什么是违建？违建这个词已经不陌生了，接二连三的爆出大新闻：《秦岭违建别墅引发反腐龙卷风：多名省部级落马，1000余人遭问询》。紧接着《河北省委书记批示：违建别墅群连夜拆除，开发商曾4年无手续建起109栋别墅》，这毕竟是社会新闻，法律上关于违建并没有一个十分明确的概念。根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律的规定，未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑。 “以违促拆”征收中，政府常常以违建为由实施强拆，这是基于什么样的理由呢？违建由于违反了相关法律的规定，在法律上站不住脚。通常违建不予补偿。这样一方面减少政府的征收成本，完成政绩。另一方面，违建认定以后，老百姓不懂法，很容易退缩，也就不去维权了，强拆成为顺理成章的事儿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管...
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随着农村宅基地的资源越来越紧缺，而目前常见的现象是一些农户可能连一块儿宅基地都没，所以，这些单纯想要通过分户来获得宅基地的想法目前来看并不十分现实。那农民分户后还可申请宅基地吗?这三种情况下可申请!1、家中子女有地理的经济能力和生活能力，且需要独自居住的。2、家中子女为非独生子女，子女已经成家立业，且常年独立居住生活的。3、夫妻已经离婚，其中一方面需要重建房屋的，是可以分户再次申请宅基地的。这四类人不允许分户：1、未满18周岁，不具备完全民事行为能力的农村青年不能申请分户;2、没有固定的经济来源且没有生活能力者不符合重新分户的条件;3、分户申请人与户主同居一处的情况不能分户;4、恰值拆迁或征地时提出的分户申请无效，不能分户。（采晴整理）
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一、房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由，对买卖协议反悔时，买受人可以以出卖人为被告向法院起诉，要求继续履行合同，此时法院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办理房屋产权证，以便合同继续履行。二、无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。如果没有房产证，房屋买卖协议一般是不受法律保护的。（采晴整理）
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随着越来越多的农户都不能盖房了，且申请宅基地、分户等也越来越严格了，尤其是分户，必须是农村户口，且有房才能分，那农村没有房子怎么分户?有哪些方法？一、在村内买房：说是买，实际上就是村内的空心房闲置房进行流转。有很多农民朋友已经不在村里生活，去城市发展，在城里买房，而老家的宅基地上还是有套房在。想要分户的朋友可以去打听有没有愿意买卖的，在村委会的同意下，有偿的流转过来。而且也不需要买很好的房子，只要暂时能住就行，这样分户出来后，可以将房子翻新重建，按照自己的喜好来。当然一定要切记，流转过来的宅基地，一定要合法经过村委会同意，还要记着将宅基地更名成自己，避免未来发生什么纠纷。二、到城里买房：一户一宅是指宅基地上建房，对商品房没有要求的，所以经济条件不错，当地政策允许，就可以在城里买房。房产登记是在自己名下，宅基地是在父母名下，这样就是分别都有住房了。不过这个方法有缺陷，就是在城里有住房，分户的时候可能直接将户口往城里迁，直接农转非，所以一定要咨询清楚。三、直接农转非：若不是一定要农村宅基地，在上面盖房，只是单纯分户，可以直接申请农转非。有些地方农村大学生上大学的时候，是迁了户口，在毕业后回原籍户口是落到一个虚拟的地址，若没有住房要分户，申请农转非的时候，就会将户口挂到虚拟地址上。（采晴整理）
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一、房屋征收过程中，当达不成补偿协议时，征收部门会如何处理？房屋征收过程中，当房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确时，征收部门的处理：由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，依照相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。二、行政协议约定内容不明确时如何把握？在行政协议订立和履行过程中，行政机关对约定内容事先没有作出明确界定，协议签订后又不能作出合法有据的解释，此种情形下应作出对行政相对人一方有利的解释，以防止行政机关借签订协议的方式侵害相对人的合法权益。行政协议是双方协商一致的体现，在行政机关未能提供证据或依据证明行政协议依法无效或撤销，或者存在其他不能履行的正当事由时，应认定协议合法有效，行政机关应当按照协议约定履行义务。三、集体土地承租人因征收行为无法实现租赁合同目的，可以通过民事诉讼途径予以救济，但并非不具有行政法意义上的权利义务关系。集体土地承租人作为涉案土地地上附着物的所有人，有权主张其应得到的相应补偿，具有提起要求履行补偿职责之诉的原告资格。（采晴整理）
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所谓回迁房是指开发商在征收土地时，配给回迁户的房子。有些回迁户将回迁房直接予以处理，从而形成了一些纠纷。虽然回迁房的买卖可以突破一些商品房交易的禁锢，价格也可能会便宜一些，但是回迁房的买卖还是存在诸多的风险：比如回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人，不会直接将房产证的名字列在购房人名下。在这种情况下，如果出卖人反悔，购房人将不会得到想要的房产。因此说，未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。基于此，在购买回迁房时，一定要问清回迁房是否有房产证。若尚无房产证，要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。因回迁房具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以，在签订回迁房买卖合同时，最好要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。（采晴整理）
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在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”，由此可见，征地批文在土地征收中的重要性。由此我们知道，征收来临之时，所下发的征地批文是十万分重要的。1、什么是征地批文？结合《土地管理法》的相关规定，给大家做一下解读：征地批文是指按照人民政府按照法律规定，将属于农民集体所有的土地强制转变为国家土地的行为。在《土地管理法》第四十四条、四十五条也明确指出，只有国务院或者省级当地部门批准的征地行为的才是合法的，并且国务院对批准权限也是有要求的（1）基本农田（2）超过基本农田以外的耕地超过35公顷（3）其它土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。在土地征收中，是由市、县级人民政府发布张贴征地批文的，故而很多被征收人误以为是否征地是由市、县级当地部门说了算，这就大错特错了，合法的征收是必须要有国务院或省级人民政府的批文的。在土地征收中，有些情况会告知被征收人没有征收批文，例如（1）以租代征，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中有明确规定，不能将农用地改为建设用地。禁止用“以租代征”等方式将农民的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。（2）协议拆迁，没有征地批文，而去签订协议拆迁。通常不是相关部门主导的拆迁，而是民事主体与被征收人订立民事协议，用这种方式实现对其房屋征...
