一、注意评估时点：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。二、分户评估报告应送达被征迁人：整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章，并由两名以上进行评估的注册房地产估价师进行签字确认。注意：房地产估价师不得以印章代替签字。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。三、房地产价格评估机构应当实地勘察：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。（采晴整理）
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一、商业拆迁一般是指由开发商作为拆迁主体，以商业盈利为目的，在开发商和被拆迁人协商一致的情况下，由被拆迁人将自己的房屋所有权和土地使用权转让给开发商，并由开发商组织拆除房屋，同时在土地上建造房地产的行为。二、政府拆迁指的是县级以上人民政府作为拆迁主体，并出于公共利益的需要，通过行政手段并依照法定的程序将房屋所有权或土地使用权收归国有的行为，双方签订的协议属于不平等主体之间的协议。三、商业拆迁和政府拆迁主要有五点不同，包括：（一）实施的主体不同：商业拆迁的主体是房地产开发商等一般民事主体；而政府拆迁的主体是县级以上人民政府，拆迁由政府根据地方政策实施主导。（二）实施目的不同：实施商业拆迁是以商业盈利为目的，是拆迁方和被拆迁方之间的平等商业交易；政府拆迁根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知，必须是出于公共利益的需要，不具有盈利性，同时需要给予被拆迁人相应的拆迁补偿，所以政府拆迁行为具有一定的强制性。（三）拆迁范围有差异：商业拆迁的范围较为特定，主要是针对一户或者多户进行；而政府拆迁在实践中大多都是针对一整块区域，其涉及的范围较广。（四）拆迁补偿差距大：商业拆迁是拆迁双方基于民事关系，在自愿平等原则下协商一致达成的协议，双方可就拆迁补偿随意谈判，被拆迁人对于补偿不满意的，则拆迁方不能强制拆迁；征收拆迁必须是政府依照法定程序实施，拆迁方只需要在不降低被拆迁人生...
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实践中经经常出现以航拍图认定房屋面积以及违建的情况，但这有法律依据吗？《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，房屋面积以及是否是合法建筑一般有不动产权属证书如房产证即可。但是实践中很多农村的房屋都没有房产证，此类不能一概而论。但是，很多地方就是以航拍图来认定面积和违建。这合法吗？以航拍图确定面积和是否是违建没有法律依据。认定违法建筑及限期拆除是受《行政处罚法》的调节，而行政处罚法规定的处罚依据是法律、行政法规、规章。航拍图不过是出现与政府“红头文件”中，显然非法定的依据。根据《城乡规划法》等法律法规的规定，违法建筑主要是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而根据“法不溯及既往”原则，在该法生效之前的房屋，即使没有相关证件，也不能以航拍图为依据认定为违法建筑。（采晴整理）
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一、企业应当明确在拆迁前，自身应当做好哪些准备？首先，企业在拆迁之前应当对征地拆迁项目有一定的初步了解，了解拆迁安置补偿政策，针对征地拆迁的合法性、拆迁进程、拆迁补偿标准、拆迁方主体以及拆迁后土地的用途等方面进行分析，并根据日常经营生活中积累的社会关系建立企业拆迁的信息渠道，只有知己知彼才能保证自己在企业拆迁过程中更好的维权。其次，企业在拆迁之前应当针对自身的价值有一个明确的评估清单，评估内容主要包括企业所在土地的性质、价值，企业房屋价值、设备价值等，多方面客观评价企业的资产。只有做到对企业资产心中有数，才能更好的和征收方进行协商谈判。并自行对企业进行检测，消除可能存在的法律隐患，包括税务、消防、安全监管等问题。此外，企业应当将自己合法经营的各类证件准备齐全，主要包括企业所在土地、房屋的证件、企业营业执照、纳税凭证等。如果证件不齐全，企业应当积极去补办，以免在征地拆迁过程中被归为“违建”。对于由于政策或历史原因而无法补办齐全的证件，企业需要根据相关政策和法条的规定找出自己能够免责的事由。二、企业在征地拆迁过程中，应当了解自身可以获得哪些补偿？企业拆迁的补偿项目主要包括以下几方面：土地、房屋和建筑物的补偿、设备设施搬迁补偿、停产停业损失补偿、人员遣散安置补偿以及奖励费用。其中，停产停业损失补偿是影响企业发展的最大因素，其指的是由于企业拆迁导致企业不能继续生产经营而产生的损失，此类补偿...
