一、对于“危房”的处理：《城市危险房屋管理规定》第九条规定；“对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理；（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。因此，即使被认定为“危房”，所进行的处理并非都为直接全部拆除，而是需要根据“危房”的具体状态来进行具体处理。二、强拆“危房”不合法：《行政强制法》第53条规定；“当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。”下发《拆除危险房屋通知书》要求拆除房屋是一种行政强制行为，是需要申请法院强制执行的，在没有申请的情况下就强行拆除时不合法的。（采晴整理）
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2019
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补偿协议是房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿数额、支付期限、停产停业损失、搬迁期限等补偿安置事项达成一致意见后签订的书面协议，是双方意思表示一致的产物。补偿协议内容一定要完整，不要在内容模糊、关键内容缺失的协议上签字。一般而言，补偿协议应该包括如下内容：1、首先，补偿协议应该对补偿方式进行约定，明确是货币补偿还是产权置换；2、如果被征收人选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额及其支付期限；3、如果被征收人选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算等内容；4、对搬迁费、临时安置费或周转用房进行约定；5、如果被征收房屋是经营性用房的，还要对停业停产损失补偿作出约定；6、对搬迁期限、过渡方式、过渡期限等作出约定；7、对补助与奖励、违约责任以及争议解决方式作出约定；8、双方认可的其他事项。以上都是补偿协议应包括的基本内容，被征收人在签字之前一定要仔细阅读，对于说法模糊、有歧义的条款，一定要及时和征收方明确并标注在协议上。最后还要再次强调：在签订协议后，一定要注意保留双方签字盖章的协议原件，千万不要将所有原件都交给征收方，自己只保留复印件。（采晴整理）
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涉嫌违建是拆迁中常见的一种情形，现实中如果有房屋涉嫌“违建”的情况，拆迁方一般会来和被拆迁人谈，如果同意拆迁会以每平米几百元补偿，如果不配合拆迁将会采取法律措施，也就是认定你的房屋是违法建筑，没有补偿。那么，实践中，对违法建筑案件作出处罚前，是否适用听证？《行政处罚法》第四十二条称，行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。“限期拆除违法建筑物”的处罚决定与“较大数额罚款”的处罚决定相比应属于更重的行政处罚。我国行政立法中，涉及违法当事人不动产的查处一般都属于较重较严厉的情形，而建筑物对于任何人或单位而言都是十分重要的不动产，涉及的利益重大。因此，限期拆除违法建筑物”的处罚决定应当举行听证。利用认定违法建筑促进拆迁的方法并不少见，此种方法是拆迁方的“逼拆”手段的升级，一旦将违法建筑的认定做实，根据相关法律法规的规定，大多数被拆迁人、被征收人将无法拿到相应的补偿。（采晴整理）
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实践中，办理违法建筑，应当注意的相关问题，在此，律师提示被拆迁人，包括：（一）鉴定方面：（1）在委托相关鉴定、评估机构，进行鉴定评估时，应注重对鉴定、评估机构的资质审查，在鉴定、评估时，应有相关影像资料，证明鉴定、评估人员进行过现场作业。鉴定报告，要符合法定形式，规章都有规定，比如房产市场价评估报告，必须要有估价师盖章、并签名，光盖章，就违反了《房地产估价机构管理办法》的相关规定。（2）在对房产面积测绘时，层高应予以说明，或有相关证据证实层高。（3）委托书。注意出具的时间，是否与报告书冲突。（二）证据收集方面:（1）复印件，要注明出处。（2）限期改正通知书上，限期改正的内容应当载明合法、合理的改正措施。（采晴整理）
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一、被征地后，宅基地的安置是否可以就近就地安置？在这里，律师提示：依据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》关于城市远郊和农村地区实行迁建安置的有关规定，被征地农民安置宅基地应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。也就是说，在解决被征地农民住房问题上，是可以要求就近安置宅基地的。二、宅基地是否可以作为遗产发生继承？根据我国《物权法》第一百四十二条的规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因为，农村宅基地属于集体土地中的建设用地，所以，该房屋的所有权一般归宅基地使用权人所有。宅基地的所有权属于集体经济组织而非个人，根据《物权法》及《继承法》的相关规定，该房屋属于个人合法财产，所以，宅基地上的房屋是可以继承的，但宅基地却因只有使用权而不能继承。很多被拆迁人都知道“地随房走、房随地走”，房屋既然已经继承，那么，集体土地的使用权也随着房屋的继承，而具有使用宅基地的资格，那么，“地随房走”的法律依据在哪里呢？其实，我国并没有相关法律规定，但根据我国《土地管理法实施条例》《房地产管理法》《物权法》《担保法》等法律法规的规定，房屋在交易、抵押时，土地是一并转让或者抵押的，再结合农村宅基地使用权归个人，所有权归集体经济组织的独特现象，宅基地上房屋继承时，宅基地的使用权则由继承人获得使用权。...
