征地时这四个文件一个也不能少，以此可以判断征地的合法性。一、征地告知书：进行征地报批前需履行一系列的程序，其中之一就是发布拟征地公告。根据国务院下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十四):在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。征地告知书是在征地报批前进行公布的，往往是和征地补偿安置方案一起发布的，是对征收征求意见的作用。从法律角度来说，对行政相对人并没有产生实质作用。但是不可轻视，如果看到告知书，如果有异议，要通过正式的书面方式向发出机关提议。一般从告知之日起，被征收人不得在拟征地范围内抢种、抢搭建、抢装修，否则不予补偿。二、一书四方案：'一书四方案'是合法征地不可缺少的一部分。是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。该文件主动公开的前提是人民政府已作出征地批复，'一书四方案'已属于确定的实施阶段。三、国务院或省级政府的批文;按照《土地管理法》的规...
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如今我们说到“拆迁”，指的往往是一个相对广泛的概念。它不仅指2011年之前《城市房屋拆迁管理条例》所定义的“拆迁”，还囊括了包含《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即俗称的“新条例”）实施以来重新定义的“（国家）征收”的概念。随着时间的推进，名目众多的拆迁项目在全国各地发芽，“拆迁”的内涵又被进一步扩充。其中有一类许多被拆迁人朋友都听过，但很多人并不了解的形式，就是律师今天要重点解析的“腾退”。一 依据不同：通常我们所说的征地拆迁，由被征收土地性质的区别，分别依据的是《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方政府制定的相关法规规定，除《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施前已依据《城市房屋拆迁管理条例》取得拆迁许可证的项目之外，新的征地拆迁项目都应由国家和政府主导和组织实施。“腾退”项目则不同。它并非严格法律意义上的征地拆迁，根据可考依据，“腾退”的概念最早出现于上世纪末北京市为建设绿化隔离带而出台的相关法规规定，后被乡镇政府扩大利用，使得许多的集体土地都被以“绿化隔离带腾退”等名义征收拆迁。因此，如今存在的多数腾退式拆迁都在努力回避《土地管理法》等法律法规的规束，目前并没有统一、明确的法律规定依据。二 性质不同：如今常见的“腾退”主要有以下几种类型：其一，上文我们提到的绿化隔离带建设腾退，实践中多由开发商主导实施，但地方政府往往在整个腾退项目中也起到重要的作用；其二，...
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（一）低层：低层房屋是指高度低于或等于一0米的建筑物，一般是一至三层建筑物，如平房、别墅等。（二）别墅：改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。分为以下五种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。（三）小高层：人们一般把八层至一二、一三层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。（四）多层：多层房屋指高于一0米、低于或等于二四米的建筑物。多层房屋一般为四-八层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。（采晴整理）
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一、什么是房屋拆迁评估？房屋拆迁，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。二、房屋拆迁评估范围有哪些？房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。一般也会包括拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。但一般不包含搬迁补助费、临时安置补助费，因为这两部分补偿一般是固定的。三、房屋拆迁评估价格由谁作出？房屋拆迁评估由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，房屋评估报告必须由专职注册房地产估价师签字。四、评估机构如何选择？评估机构首先有被拆迁人按照少数服从多数的方式投票选择，若投票选不出，则摇号选择评估机构。评估机构确定后，一般由拆迁人委托，委托人应当与评估机构签订书面拆迁评估委托合同。受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。五、房屋拆迁的评估时点是什么时候？房屋拆迁评估时点一般为房屋拆迁公告之日。房屋拆迁规模大、分期分段实施的，以当期的房屋拆迁实施之日起为评估时点。六、房屋拆迁评估的原则是什么？房屋拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑该房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、被拆迁房屋性质与面积如何认定？一般以房产证上记载的信息为准，如有出入则双方协商解决。不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认...
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1、征收应当符合公共利益的需要：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。因此，房屋征收应当以满足公共利益需要为前提，例如修建高铁、公路，城中村改造项目等。但此处满足公共利益的需要并非以牺牲被征收人的合法财产利益为前提，合法征收既要保证满足公共利益需要，又要保证被征收人原有生活水平不降低。2、开展征收活动应当符合“四规划一计划”：征收方进行征收建设活动，应当在满足“四规划一计划”后方能进行。其中，四规划指：国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划；一计划指：国民经济和社会发展年度计划。一般来说，若建设项目具有保障性安居、旧城区改建项目的特性，才需要有“一计划”，除此外，一般的建设项目仅满足“四规划”即可。若征收方没有满足该“四规划一计划”就进行强征，属于违法征收行为。3、进行调查登记和公示：在房屋被征收前，征收方应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。在这个过程中可能会出现调查结果与实际不符的情况，被征收人要多加留意。4、征收方拟定补偿方案并征求公众意见：征收方进行调查登记后，即应当公布拟征收补偿方案。在前面加上“拟”字，表明在该征收补偿方案并非最终的方案，其仅是一个草案。征收方需要对该草案进行公布，征...
