随着社会城镇化发展的不断建设，城中村改造项目也逐步在很多城市中开展。在实践中，经常出现当城中村被划入改造范围内，征收方与房屋所有权人就补偿事项谈拢后，随即开启城中村改造项目的情形，而承租人自始至终不知道这件事，直到最后看到腾退通知时，才发现自己需要立即搬走，也没有办法就自己的损失要求征收方进行补偿，导致承租人蒙受损失。很多承租人不得不进行腾退，给生活工作带来了巨大的麻烦。因此当承租人遇到城中村改造项目，需要搬迁时该如何维护自己的权益呢？承租人和出租人签订了房屋租赁合同，且房屋租赁合同未到期时，当房屋被划入城中村改造时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收方只需对出租人（房屋所有权人）给予补偿。但征收方的城中村改造行为造成承租人搬迁的，则征收方应当给予承租人相应的搬迁补助费。租赁合同的是否解除与房屋拆迁补偿没有关联，房屋征收补偿的对象是房屋产权人，与承租人没有关系，出租人与承租人之间法律关系由合同法等相关法律进行调整，如果出租人对于因拆迁而解除租赁关系不满意，可以通过民事诉讼诉出租人予以解决。同时，如果双方签订的租赁合同的标的是用于商业经营，租赁的店铺建筑合法，且承租人若具有合法的营业执照，在经营过程中正常纳税，店铺租赁还在承租期内，此时承租人可以向征收方主张损失补偿，该类损失补偿可以根据专业评估机构的评估结果确定。由上可知，租赁合同未到期的承租人在城中村改造项目中可以主...
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普遍在一些农村中，由于法律的宣传不够，很多百姓在建造房屋时并没有履行相应的合法手续，但也从没有相关的部门提醒他们应该办理证件，因此，这些百姓便认为自己的房屋建造合法，一直居住在此，一旦遇到拆迁时，才知道自己的房屋没有合法手续。通常，经历过合法手续办理过房产权属证书的房屋都有补偿，但没有证的房屋真的没有补偿吗？在农村中，大多数房屋都是祖祖辈辈一直生活的场所，而由于历史原因，这类房屋很多都没有办理过相应的产权证书，但并不能因为此类房屋没有产权证书，就将房屋认定为违章建筑，从而剥夺他们取得拆迁补偿的权利。此类宅基地如果历史上曾通过合法的手续获得了批准，则应认可该批准的效力，按照批准的实际面积予以补偿，如果没有经过批准，但补办过相应手续的，则按照登记的面积予以补偿。其次，对于在原有宅基地上依法修建房屋的，但由于一些政策性原因未能办理权属证书的，同样应当予以相应补偿。而对于一些在征地公告发布后，属于征地范围内的百姓在自家院内抢建房屋建筑，欲以增加建筑面积从而获得更高额的补偿款的，北京律师必须很负责任的告诉你，这种情况下多建造的房屋是绝对没有补偿款的，在征地过程中，征收负责部门通常会对征地范围内的建筑进行测量评估登记，对房屋现有情况予以冻结，因此，抢建房屋多得补偿这种情况在征地中是绝对不可能发生的，甚至可以说这种行为更像是一桩赔本的买卖。还有一种情况便是违法占地建造房屋的情况，在我国《土地管理...
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雷区一：以公共利益为借口进行企业拆迁。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》以及《土地管理法》可知，国家的征收行为必须为了公共利益的需要。由于商业拆迁和公益拆迁之间的补偿数额差距较大，且公益拆迁的补偿数额相对比较稳定，而商业拆迁中的补偿数额根据谈判人的谈判能力不同可能会导致补偿数额差距较大。因而，征收方可能会选择以公共利益为借口，实行的却是以营利为目的的商业拆迁。当遇到企业拆迁时，企业一定要及时审查房屋征收决定作出时所依据的相关材料和信息是否是基于公共利益的需要，在必要时申请复议或向人民法院提起诉讼，要求撤销房屋征收决定。雷区二：以“违建”为借口进行违法强拆。由于历史原因或者“招商引资”政策的缘由，一些企业并不具备齐全的证件。当这类企业遇到征地拆迁时，征收方可能会根据缺失的证件判定企业的建筑属于违法建筑，实行拆违而拒绝补偿。此时，对于此类“违建”认定，律师在此提醒您，一定要寻求专业律师的帮助，及时并坚决向人民法院起诉。雷区三：未经企业许可擅自确定评估机构。评估机构的选定需要征收双方协商确定，然而在实践中，征收方会内定评估机构，因此，律师提醒您一定要自己选定评估机构，坚决拒绝征收方内定的评估机构。同时，由于企业的特征和发展不同，可以选定不同的评估方法。内定的评估机构可能会选择不利于企业的评估方法，以降低评估价值，从而征收方可以支付更少的补偿款；或者评估机构通过多量房屋面积，以此陷害企业和...
