实践中当拆迁纠纷案件涉及补偿数额争议时，这一步往往存在严重问题，关于评估程序的具体内容和重要性，拆迁律师也为大家做过具体介绍。本文中我们就为大家总结几个可能导致补偿过低的核心原因。首先，评估机构的选择是否合法。考察评估机构的合法性不仅要关注选择程序，还要关注选定机构本身是否具有相应的评估资质。前者是为了保证评估机构不会受到拆迁方的影响做出不利于被拆迁人的评估结果；后者是为了更进一步从专业角度出发确保评估机构能够做出公平、合法、正确的评估报告。其次，评估作业过程是否合法。这部分不仅包括实地勘察和测量记录的数据是否准确、完全，也包括评估人员在进行评估时选择的评估方法是否符合《国有土地上房屋征收评估办法》等拆迁相关法律规定和行业规范要求，在具体适用某一种或多种评估方法时，是否结合了评估对象的具体情况和当地房地产市场状况。如果评估选择的方法错误，对评估结果和最终的补偿价格会有很大的影响。最后，评估项目是否完整，定价依据是否准确。很多被拆迁人看到评估清单时可能会发现，评估项目会存在缺漏，或者价值定性不准确的情况。评估结果的不准确，以及补偿数额过低，有时就是因为这一点一滴的错漏导致的。除了评估项目缺漏问题之外，定价依据也很重要。当房地产评估机构的估价师采用市场法对被拆迁人房屋进行评估定价时，是否结合房屋的区位、面积、新旧程度、用途等具体情况，选择了合理的市场成交价作为参考。实践中评估机构可能会...
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在征地拆迁中，如果行政主管部门确实存在侵权行为，被拆迁人需要知晓由谁来赔。“国家赔偿”和“行政赔偿”是很宽泛的概念，大家想要真正取得补偿，就要知道具体向哪个部门提出赔偿主张。概括理解《国家赔偿法》第七条的规定，大家可以这样确定：其一，有法定职权的行政机关侵权，谁侵权谁赔偿；其二，受权机关侵权，受权机关赔偿；其三，受委托机关侵权，委托机关赔偿；其四，根据以上原则确认的赔偿义务机关已被撤销的，要么由继续行使该行政机关职权的机关赔偿，要么由撤销该机关的行政机关赔偿。根据《行政赔偿法》第八条规定，拆迁律师要特别向大家强调的是，如果被拆迁人曾就相关侵权行政行为提起行政复议，复议决定造成损害加重的，除由原行政机关承担赔偿义务之外，复议机关也要为损害加重部分履行赔偿义务。（采晴整理）
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根据《村民委员会组织法》的相关规定，征地补偿费的使用、分配方案依法应经村民会议讨论决定方可实施，或经授权由村民代表会议讨论决定；村民代表由村民或村民小组推选。也就是说，最终征地补偿费的使用、分配，是根据村民集体意见制定和决定实施的，而不是村委会单方面有权决定的。根据《村民委员会组织法》第三十条第一项规定，由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况属于村务公开的一部分，村民委员会应当及时公布，接受村民的监督。如果有农民朋友遇到未参与村民会议，也未见到村委会针对村民代表会议讨论决定实施的相关事项进行村务公开，但征地补偿款分配明显不公平的情况，可以主动申请村务公开，确认相关分配方案的制定是否经过了村民会议或村民代表会议的决议，是否存在造假情况。（采晴整理）
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一、征询意见表：这是很多被拆迁人朋友都觉得“存在感”很低的一份文件，说到意见征询这个问题，大家普遍认为都是“形式主义”走过场，对它不太重视。事实上，这份征询意见表也是被拆迁人对征地拆迁信息的“知情确认书”。如果被拆迁人对征询意见表提到的征地拆迁相关信息并不知情的，认为相关信息有误的，对征地拆迁项目或征地补偿、安置标准和途径有异议的，可以拒绝在意见表上签字反映自己对相关征地工作的意见和建议，也可以依法行使听证救济权利。二、登记调查表：无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，征地拆迁工作中有一项重要的程序，就是对（拟）被征收土地房屋进行调查登记，并与被征收人就调查确认的信息进行确认。郑重提醒被拆迁人，对于这份登记调查表一定要提起万分重视。因为后续如果拆迁双方因被征收土地房屋的信息产生争议，这份登记调查表是重要的财产信息证明依据。对于土地房屋的权属、性质、面积等的各项数据的登记，被拆迁人都要逐一确认。登记内容有错漏的，被拆迁人一定要拒绝签字，要求登记人员予以修正。三、实地查勘记录：根据相关法律规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。这份查勘记录记载着实地查勘中，评估工作人员搜集和记录的对被征收土地房屋进行价值评估所必需的情况和资料，关乎分户评估报告结果的确认。提醒被拆迁人，如果说评估结果是房地产价格评估机构针对拆迁评估题目计算出的“答案”，...
