法、制定的补偿合理。任何地方政策也不能偏离法律设定的大纲，法律只保护依法拆迁行为。在《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规中，对征收补偿的相关问题，都明确了原则性的规定。二、无合法的征收手续，却称征收：不要随信征收方，有批文的言辞。房屋拆迁，均不能缺少征收决定环节。集体土地房屋拆迁，需经过省政府或国务院的批准；国有土地上房屋拆迁，需经过县、市级以上政府批准。缺少批文、未将批文公告公示，均是违法拆迁。三、签字须谨慎：拆迁过程中，拆迁方为了达到利益最大化，花最少的钱、拆最多的房，会采取各种方式，压缩被拆迁人的补偿款。而在法律上，“签字”行为，是属于高危法律行为。在空白协议或重要条款空缺的协议上签字，则危险系数更高。在补偿合法之前，须慎重签署任何文字性的材料，空白的协议，更是不能签。四、以“违建”名义，不答应拆迁方条件，不给予无证建筑任何补偿：居住多年的房子，一朝拆迁却成违建，是拆迁方，意图借“拆违式拆迁”的手段，节约征收成本，并回避法律程序步骤。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建...
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2018
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及其他法律法规，被征收人享有如下十二项权利： 1、 土地使用权和房屋所有权在政府组织实施过程中，您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移，在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前，土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实施房屋征收中，应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑物认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等等内容在被征收范围内公布，保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件如果需要了解的，可以向相关机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中，对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当将拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布，征求公正意见，征求公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。6、申请对未经登记建筑物认定权和提出异议的权利未经登记建筑即无证房，并不是一律不予以补偿，市、县级政府应当组织有关部门依法对...
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一、什么是“非法拆迁”？非法拆迁，是指拆迁人，在无合法手续的情况下，将被拆迁人的房屋拆迁。二、被拆迁人，遭遇非法强拆后，可获得的赔偿，包括：（一）房屋价值的损失：房屋征收部门，应在评估前，对被征收房屋进行调查。这是确定了，应以房屋实际面积为准，进行补偿。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定；《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定。（二）被埋物品及房屋装修的损失：在行政赔偿、补偿案件中，原告，应当对行政行为造成的损害，提供证据。因被告的原因，导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。若被征收人，未对屋内的物品进行清点、登记、造册，就应当承担“举证不能”的不利后果。法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定。（三）搬迁、临时安置补偿等损失：征收房屋的补偿，除房屋价值外，还包括搬迁、临时安置、对被征收人的补助、奖励等。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。上述费用，都属于强拆造成的直接损失，被拆迁人，可向拆迁方，主张赔偿上述费用。（采晴）
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