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一、审查征收方：第一，要审查征收决定的主体，是否是市、县政府。只有市、县政府才有全作出征收决定，乡镇府、市县政府下属的各部门均无权作出征收决定。第二，要看征收的目的是否为了公共利益，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条列举了如下规定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。针对上述规定提到的保障性安居工程、旧城区改建，要检查其是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划？对于旧城区改建多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府是否组织过听证会？第三，是否进行过社会稳定风险评估？该评估活动必须是在征收决定做出之前，社会稳定风险评估势必要求征收部门工作人员进入拟征收范围做现场调查。第四，关于房屋征收补偿方案是否进行公告，企业是否行使了提出意见、建议权，企业对征收方案不服时，要求听证，征收部门是否受理。如果答案是否定的，征收程序就是违法的，企业可以要求复议或是提起诉讼。二、审查企业投资项目批准性文件：根据国家发改委...
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日常，也有很多人咨询过这个问题，律师认为原因是法律不保护在权利上睡觉的人，在法律规定的期限内不复议、不诉讼，为了维持社会稳定，按照法律程序做出的裁决就是合法的。因此，广大被征收人对于自己享有的权利要在法定期限内行使。有些人会认为法院在补偿方案不合理的情形下作出司法强拆的裁判，是违法的。法律依据在于《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第六条第一款，该条规定:“征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行:……（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障……”律师最后还是提醒您，对于不合理的补偿协议，您千万不要签，否则走完程序进入合法强拆，对于被征收人不合理的补偿，律师也只能是深表遗憾。（采晴整理）
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首先，应当明确究竟什么是宅基地，宅基地属于何种性质?宅基地指的是农村集体经济组织中农民用作住宅而占用的本集体所有的土地。而宅基地使用权指的是农民根据《物权法》第一百五十二条的相关规定在取得的集体经济组织所有的土地上建造房屋及其附属设施，并对土地进行占有、使用以及限制处分的权利。我国土地根据其性质分为国有土地和集体土地。根据《土地管理法》第八条的规定可知，宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。宅基地在存在以下情形时，可能会被无偿收回，即:(1)一户多宅;(2)宅基地使用性质被改变;(3)宅基地长时间被闲置;(4)宅基地超出规定的面积。那么，当宅基地被划入征收范围时，其征收补偿应当如何计算?在农村宅基地上建造房屋，其房屋属于个人所有，而土地依旧属于农民集体经济组织所有，因而当宅基地被划入征收范围时，宅基地补偿和地上房屋补偿合并计算，因为“房地一体”，没有宅基地房屋的建筑成本并没有多少钱，其总体价值比较高，因此，在补偿房屋价值时已经对宅基地进行了补偿。此外，如果选择异地重建安置补偿方式，农民的宅基地被征收后，村集体要保证农民拥有新的宅基地建造房屋，并需要给予农村重建房屋的成本，该成本需要够农民建和被征收房屋相同的房屋。此外，对于房屋拆迁补偿，还有一种补偿方式为其费用应当根据宅基地区位补偿价和房屋重置价进行计算(宅基地区位补偿价指的是一定时间和区域内商品房住宅均价、城市规划等综合确定的补...