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《国有土地上房屋征收评估办法》中，其第十二条第一款中明确规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。实践中，房地产评估人员对被征收房屋进行实地查勘，做测量记录工作时，被拆迁人应当在场，并配合和协助评估人员进行测量查勘作业，对于查勘、登记过程中存在的缺漏、错误即使进行指正。走过场式的评估作业方式，或未详测量细记录房屋内外状况，仅凭部分数据“推测”出评估结果的，明显违反行业规范要求，也不符合征收评估办法的相关规定，更无法由此得出合理、可靠的补偿价格。更重要的是，如此不规范的评估作业方式将给强拆的发生以及强拆发生后被拆迁人难以举证证明房屋补偿价值埋下隐患。因而，被拆迁人一定要关注评估人员的查勘以及记录是否全面、详细。（采晴整理）
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一、国有土地上房屋征收：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。也就是说，对于国有土地上房屋被征收的，补偿标准的确定原则主要有两个，其一是评估时点的类似房地产市场价格；其二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。拆迁律师要特别说明的是，实践中部分被征收房屋并没有可依据的类似房地产市场交易价格可以参考，该类情况下，确定拆迁补偿时对评估结果的倚重性会更强，在该类情况下被拆迁人要尤其重视评估程序的合法性问题以及评估结果是否准确。综上所述，原则上国有土地上房屋征收最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上参考房屋的市场交易价格，对房屋包括装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、其他奖励费用进行充分补偿。另外对于营业性用房还要给予充分的停产停业损失补偿。二、集体土地房屋征收：《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确指出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，严格执行规定程序和补偿标准。对于集体土地征收和集体土地上房屋拆迁，最重要的一条原则性规定就是“被征地拆迁农民原有生活水...
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《国家赔偿法》第二条明确规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。实践中，伴随着违法强拆行为，多会出现满足《国家赔偿法》中行政赔偿法定事由的情形，如为达到强拆作业目的“非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由”，“违法使用武器、警械造成公民身体伤害”等；以及明显侵犯被拆迁人房屋财产权利的行为。在该类征地拆迁侵权案件中，被拆迁人应当取得的就不仅仅是拆迁方施舍般给予的少量拆迁补偿，还有针对拆迁方的侵权行政行为依法可主张的国家赔偿。根据上述所举法条内容可以明确，在征地拆迁中，大家主张国家赔偿的依据是自己的房屋财产权利（有时伴随着人身权利）受到了侵犯，而侵犯被拆迁人相关权利的是强拆过程中行使行政职权的行政机关及其工作人员。当这些侵权行为满足《国家赔偿法》中对行政赔偿范围的规定情形的，被拆迁人就有了取得赔偿的权利。需要提醒，如果行政机关是依法行使行政职权，未超出合法范围的，那么就不满足所说的侵犯被拆迁人权利的前提了。如市县级法院已依法作出征收补偿决定，并向法院申请强制执行，且在强制执行过程中没有违反相关规定，仅依法对房屋实施腾空强拆的，不属于侵犯被拆迁人房屋财产权利，被拆迁人不能仅就依法实施的强制执行行为主张行政赔偿。但此时被拆迁人仍可以主张合理的拆迁补偿。（采晴整理）
