引言:近期某企业厂房遭某市政府部门强制拆除，厂房损失巨大。尽管涉案企业在起诉确认强制拆除行为违法的诉讼中赢得胜诉，但却在随后的行政赔偿诉讼中深陷泥潭。评估出来520多万元的机器设备损失，法院最终只支持行政赔偿10%即52万余元。总共4000余万元的行政赔偿请求仅获支持140多万元！目前案件已进入省高院的再审程序。明明是地方政府“拆违”行为严重违法，涉案企业却为何在行政赔偿诉讼中步履艰难呢？其一，涉案企业厂房的建设行为客观上严重违法，暴露出企业主在投资时严重缺乏法治观念，盲目听信当时政府的错误说辞，给自己日后的经营埋下了重大法律隐患。《土地管理法》第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。请大家务必牢记，农用地是严禁用于非农业建设的，基于《土地管理法》长期确立的耕地保护原则，这一点没有任何可以打折扣、搞变通的余地。所谓的“以租代征”“未批先建”等行为均属严重的土地违法，将会随时遭到自然资源和规划主管部门的严厉查处。“先上车后补票”在建设用地领域是行不通的，只有获取了相应的用地审批手续，才能够被允许占地建房。因为任何“行政允诺”都必须以严格合法为前提，行政法上的信赖利益不是任何官员、部门能够拿来擅自许诺的。在这起案件中，正是由于涉案企业厂房在建造之初就存在根本性的土地...
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2021
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引言:近期有位当事人来电咨询，自己签订了补偿安置协议，但是过了好几年都没有拿到安置房或补偿款，去找拆迁单位要，对方却一直找各种理由拖着不给自己该怎么办才好！其实这样的问题在征地拆迁中常有发生，甚至有些人在签署了安置协议后才发现自己的补偿低于周边房价想要反悔，但却遭到无法申诉的情况。这里万典律师指出：拆迁安置补偿协议是约定征迁双方权利义务的合同，一经签订一般不能反悔。但是，不是所有签了的拆迁协议都是有效的，以下这种情况，即使签了字，也有反悔的余地。这里万典律师用案例带您分析某省服装公司于2011年被列入拆迁范围内，2017年1月签订补偿协议，协议要求“将搬迁补贴额预留12,104,576元作为履约保证金，某XX公司需开展兼并重组且兼并重组投资额需大于征迁补偿额36,182,713元，并经某城区政府审核后，才可以取得履约保证金。如果某XX公司投资额小于征迁补偿额，将取消某XX公司履约保证金。”同年5月某XX公司以协议显失公平为由要求撤销补偿协议。一审法院认为，该协议条款对被征收人获得搬迁费附加了不平等条件，明显违反法律强制性规定，补偿明显不合理，行政协议显失公平。遂判决撤销某XX公司与某城区政府订立的补偿协议。某城区政府不服，提出上诉。二审法院认为，协议条款违反了合同所应遵循的公平、平等的基本原则。一审判决据此认定补偿协议存在不公平的情形，依法撤销补偿协议，于法有据。遂判决驳回上诉，维...
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现实中有不少案例，被拆迁人拿到安置房后，发现实际面积“缩水”，比之前协商好的面积少了几十平米，甚至有少了一百多平米的，而开发商则以“公摊面积”来解释安置房面积减少。实际遭受损失的还是老百姓，签协议的时候没问清楚，也没想到公摊面积这回事，等到发现不对的时候，也是有苦难言，只能吃哑巴亏。那么什么是公摊面积呢？公摊面积一般而言，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。比如说：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等。以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊建筑面积一般不包含：1、从属于人防工程的地下室、半地下室2、供出租或出售的固定车位或专用车库3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层房屋拆迁的补偿方式有货币补偿、产权置换或者是货币补偿和产权置换相结合的方式。纯货币补偿不存在公摊面积的问题，产区置换又有两种情况：一种是被拆迁的房子本身存在公摊面积，安置房的公摊面积和它的公摊面积差不多；另一种是被拆迁的房子是平房、自建房等等，本身不存在公摊面积，但是置换到高层之后，出现了公摊面积。这种情况下，公摊面积算不算房屋拆迁补偿安置面积？从国家法律层面来说，法律并没有具体到公摊面积这一层次。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧...
