一、拆迁评估时点通常以房屋征收决定公告之日为准：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。又《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说，通常情况下，被征收房屋的价值评估时点是征收决定公告之日，参考同类房地产的时价，且被拆迁人据此拿到的拆迁补偿款或产权调换房屋的价值标准也应以此评估时点为准。实践中常常有被拆迁人遇到，拆迁方以很久之前的价值标准计算当前拆迁的房屋的补偿价格，结果补偿款远远不能实现被拆迁人购买类似房产的需要，像这类情况，就是因评估时点错误导致的补偿过低。二、因补偿争议导致拖延补偿的以补偿之日为准：实践中还有一类情况，是双方因补偿数额问题存在争议，并因此导致补偿日期远迟于征收决定公告之日的，应当以实际给付补偿的日期为时点，实时计算被征收房屋的补偿价值。被拆迁人可以理解为，当补偿之日远迟于通常情况下的评估时点时，根据原时点评估价值计算补偿，已经无法实现被拆迁人的同等补偿目的了，因此，对于实际补偿时间迟延的，应当根据当前时点计算评估价格，以避免因市场价格飞涨导致的原有补偿数额无法实现对被拆迁人的公平合理补偿。最后，想说的是，评估时点的确定，不仅要考虑相关法律规定确定的固定时点，还应...
更新时间:
2019
-
02
-
28
实践中，当某一特定的征地拆迁项目中出现纠纷时，被征迁人很容易会发现，这个项目的征地拆迁工作的开展以及对被拆迁人的补偿往往并没有严格根据法律规定进行，但拆迁方要被拆迁人签字的各种文件却是一套一套的。对被拆迁人来说，这些文件就像一张张“卖身契”，让人感到疑惑和不安，很多被拆迁人朋友担心这些文件是否合法，担心签字之后会对自己产生不利影响。对于这些征地拆迁活动中的常见文件，要提醒被拆迁人的是，仅仅拒绝在某些文件上签字，并不一定能阻止其效力的发生，也不一定不能实际完全的阻延不合理拆迁的发生，被拆迁人一定要配合相关权利救济法律程序的启动，才能更好地保护自己的权益。在政府征收部门送来一些要求签字确认的文件时，被拆迁人朋友不要急着签字，稍稍放缓速度，有不了解的内容，主动向工作人员询问了解；拆迁工作人员拒不告知或存在逼签行为的，被拆迁人可以委托专业拆迁律师介入帮助分析自己的权益，被拆迁人朋友可以参考后，再行决定自己是否在这些文件上签字。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
自己给自己的被征收房屋“估价”的方法，当被拆迁人心中有一个合理且较为具体的拆迁补偿定价的时候，就能很明确地感受到在协商谈判过程中对方给出的补偿条件到底离合理标准有多大差距。在这种情况下，被拆迁人朋友可以摆事实、讲道理，尽可能友好地与对方进行谈判协商，争取通过“和平”方式解决补偿争议，及早取得合理补偿并配合完成搬迁工作。实践中当很多被拆迁人发觉谈判协商难以顺利进行的时候，拆迁工作其实已经进入了后期，上文我们提到的与拆迁程序、评估等有关的问题被拆迁人朋友此时还一点都不了解，在这种情况下，被拆迁人很难弄清楚问题的根源在哪里，但能明确地知晓与拆迁方的协商已经没办法进行下去。实际上拆迁方就是看准了被拆迁人不了解相关法律，在谈判过程中也没有提出什么值得拆迁方特别注意的问题，没有什么筹码，谈判过程很“干瘪”，所以才会咬定了被拆迁人不会启动法律程序倒逼拆迁方，且害怕强拆发生房屋财产进一步受损，坚持不提高补偿。如果有被拆迁人朋友现在已经走到了这一步，不妨及时回过头去考察征地拆迁过程中是否存在违法问题，努力找到更多的谈判筹码，重新建立谈判平台，并结合具体情况适时启动一些法律维权程序向拆迁方适度施压，有效争取更好的签字条件。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