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宅基地所有权属于村集体，拆迁户得不到宅基地的补偿吗？这种说法违反土地法和国家有关征用土地政策。在现行法规政策中，征地拆迁的补偿款可用于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等。其中土地补偿款应补偿给土地所有权人，即村集体。但这笔钱的使用和分配集体组织不能肆意塞到自己腰包里，要按照先安置（住所建设、失地后的养老、以及日常生活费用）再补偿的原则，结余部分留作集体组织。征地补偿费的使用、分配方案涉要按照村民重大事项，经村民大会或代表集体讨论决定。被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。不得中饱私囊，贪污挥霍，也不得用于非集体组织意外的任何经营。（采晴整理）
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宅基地拆迁时，没有宅基地证书能够拿到补偿吗？现阶段虽然国家正在开展宅基地确权登记的工作，但依然有不少农民朋友并没有没拿到宅基地使用权证书，而在面对拆迁这部分农民朋友也面临着诸多的麻烦，甚至在拆迁时，还有部分农民朋友拿不到拆迁补偿。在《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中明确指出，宅基地征收需要按照当地规定的征地标准进行补偿。而宅基地是农民应当享受到的固有权益。所以农民朋友没有宅基地使用权证书，并不一定就拿不到宅基地的补偿。首先导致宅基地没有使用权证书的原因有很多，有的是宅基地存在争议，有的是违规违法占据宅基地，而还有一部分农民是由于历史遗留原有导致没有宅基地使用权证书，针对历史遗留问题在《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中就规定，将按照《村镇建房用地管理条例》、《土地管理法》实施时间进行界定，所以主要符合相关规定都能够拿到拆迁补偿。但如果存在违规违法建房等问题，则拿不到宅基地拆迁补偿。（采晴整理）
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一、要选择一个公平合适的评估机构：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。如果拆迁方不让被拆迁人选择房屋评估机构，或是没有公示备选房屋评估机构的相关信息，或是指定了房屋评估机构，这些行为就是违法的，被拆迁人可以通过法律的武器保护自己的合法权益。二、评估机构的程序存在诸多问题：但在实践中，有些地方的评估师纯粹是滥竽充数，评估过程中出现很多错误。比如按照法律规定，对房屋进行评估评估师必须要到被评估的房屋实地进行勘察测量，并进行拍照录像，但很多委托拆迁户经常向我们反应，说评估人员根本就没有来实地勘察测量，或者来了也仅是简单的看一下就走了，随后没过多长时间评估报告就出来了。还有的拆迁户收到的评估报告就是一个统计表，一份包含完整法定内容的评估报告一个统计表怎么能够涵盖的了呢？甚至评估报告上都没有评估师的签字，这样的评估报告如何能准确的评估出房屋价格？（采晴整理）
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房屋拆迁评估价值低于实际价值时，如何救济？《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。征收拆迁补偿并不是由拆迁评估公司说的算，如果遇到了评估不合理的事情，要用法律的手段来维护自己的切身利益。...
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房屋评估方法有误，导致房屋价值被严重低估：《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。1、市场法：市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。2、收益法：收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3、成本法：成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法：假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。5、基准地价修正法：基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。（采晴整理）
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