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新《土地管理法》已于2020年1月1日起施行。时隔一年半之久，新的《土地管理法实施条例》（以下简称“新条例”）也已出台，已经于2021年9月1日起开始施行。新条例中新增了一些条款，更加重视保护农民的合法权益，征地补偿标准也有新增的内容。今天万典律师带大家来解读新条例中一些重大的更新与变化。01细化征地程序原法仅规定了国家依照法定程序批准后，则可以组织实施征地。被征收人可办理补偿登记。补偿方案确定后应当公告并听取被征地人的意见。新法在原法的基础上，完善了征地的程序。要求政府在征地前要开展土地现状调查和社会稳定风险评估，明确了在审批前应当公示至少三十日并应当听取被征地人的意见，必要时可组织召开听证会。 与被征收人签订补偿协议后，才可提出办理征地的申请。根据新《土地管理法》第四十七条： 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况...
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很多被拆迁人在房屋被征收拆迁时，都很关心拆迁补偿是按照哪个面积来算。曾有被拆迁人朋友向我们咨询：“我家的房子建了两层，可拆迁方说就只给补偿一层的费用，这合不合法？”拆迁补偿关乎老百姓的切身利益，一分一厘对我们来说都是大事。今天我们就来了解一下，房屋拆迁时，补偿面积是按照哪个来算。01房屋拆迁补偿面积怎么算房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓2.06、独立住宅1.83、新里住宅1.82、新工房(有电梯、成套)2.00、新工房(无电梯、成套)1.98、新工房(无电梯、不成套)1.94、“两万户”新工房1.65、旧里住宅1.54、简屋1.25。在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上述规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。02拆迁面...
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拆迁律师引言:近期有一位当事人来到咨询，哭诉自己被拆迁方骗了，自家村子遇到拆迁，自家的房屋占地面积不多，但是院子却很大，拆迁方却和他说房子有补偿，院子空地什么的都不能给补。结果当事人信以为真签订了拆迁补偿协议，然而当今年隔壁村也面临拆迁的时候，却得知有院落的村民获得了补偿，当事人找到原来的拆迁方讨说法，拆迁方却以往年没有相关政策，今年院落才有补偿为由进行搪塞。拆迁方这样做是因为政策原因吗？这里万典律师指出：拆迁方这样做是不对的！首先，《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中也提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”对有庭院的房屋进行补偿时，应当同时补偿庭院和空地。评估机构应当按照市场交易价格对房屋进行评估，并依法登记，然后进行合理补偿。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要...
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在“民告官”行政诉讼中，把官司打到最高人民法院去，这是部分被拆迁人自提起行政诉讼后始终希冀的事情。“告御状”的想法在一些老百姓心中仍然根深蒂固。但是这一想法与最高法本身的职责定位是存在较大偏差的。今年9月，最高人民法院发布了《关于完善四级法院审级职能定位改革试点的实施办法》，这一《办法》将于2021年10月1日起施行。其中涉及到一些“民告官”的新规定，今天我们就一起来了解一下，以便在拆迁纠纷打官司时尽量少走弯路。不能凡事都找最高法此次“审级职能定位改革”将对“民告官”行政诉讼案件的级别管辖产生较大影响，突出体现在两个方面：一是将部分原由中级人民法院管辖的一审行政案件下沉至基层人民法院管辖；二是提高了向最高人民法院申请再审的门槛。其目的就是在于将最高人民法院从繁杂的具体案件审理中解脱出来，重新明确四级法院的工作任务。《办法》开宗明义，强调了改革后四级法院的职责定位：基层人民法院重在准确查明事实、实质化解纠纷；中级人民法院重在二审有效终审、精准定分止争；高级人民法院重在再审依法纠错、统一裁判尺度；最高人民法院监督指导全国审判工作、确保法律正确统一适用。这一定位的重要之处在于，凡属对案件事实的查明、认定，均应在基层解决；只有“适用法律错误”，尤其是存在此方面专业领域争议的情形，才归最高法一锤定音。正是基于上述给最高法“松绑”，将矛盾纠纷实质性化解在基层的改革目标，才有了《办法》提出的一系...