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这个问题相信大多数被征收人都是明白的，不能直接拆。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，不再有行政机关强拆，征收方无权直接拆除被征房屋，暴力强拆更是严重违法的如果被征收人遇到了暴力逼迁、违法强拆，一定要全力做好证据收集。例如您发现了自家玻璃被砸、门锁被堵，或是发生无故停水停电等情况，这就意味着有可能要遭遇违法强拆了，这时您要通过拍照取证、安装摄像头等多种方式去留存证据，日后才能追究违法暴力拆迁人员的责任，通过诉讼途径救济。律师提醒，拆迁项目还在各地不断进行着，被征收人遇到的各种疑难情况也是日趋复杂。要充分了解法律规定，积极行使各项权利，抓住维权的关键节点，遇到不确定的情况要及时咨询专业律师，尽早启动维权程序，以法律手段维护好自身合法权益。（采晴整理）
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关于棚户区的含义，法律中并没有规定。但它又是真实存在的一种状况，网络上有不少对棚户区评判标准的释义，综合起来理解其实就差不太多了。在各地建设过程中，由于规划不完善、发展不均衡和一些历史遗留问题，出现了结构简陋、抗震防火性差、密度拥挤；居住环境恶劣；无道路、无绿化、无公共活动场地的房屋集中的片区，基本上这就叫做棚户区。一般认为，“连片集中”是棚户区的一大特征，故此农村宅基地上的独栋别墅从严格意义上说根本不能适用棚户区改造项目进行征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条列出了可以作出征收决定的情形，其中有这样的款项：（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中显示，各地全面推进城市、国有工矿、国有林区、国有垦区棚户区改造。这就明确了棚改一定要依照国有土地上房屋征收的相关法律实施。实践中，棚户区改造和“旧城改造”项目大致混同，名称中都带有“改造”二字，所使用的地方性规定和政策也是相似的。在实践中，经常有居住环境并不差，甚至没住几年的新房也被纳入了棚户区改造范围的事情。被征收人在这种“被棚户”的情况下一定是受损失的。如果您认为自家房屋的情况被纳入棚改是明显不合理的，就要及时着手准备维权，见到征收决定尽快咨询律师，通过法律途径维权。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第四十六条之规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。根据上述法条，是不是就意味着集体土地征收工作是从村民看到征地公告开始的呢？并不是。在《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》和《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中，均设置了多个条目，规定、规范征地依法报批前应实施的工作程序。我们通常将其简述为“告知、确认、听证”。在这一阶段，地方国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知农村集体经济组织和农户。同时，应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。另外，国土资源部门应告知农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。集体土地征收工作关乎广大农民朋友的切身利益，应当充分保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权。在征地报批前的这三项工作，决定着征地补偿安置方案的最终确定，是保障被征收人权益的重要前提。在实践中，经常会出现农户对拟征地公告完全不知情的情况，也没有土地情况调查和听证，未经村民会议讨论，而直接由集体经济组织、村委会代为确认，这样...
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一、所谓“小”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。小产权房的合法性一直以来备受争议，因为它与《》第63条、《物权法》第146条的规定相违背，用地、建房规划与房屋买售三个方面缺乏法律依据。不过，从公民私有财产保护的角度出发，虽然不能直接赋予小产权房合法性，但也不能一概认定小产权房违法而可以对其零补偿强制拆除。二、小产权房属于拆迁安置房吗？前者还没有得到国家的认可。后者属于。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说明小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。但并不是的得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。三、小产权房拆迁能否得到补偿呢？小产权房拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效。在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。《国土资源部关于加强管理的意见》明文规定，严禁在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。一旦小产权房面临土地征收，购买...
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城中村改造进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。原则上，任何单位和个人进行建设申请使用的土地，应当是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的国有土地。城中村改造进行建设如果必须使用原属于农民集体所有的土地，应当先报经有批准权的人民政府批准，由人民政府依法征收，将原集体所有权变更为国有后，再供城中村改造建设使用。具体的法律程序如下：一、告知征地情况国家依法征收城中村农民集体所有的土地依法报批前，被征收土地所在城中村县级以上人民政府土地行政主管部门应将城中村改造拟征地的用途位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织、村民委员会、村民小组和村民及其他权利人。在告知后，凡被征地城中村集体经济组织、村民委员会、村民小组和村民及其他权利人在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地拆迁时一律不予补偿。二、确认征地调查结果被征收土地城中村所在地县级以上人民政府土地行政主管部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征土地城中村集体经济组织、村民委员会、村民小组、村民及其他权利人和地上附着物产权人共同确认。三、组织征地听证城中村征地依法报批前被征收土地城中村所在地县级以上人民政府土地行政主管部门应告知被征收土地城中村集体经济组织、村民委...
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