1、确定征收范围：市、县机关在作出征收决定前，要组织发展改革、城乡规划、国土资源、建设等有关部门对征收范围进行审查，摸清征收范围内的建筑、居民、环境等社会情况与民情，并进行相关比较。2、拟定征收方案：在作出征收决定前，市、县人民机关需要由房屋征收部门拟定一份征收补偿方案。细分为征收方案与补偿方案，包括征收的理由、补偿的方式标准、补偿的落实等诸多方面。3、论证征收补偿方案与听证：在房屋征收过程中，机关每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证，以广泛听取，充分吸收各方面意见，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。机关每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利。其次是对于征收补偿方案应当组织有关部门论证。论证应该从征收的内容和合法性两个方面进行。4、对征收补偿方案征求公众意见：对于征收补偿方案，机关应当征求公众意见。征求意见前应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能够知晓，如举办座谈会等；征求意见的期限不少于三十日。这里的“公众”，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害关系人、律师以及专家等在内的所有社会公众。5、修改征收补偿方案：征收补偿方案的修改有两种情况：一是针对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民机关结合公众意见对征收补偿方案进行修改，修改完成后，市、县级人民机关应当将征求意见的情况和补偿方案的修改情况及时公布。二是举行听证会后根...
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一、征迁中的三个原则：（一）拆迁之后现有生活水平不能降低征地拆迁的基本要求是要确保被征收人的现有的生活水平不降低，长远生计有保障，这是征地拆迁工作坚持的底线。（二）补偿价格参照周边房屋市场价这也是判断我们是否会被拆穷的重要标准。对于国有土地上的房屋，法律规定有两种补偿方式：1、房屋置换，相同地段最低拆多少，补多少；2、货币补偿，最低是周边相同地段类似房地产市场价。对于集体土地上的农村房屋，虽没有明确的法律规定，但在实际操作中，拆迁补偿标准一般分为三种情况：1.有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；2.商品房置换，相同地段的房屋补偿标准最低是“拆一还一”；3.纯货币补偿，最低是房屋重建成本价和宅基地地价。除此之外，补偿的项目还包括搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失等几方面。（三）先补偿，后搬迁拆迁是为公共利益进行的行为，必须是在给予被征收人充分补偿的基础上进行的。所以，提醒广大被征收人，为保障最后补偿款的合理性，一定要坚守先补偿后搬迁的原则。拆迁补偿不合理，被拆迁人可以提起行政诉讼，维护自己的利益，必要时应找专业拆迁律师咨询。二、拆迁补偿方式：1、产权调换产权调换就是拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。2、货币补偿...
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1、如何计算面积？建筑面积，也称建筑展开面积，是指建筑物各层水平面积的总和。套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积。净使用面积，也叫地毯面积，也就是墙体以内的所有面积。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=净使用面积+套内墙体面积2、参考周边类似市场价：根据相关法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果你的拆迁补偿过低，例如周围房价7000/8000元每平米，而拆迁方却仅仅补偿800/1000元每平米，请注意这种情况就严重不符合规定。3、先补偿后拆迁：采用“补偿后拆迁”的方式可以最大程度上保护被拆迁人的利益，避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至“拆了旧房没新房”的局面。但很多地方都是“先上车后补票”即“先拆迁后签字补偿”，例如偷拆、误拆、强拆等等，遇到这种违法拆迁要及时与专业律师联系，不要延误了自己最佳维权时机和证据的保存。4、不能降低现有的生活水平：明确规定，确保征地拆迁后原有的生活水平不降低，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜，保障长远生计。对于拆迁补偿以及征地补偿，国家并没有给予明确的规定，有的只是原则性规定以及指导意见。虽然如此，被征迁人还是可以通过一些原则和法规判断出自己拿到的补偿是否合理，但在征地拆迁的环节中，确实有一个重要的因素也可以决定拆迁补偿的高低——评估。5、评估机构存在的合法性问题：...
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户口在拆迁补偿中的作用：与户口密切相关的是安置房屋的问题。户数内人口多，便可以获得更多免费的安置面积或者购买更多面积的低价安置房。房屋面积少，但人口多的户，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：'征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。'，同样实现自身房屋保障功能。针对集体土地，户口的作用体现在土地的安置补助费上。土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员，而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。另外，安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置，农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。（采晴整理）
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当前住改商房屋拆迁并不完全统一，有的以房屋权属登记为准，有的以房屋的实际用途为准，有的以房屋权属登记兼实际用途为准。根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的明确规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第32条规定：“征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估差价的50%，具体标准由各区人民行政机关制定。”（采晴整理）
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一、行政诉讼所要审理的是行政案件。这是行政诉讼在受理、裁判的案件上与其他诉讼的区别。刑事诉讼解决的是被追诉者刑事责任的问题;民事诉讼解决的是民商事权益纠纷的问题，而行政诉讼解决是行政争议，即行政机关或法律、法规授权的组织与公民、法人或者其他组织在行政管理过程中发生的争议。二、行政诉讼是人民法院通过审判方式进行的一种司法活动。这是行政诉讼与其他解决行政争议的方式和途径的区别。在中国，行政争议的解决途径不止行政诉讼一种，还有行政复议机关的行政复议等等。而行政诉讼是由人民法院运用诉讼程序解决行政争议的活动。三、行政诉讼是通过对被诉行政行为合法性进行审查以解决行政争议的活动。其中进行审查的行政行为为具体行政行为，审查的根本目的是保障公民、法人或者其他组织的合法权益不受违法行政行为的侵害。这就决定了行政诉讼与刑事诉讼和民事诉讼在审理形式和裁判形式上有所不同。如行政诉讼案件不得以调解方式结案;证明具体行政行为合法性的举证责任由被告承担;行政诉讼的裁判以撤销、维持判决为主要形式等。四、行政诉讼是解决特定范围内行政争议的活动。行政诉讼并不解决所有类型的行政争议，有的行政争议不属于人民法院行政诉讼的受案范围，而刑事诉讼和民事诉讼均无类似于行政诉讼的受案范围的限制。至于，不属于行政诉讼解决的行政争议只能通过其他的救济途径解决。五、行政诉讼中的当事人具有恒定性。行政诉讼的原告只能是行政管理中的相对方，即...