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一、“空白协议”不能签：在征收拆迁的实践中，”空白协议”的签订比较常见。律师通过多年的拆迁代理经验发现：通常，会有村委会或者村集体里的相关工作人员和拆迁方的人员一起拿着空白协议上门找被征收人签字。当被征收人质疑为什么协议是空白的时候，这一行人通常会说：“相关程序还在审批，反正补偿不会少您的，您优先签了字就可以优先选房子或者有其他好处”；或者只要是被征收人提的条件都通通答应，前提是先把空白协议签了……在这样的情况下，很多被征收人禁不住诱惑就把空白协议签了。然而，直到拿补偿的时候，被征收人才会发现自己上当受骗。征收方给的补偿跟之前的许诺完全不一样。这主要是因为“空白协议”的内容尚未确定，被征收人一旦签了字，主动权就转移到了拆迁方手中，这时候征收方对于补偿金额、补偿方式、补偿期限等协议内容想怎么填就怎么填，而当事人只能被动接受。当然，空白协议是法律明令禁止的，但在实际维权过程中，被征收人又往往因为举证困难而陷入被动的局面。对于“空白协议”，被征收人要承担很大的风险。所以，律师提醒大家，不管征收方说得如何天花乱坠，许以何种好处，绝对不要上当受骗，空白协议一定不能签。二、内容不清、重要条款缺失的协议不能签：根据相关法律规定，征收补偿协议至少应该包含以下主要内容：（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;（2）安置用房面积、标准和地点;（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限;（4）搬迁期限...
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拆迁中，到底是选房还是选货币呢？实践中，很多人都会犹豫不决。每个人都会有不同的看法和选择。一、要房：如果是生活在一二线的城市的话，那么这时候选择房子的好处，会比直接拿钱好很多。我们都知道，一二线城市的房价目前都处于比较高的位置，而且由于劳动力的流入，房价始终会有上涨的空间。所以在一二线城市的话，拥有一套房子，它的价值在理论上是逐渐上升的。（一）优势：其一，房屋升值空间大。虽然近期中国房地产市场销售增速和投资增速均有放缓，国家对于房地产的管控增强，但是未来一段时间内，房价上升仍是趋势。其二，搬迁后周围住的都是以往的邻居，生活非常便利，也是非常诱人的。其三，因为毕竟房子除了作为不动产投资以外，也是可以租出去的，每个月就会有一定的现金收益回报。（二）劣势：其一，有的被拆迁人，在房屋拆除之后到安置房交房前的这段时间，没能得到妥善的安置，虽然损失不算大，但确实影响了安置人的生活水平。其二，实践中还存在安置房迟迟不能交房的问题；最后，还存在安置房的质量、环境、面积等条件与描述不符的情况存在。安置房出现“豆腐渣工程”频频爆出，墙体开裂、漏水断电等情况真实存在。公共设施缺失，小区环境脏乱差，也是选择安置房可能会面临的烦恼。二、要钱：如果选择选货币的话，除非确定房价已处于一个明显的下降通道，否则在目前的投资市场上，如果没有稳健的投资渠道，钱还相对容易贬值。如果家里不止一套房子的话，这时候选择现金还是...
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一、非法强拆按大体情况分为三类：第一类：部分拆迁方无视法律，以自己的名义非法强拆；第二类：部分拆迁方假借他人之名，恶意拆迁后撤离装作不知情；第三类：部分拆迁方欺诈欺瞒，布置陷阱引诱被拆迁人签订不合理的安置补偿协议，随后在没有补偿的情况下将房屋拆除。二、六大违法拆迁现象：（一）由行政机关或者开发商等主体强拆违法：随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“行政强拆被取消”，由街道、乡镇、区或市政府及其主管的局、办或者开发商实施的行政强拆是违法拆迁。（二）司法强拆申请程序严格：实施强拆是在区、市政府向法院申请，由法院执行，强制拆迁与否拟全部由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆决定权。（三）证件不齐全的拆迁违法：拆迁必须要有相应的审批文件，例如说：建设项目批准文件、建设用地规划许可证（附用地范围图）、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案，属于产权调换的应当附产权调换房屋的基本情况、临时过渡方式和过渡期限等内容、本地银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明、拆迁中涉及依法由政府代管的房屋、教堂、寺庙、文物古迹、军事设施的，应当有主管部门批准的文件......（四）没有谈妥补偿就强迫搬迁：应当先补偿后搬迁，即让被拆迁人先拿到房子、或先拿到钱、或先拿到临时安置费、或先拿到周转用房以后才搬家，先拆迁后补偿是违法拆迁。（五）拆迁的方式方法要符合法律规定：采取暴力、威胁、中断水、热、电气和道路等强...
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