要想拆除一处违建，并非想象的那样简单，广大被征收人要知道，法律对行政机关拆除违建的程序步骤，有着详细而严格的规定，政府是不能任性地想拆就拆的。实践中，有很多行政机关并不能做到完全依照程序，合法地行使职权。被征收人要充分行使法律赋予的权利，在各个环节都积极陈述申辩，要求行政机关听取意见，在必要环节及时复议或诉讼，这样才能保护自己的权益不受损。行政机关要想认定一处违建，首先要调查取证。根据地区情况不同，由规划部门、乡镇政府或城管部门派2名以上执法人员，出示证件，现场查明房屋位置、面积、结构、产权、用途、违建部分等情况，制作《询问笔录》、《现场勘验笔录》等，与当事人核对签字。行政机关拟作出行政决定，应当向当事人预先告知，听取当事人的陈述申辩。在告知程序阶段，如果您认为行政机关拟作出的决定不合理，还可以要求听证。行政机关认定房屋属于违建，将送达通知或告知书。还将根据《中华人民共和国城乡规划法》赋予的职权作出《责令限期拆除决定书》。决定书中要告知当事人自行拆除的期限，复议、诉讼等救济方法和期限。如果当事人在规定期限内未自行拆除，也未行使救济权利，行政机关就将依照《中华人民共和国行政强制法》规定的程序催告当事人履行义务，在此阶段当事人仍有权进行陈述和申辩，行政机关应当听取记录当事人的意见。当事人经催告仍不履行自行拆除等义务的，行政机关就会实施强制拆除。（采晴整理）
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征收土地方案报批，是否违法用地主要看它：完成了报批前的准备工作后，征收方就要依照法律规定准备报批所需的文件，以获得国务院或省、自治区、直辖市政府的征地批复。征收方将按照《建设用地审查报批管理办法》的要求拟订“一书四方案”，即建设项目用地呈报说明书、征收土地方案、补充耕地方案、供地方案和农用地转用方案。针对这一阶段，《土地管理法》第四十四条详细规定了关于农用地转用审批的层级设置，不同情况的征地项目由不同层级的人民政府审批。根据《土地管理法》第四十五条的规定，由国务院或省级人民政府在各自审批权限内批准农用地转用，可以同时办理征地审批手续。广大农民朋友在维权时，要注意征收方是否获得了相应部门合法的征地批复，通过申请政府信息公开查询征地批复情况。如果发现存在“未批先建”“少批多建”“拆分审批”等违法用地情况，可以向当地国土资源部门申请查处。如果对征地批复本身不服，则可以向省政府申请行政复议。（采晴整理）
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一、土地流转是什么？土地流转就是对土地使用权的转变，土地使用权流转的含义，是说拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。二、土地流转有4项基本的原则：1、坚持保证所有权、稳定土地承包权、领使用权活动起来的原则；2、维护农户的权利及利益，遵守“自愿、有偿、依法”的原则；3、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则；4、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。借此可以看到，土地流转是土地承包的农户自愿进行的，流转后土地仍然只限于作为农用使用。三、两种非法流转的形式：1、农民不同意，强行流转这里通常会出现两种情况。一种是农户自己的承包地却被村委给代表了，没有经过农户同意甚至委托，出面擅自签订了合同；另一种就是村集体的荒山荒地，在没有经过村民大会讨论通过的情况下，私自进行了流转。这两种情况都是不顾农民意愿，强硬出面甚至用权势压人签订合同。而土地流转的钱农民只能得到部分甚至一点都拿不到。2、流转后用于非农建设：这一点在广大的农村比较普遍，一些个人或开发商三三两两到村里考察一遍，然后和村委商量一番，就在村里的土地上修建房子用于自住、出售了。这种行为违反了《土地管理法》，是严重违法行为。即未依法办理农用地转用和土地征收审批手续，通过租用或占用农民集体农用土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的土地违法行为。农民朋友们赔掉了大面积...
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首先应该明白的一点：无论是农村集体土地上的房屋拆迁还是城市国有土地上的房屋征收，都不能降低被拆迁人原有的生活居住水平。房屋拆迁补偿简要解读：房屋拆迁补偿方式：货币补偿，产权置换，结合性补偿（货币补偿和产权置换相结合）。一、房屋拆迁补偿及安置标准：(一)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(二)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(三)房屋拆迁安置费(包括承租人)=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋(如商业用房)因停产、停业造成的损失赔偿费二、除去房屋本身的补偿，被拆迁人还能享受哪些补助和补偿？（一）住宅房屋拆迁有关补助费：1、搬迁补助费。2、过渡补助费。3、房屋设备拆移有关补助费。（二）提前搬家奖励：被拆迁人或者房屋承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，由拆迁人给予一次性提前搬家奖励。违章建筑不予支付提前搬家奖励。（三）非住宅停产、停业损失补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额8%的补偿;对非营业用房给予不超过货币补偿金额5%的补偿。（四）非住宅设备拆除、安装和搬运费：拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬...
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征收方获得了合法的征地批复，集体土地征收工作就进行到了前文提到的《土地管理法》第四十六条规定的部分。征收方根据《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等法律法规的要求，将征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、时间、地点在被征地的乡（镇）、村予以公告。在这一阶段有两个公告必须要有，一是征收土地公告，二是征地补偿安置方案公告。根据《征收土地公告办法》第七条的规定，有关市县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征收补偿、安置方案并予以公告。在一般情况下，征收方先发布征地公告，之后进行补偿登记工作，再公布征地补偿安置方案。但《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中，设定了简化批后实施程序的条款。如果报批前征收方履行了告知、确认和听证程序，并完成了补偿登记工作，征地公告和征地补偿安置方案公告就可以同时进行。当然，无论是否简化了程序，如果被征收人在此阶段对补偿安置方案或其他问题有异议，或是发现征收方在报批前的工作不合法，依然可以向征收方提出意见、要求听证，还可以申请信息公开，就补偿安置标准争议申请政府协调和裁决，积极行使自己的权利。这里，被征收人需要注意，补偿安置争议并不影响征收土地方案的实施，也就是说并不影...
