一、区政府、镇政府、村民会议，是否有权实施腾退？根据《土地管理法》第四十四条的相关规定可知，涉及农用地转为建设用地的建设占用土地，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转为建设用地的，必须由省、自治区、直辖市人民政府批准。在实践中，村民委员会通常以与村民协商房屋宅基地和征地补偿费用方案为由，发起村民大会，通过腾退土地和房屋的相关决定。根据《村民组织委员法》的相关规定可知，村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡镇人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因而，村民会议并不能决定宅基地和房屋的腾退，同时，镇政府和区政府也无权实施此类行为。二、遭遇腾退，如何维权？村民可要求村委会公开腾退行为的相关材料，收集腾退实施者实施腾退行为的违法点，掌握相关证据及时提起行政诉讼、行政复议或通过协商维护自身权益。同时，针对违法拆迁和征收行为，村民可以向国土资源部门申请查处违法征收土地行为。（采晴整理）
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一、没有土地使用证的原因有许多，要根据不同的情况来进行应对：（一）历史遗留问题导致的（以前建的老房子没有土地使用证）：1、先到县市里的违章建筑管理办公室或者其他政府部门申请补办证件，如果经过核查后证实你的老房子是因为历史原因没有办理相关证件会出具一份证明；2、拿到证明后到国土部门填写土地使用证办理的申请表，相关信息填写好后，工作人员按照相关规定和标准收取行政费用并补办好土地使用证。（二）商品房么有土地使用证：如果商品房没有土地使用证的情况，需要尽快的申请办理。1、申请人提交相关材料，政府部门手里材料申请；2、审核材料和相关情况，审核通过后校准登记并颁发《国有土地使用证》。不过现在都是规定了开发商在对商品房进行现房售卖，是需要取得相应的房屋所有权和土地使用权证书的，而且售卖是在取得相关的产权证书才能进行的行为。（三）工厂没有土地使用权证书：如果工厂的建设是在没有土地使用权证书的情况下进行的，那这种就是违法占地行为，像这种情况政府部门会责令退还非法占用的土地，另外还可能会处以相应的罚款。所以对于需要建造工厂和想要建相关建筑的人和团体、单位，一定要事先取得相关合法合规的证书批准。（采晴整理）
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征地调查结果不符合实情的，有权拒绝签字：在征地拆迁依法报批前，当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括：征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间，村委会或是村民有权申请听证，如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的，相关部门应当举行。其次，当地相关部门应当同土地所有权人、使用权人，去征收范围内对被征收土地的边界、土地用途以及土地面积、地上附着物的种类等进行实地调查，并将调查结果填制成表，然后经过相关部门与土地所有权人、使用权人确认表格内容，之后双签字，确认调查结果。但要提醒被征收人的是，如果在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，在征地时很有可能会不予补偿。其次对征地调查结果不符合实情的被征收人有权拒绝签字。（采晴整理）
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审批主体是县级以下部门的，有权拒绝签字：县级人民政府审查公告的安置方案决定批准之后，应当报省级国土资源厅备案，并交由县级国土资源部门具体组织实施征地补偿安置工作。且审查部门至少是县级以上的政府。同时拆迁实施单位也是要有资质的相关部门才行，如果以上两点都没有达到，那么被拆迁人是有权拒签的。只有这样才能保证被征收人的权益不受侵犯。对补偿有疑问的有权拒绝签字相关法律法规中明确要求，拆迁补偿包括房屋、地上附着物等，但通常给予老百姓的补偿不是少这就是少那的。因此如果被拆迁人发现征收方少给自己算补偿时，一定要与对方沟通或是不要在协议上面签字，否则可能会吃大亏。（采晴整理）
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补偿不到位时，可拒绝签字：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对于集体土地上房屋的货币补偿参照重置成本价确定，拆迁补偿标准也可以参考周边类似房地产的市场价。如果房屋所在的集体土地已经被征收为国有，但没有进行补偿，同时现在房屋所在地段已经划进城市规划区中的话，依据司法解释规定，应当依照国有土地上的房屋征收补偿标准进行安置补偿。也就是说，对被拆迁人的补偿，应该参照类似房屋的市场价，不管是集体土地征收还是国有土地征收，在被征收之后居住条件以及生活质量必须不被降低为宜。王振于也曾表示，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法院一旦发现补偿方案明显低于法定的“市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。对此如果被拆迁人发现补偿远远低于原有生活水平时，被拆迁人是有权拒绝在补偿协议上面签字的。（采晴整理）
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空白协议时，有权拒绝签字：征地拆迁中，逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有，但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。因此，被拆迁人千万不要去签空白协议，即使征收方强迫你签空白协议时，也要尽量的不要去签，及时的咨询专业拆迁律师，通过法律途径来维护自己的权益。其次，也要遵循“先补偿后搬迁”的原则。在我国，法律明确规定了在征地拆迁时要实施先补偿后搬迁的法律制定。在做出房屋征收之前要保证足额到位、专款专用、专户存储。也就是说在征地拆迁方面，首先要保证的拆迁原则就是必须先补偿后搬迁，保证拆迁之后的生活水平不低于拆迁之前的。如果补偿不到位，补偿不合理，被拆迁人是有权拒绝搬迁的。（采晴整理）
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企业在征地拆迁过程中，由于相关证件的缺失，可能会被定义成违法建筑并面临行政处罚，在征地拆迁协商谈判过程中处于弱势地位。此时，征收方会立马抓住对自己有利的因素，进一步压低补偿价格，节省征地拆迁成本。因而我们经常呼吁各位企业家，在日常经营活动中，一定要补齐自己的相关证件，以免落入不利处境。然而在征地拆迁案件中，有时也会出现企业证照齐全，征地拆迁双方就补偿事项没有异议，且征收方也愿意给予企业相应的补偿，但企业就是没有拿到合理补偿的情形。这又是由于什么种原因呢?今天，律师就带着大家分析一下，为何证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿。律师根据办理的大量案件，对此类现象进行分析，认为证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿的原因主要包括以下两点，即(1)征收方与企业之间了解的信息并不对称;(2)地方评估公司的评估专业知识与企业并不匹配。首先，征收方与企业之间的信息不对称，主要是由于征收方不了解企业应有的价值。企业在发展过程中，由于土地选址、设备购买、审批手续等各项因素，需要投入大量的资金。同时，对于有高新技术的企业，征收拆迁可能导致其损失持续稳定的营业能力和极高的预期利润。如果征收方不了解其中的门路，在其与企业沟通交流时，对于企业提出的安置补偿价格，征收方内心潜意识会认为是对方在虚假报价、自己会“被宰”。同时，若企业在与征收方谈判前期没有准确了解自身的价值，盲目与征收方进行交流沟通，不...
