通过对现有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》、《国土资源听证办法》及相关政策性文件中关于农村集体土地征收与拆迁的规定，将农村集体土地征收工作流程总结如下：第一步：征地告知在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征收时一律不予补偿。第二步：确认征地调查结果当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。第三步：组织征地听证在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。村集体经济组织和农户对征收土地的意见和听证的材料作为征地报批的必备材料。第四步：拟定“一书四方案”并附其他材料报审批由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并会同其他必备材料，报有批准权的机关审批。第五步：审批权限基本农田、基本农田以外...
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每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。一、房屋拆迁补偿一般包括两类：1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算;2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。二、房屋拆迁补偿方式分为两种：1、补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。2、补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。（采晴整理）
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征地是指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序将农民集体所有的土地转化为国有土地，并给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿及妥善安置的法律行为。一般来说，征地要经过以下程序。一、发布征地通告市、县级国土资源局在被征地范围内发布征地通告，书面告知被征地的集体经济组织和村民拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。二、征询村民意见市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。其中村委会或村民对补偿标准、安置途径有异议的，市、县级国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。三、地籍调查和地上附着物登记市、县级国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。四、拟定“一书四方案”并报批市、县级国土资源局根据征询意见、听证结果、调查登记结果，按照审批机关对报批材料的要求拟定“一书四方案”（建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应...
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拆迁本身是一件惠及民生的政府工程，但实际上在拆迁过程中往往催生一系列的社会问题，究其原因，无非是利益冲突所致。拆迁方想法设法压缩拆迁成本，以较低的价格进行征收、拆迁；被拆迁人因不愿意离开世代所居之地或因拆迁补偿太低而拒绝拆迁。在两方力量中，显然被拆迁人是弱势，面对强势的政府，部分被拆迁人选择上访、暴力抗拆等一系列不理智的行为，导致补偿难以提高，甚至付出生命的代价。提示大家：在拆迁补偿不合理时，被拆迁人切勿走极端，应该想办法提高自己的拆迁补偿。本文从评估的角度入手，教各位如何提高拆迁补偿。一、选择评估机构目前拆迁的评估机构多是由拆迁人选定，这样的评估机构一般难以作出公正的价格评估。而被拆迁人因为法律知识淡薄，不知其中的违法点。小编在此提示大家，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、注意评估时点根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。三、分户评估报告需公示法律对于分户评估报告什么时候公示、公示多久等问题并没有明确规定。各地有自己的规定，一般房地产价格评估机构提交初步评估结果后5个工作日内进行公示，公示期限不得少于15日。四、分户评估报告...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。实践中，很多被征收人久久拿不到安置房，引发一系列纠纷，那被征收人应该如何做，才能减少安置房纠纷呢？本文小编就带大家看看，有哪些小技巧可以减少此类纠纷。一、在签订补偿协议时，明确安置房的具体情况！安置房已经建好说明能尽快交付，如果尚未开始修建或者尚在修建之中，一旦被征收人房屋被拆除，只能依靠政府的临时安置费或者周转用房生活，这样对被征收人而言风险较大。故在拆迁补偿安置协议签订时，安置房是现房的，明确交房时间。非现房的约定日后交房的时间，以及过渡期间临时安置费或者周转房屋的具体标准。此外，安置房的地理位置、面积、结构、户型、朝向、价款等也应当明确，如果协议中对于产权安置房屋的说明不够具体，应该要求予以明确，以避免约定不明，损害被征收人的权益。一旦发现不明确，而征收方又不愿意明确的，被征收人切不可轻易签字。要及时和征收方交涉，必要时咨询专业律师。二、签订补偿协议的时候，要明确征收方的违约责任实践中，被征收人多年无法入住安置房的情况时有发生。这种情况下，被征收人可以根据合同约定，要求征收方承担相应的违约责任。这就意味着，在签订补偿协议的时候，要对双方的违约责任...
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征迁过程中会涉及到很多的法律文件，这些文件对于非专业的人来说是很陌生。有时候我们甚至不知道哪些文件是要签字，哪些是不要签字。别慌，下文就带大家看看拆迁过程中哪些文件是不需要签字的，以及哪些是要根据情况来判断签不签字的。一、不需要签字的文件1、土地预征收公告。所谓土地预征收就是指在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。2、征地批文和征地公告征地批文和征地公告是无需签字的。征地批文应当包含下列内容：(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案征地拆迁补偿安置方案也是不需要签字的，其应当包含下列内容：“(一) 本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二) 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三) 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四) 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五) 农业人员的具体安置途径;(六) 其他有关征地补偿、安置的具体措施。”二、需要慎签的文件1、征询意见表该表的目的是寻求被征地农民...
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首先，征地拆迁过程中，村委没有权力不经村民会议或村民代表会议就直接代表村民自行作出各项决定。提示：重点1：村委会不能私自做决定将其所有的集体土地出租或者转卖给他人。重点2：未经村民会议讨论决定的租赁合同不生效。重点3：最高法院判例，租地等事宜涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。征地拆迁时，村委会的权利到底有多大？涉及到征地拆迁领域的相关内容时，村委会的一些做法也需注意。律师今天就和大家讲解一些关于村委在征地拆迁中的重点问题：首先，我们要弄清一个概念，“村委会=政府”是对是错？很多人都将村委会与政府混淆。但其实根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。我国最低一级政府是乡镇人民政府，村委会不属于一级政府，简单的说，村委会就是代表所有村民发声，为本村村民服务的自治组织。其次，村委会是否可以作为征收主体，发布土地征收公告和安置补偿方案？当然没有权利，注意，我国征收的主体有且只有一个，那就是政府，做为村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口，但它并不能自行代表所有村民的个人意见。征地拆迁时，村委会的权利到底有多大？根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织...