实践中被拆迁人真正要提出行政赔偿主张，有三种不同的途径。：第一种是在针对强拆违法行为提起行政复议或行政诉讼时一并提出行政赔偿请求；第二种是向赔偿义务机关递交申请书要求赔偿；第三种是向赔偿义务机关提出赔偿申请遇阻时，向法院单独提起行政赔偿诉讼。第一种路径中拆迁律师要提醒大家注意的是，此时赔偿义务机关应当是大家申请行政复议的被申请人或者行政诉讼中的被告，当复议机关或诉讼机关依法决定撤销、变更案涉具体行政行为，或确认具体行政行为违法时，应当同时支持被拆迁人的赔偿请求。第二种路径中，被拆迁人在起草赔偿申请书时，要写明自己的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；具体的要求、事实根据和理由；申请的年、月、日。请求人书写申请书确有困难的，可以委托他人代书；也可以口头申请，由赔偿义务机关记入笔录。赔偿请求人不是受害人本人的，应当说明与受害人的关系，并提供相应证明。拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是，根据《行政赔偿法》的相关规定，赔偿请求人当面递交申请书的，赔偿义务机关应当当场出具加盖本行政机关专用印章并注明收讫日期的书面凭证。被拆迁人一定不要忽视该凭证。另则，被拆迁人递交赔偿申请后，赔偿义务机关的处理期限被拆迁人应当关注，牢记“两个月内（作出是否赔偿的决定）”、“十日内（制作赔偿决定书或不予赔偿决定书面通知并说明不予赔偿的理由送达赔偿请求...
更新时间:
2019
-
02
-
28
对于实践中，存在的是在地方政府昔日的招商引进政策鼓励下，有合法证照手续经营的被拆迁户，当政策发生变动，并因此影响到相对人的行至和利益时，地方政府在推进相关行政管理工作时就要有充分的法律依据。如果被强制执行的属于违建范畴，那么应当经过合法的违建认定查处程序，有依法作出的相应限拆文书等；如果对的强制执行基于征收拆迁活动，那么在拆迁协议的基础上，应当具有相应政府机关作出的补偿决定或政府裁定文件，并依法向法院申请强制执行。在没有完成相应法定前置程序也没有其他任何特殊法定事由的情况下，仅依据与被拆迁人之间的一纸协议就实施强拆，明显是违反法律规定要求的。被拆迁人朋友在实际拆迁过程中遭遇强拆的，也要充分考察强拆者的主体资格和程序合法性问题，不管房屋本身是否有被强制执行的客观可能，行政机关以违反法律规定程序的形式实施强拆的都属于违法强拆。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
实践中，遇到的情况多见于以下两种：一种是由于求学或求职在外居住生活；一种是外嫁女或年轻时外嫁、年长后回村居住生活的外嫁女及其子女。对于这两类情况的村民，不少地方村委会在进行征地补偿款分配时，会“规定”其不能参与补偿利益分配。以“外嫁女”为例，根据《妇女权益保障法》第三十二条规定，妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。又第三十三条第一款规定，任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。另《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条也明确规定，征地补偿安置方案确定时已经具备集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。由上规定我们可以明确的是，决定某村民个体是否有权参与征地补偿利益分配的，应该是其“集体经济组织成员身份”的有无，以及是否参与了其他集体经济组织或社保制度下的利益分配，而不是其性别、婚嫁状况。也就是说，依法享有村集体经济组织成员资格的村民有权正常参与土地补偿款分配，村委会是无权仅以村民个体的婚嫁、性别、暂离状况等为由，直接剥夺村民参与征地补偿利益分配的权利的。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
在合法的拆违实施前，作出违建认定查处的行政机关应当书面告知行政相对人即将面临的行政处罚的内容、理由和依据，并告知其依法享有陈述、申辩和申请参与听证的权利。当事人要求举行听证的，行政机关应当依法组织听证，并制作听证笔录。这是被拆迁人阻止拆违强制执行发生的重要权利救济方式。退一步讲，即使被拆迁人未能如愿参与听证会，或未能通过听证途径阻止强拆的发生，这一步也能为被拆迁人后续维权提供有力的证据。除了在查违拆违过程中积极行使救济权利外，实践中也有一类非常特殊但并不少见的情况，即违建拆除前后并未经过任何调查程序，被拆迁人也根本没有行使过甚至没有听说过自己应有的陈述、申辩、听证权利，只见一纸限拆通知，也没有任何催告文书，紧接着房子就被强制“拆违”了。