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这个话题在征地拆迁过程中，经常听到拆迁工作人员说，拆迁方拆迁你的老房子，给你的是新安置房，这个还有什么不合适的吗？对此，很多被拆迁人觉得听上去好像合理，但总觉得不对劲，但又不知道问题出在哪里。对于国有土地上房屋的征收补偿标准，在国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，那就是按类似房屋的市场价值，由评估公司评估确定。而房屋价值主要取决于房屋的区位，比如，在北京市中心的一个70年代的老房屋要比某县城的新建房的价格都要高出很多倍，甚至同样是在北京，二环以里的老房子要四环以外的新房子价格要高出很多。除了区位之外，是否是学区房也很重要，以及周边配套以及小区环境也是很重要的参考因素。由此可见，房子的价值在很大程度上并不取决于房子本身，而是房子周边的生活资源。根据补偿条例的规定，如果采取产权置换方式对被拆迁人进行补偿安置，也要对被拆迁人房屋和安置房都要进行市场价值评估，根据各自的价值再找差价。由此可知，拆迁方是无权规定补偿价格，也无权直接规定置换比例。拆迁方对王女士房屋的补偿标准是不符合征收条例规定的。针对此情况，被拆迁人一方面可以要求聘请中立的评估公司对房屋价值进行评估，另一方面对拆迁方出台的征收决定向法院起诉，法院会在审查征收决定是否合法时，一并审查其制定的补偿安置方案是否合法。对于明显不合法的内容，法院可以判决拆迁方依法纠正，从而维护自己的合法权益。如果在诉征收决定中不...
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一、明确自己的矿山所在地：政府要关停矿业企业的理由不外乎是矿山开采位于自然保护区内，或者影响到了自然保护区内的生态环境，或者是不符合当地的旅游规划或者景点规划等。所以，矿业企业要做的第一件事情就是先确定自己的矿山的地理位置，是不是真的位于自然保护区内，或对生态环境造成影响。如果企业矿山根本就不在规划区内，也没有当地的自然保护区的生态环境造成影响，并且还是属于当地资源总体规划中可开采地区的话，则市政府以此为理由要求关停矿山企业明显是违法的。二、充分利用自己的陈述申辩权：《行政处罚法》第四十二条规定，行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。当事人不承担行政机关组织听证的费用。因此，如果政府要关停矿山企业的话，首先必须要履行通知的义务，要听取矿山企业的陈述、申辩，同时还要通知矿山企业有申请听证的权利，如果矿山企业要求听证的话，当地政府必须要举行听证，且听证程序的费用全部由当地政府承担如果当地政府只发了一纸通知书要求矿山企业关停的话，其程序肯定是违法的，矿山企业可以据此提起复议和诉讼三、关停造成损失，有权要求赔偿：如果因为政府的关停行为给矿山企业造成了严重的损失的话，当地政府必须要进行合理的赔偿。《行政许可法》第八条规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政...
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在很多农村征地拆迁过程中，村委会村干部在征地拆迁中的存在感很强。很多被征收人没有相关的法律知识，常会根据村委会发布的补偿安置方案，和村委会签订补偿安置协议。村委会是否是政府部门？依据《村民委员会组织法》第二条的相关规定可知，村委会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会主要是基于公共利益和公益事业的需要，为了解决民间纠纷，帮助政府维护社会治安，并将村民的意见和建议反映给政府而成立的组织，而我国最低一级的政府是乡镇人民政府。由此可知，村民委员会只是群众性自治组织，而不是政府机构。同时，由于村委会不是政府机构，村干部也不是相应的国家干部。村干部是由村民自治机制选举产生，在村委会担任相应的职务、行使公共权力、管理公共事务等，并享受一定经济待遇的工作人员。（采晴整理）
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