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随着征地拆迁项目的越来越多，在征地拆迁程序上拆迁方经常有偷懒的行为，虽然比以往有所规范，但仍有不少当地拆迁部门为了赶工程进度，不按照正常的法定程序走。这严重侵犯了老百姓的合法权益，也给社会造成了一定影响。在实践中，各地大量土地房屋征收补偿纠纷的产生，绝大多数与行政机关不依法行政直接相关。相关部门程序违法败诉的，在征地拆迁领域中尤为的突出。在集体土地征收上，有些地方相关部门根本未报请有权机关(省政府或国务院)批准征收就办理农用地转用审批手续。对此，山东省高级人民法院行政审判庭副庭长就表示：“一般来说，目前在国有土地上房屋征收与补偿的程序越来越规范，补偿标准也比较合理。但是，在重大工程与重大项目上，由于工期紧等原因，很容易出现不按规定的程序作出房屋征收或补偿决定的现象。”他还表示：“程序是法治与恣意的分水岭。依法行政不仅要求实体公正，而且要求程序公正，违反法定程序作出的行政行为即使结果正确也可能被判决撤销或者确认违法。”征地拆迁程序违法已经是见惯不怪了，完全按照法律、法规、规章的要求进行实施拆迁的很少。就比如说征地拆迁公告一事，有的项目未进行公告，有的制作了公告未张贴，有的应公告两次而只公告了一次，有的公告内容不完整，还有的在未收到征用土地方案批准文件时即发出征用土地公告，公告内容缺少批准机关、批准文号和批准时间等。征地不依法进行公告，即违反了法定程序，也剥夺了被征收人的知情权。不久前...
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随着国家城镇化的发展，拆迁已经是很多人都在面临的问题，这对一部分来说是好事，但也对于另一部分人来说，却不见得有好处，比如对于农村的宅基地进行征收拆迁，这对于一部分农民来说，就失去了他们的土地以及房子，尽管拆迁中会有一定的补偿，但是在农村由于缺乏法律意识和常识，很多人在签订拆迁合同的时候很容易吃亏，2019年农村拆迁，赔偿时出现这4种情况，还是别签字拆房了。1、赔偿款低于周边市场价当我们面临房屋拆迁的时候，首先最关心的肯定就是赔偿款能拿到多少，根据国家的相关规定，对于被征收房屋的补偿，一般都不能低于房屋周边楼市的市场价格，而有的房产商为了降低成本，通常都会以较低的价格来征收土地，虽然每个地方的拆迁款都不一样，但是拆迁赔偿必须达到市场价格，这是最合理的标准，地方也不能随意偏离。2、签署空白协议书在进行房屋拆迁的时候，有一小部分开发商为了尽快达成协议，往往都是先口头上给予丰厚的条件，但是在签署协议的时候，都要求在空白协议书上签字盖章，这种情况我们是万万不能签字的，毕竟口头承诺没有任何法律效力，只有清清楚楚的写在了合同上，才是最实在的，签署空白协议书往往吃亏的都是我们自己。3、出现先拆后补的情况按照正常的拆迁流程，应该是先补偿后拆迁，但是有的开发商为了节省成本和提高效率，往往承诺的是先拆迁后补偿，还没有进行协议之前就强行拆房，这是非常不合理也不合法的，所以农民朋友们为了避免房屋被拆后拿不到...
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近年来，我国对农村土地的管理愈发严格。不管是新建还是翻新房屋，如果有些问题不解决，是不能开工的。下面就为大家介绍农村房屋翻新前要解决的问题。1、房屋要经过审批再开始动工翻建在农村，无论房屋新建还是翻新，都需要经过审批，在取得相关的审批手续之后方可动工建设。如果未经审批就开始翻建房屋，一经发现，可能面临罚款或房屋被拆除的后果。2、房屋翻建不能超过规定的建筑高度翻建房屋有着严格的高度标准。根据《农村住房建设技术政策》规定，农村房屋布局分为垂直分户（建筑层数2—3层）和水平分户（建筑层数4—5层），每层建筑高度不得超过3.3米。如果建设3层楼房，那么房屋的总高度不得超过9.9米，否则就属于违规。3、不是村集体成员，没有宅基地使用权农村的房屋和宅基地是严禁私下买卖的。如今很多城里人都有了到农村买地建房养老的想法，但是按照现行的法律法规，这种想法是不被允许的。只有村集体成员才能享有宅基地的使用权。如果不是集体成员，也就无法新建或者翻新房屋。4、如果原有房屋的所有权存在争议在土地确权的过程中，关于宅基地存在很多种争议，而地上的房屋也会出现修建人与使用权人不是同一个人的情况。双方的意见不统一，房屋该如何翻建呢？这种情况属于宅基地或者房屋的权属关系不明，老房翻新前，各方需要解决原来房屋的所有权问题。房屋的权属关系明确了，才能申请翻建房屋。5、房屋所占宅基地不能超过标准使用面积过去在农村建房比较随意...
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