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总的来说，承包地能不能建养殖厂需要分情况：在基本农田上是禁止建设养殖场的；基本农田之外的农用地可以建养殖厂，其中涉及农用地转用的永久性建筑物或构建物，还要依法办理农用地转用审批手续。《土地管理法》第十四条第一款：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”《土地管理法》第三十六条第三款：“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”《基本农田保护条例》第十七条：“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。《畜牧法》第三十七条：“国家支持农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织建立畜禽养殖场、养殖小区，发展规模化、标准化养殖。乡（镇）土地利用总体规划应当根据本地实际情况安排畜禽养殖用地。农村集体经济组织、农民、畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划建立的畜禽养殖场、养殖小区用地按农业用地管理。畜禽养殖场、养殖小区用地使用权期限届满，需要恢复为原用途的，由畜禽养殖场、养殖小区土地使用权人负责恢复。在畜禽养殖场、养殖小区用地范...
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的所有权内容包括四个方面，即占有、使用、收益、处分。在不违法的情况下，商品房可以自由地转让、出租、赠与，不受任何单位和个人的干涉。其收益也归个人所有，购买者在缴纳税费后也无需缴纳其他的费用。土地使用权期限分为40年、50年、70年。包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于“小产权房”。（采晴整理）
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因建设经济适用房的土地是以划拨形式获得的，因此其价格较为低，本身也带有福利的性质。也正是其这一特点，在上市交易方面，经济适用房也不同于商品房。关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第三十条第一款和第二款规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。（采晴整理）
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。成本价的产权证说明房屋的使用、收益、处置的权利归产权人所有，不需要经过原单位的同意就可以进行处置，但该房屋的收益受到限制。按照规定，成本价的产权人可以选择两种收益方式：一是直接上市交易，由购买人补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款。房屋售价每平米超过一定数额的，产权人和原产权单位要进行收益分成。二是将成本价的房屋转变为商品房再上市交易，具体由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门缴纳土地出让金，缴纳土地出让金后按照商品房进行交易。以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。标准价的产权只能说明产权人对房屋具有部分产权，产权人上市交易，原产权单位有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，售...
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对房屋合同已签订，未办理房屋权属变更登记，房屋被纳入拆迁范围内，征收补偿款的归属，是谁？在实务中，关于拆迁补偿款的归属问题，应当从以下的三个方面进行论证，即房屋买卖合同是否合法有效，房屋是否已经发生权属变更登记以及房屋原卖家与征收方签订的征收补偿协议是否有效。首先，应当判定买卖双方的签订房屋买卖合同是否是基于双方真实自愿的情况下签订，同时判定房屋买卖合同的内容是否违反了相关法律、行政法规的规定。根据《合同法》的相关规定可知，合同的签订必须基于公平自愿的原则签订，对于不违反法律法规依法成立的合同受法律保护。因此，基于双方公平自愿原则，内容符合法律法规强制性规定的房屋买卖合同应当认定合法有效。其次，在认定房屋买卖合同合法有效的前提下，房屋未办理权属变更登记的，根据《物权法》第九条的相关规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭的经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”可知，虽然房屋的购买人占有、使用该房屋，但实际并没有取得房屋所有权。而根据《物权法》第二十八条的规定可知，若由于人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变更、设立、消灭或者转让的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此可见，房屋的购买人由于征收行为的发生导致房屋物权的消灭而不能取得房屋的物权；房屋出卖人若与被征收方签订补偿安置协议，则该协议有效。同时，根据最高法作出的判例可知，应...
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目前，社会上出现各式各样的“腾退”，其存在模式多样，主要以绿化还植、棚户区改造、文物保护以及环境保护为借口，要求房屋所有权人或者土地使用权人进行腾退，侵犯房屋所有权人以及土地使用权人的利益。那法律上究竟如何定义“腾退”呢？目前我国法律并没有对腾退具有明确的法律定义，“腾退”现象的出现主要征收方为了加快征收进程，实行土地的储备和建设而出现的一种变相的征收或拆迁行为。腾退主要指的是在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。因此，当被腾退人遭遇违法腾退时，应当如何救济自己的权益呢？首先，对于村委会主导实施的腾退行为，被腾退人可以申请村务信息公开。根据《村民委员会组织法》的相关规定并没有赋予村民会议决定宅基地和房屋腾退的权限。然而在实践中，村委会通常会发起村民代表大会，并通过腾退宅基地和房屋决定的相关内容，村委会发起此类会议通过的“腾退”决定事项并不符合法律的相关规定。因此当村委会实施此类行为时，被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第三十条的相关规定要求村委会就村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况进行公开。对于村委会不公开或公开事项不真实的，被腾退人有权向上一级人民政府反映，由上一级人民政府责令村委会依法公布。同时，对于镇政府、区政府实施的腾退行为，可向相关行政部门申请政府信息公开，要求行政部门公开地块审查意见、征...
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