在各类征地拆迁纠纷中，我们经常会遇到房屋实际的面积大于证载面积的问题。尤其是在广大农村地区，很多人的房子是在原来房屋的基础上扩建或者将旧宅拆除后重建而来。

大部分扩建或重建后的房子都会增加房子的面积，但人们一般也不会对这部分新增的房屋面积进行确权变更，因此经常会出现房屋实际面积大于证载面积的现象。

一旦遇到拆迁，扩建的部分能否得到补偿就会成为征拆双方争论的焦点。今天我们通过一个案例来浅谈一下，遇到房屋实际面积与证载面积不符的情况时，超出实际面积的部分是否要予以补偿的问题。

【万典真实案例】

一般来说，超出登记的部分的房屋面积是否能够获得补偿要结合实际情况确定，不能一概而论。

根据最高人民法院作出的（2020）最高法行赔申1385号--被征收人房屋超出其持有的土地权属证书载明地上附属物面积，且未取得有效权属证明或建房批准手续时，人民法院会根据双方签订的补偿安置方案、当地政策文件、其他补偿方式等因素综合考量。

首先从造成实际面积与证载面积不一致的原因层面来分析：

1、因登记错误，导致实际面积与证载面积不一致

司法实践中，很多地方早期操作不规范，登记机关根据房屋所有权人报告的数据进行登记，不进行实地测量也不看房屋买卖合同;有些当事人为了少缴纳税费，故意少报面积；还有些则是工作人员失误导致登记错误，但当事人没有及时提出异议，直到房屋拆迁，才追悔莫及。

对于这类问题，根据相关法律规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。所以房屋权利人可以提出变更登记申请，完成变更登记再参与安置补偿。

2、因历史因素，导致实际面积与证载面积不一致

1987年《土地管理法》正式实施前，尚未有“一户一宅”的规定，登记制度亦不完善，一户多宅和不登记的情况普遍存在；征地补偿时，相应的房屋按照实际面积进行补偿。

1987年《土地管理法》实施后，宅基地的申请和审批受到严格限制。对于地上房屋的面积认定，各地方政府会结合土地证、房产证并通过评估、航拍图等方式予以确定，纳入征收补偿的范围。也就是说，房产证和土地证是认定房屋面积的基础，但行政机关会结合航拍等技术手段，综合判定没有登记的房屋如何补偿。

2008年《城乡规划法》正式颁布实施后，想要造房子，必须获得建设规划许可证。征地补偿时，相应的房屋按照证载面积补偿。

3、因房屋扩建，导致实际面积与证载面积不一致

因户内人口增加等因素，房屋权利人取得房产证等权属证明后，可能会扩建房屋，进而导致实际面积大于证载面积。

对于此类问题，根据《土地管理法》规定，农村村民使用宅基地必须符合“一户一宅”原则，宅基地面积不得超过省一级政府规定的标准；非法占用土地建住宅的，既要退还非法占用的土地，也要拆除非法占用土地上的房屋。

也就是说，您扩建房屋，需要重新申请规划等审批手续，在房屋合法建设完成后，核发新的产权证件，记载您扩建后的房屋面积。如果没有重新审批获取审批手续，那新扩建的面积有被认定为违建的风险，在征地拆迁时可能无法获得补偿。

其次，从实际多出的面积是否合法来考量：

最高院在类似案例中指出，征收机关负有法定职责组织有关部门对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。当事人对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议的，可依法寻求救济。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定也指出，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

也就是说，如果被征收人有足够的证据证明超出部分合法，则超出面积不属于违建，相关部门应给予相应的补偿。

反之，如果被征收人没有相关的证据来证明超出部分为合法建筑的话，法院在审理该种案件时也会结合实际情况来判断是否予以补偿。

所以被征收人可以从当地的安置补偿政策入手，房子是否部分超出了登记的面积，相关部门一般需要调查认定，如果是因历史因素造成的房屋实际面积与证载面积不符的，需要综合判断该历史行为发生的时间来确定是否予以补偿。

如果是由于相关工作人员失误或登记数据错误导致的房屋实际面积与证载面积不同，被征收人可以通过变更登记的方式予以修正。

此外，因为家庭人口增加，子女婚嫁等原因，在原有基础上扩建又未对新建房屋进行确权从而导致房屋实际面积与证载面积不一致，征收方借此不予补偿的，也可以通过相应的法律手段争取合理补偿。