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棚户区改造属于国有土地上房屋征收，它的程序与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定大致相似。要经过调查登记、拟定补偿方案、征求公众意见、社会稳定风险评估、补偿费用全额到位、作出征收决定、签订补偿协议直至做出征收补偿决定并申请法院司法强拆等一系列工作。广大被征收人要时刻关注征收工作进度，看征收方是否遵守了法定程序。例如，调查登记是否入户了？没有调查情况就不可能获得合理的补偿；是否征询了棚改居民意见？未经征询意见就剥夺了被征收人的知情权、听证权；征收决定是否公告了？经常有被征收人由始至终并未看到征收决定，那种一户一户发的做法更是于法无据……只有严格按照法律程序办事，被征收人才能不受损失，拿到公平合理的补偿安置。需要特别指出的是，预签模拟补偿协议的操作手法多用在棚改类项目中。大家只需要牢记：预签，合适了再签，不合适完全可以不签，签那个正式的也完全可以。（采晴整理）
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在《土地管理法》第六十二条中规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。违法一户多宅，这类宅基地将会被收回！不同于国有土地上房屋征收问题，农村土地征收不仅需要考虑房屋征收补偿，还需要考虑宅基地征收的事项。因此土地征收补偿费用中的“土地补偿费”一般是包括两方面，房屋补偿款和宅基地补偿款。一般情况下拆迁补偿款都是按照宅基地证书来补偿的，只要有证书就一定会按照上面的面积给相应的补偿款，在补偿方面当局也有一定的补偿标准和计算方式，基本上都是根据规定给老百姓发放补偿款。没有宅基地证，并不意味着就没有宅基地使用权，有些情况在征地拆迁时是可以获得补偿的。农村宅基地使用权，是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性等特点。由于宅基地存在已久，可能因为历史遗留问题一直就没有办证，但这不意味着没有宅基地使用权。需要分阶段来看具体的情况，例如在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记。因此，在因为某些历史原因而造成的没有宅基地证的情况下，是可以补办的。同时，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工...
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违法建筑或违法建设是未经规划主管部门批准，未取得建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物或构筑物，这些房屋设施违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等法律。它可以表现为下列状态：一、占用公共场所、公共设施、公共绿化用地；二、未按规划图纸施工；三、擅自加建、改建；四、农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑，特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；五、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；六、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；七、逾期未拆除的临时建筑；八、违反法律、法规有关规定的其他建筑。由于历史遗留问题，目前存在大量的违建、无证房，这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》、《城乡规划法》等法律，在当时并不是违建，但遇到征收项目时，征收方大多会将其认定为违建，以此为由来减少补偿或干脆不予补偿，被征收人由于对法律不熟悉，签订了一份补偿不合理的协议，甚至眼看着房屋被拆也没有维权来争取补偿。此类情况，让很多被征收人蒙受损失。（采晴整理）
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一、是否执行先补偿后拆迁：被征收人要谨记：所有让您“先拆迁后签字补偿”的征收政策都是耍流氓。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。如果征收办工作人员上门动员让您先拆后补，万不可答应。若您同意，那您的补偿一定不会合理。二、若补偿应该有哪些，心中要有数：拆迁协商中会涉及搬迁、安置等问题，这里补偿款项就要细化了。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。拆迁地随房走，房屋土地的补偿一般会包含在房屋价值中。但如果被征收人有空地、院落的，还应该对这部分给予补偿，除此之外，您的附属设施比如：水井、沼气池等也是要补偿的，甚至对您院子的一棵树都要进行补偿，因为这些是您的私有财产。而征收农民土地的，《土地管理法》第四十七条规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。这些补偿标准由省、自治区、直辖市规定，各位被征收人可以上本地国土资源部官网查询。三、补偿是否降低您的现有生活水平：有了上一条，相信被征收人已经明白自己应该获得哪些补偿了。在此基础上，被征收人就要详细了解自己土地和房屋...
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一、申请裁决的范围：申请裁决可以对年产值补偿标准、倍数补偿标准、附着物补偿标准三项申请裁决，只要对其中一项有争议的则构成补偿标准争议纠纷。二、申请裁决程序：第一步:向市、县人民政府递交协调申请:申请中应该说明认为补偿太低的事实依据。第二步:向批准征收该土地的政府递交裁决申请:协调不成或自申请协调之日起60日内不予协调的，向批准征收该土地的政府(国务院或省级政府)申请裁决。第三步:申请行政复议或提起行政诉讼:如果当事人对裁决机关作出的裁决不服，应该在收到裁决书之日起60日内依法申请行政复议或者在3个月内直接向人民法院提起行政诉讼，如果经过复议后再提起行政诉讼，应当在15日之内向人民法院起诉。但国务院裁决除外。三、申请人的主体资格：申请人应是征地相对人或者利害关系人，即被征土地的所有权人、使用权人。可以是法人也可以是自然人。具体的说包括:村委会、村民小组、土地承包人、土地租赁人。四、协调和裁决的主管机关：征地补偿标准争议裁决是批准征地的人民政府的职责，涉及政府办公厅、法制机构和国土资源管理部门三个单位，具体协调、裁决的办事机构有的省是国土资源部门，也有的省是政府法制机构。（采晴整理）
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