拆除违法建筑项目：拆除违法建筑，我们简称为拆违，也是现在拆迁的主要理由之一。认定你的房子是违法建筑后，下达一系列的限期拆除决定以及通知就不管三七二十一给拆了。那拆房子的速度，可比任何一个拆迁项目都要迅速。有时当事人诉限拆决定的案子还没立上，房屋就已经被夷为平地了，当然这么干严格意义上是程序违法的。对于违法建筑的认定与拆除，我们之前讲过许多，不再赘述。政府和城管部门往往看两证，即房产证和建设工程规划许可证，如果都没有就是违建。但是由于历史遗留问题，以及一些农村宅基地自建房屋，没有办理相关的房产证件是普遍的，如此认定为违建显然过于草率。且法律也有规定，这种情况并不是完全认定为违建而不予补偿。拆除违法建筑的法律依据是2008年1月1日起施行的《城乡规划法》以及在此之前被废止的《城市规划法》。同时在2001年的《城市房屋拆迁管理条例》中也规定了“拆违不补”的原则，所以拆违项目的补偿跟前文介绍的拆迁和征收两项目相比有所差别。拆除违法建筑主要是规划行政主管部门负责，根据《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。无疑，对于当事人而言，责令限期拆除通知（决定）是一份杀伤力极强的文书。一旦在自家门前看见了，就意味着自己的房屋有可能被政府白白拆掉而分文补...
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征收集体土地时的房屋拆迁：征地中的房屋拆迁是一种专门针对农村集体土地上的房屋进行的项目，具体是指因公共利益的需要，经批准将集体所有的土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予一定补偿的行为。“征地”仅仅是针对的集体土地，这个时候就需要被征收人先明确自己的土地性质。我国土地的分类只有两大类，即国有土地和集体土地，国有土地归全体人民共同所有，集体土地归村集体全体村民所有。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地，然后收归国有，顺便拆除地上建筑物、构筑物。这类房屋拆迁一般补偿数额较低（因宅基地上房屋不能自由买卖，没有“市场价”，计算补偿数额多采取重置成新价加区位补偿价，结果通常会低于城市中使用的市场比较法）。强拆实施前的标志性文书名为“责令交出土地决定”，即通过交地来拆房。无疑，这份文书也是被征收人一定要第一时间予以救济的，否则将会招致地方土地行政主管部门申请法院强制执行。（采晴整理）
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腾退项目：腾退的概念可能对于外省市的被征收人有些陌生，事实上也确实如此，它可谓是“北京地方特色”。律师代理过的数千件案件中，只有北京采取了“腾退”这一概念。由于一些历史遗留问题，导致北京城区内出现许多集体性住房，而房屋腾退一般是针对共有制集体住房，当国家需要统一收回的时候，你就需要腾退，当然国家会给你一些补偿。一般情况，腾退后的房子是不拆的，另做它用。最典型的就是在北京中心城区广泛开展的文物保护腾退，就是将公房承租人外迁安置，将文保部门认定的文物保护建筑进行修复并以公益形式对外开放。而在另一些项目中，尽管是腾退项目，房屋也依然会被拆除。腾退最早起源于关于绿化隔离带腾退的办法，而北京今天几乎不用拆迁和征收的概念，而是广泛应用腾退概念。腾退如今已经具备了与拆迁、征收相提并论的地位。腾退所依据的法律规范可谓五花八门，包括《村民委员会组织法》《文物保护法》和各种环境保护类法规等等。这类项目实施起来“自由度”较高，往往引入村民自治、帮拆等特征，且补偿数额总体偏低。譬如前文提到的文保腾退，由于房屋不拆除，土地不会被挪作他用，涉案项目本身就“不挣钱”，因而也很容易没钱补偿。被腾退人尝试依法维权以提升补偿，有时实属生活所迫之下的无奈之举。（采晴整理）
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《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。国法（2011）35号《国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知》则规定，被征地集体经济组织和农民对有关市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案不服要求裁决的，应当依照行政复议法律、法规的规定向上一级地方人民政府提出申请。根据上述规定，被征地集体经济组织和农民如果对征地补偿安置方案确定的补偿标准不服，可向上一级地方人民政府申请行政复议，对复议仍不服的则可以提起行政诉讼。《物权法》第四十二条第二款规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。根据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款、《征收土地公告办法》第七条、第十一条之规定，市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订的征地补偿安置方案，须经市、县人民政府批准后，由土地行政主管部门组织实施。也就是说，在集体土地征收过程中，征地补偿安置方案是确定被征收土地的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式、农业人员的具体安置途径以及其他有关征地补偿、安置具体...
