关于农村土地的所有权，在《土地管理法》已经明确规定，农村的耕地、宅基地等土地是属于农村集体组织所有，而农村集体组织成员可以获得集体土地的承包经营权，由此许多农民朋友都在咨询户口不在农村，农村的土地将会如何处理呢？会被农村集体组织收回吗？根据《土地管理法》以及《农村土地承包法》规定，非农村集体组织成员不能够在农村拥有承包地，但在《农村土地承包法》中规定，承包期内，发包方不得收回承包地；承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。并且随着推动农民进城工作的开展，国家也明确规定，不得已退出农村承包地和宅基地作为农民进城落户的条件，由此可以看出，农民将户口转为非农户口之后，依旧可以享受到土地承包经营权，土地并不会被农村集体组织收回。但并不是所有农民的土地都会保留，目前国家正在积极引导进城落户的农民朋友有偿退出土地以及宅基地，如果农民朋友进城落户之后，选址退出农村的宅基地和土地，那么这部分土地以及宅基地将会被农村集体组织收回。同时在土地确权之后，农民朋友进城落户并且交回了土地，这部分土地也将会被农村集体组织收回。在土地确权过程中，国家也充分考虑到进城落户农民朋友的土地权益，在《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提出对全家户籍关系迁入设区的市的农户，原则上应保护起家庭土地承包经营权，按照其原有农村土地承包关系，依...
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2019
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农村土地分为很多种，承包林地、承包耕地、承包荒地等等，目前我国农村地区的土地是不能私自出售买卖的，但是能够进行土地承包经营权流转，土地承包经营权流转，是指在农户土地承包权不变的基础上，承包方将自承包的村集体的部分或全部土地以一定的条件转移给第三方经营，原承包方或第三方向村集体履行原承包合同的行为。《农村土地承包法》第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。转让是农户将土地承包经营权转移给他人，转让将使农户丧失对承包土地的使用权。因此，农村土地是可以永久性转让的，但是得让村集体同意才行。宅基地和农房是一起的，也就是“房地一体”，二者在交易时是不可以分开交易的。根据农村房屋买卖的特点，我们很容易就可以分为售房者和购房者两种情况。对于售房者而言，基于农村房屋的土地性质，我们也不难知道，售房者一般应为农村集体组织的村民。而对于购房者来说，则存在两种情况，即：1、集体组织外的成员。2、集体组织内的成员。对于集体组织内的成员，也可以根据其拥有的宅基地使用权情况进行分类。即：(1)已有一处宅基地，符合国家标准;(2)已有宅基地，但在具体情况上还未达国家标准;(3)已在集体经济组织落户但并未分到宅基地。（采晴整理）
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随着越来越多的农民都进城买房了，但由于实行一户一宅政策，很多农民误以为进城买房后属于一户多宅，那农民在城镇买的房属于一户多宅吗?为什么宅基地会被回收?一户一宅的意义：我国宅基地实行一户一宅的制度，一户一宅的意思其实就是每家只能有一出宅基地，农民在宅基地上建的房属于农房，农房只是允许自己居住或者转置也可以获得房产证，但是不具备销售性质，而城市出售的房屋大多都是商品房，这两者是有本质上的区别的，因此即使是农民家中有宅基地又在城市买了房，也不属于“一户多宅”，但是农民的宅基地却并不是安全的!很多农民也有这样的不解，认为既然进城买房不属于“一户多宅”，那么为什么要回收农村的宅基地呢?因为现在农村正在进行户籍制度改革，每个公民只能有一个身份，要么是农村户口要么是城市户口，如果已经在城市买了房子落了户户口性质发生了改变，那么是不能享受到农村的宅基地权益的，按照政策是要被回收的，不过农民也可以按照以下3种情况规避风险：1、可以主动退出宅基地：现在国家鼓励农民自愿退出宅基地，凡是农民同意退出户宅基地的，一次性给予农民补偿款，补偿金额各地不一，部分地区的标准为宅基地面积范围内的按照80元/㎡，超出的部分40元/㎡，农村的院落本来就比较大，都有好几百平方，这样算下来也是一笔不小的补偿了!2、避免宅基地闲置：闲置的宅基地是要回收的，如果你在城市买了房老家的房屋又不想退，那么前提就是要保持老家宅基地的使用...
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2019
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对于国有土地上房屋征收的相关法律规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。另《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。又《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由上可以明确的是，《条例》所指被征收人，通常是指被征收拆迁房屋的所有权人，补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。对于集体土地上房屋拆迁的相关规定：除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外，集体土地上房屋拆迁的主要法律依据散见于各地地方政府制定的地方性法规，在此我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。《办法》第三条第二款规定，本办法所称被拆迁人是指对被...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由上规定可知，原则上，国有土地上房屋征收拆迁时，被拆迁人能够获得拆迁补偿主要由被拆迁房屋价值补偿、过渡安置补偿和停产停业损失补偿，以及市、县级人民政府制定的补助奖励费等几大项组成。对于很多酒店、饭店和商超企业来说，其房屋价值的大头不仅在于房屋建筑本身，在装修这一项上的投入也是不可小觑的。不少处在寸土寸金的商圈核心的酒店、饭店等虽然面积规模较小，但内部装修装饰价值却很高，其中很多装潢装饰在拆迁时是无法带走继续使用的，那么在进行价值评估时，能否对这一项进行合理评估并给出足额拆迁补偿，对被拆迁企业最终能够获得的拆迁补偿数额的影响也是非常大的，企业主万万不能忽略。对于过渡安置补偿和停产停业损失补偿部分，拆迁方和企业主都要充分考虑到以下三个重要方面。其一，这类具有商铺、服务性质的经营用房一旦遇到拆迁，受到影响的不仅是店面和企业本身，因拆迁而面临停工乃至失业问题的员工的安置和补助问题也必须慎重考虑。其二，这类企业的商业价值属性很高，经营收入来源主要是流动性很强的消费者，其所处的地段和关停的时间段不同，直接影响...