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拆迁律师引言:近期有位当事人来电咨询，自己签订了补偿安置协议，但是过了好几年都没有拿到安置房或补偿款，去找拆迁单位要，对方却一直找各种理由拖着不给自己该怎么办才好！其实这样的问题在征地拆迁中常有发生，甚至有些人在签署了安置协议后才发现自己的补偿低于周边房价想要反悔，但却遭到无法申诉的情况。这里万典律师指出：拆迁安置补偿协议是约定征迁双方权利义务的合同，一经签订一般不能反悔。但是，不是所有签了的拆迁协议都是有效的，以下这种情况，即使签了字，也有反悔的余地。这里万典律师用案例带您分析某省服装公司于2011年被列入拆迁范围内，2017年1月签订补偿协议，协议要求“将搬迁补贴额预留12,104,576元作为履约保证金，某XX公司需开展兼并重组且兼并重组投资额需大于征迁补偿额36,182,713元，并经某城区政府审核后，才可以取得履约保证金。如果某XX公司投资额小于征迁补偿额，将取消某XX公司履约保证金。”同年5月某XX公司以协议显失公平为由要求撤销补偿协议。一审法院认为，该协议条款对被征收人获得搬迁费附加了不平等条件，明显违反法律强制性规定，补偿明显不合理，行政协议显失公平。遂判决撤销某XX公司与某城区政府订立的补偿协议。某城区政府不服，提出上诉。二审法院认为，协议条款违反了合同所应遵循的公平、平等的基本原则。一审判决据此认定补偿协议存在不公平的情形，依法撤销补偿协议，于法有据。遂判决驳回...
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随着房地产行业的发展，房价也越来越高，更多的人选择买二手房。但是也随之产生了新的房产纠纷。现实中拆迁纠纷案例中就经常有房子已经完成了交易，但是双方一直没有办理过户手续，后来该房屋被划入拆迁征收范围，买方和卖方因拆迁补偿款归谁而产生纠纷？遇到这种情况最高院是怎么判的？今天万典律师以案说法来解读二手房未完成过户情况下拆迁补偿的归属问题。拆迁款归谁所有首先要看房屋有没有房产证首先我们要清楚的是，拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。并且根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。被拆除房屋的所有权人如何证明房屋属于自己所有，很重要的一个凭证就是房屋所有权证。其属于国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。经典案例：房屋买卖后未过户遭遇拆迁，拆迁补偿款怎么办？最高院经典判例(2017)最高法民再407号中，买方秦某与卖方孙某就遇到了无证房屋征收补偿费用应如何分配问题，双方于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方一直未办理过户手续，结果2014年系争房产纳入拆迁范围，那么拆迁补偿款究竟归谁所有？最高院是这样认为的：1、首先明确双方对签订的《房屋买卖合同》有无争议？孙某、秦某对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议。也就...
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房屋拆迁过程中会遇到各种各样的问题，拆迁纷争也是不断。尤其继承房屋遇到拆迁时，就更容易在利益分配上出现分歧，引起纠纷。那在涉及拆迁房屋的时候，是不是所有的继承人都能分到想要的那一部分呢？要弄清楚房屋拆迁遇上继承的纠纷怎么解决，我们就要厘清我国法律关于继承方面的法律规定。城市公房承租人去世后的拆迁补偿款能否作为遗产？公房拆迁补偿款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有。由于公房的福利性，共同居住的人一般需要特定的条件，比如要求具有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房条件。在公房承租人和共同居住人共存的情况下，如果拆迁发生在承租人去世前，则拆迁款至少一半属于承租人，由其自由支配，在其去世后，该款项作为遗产，由其继承人予以继承。而如果拆迁发生在承租人去世后，那么全部迁拆款一般应归属其他共同居住人，不能作为承租人的遗产继承。城市房屋征收补偿款的继承问题城市房屋征收补偿有货币补偿和房屋产权调换两种常见方式。其中，货币补偿一般包括：1被征收房屋价值的补偿。2因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。如果被征收的房屋并不是房屋所有权人实际居住、使用，则一般认定被征收房屋价值的补偿全部属于房屋所有权人所有，搬迁，停业补偿等费用则根据实...
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