因征地拆迁的开始而如雨后春笋般“冒”出来的违建有很多。其中有些确实是违建，有些却是“被违建”。不管是前者还是后者，又或者违建的认定查处并非在征地拆迁过程中，都是需要经过严格的法定程序的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。在该条规定中，并未赋予征收方查处、强拆违建的职权。对违建的调查、认定和处理工作，仍旧要根据《城乡规划法》等相关法律规定，由有关部门依法开展。根据《城乡规划法》和《行政强制法》的规定，在规划管理部门依法认定违法建筑后，应经过必须的催告程序，保证行政相对人对自己的救济权利充分了解和实现后，才能依法作出强制执行决定和实施。且强拆的实施必须经行政机关负责人批准，并有两名以上的行政执法人员及相关当事人、见证人在场的情况下方可进行。强拆实施的现场笔录须经行政执法人员、当事人或者见证人签名盖章确认。（采晴整理）
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2019
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国土资源部、农业部发布的《关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发〔2008〕202号）》中对国有农场土地使用权的收回和相关的补偿安置问题都做了明确规定，农民朋友们可以参考作为维权依据。首先，国有农场征收（收回）时，并不因土地本属于国有而直接导致土地补偿缺失。收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续，并参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿；需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。也就是说，农民朋友们主张农场征收土地补偿时，不应以土地属于集体所有的名义主张，而应该根据相关规定，主张参照农民集体土地征收补偿标准进行补偿。其次，对于补偿安置的具体内容，《意见》也给出了较为明确具体的规定。对于被收回的国有土地使用权，应参照征收农民集体土地的补偿标准计算；安排相应的社会保障费用；不具备失地职工基本安置条件的，将失地职工纳入当地城镇职工再就业体系；具备安置条件的，安排失地职工新的劳动岗位，可将土地补偿费和安置补助费用于农场基本农田的建设保护和补充社会保障资金。简单来说，征收（收回）国有农场土地时，地方政府应当给予失地职工（农民）相应的土地使用权补偿和安置补助，并不因土地性质是国有就直接不予补偿。具体补偿实现方式可以是直接的经济补偿，有安置条件的，也可以以安排失地农民再就业的方式进行补偿。最后，对于征收（收回）国有农场土地使...
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2019
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款及第二十八条第一款的规定，在征收补偿方案确定的期限内征收双方无法达成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例规定按照征补方案作出补偿决定；被征收人在法定期限内未启动复议诉讼法律救济程序又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。另根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。也就是说，不管是土地征收还是房屋拆迁要启动强拆程序，都要有实体和程序两方面的前置条件。即被征收人拒不配合征地拆迁工作，法定期限内又不通过法律途径主张自己的异议，满足这一事实前提的情况下，征收方在完成作出补偿决定或责令交出土地通知的法定行政程序后，可以向法院申请强制执行，即我们通常所说的“强拆”。根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。又《民事诉讼法》第250条规定，被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。也就是说，在这类依法强拆的过程中，在场...
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2019
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相关法律规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发[2010]15号）》第四条规定，（要）强化监督管理，依法查处违法违规行为。对采取停水、停电、阻断变通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。第二十九条供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。用户对供电企业中断供电有异议的，可以向电力管理部门投诉；受理投诉的电力管理部门应当依法处理。又《电力供应与使用条例》第四十二条规定，供电企业或者用户违反供用电合同，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《城市供水条例》第三十三条第二、第三项明确规定，擅自停止供水或者未履行停水通知义务的；未按照规定检修供水设施或者在供水设施发生故障后未及时抢修的，由城市供水行政主管部门责令改正，可以处...
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《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。分户评估报告的制作和送达、公示，影响着被拆迁人对拆迁补偿标准作出依据的认识，以及在评估报告存在错误时，能否及时行使自己的救济权利，对被拆迁人来说至关重要，也是法律规定要求的必经程序。对于未制作分户评估报告，或未依法进行送达和公示，仅给被拆迁人一张单薄的评估结果材料的，明显不符合法律规定要求，被拆迁人有权要求征收方提供完整的分户评估材料。如果我们将拆迁维权比作一场考试，那么“评估”这部分知识点无疑是这场考试中占比相当大的重点内容，拆迁律师提醒被拆迁人同学们，应当对这部分知识点认真学习、善加利用，帮助自己在拆迁维权中取得好成绩。被拆迁人对拆迁评估结果存在质疑的，可以根据法律规定向房地产价格评估机构申请复核评估，或进一步向专家委员会申请鉴定；对于明显存在违法评估的，被拆迁人可以通过向政府行政主管部门进行举报和申请查处的方式进一步追究其法律责任。对于因错误的、违法的评估行为导致拆迁补偿数额明显...