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根据相关法律规定，拆迁应当按照先补后拆的原则进行，也就是应当先对被拆迁人给付补偿，再对被拆迁人的房屋实施拆除。然而实践中涉及到安置房补偿方式时，拆迁方往往给不出现房补偿，而是协议约定交房时间等。这就导致了很多被拆迁人如今深陷无家可归的困境。实践中，如果被拆迁人在不得不选择安置房补偿方式的情况下，应注意哪些事项？首先，协议中要对安置房补偿情况进行具体约定。实践中不少被拆迁人在选择安置房时，拿到的协议中只写了安置房的面积，却没有写清楚户型、位置、质量、产权性质、交房时间等具体的重要信息。被拆迁人只能被动等待开发商通知排号选房，丧失了大半选择权。拆迁律师建议大家重点关注拆迁协议中对安置房相关内容的约定，一定要将安置房的具体情况，以及交房的时间、方式，安置房的质量等落实到纸面上，避免拆迁方延期交房或交出质量不过关的房子时，给自己增加无谓的维权难度。其次，协议中要约定过渡期的补偿。根据相关法律规定，对选择产权调换形式的补偿的被拆迁人，拆迁方应当给予过渡安置补偿，可以以被拆迁房屋同类房地产租金价格计算过渡期的补偿费用，也可以直接以同类房屋对被拆迁人进行过渡期安置，直到回迁安置房完工交房。但很多被拆迁人可能发现了，拆迁协议中对于过渡费支付的时间往往很明确且较短，但对于安置房交付时间却含糊其辞。对于这种情况，被拆迁人一定要提出要求，明确安置房交房时间，以及交房前的过渡费补偿。拆迁方违约未在约定期限...
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征迁中，对于如何审查违建认定处理机关的主体资格的问题，根据《城乡规划法》的相关规定，对违建有认定和处理职权的只有乡、镇人民政府以及各级城乡规划主管部门。另实践中有时城市管理综合执法局（即城管）得到省级政府授权也有可能参与到违建的查处工作中来。而代理实践过程中拆迁律师发现，房管局、拆迁办公室等认定违建并向被拆迁人作出相关行政决定的“拆违”并不少见。但实际上这些部门是无权对违建进行认定和查处的。被拆迁人如果接到限期拆违通知等相关法律文书的，一定要确定对违建作出认定和处理的主体是谁，是否具有相应的法定职权。对于超越职权查处违建的，被拆迁人有权拒绝接受相应的处罚，并依法通过复议或诉讼途径进行权利救济。（采晴整理）
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一、善用举证责任倒置：根据《行政诉讼法》、《国家赔偿法》等相关法律法规的规定，出于行政机关过错导致被拆迁人举证困难时，可以适用举证责任导致原则，即由行政机关承担举证责任，提供证据证明自己的行为没有对被拆迁人主张的财产造成损害。在这一点中，拆迁律师要注意的是，举证责任倒置并非完全放松了被拆迁人的举证需要，为了更有力地证明自己的财产损失，更全面地获取赔偿，被拆迁人还是要尽可能做好上一点中我们提到的取证工作，帮助法院更好地认定具体赔偿数额。二、明确提出自己的损失赔偿请求：征迁中，当被拆迁人无法提供充分证据证明自己的财产损失，也难以通过举证责任倒置向行政机关全面追究赔偿责任时，并不意味着被拆迁人的相关赔偿只能为零。在这种情况下，当被拆迁人明确主张相关财产损失赔偿时，法院可以结合现有证据，根据生活常理，酌情判定被拆迁人获得相关赔偿的数额。但拆迁律师必须要提醒大家的是，这类根据生活常理推断财产损失的情况，往往只能根据被拆迁人当前财产收入水平、当地平均生活水平、类似案件的具体判额等为被拆迁人计算赔偿数额。被拆迁人有其他重要或特别财产的，在这种情况下没有直接证据很难得到法院的支持。因此，被拆迁人在知道自己该如何穷尽自己的救济权利为自己争取可能范围内的最大补偿数额的同时，也要做好未雨绸缪的准备，自己先保护、转移贵重财产，或在专业拆迁律师的帮助下做好取证存证工作。（采晴整理）
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