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一、所有人都签字了，就剩你没签了：拆迁过程中，拆迁方经常会说：“方案是合理的，所有人都签字了，就剩你了，”这时你也可能会有这样的想法，既然大家都签了，补偿协议多数是合理的。征收方可能就是利用了大家的这种心理才会说这样的话。拆迁是大事，在拆迁时一定要想清楚之后再做决定。要知道，拆迁等于失去了土地、房屋，也意味着你可能面临没有土地，失去生活来源，因此当你觉得拆迁补偿不合理的时候，你完全有权利据理力争，争取合理补偿。必要的时候大家一定要先想到维护自己的合法权益才行。二、所有的安置补偿标准都是一样的：随着城市经济的发展，高楼大厦的建立，工作压力的增加，即使是居住在对门的邻居，双方也可能不是很熟悉，这就导致信息不能共享，尤其是一些与自身利益相关的大事，在交流时总是有所保留。安置补偿协议也是这样的，当征收方跟您这样讲时您不要完全信，不排除有被征收人与您的安置补偿协议相同，但是不一定所有人都是这样的。很多被征收人都是在房屋拆迁后忽然发现同样的房屋，隔壁老王获得了更多的补偿。三、你是最幸运的，给你的补偿比其他人都要高：律师提醒大家，当您听到这句话时万万不可暗自得意，一方面征收方可能与每一个签订协议的被征收人都如此说，另一方面就像我们买衣服一样，售货员总说你再也不会买到更低价的相同产品了，但事实和经验告诉我们会的。因此，这种话的可信度较低，因为征收方想尽早让大家搬离，势必会说些好听的。四、先签协议，...
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对于这个问题，首先要知道，如何认定违建？首先，由乡政府调查取证。调查取证的执法人员应当持证且不得少于2人，调查的内容包括:（一）违建当事人的基本情况。包括个人信息、主要经济来源、除修建的违法建筑外，是否还有其他房屋，住房面积、违法建筑的用途等。（二）现场勘验记录。包括违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建时间。（三）被调查房屋的影像资料以及与当事人的谈话询问笔录。其次，拟被拆迁人听取陈述申辩。根据《行政处罚法》，当事人有进行陈述和申辩的权利，乡政府必须充分听取拟被拆迁人的意见，对拟被拆迁人提出的事实、理由和证据应当进行复核。最后，乡政府根据调查作出违建处罚决定。调查终结后，乡政府负责人根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定。确有应受行政处罚的违法行为的，需制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人，当事人不在场的，认定主体应当在7日内送达当事人。综上所述，所以，村委会是无权拆除违法建筑的。村委会擅自拆除违法建筑的，被拆迁人可以提起诉讼。（采晴整理）
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一、什么是违建？我们所说的“违建”是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定的建筑物和构筑物。具体来讲是指：（1）擅自改变了土地使用性质建成的建筑物，例如在耕地上建造房屋；（2）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（3）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（4）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；（6）违反法律、行政法规的其他建筑物或构筑物。因此，占用集体土地的养殖场、企业要明确自己在建厂是是否获得了相关批准，获得了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等，如果以上证书齐全，则任何主体均无法将其认定为违建。二、谁有权认定违建？在现行的法律规定下，可以认定违建的主体如下：（一）法定的规划局或者规划委员会，主要查处城市中的违章建筑；（二）城市管理综合执行局，它本身无权需要省级政府授权才能查处违法建筑；（三）乡镇人民政府，它负责查处农村的违法建筑，超出其执法范围之外的地方则无权管辖；（四）国土资源局，根据《土地管理法》的规定，国土资源局有权认定农村的违法用地类违建，这一类在实践中不常见。作为被拆迁的你一定要知道除了以上三种主体外，任何机关或个人无权认定您的房屋是违法建筑，比如国土所、房管局、街道...
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一、“以租代征”是什么？“以租代征”是指通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，扰乱建设用地管理秩序的用地行为。其实质是规避法定的农用地转用、土地征收审批手续，擅自在计划之外扩大建设用地规模，逃避缴纳有关土地税费、逃避履行耕地占补平衡义务的典型的违法用地行为。二、如何评价“以租代征”？根据《土地管理法》的规定，除了乡镇企业和村民住宅或依法被批准使用集体土地的乡（村）镇公共设施以外，任何单位和个人不得使用集体所有土地进行非农业建设。因此，这种以租代征行为是违法的。此外，《土地管理法》还规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外，据此，“以租代征”也是违法的。（采晴整理）
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