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在农村集体土地征收中，由地方国土资源行政主管部门作出的责令交出土地决定无疑是一份极具杀伤力的文件。一旦被征地农民收到它，就意味着自己的土地面临被司法强征的紧迫威胁，土地上的房屋也将是“皮之不存，毛将焉附”。而被征收人应重点审查什么内容呢？根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条，国土资源部门申请法院强制执行责令交地决定的，以下三方面条件是否符合是被征地农民维权时的重点审查内容：其一，征收土地方案是否经有权机关依法批准，即涉案项目是否有合法的征地批复；其二，征收方是否依据《土地管理法》及其实施条例规定的程序实施征地行为，即是否严格履行了“两公告一登记”之中的程序步骤；其三，被征收土地所有权人、使用人是否已经依法得到补偿安置或者无正当理由拒绝接收补偿安置，已经影响到征收工作的正常进行，即钱或者房子究竟到位了没有。（采晴整理）
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动向一：多份征地批复，一并公告施行。这种情况无疑是不合法的。根据《征收土地公告办法》的规定，“两公告一登记”所针对的是某一个特定的征收项目的征收土地方案。国务院或者省级政府、自然资源部作出的每一份征地批复（含先行用地批复）所对应的自然是一块特定的土地，每一份批复之间不可能也不应当存在包含、交叉的部分。具体的征地范围，被征收人有权通过申请政府信息公开或者登录自然资源部门官方网站等途径来获取勘测定界图或者征地红线图，从而进行准确的界定。实践中，在同一乡、镇、村往往容易出现“多份征地批复，一并公告施行”的情况。这从客观上导致了被征地农民提出意见、要求听证等程序性权利的减损，简化了征收方本应严格履行的法定程序，也自然削弱了相关规定的监督功能，而只给征收方省了事。而且，这种情形之下一般征收方根本无法提供证明被征收房屋在征收范围内的确切证据，勘测定界图怎么要都不提供，事实上存在“少批多占”的重大嫌疑。（采晴整理）
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动向二：征地补偿安置方案公告、意见收集和听证在很短时间内密集完成。根据《征收土地公告办法》之规定，在征地补偿安置方案被依法公告后，农村村民或者其他权利人有不同意见或者要求举行听证会的，应当在公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源主管部门提出。然而实践中，一些地方却出现了在一天之内公告、产生要求听证人员名单甚至举行听证会的情况，这无疑是极其不正常、令人瞠目结舌的“高效率”。据常理判断，任何听取意见、要求听证都需要一定时间的思考和行为，不可能在一天之内干完所有这些事儿，除非这些程序是在事后被人为“做”出来的虚假内容！这种情况下，我们主要审查征收方能否依法提供听证笔录。如果没有听证笔录而只有一份参与听证人员签名的名单，则造假的可能性很大，毕竟只有一堆签名。（采晴整理）
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动向三：责令交出土地决定兼管拆房。顾名思义，《土地管理法实施条例》第45条所规定的“责令交出土地决定”是强制被征地农民交地的，而无权对地上的房屋采取任何动作。因为基于《物权法》的原理，地和房的所有权是分离的，地的所有权在农村集体经济组织，老百姓有的是使用权；而房屋的所有权则是属于老百姓的！且实践中房和地的权利人并不一致的现象非常普遍，交地针对的对象未必是房屋的所有权人。实践中，一些地方热衷于作出所谓的“行政处理决定书”来为法律规定的责令交出土地决定书“扩张效力”，决定中往往连土地带房屋一并“决定”了，这无疑是没有法律依据的。广大被征收人要留意查看所收到行政决定的具体内容，一旦牵涉到房就要提高警惕了。毕竟，责令交出土地决定本身不具有责令限期拆除房屋的效力，这是两种截然不同的行政行为。（采晴整理）
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动向四：补偿安置没有具体项目说明，只存在“一口价”。《土地管理法实施条例》第25条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。请注意，这里规定的可是“各项费用”，而不是征地补偿款这一项费用。故征收方若要证明自己作出的责令交地决定合法，就必须证明征收所涉的各项费用均按时足额到位了，而不能仅仅只给一个数字。《征收土地公告办法》第12条也规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。费用的收支状况要向集体经济组织成员予以公布，接受农村村民的查询和监督。实践中，一些地方国土资源部门在举证证明“补偿安置到位”这一事实时仅提供一个“征地补偿款共计5万元”的数字，具体这5万元都是什么钱，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、房屋的重置成新价+区位补偿价各是多少全都无从获知。律师认为，这不叫“补偿安置足额到位”，因为被征地农民仅凭这一个数字根本无从进行监督。（采晴整理）
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一、二手房评估的方式有哪些？二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式：1、免费评估：除了具有专业资质的房产评估公司以外，还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟，国内有些大型的房产类网站，或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费评估，但是要注意，这些网络提供的评估结果不具备法律效应，只能做个参考。2、付费评估：比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款，办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行，这样的评估机构提供的评估结果是具有一定的法律效应的。二、二手房如何评估？1、首先，委托方应该向具有专业资质的评估机构出具“房地产估价委托书”；然后，委托方向评估机构提供待评估房屋的相关资料；然后，双方约定好时间，评估机构对房屋进行实地勘察并评估；最后，委托方支付评估服务费，领取房屋评估报告书。2、如果是买房，肯定希望房屋评估价低点，如果是卖房，肯定希望房屋评估价高点。但是要注意，评估价越高，要缴纳的费用就越多，如果要贷款，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点；而评估价越低，要缴纳的税费少，如果要贷款，贷款的额度就越小，首付款可能要多付点。3、影响房屋评估价高低的原因有很多，比如地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来前景、周边环境、面积大小、房屋新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通...
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