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土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。现在农村很多人长期外出打工，所以就将土地流转给别人了。最常见的一种就是土地转包，承包人把自己承包的土地的部分或全部，以一定的条件发包给第三者。但如果在转包期间土地被征收了，土地征收补偿款应该归谁?土地承包期间，承包经营权人可以将承包地的经营权流转给第三人，此时承包权法律关系不变，发生土地征收时根据法律法规应当分配的土地补偿款仍由承包权人取得。一、农民承包的农村集体土地在承包期间可以转包他人《农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。2014年11月20日中办、国办联合下发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(以下简称《意见》)提出：“规范引导农村土地经营权有序流转”。因此，在现阶段，我国农村土地流转主要是指承包经营权中的经营权流转。但是，流转是有条件的，按照《农村土地承包法》和《意见》的规定，流转须遵循以下原则：(1)坚持集体土地所有制，稳定农户承包权，放活土地经营权;(2)遵循平等、自愿、有偿原则;(3)流转不能...
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关于补偿方面，首先们应该要明白，集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收是不一样的，其补偿标准也是大为不同。一、国有土地上房屋征收补偿标准：对于国有土地上房屋征收，其补偿内容主要包括对被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿以及商铺的停产停业损失。对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”。简单点说就是补偿标准的底线是”拆一还一“，且对于国有土地上房屋征收评估，优先适用的是”市场比较法“，这也是对被征收人比较有利的一种评估办法。二、集体土地上房屋征收补偿标准：对于集体土地上房屋征收，根据《土地管理法》中的规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。由于集体土地比征收比较的复杂，所以它的补偿原则也根国有土地征收不太一样。在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定：“切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。”《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》中规定：“各省、自治区、直辖市国土资源部门要按照保证被征地农民...
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一、房屋拆迁置换的补偿方式：实践中，房屋置换的补偿方式，主要有如下几个方面的做法：1、商品房开发项目在商品房开发项目中，一般要求开发商购买或自行建设一定数量的商品房，以满足被拆迁人产权调换的需求。有关行政部门还应对房屋置换的参照体系、价格评估、置换比例、差价结算、房屋质量等方面进行审核。开发单位未按承诺对被拆迁人进行房屋安置的，监管部门可以采取暂缓审批新项目、对企业开发资质不予年审、记入不良诚信记录等方式进行管理和监督。2、公共利益项目一般认为，国防、教育、卫生、市政、交通、能源等公共事业建设属于公共利益项目。对于这类建设项目应当先由国家组织征收，但是在调换房源储备上应当保证不低于商业项目的比例，有条件的地方，还可以先行建设一定比例的政策性安置用房，以推动公益项目的顺利进展。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)将危旧房改造项目列为公共利益项目，规定“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利”。这当然具有一定的合理性，但是在新旧法的过渡阶段，必须充分考虑政策的衔接问题。3、承租人住宅权保障从1991年《城市房屋拆迁管理条例》到2001年修订后的新条例，直至2010《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)，均明确规定在租赁合同不解除的情况下，只能采取房屋产权调换的方式进行补偿，承租人仍然享有对所调换房屋的租赁使用权。这个规定符合民法“买卖不破租...
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法律讲究证据，在拆迁维权时尤其如此。征收案件中，行政诉讼的证据必须要能证明被诉的具体行政行为是否合法。即征收是否合法，补偿是否合理，要能拿得出证据来。律师告诉大家，想提高补偿，被征收人需要收集好这四类证据。只要咱们被征收人能够提前知晓征收方的违法点，及时存留证据，在后期维权的时候也就能够游刃有余，占据谈判的主动地位了。一、征收中行政机关发布的文件、文书、函件、处理决定等：拆迁方发布的盖有公章的公告、通知，是具体行政行为发生、存在的证据。这类文件也是我们被征收人能够据此申请行政复议或者提起行政诉讼的重要依据，因此，在征地拆迁时，一定要收集存留好。具体的文件主要其中包括征地公告、责令交出土地决定、征收公告、征收补偿决定、限期拆除通知书等。这些文件一般都会张贴在当地，我们可以提前选择拍照的方式保存下来。这样做的好处是，可以在走法律途径时拿得出确切的证据，方便取证维权。因为个别地方的征收方在将公告文件张贴后又很快取下，只是做做文件公开的“样子”，其实很想在征收时浑水摸鱼，同时不给被征收人留证据。二、房屋土地证件，可反推“违建”不合理：只有合法的土地房屋才能获得合理的补偿。而能够证明咱们土地、房屋合法的证据，就是老百姓自己手里的各种证件，包括土地使用证、宅基地证、房产证、土地承包合同、营业执照等。没有这些证件，就会给征收方违法征收的“借口”。征收方通常会直接给你按个“违建”的名头，拆掉你的房...
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