未落实补偿安置、未按期全额支付，农民有权拒绝动工用地：在实际征地阶段，法律法规对落实补偿安置的规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》是相似的。《土地管理法实施条例》中规定，征收土地的各项费用应自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第（十五）项指出，未按期全额支付征地补偿安置费用的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。由于土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，实践中会出现不规范使用征地补偿安置费用的情况。主要的问题一是土地补偿费去向不明村民无法获知情况，二是地上附着物和青苗的补偿费迟迟不下发，土地承包经营权人利益受损。如果被征收人对农村集体经济组织、村委会使用补偿款项的方式有异议，就要积极主动地维权，可以根据《土地管理法》第四十九条；《村民委员会组织法》第三十条等相关法律条文的规定，要求农村集体经济组织公开款项使用情况，接受村民监督。（采晴整理）
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《国家赔偿法》第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。据此，当行政机关的拆除行为（包括强制拆除合法房屋和拆违）被法院判决确认违法后，我们可以继续申请行政赔偿，通过要赔偿的途径来弥补我们的补偿权益，实现我们的征收补偿诉求。关于行政赔偿案件我们要注意几个问题：一、室内物品损失的举证责任：房屋遭违法强拆后损失的举证始终是一个困扰被征收人的老大难问题。得亏，新修改的《行政诉讼法》和行政诉讼法解释及最高法的几个指导性案例让这一难题得到了部分解决。《行政诉讼法》第三十八条规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。这是法律为行政赔偿案件规定的由行政机关负责举证的特殊规则。但针对房屋内物品毁坏的损失，被征收人也要对自己的主张担负一定的举证责任。根据《国家赔偿法》第十五条之规定，人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第四十七条中又规定，对于各方主张损失的价值无法认定的，应当由负有举证责任的一方当事...
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很多被征收人都在内心纠结这个问题，棚户区改造也是可以选择补偿方式的。棚改项目的房屋状况一般，尤其是面积比较小，货币补偿的数额通常不会太高，早年间“拆迁暴发户”的个案更是近乎绝迹了。而且此类项目的目的主要是为了改善生活环境，法律也为棚改项目规定了应在就近地段提供房屋的要求，在此情况下大多数居民会选择房屋产权调换，原地或就近回迁住上干净漂亮的新房。货币补偿还是产权调换，您要根据自身的生活情况，选择最适合自己的补偿方式。值得一提的是，在2018年中期以前，掀起过一股“货币化安置”的政策浪潮，征收方会以奖励金、提升补偿比例等各种方式引导老百姓选择拿纯货币以刺激房地产市场。不过随着2018年政策的转换，这股浪潮已经趋于平息了，大家尽可以安心选择回迁或者外迁安置。一般来说，如果您家的人口较多或者存在共同共有产权的情形，外迁安置房可作为优先选项。因为外迁后换得的房屋面积大、套数多，一家人有望分开独立拥有自己的房屋。在签订补偿协议时，要注意仔细阅读条款设置，不轻易签署缺项漏项的协议，对自己应得的补偿，如搬迁安置费用、停产停业损失等要及时主张，协议内容越详细、越完备，对被征收人就越有利。如果对协议中的约定不满意，要及时提出表明态度，要求征收方改动，因为这东西我们自己没法改。被征收人还要注意查询自己所在地区的房地产价格评估机构选定办法，选择机构与认定房屋价值、确定补偿额度紧密相关，被征收人有权协商选定...
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要想拆除一处违建，并非想象的那样简单，广大被征收人要知道，法律对行政机关拆除违建的程序步骤，有着详细而严格的规定，政府是不能任性地想拆就拆的。实践中，有很多行政机关并不能做到完全依照程序，合法地行使职权。被征收人要充分行使法律赋予的权利，在各个环节都积极陈述申辩，要求行政机关听取意见，在必要环节及时复议或诉讼，这样才能保护自己的权益不受损。行政机关要想认定一处违建，首先要调查取证。根据地区情况不同，由规划部门、乡镇政府或城管部门派2名以上执法人员，出示证件，现场查明房屋位置、面积、结构、产权、用途、违建部分等情况，制作《询问笔录》、《现场勘验笔录》等，与当事人核对签字。行政机关拟作出行政决定，应当向当事人预先告知，听取当事人的陈述申辩。在告知程序阶段，如果您认为行政机关拟作出的决定不合理，还可以要求听证。行政机关认定房屋属于违建，将送达通知或告知书。还将根据《中华人民共和国城乡规划法》赋予的职权作出《责令限期拆除决定书》。决定书中要告知当事人自行拆除的期限，复议、诉讼等救济方法和期限。如果当事人在规定期限内未自行拆除，也未行使救济权利，行政机关就将依照《中华人民共和国行政强制法》规定的程序催告当事人履行义务，在此阶段当事人仍有权进行陈述和申辩，行政机关应当听取记录当事人的意见。当事人经催告仍不履行自行拆除等义务的，行政机关就会实施强制拆除。（采晴整理）
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征收土地方案报批，是否违法用地主要看它：完成了报批前的准备工作后，征收方就要依照法律规定准备报批所需的文件，以获得国务院或省、自治区、直辖市政府的征地批复。征收方将按照《建设用地审查报批管理办法》的要求拟订“一书四方案”，即建设项目用地呈报说明书、征收土地方案、补充耕地方案、供地方案和农用地转用方案。针对这一阶段，《土地管理法》第四十四条详细规定了关于农用地转用审批的层级设置，不同情况的征地项目由不同层级的人民政府审批。根据《土地管理法》第四十五条的规定，由国务院或省级人民政府在各自审批权限内批准农用地转用，可以同时办理征地审批手续。广大农民朋友在维权时，要注意征收方是否获得了相应部门合法的征地批复，通过申请政府信息公开查询征地批复情况。如果发现存在“未批先建”“少批多建”“拆分审批”等违法用地情况，可以向当地国土资源部门申请查处。如果对征地批复本身不服，则可以向省政府申请行政复议。（采晴整理）