这类案件中，违建查处程序从头至尾都不合法，又有何底气和依据去认定和拆除别人的“违建”呢？对于这种情况，被拆迁人更要坚定并且及时通过法律途径维权，争取自己应得的补偿和赔偿。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、知情权：无论是土地/房屋征收决定，还是补偿安置方案，又或者是土地房屋征收过程中依法应当公开的各项活动和其他信息，政府征收主管部门都应当依法向被征收人公开，保障被征收人的知情权，依法听取被征收人的意见。实践中很多被拆迁人都是在一头雾水的情况下，什么都不知道就被催促着完成了签字搬迁程序，等到察觉事情不对想要维权时，对征地拆迁信息却仍处于“一问三不知”的状态，这实际上是被拆迁人知情权没有得到充分保障的表现。二、意见权：在政府征收部门对补偿安置方案进行公布后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《征收土地公告办法》等相关法规规章的规定，被征收人对补偿安置方案有异议的，可以依法申请听证，提出自己的意见和建议，督促征收方对存在错漏的方案进行修改。实践中有些地方征收项目中，并没有告知被征收人享有提出意见、参与听证的权利，或者仅仅是走过场式地收集被征收人的意见、签字，实际上并没有真正对问题方案进行修改调整。遭遇这类情况的被征收人有权提出异议，也可以结合具体案情考虑从这个角度入手帮助维权。三、确认权：根据相关法律规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。也就是说...
更新时间:
2019
-
02
-
28
根据相关法律规定，在征收方正式展开征收工作前后，需要对（拟）被征收土地、房屋依法展开调查工作，对土地、房屋的权属、区位、用途、面积、地上附着物等重要属性和情况进行调查和登记，并依法对调查结果进行公布，制作征地报批文件。实践中如果征收方因为任何不法目的回避相应的调查认定程序，或在调查过程中错误认定和登记被征收土地房屋的情况的，在制作补偿安置方案时就可能会继承和加重这样的错误，最终影响被拆迁人的补偿价格。因此，被拆迁人一方面应当确认征收方是否依法进行了实地的调查登记工作，登记结果是否准确；另一方面要关注补偿安置方案的制定、公告程序是否合法，补偿安置方案的内容是否能够保障被拆迁人的权益得到充分实现。如果补偿安置方案的补偿标准不合理，被拆迁人最终能够得到的拆迁补偿也会受到影响。被拆迁人要把握在补偿方案制定和公告程序中提出异议、参与听证的权利。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
国有土地上房屋的补偿公式大致可以理解为，货币补偿数额=房屋征收补偿价格（参考评估结果和市场价格）+室内装修装饰补偿+搬迁费补偿+临时安置费补偿（过渡费）+停产停业损失补偿+其他奖励性补偿+产权调换差价值（可能为负值）。对于产权调换差价值大家可以理解为由于补偿方式分为货币补偿和产权置换补偿两种，在以上公式的基础上，根据被拆迁人具体选择的具体补偿方式可能出现在优惠政策价格的基础上部分或全部折算为安置房购房款。单纯选择产权置换补偿方式的情况下确定安置房补偿标准主要依据置换比例，通常情况下如果安置房的地段等与被征收房屋类似的，面积置换比例不低于1:1，当安置房与被征收房屋有较大差异时，置换面积的比例也有可能高于1:1。集体土地征收补偿的构成公式主要是，征地补偿=土地补偿费+地上附着物和青苗补偿+安置补助费+其他补偿费用。其中地上附着物和青苗补偿、安置补助费补偿部分归被征地农民所有，安置补助费的实现形式可能是货币补偿也可能是社保等安置形式。土地补偿费归集体经济组织所有，被征地农民根据集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配，通常最终得到的该部分补偿分配比例不少于百分之八十。集体土地上房屋拆迁的补偿公式一般为，拆迁补偿数额=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费补偿+补助费+其他奖励性补偿根据部分地方规定，有条件的地区可以按照土...
更新时间:
2019
-
02
-
28