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行政复议实质上是公民对行政机关具体行政行为不服时可以寻求权利救济的途径。在征地拆迁维权过程中，包括但不限于以下情况中，被拆迁人可以通过行政复议申请维权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条的规定内容，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。另根据《条例》第二十六条及第二十八条的规定，被征收人对补偿决定的不服的，也可以通过申请行政复议提出异议并阻延强制执行（司法强拆）的发生。对于集体土地上房屋征收，目前没有统一的规定。另拆迁律师需要特别指出的是，对于集体土地征收过程中被征地农村集体经济组织、农民以及其他权利人对征地补偿标准有争议的，可以申请批准征收土地的人民政府裁决，实践中由于地方相关规定的失效，通常适用行政复议程序，也可以直接理解为通过复议进行权利救济。（采晴整理）
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根据《农村土地承包法》第三条第一款规定，我国实行农村土地承包经营制度。简单来说，对于适合采取家庭承包方式的集体土地，如耕地、林地、草地等，由集体经济组织或村委会发包给集体经济组织成员，对于不适宜采取家庭承包方式的“四荒地”可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。依法承包土地的承包方享有所承包土地的使用、收益和土地承包经营权流转等法律、行政法规规定的用益权利。农户取得承包地后，可以在承包期内，在不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，通过平等协商的方式自愿、有偿地对土地承包经营权依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行流转。在依法签订书面合同，并根据流转方式的不同经发包方同意或报发包方备案后，将土地转让、出租、互换或采取其他合法方式进行流转，是受法律保护的。在以上法律规定要求下以出租方式将土地（承包经营权）流转给其他人，是正常的集体土地租用形式。（采晴整理）
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《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。又根据《土地管理安法》的相关规定可以明确，宅基地并非严格不可转让，宅基地可以在本集体经济组织成员之间依法通过买卖、出租等方式流转。也就是说，如果被拆迁人属于宅基地所在集体经济组织成员，其通过受让方式取得宅基地（房屋）的，相应的土地房屋权利受到法律的认可和保护，宅基地被征收拆迁时可以取得相应的补偿。拆迁律师要特别提醒农民朋友们注意两点，根据《土地管理法》第六十二条第一、第四款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由于宅基地相关法律法规多散见于各部法律及地方法规和部门规范性文件等中，相对缺乏系统性，因此对于被拆迁人来说总结和参考的难度较大，往往需要借助专业人士的帮助。拆迁律师希望能通过对相关争议和问题的整理和解答，给更多被拆迁人带来帮助。（采晴整理）
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2019
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《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款用八个字概括，即“承租人优先购买权”。用通俗易懂的话解释，就是指在房主对外出售房屋时，承租人基于租赁合同，同等条件下享有优于其他人购买的权利。但是，由于历史政策原因，目前在各大城市住房中还存在着大量的公房。那么，公房承租人是否同样适用上述规定，在公房出售时天然享有优先购买权呢？可从以下两方面为进行分析：1.“承租人优先购买权”出现在《合同法》第十三章“租赁合同”中，笔者认为，《合同法》调整的是平等主体之间的商品交换关系，租赁合同指的是平等主体之间的租赁合同。而公房租赁的双方，一方是地方政府或国有企、事业单位，另一方是老百姓、单位职工，他们之间应该是管理和被管理、领导和被领导的关系，绝非平等主体之间的民事法律关系。2.《合同法》第230条规定的出卖房屋是指社会上正常的房产买卖交易。但是，公房出卖价格基本都是按照房改政策，结合成本价、工龄等因素进行综合考量后制定的，价格不由市场供应关系决定，销售对象也是有限制的。综上，笔者认为，《合同法》中的租赁双方是平等主体之间的租赁关系，房屋买卖是按照市场价格进行的交易，此时的“承租人优先购买权”是商业行为中的优先。但是，公房承租及房改房买卖不是商业行为，而是政策性出卖，不在《合同法》调整范围之内，因此，承租人无法享有...
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一、赔偿义务机关多久作出决定？赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关作出赔偿决定，应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额依照《国家赔偿法》第四章的规定进行协商。赔偿义务机关决定赔偿的，应当制作赔偿决定书，并自作出决定之日起十日内送达赔偿请求人。赔偿义务机关决定不予赔偿的，应当自作出决定之日起十日内书面通知赔偿请求人，并说明不予赔偿的理由。二、赔偿义务机关作出决定后，申请人如何救济？根据《国家赔偿法》的规定，在以下三种情况下，申请人均可向人民法院提起诉讼：（1）赔偿义务机关在规定期限内（2个月）未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（2）赔偿义务机关作出不予赔偿的决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出不予赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（3）赔偿义务机关作出赔偿决定，但赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。三、律师提示：一旦违法强拆发生了，被拆迁人一定要迅速提出赔偿申请。此外，《国家赔偿法》第15条规定：人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。为此，被征收人最好能事先对房屋装修、家中财物等情况进行清点，并拍照录像后保存，以防在房屋...
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