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2019
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在《国有土地上房屋征收评估办法》中：第十二条 第三款规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第十七条 第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。有无依法进行的签字确认，根本上影响着评估材料的合法性和效力问题。实践中被拆迁人一定要关注评估报告的签字是否满足以上法律规定要求，对于没有签字或仅有一人签字的，又或者签字的评估人员没有相应的评估资质的，评估报告的效力都是有问题的。（采晴整理）
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2019
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《村民委员会自治法》第三十六条规定，村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。乡、民族乡、镇的人民政府干预依法属于村民自治范围事项的，由上一级人民政府责令改正。根据以上法律规定，如果村民认为村委会作出的相关决定侵犯了自己的合法权益，或村委会未依法按照相关法律规定处理村务事项的，可以向乡、镇人民政府申请查处，或向人民法院提起诉讼，请求撤销村委会作出的侵害自身权利的行为。“村民自治权”实际上是村民自主参与日常生活中存在的大小村集体事务的一种权利体现，而不是村委会或部分村委成员成为“土皇帝”，自主对村民进行单方面管理和治理的依据。村委会应当依法尊重每一位村民的法赋权利和基本利益，而村民也应当积极获取自主进行权利救济的相关法律知识。（采晴整理）
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根据《国家赔偿法》第三十六条第八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。其中关于“直接损失”的范围确定，实践中一直存在广泛争议。由于行政侵权行为往往事发突然，很多当事人取证不及时，在主张行政赔偿的过程中很难完整证明自己的损失，这也是大家申请国家赔偿却难以得到完整赔偿的重要原因。尤其是在征地拆迁过程中，许多无良拆迁方往往仗着房子被推倒后补偿对象即湮灭，被拆迁人就难以拿出证明被征收房屋的实际价值的证据，惯例性地先行强拆再拼命压低补偿价格，让被拆迁人吃哑巴亏。对此，而在最高院的一则相关判例中，在该案例的审判意见中，最高院指出，为了最大程度地发挥《国家赔偿法》在维护和救济因受到国家公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用，对“直接损失”的理解不仅包括既得财产利益的损失（如被拆迁人的房屋重置成本价），还应当包括虽非既得但有必然可得的财产利益损失（如被拆迁人本应得到的充分、合理的拆迁补偿）。但需注意的是，被拆迁人要想获得充分的赔偿，一定要注意取证的重要性，对于无法证明因赔偿义务机关违法行政职权行为造成的损失部分，实践中想要取得赔偿还是有一定难度的。另则，对于因被拆迁人自身行为导致损失扩大的，实践中通常会被认定不属于直接损失赔偿范围。（采晴整理）
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在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确提出的“对随意动用公安民警参与强制征地拆迁造成严重后果的，要严肃追究有关党政领导的责任。《通知》中明确，因暴力拆迁和征地造成人员伤亡或严重财产损失的，公安机关要加大办案力度，尽快查清事实，依法严厉惩处犯罪分子。在未查明强拆执行是否有合法依据的情况下，公安机关出警到场应当优先保护公民的人身财产安全，而不是帮助控制被拆迁人，协助强拆者进行强拆。实践中，常常存在：政府一方认为自己已经与被拆迁人（房屋所有权人）达成了拆迁协议，只要完成对被拆迁人的补偿义务，就有权要求搬迁交房；而被拆迁一方因突来的关停搬迁承受了巨大损失，希望能够得到充分合理的补偿。拆迁律师建议被征迁人一定要做好预先工作，有预见性地做好风险防范准备，必要时可以请专业律师介入帮助进行全面核查，避免日后承担不必要的损失。（采晴整理）
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2019
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土地征收纠纷中，很大一部分是围绕着征收是不是为了“公共利益”而产生的。因为现有的法律都规定了只有为了公共利益的目的才可以征收土地，具体表现在：《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《土地管理法》第2条，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。由此可见，正确理解和界定“公共利益”是解决土地征收的核心。然而，“公共利益”一词历来是个颇具争议、非常宽泛的概念。就一般理解而言，公共利益是指国家或不特定人所享有的受法律保护的权利状态。包括国家利益和社会公共利益，其受益主体应当是社会公众。使社会公众得到利益，至少应与全体公众有利益关系，而像经济开发区、商品房开发等属于间接利益的一般不属于公共利益。鉴于目前法律没有对“公共利益”作出明确界定，实践中被征迁人所遇到的问题无法通过以非“公共利益”阻止土地的征收，但可以从程序是否合法来阻止土地的违法征收，即该征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体...
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