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一、土地流转是什么？土地流转就是对土地使用权的转变，土地使用权流转的含义，是说拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。二、土地流转有4项基本的原则：1、坚持保证所有权、稳定土地承包权、领使用权活动起来的原则；2、维护农户的权利及利益，遵守“自愿、有偿、依法”的原则；3、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则；4、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。借此可以看到，土地流转是土地承包的农户自愿进行的，流转后土地仍然只限于作为农用使用。三、两种非法流转的形式：1、农民不同意，强行流转这里通常会出现两种情况。一种是农户自己的承包地却被村委给代表了，没有经过农户同意甚至委托，出面擅自签订了合同；另一种就是村集体的荒山荒地，在没有经过村民大会讨论通过的情况下，私自进行了流转。这两种情况都是不顾农民意愿，强硬出面甚至用权势压人签订合同。而土地流转的钱农民只能得到部分甚至一点都拿不到。2、流转后用于非农建设：这一点在广大的农村比较普遍，一些个人或开发商三三两两到村里考察一遍，然后和村委商量一番，就在村里的土地上修建房子用于自住、出售了。这种行为违反了《土地管理法》，是严重违法行为。即未依法办理农用地转用和土地征收审批手续，通过租用或占用农民集体农用土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的土地违法行为。农民朋友们赔掉了大面积...
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首先应该明白的一点：无论是农村集体土地上的房屋拆迁还是城市国有土地上的房屋征收，都不能降低被拆迁人原有的生活居住水平。房屋拆迁补偿简要解读：房屋拆迁补偿方式：货币补偿，产权置换，结合性补偿（货币补偿和产权置换相结合）。一、房屋拆迁补偿及安置标准：(一)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(二)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(三)房屋拆迁安置费(包括承租人)=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋(如商业用房)因停产、停业造成的损失赔偿费二、除去房屋本身的补偿，被拆迁人还能享受哪些补助和补偿？（一）住宅房屋拆迁有关补助费：1、搬迁补助费。2、过渡补助费。3、房屋设备拆移有关补助费。（二）提前搬家奖励：被拆迁人或者房屋承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，由拆迁人给予一次性提前搬家奖励。违章建筑不予支付提前搬家奖励。（三）非住宅停产、停业损失补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额8%的补偿;对非营业用房给予不超过货币补偿金额5%的补偿。（四）非住宅设备拆除、安装和搬运费：拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬...
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被征收人的房屋被认定成违建就完全不补偿了吗？当然不是。违建也是有程度轻重区分的，在一些情况下，即使房屋属于违建，也能获得适当补偿。什么样的违建能获得适当补偿呢？违法建筑也有机会获得补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。该法第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。看到这里我们就知道，违建可分为两种情况，一种是严重违反城乡规划的，一种是一般违反城乡规划。对于一般违反城乡规划的违建，行政机关可以责令限期改正并处以罚款，只要在规定期限内缴纳罚款、改正错误、消除影响，并且补办了相...
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征收方获得了合法的征地批复，集体土地征收工作就进行到了前文提到的《土地管理法》第四十六条规定的部分。征收方根据《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等法律法规的要求，将征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、时间、地点在被征地的乡（镇）、村予以公告。在这一阶段有两个公告必须要有，一是征收土地公告，二是征地补偿安置方案公告。根据《征收土地公告办法》第七条的规定，有关市县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征收补偿、安置方案并予以公告。在一般情况下，征收方先发布征地公告，之后进行补偿登记工作，再公布征地补偿安置方案。但《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中，设定了简化批后实施程序的条款。如果报批前征收方履行了告知、确认和听证程序，并完成了补偿登记工作，征地公告和征地补偿安置方案公告就可以同时进行。当然，无论是否简化了程序，如果被征收人在此阶段对补偿安置方案或其他问题有异议，或是发现征收方在报批前的工作不合法，依然可以向征收方提出意见、要求听证，还可以申请信息公开，就补偿安置标准争议申请政府协调和裁决，积极行使自己的权利。这里，被征收人需要注意，补偿安置争议并不影响征收土地方案的实施，也就是说并不影...
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棚户区改造属于国有土地上房屋征收，它的程序与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定大致相似。要经过调查登记、拟定补偿方案、征求公众意见、社会稳定风险评估、补偿费用全额到位、作出征收决定、签订补偿协议直至做出征收补偿决定并申请法院司法强拆等一系列工作。广大被征收人要时刻关注征收工作进度，看征收方是否遵守了法定程序。例如，调查登记是否入户了？没有调查情况就不可能获得合理的补偿；是否征询了棚改居民意见？未经征询意见就剥夺了被征收人的知情权、听证权；征收决定是否公告了？经常有被征收人由始至终并未看到征收决定，那种一户一户发的做法更是于法无据……只有严格按照法律程序办事，被征收人才能不受损失，拿到公平合理的补偿安置。需要特别指出的是，预签模拟补偿协议的操作手法多用在棚改类项目中。大家只需要牢记：预签，合适了再签，不合适完全可以不签，签那个正式的也完全可以。（采晴整理）
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