张三、张四、张五三人系父子关系，是A县S村村民，1996年，张三（父亲）借张四的名义取得集体土地建设用地使用证。张三生前将该宅基地分给张五.2003年该宅基地涉案的地块由县人民政府拍卖给B公司。2008年该地块由省人民政府批准征收为国有土地。2010年5月，B公司将该地块抵债给李五。2010年11月县政府给李五办理了国有土地所有权证。2011年县国土资源局作出注销土地登记通知：通知张五将该集体土地建设用地使用证交回，逾期不交废止。后张五申请补偿，县国土资源局作出不予补偿决定。 该案中，县国土资源局认为：县政府的征地行为合法，2003年涉案地块已经拍卖给B公司，原告对诉争的宅基地所涉及的土地已经失去相关权利。其认为张五不具备提出补偿安置的资格。当宅基地涉案土地被政府拍卖以后，谁有资格获得征收补偿？来看一看律师怎么说？【万典律师解析】 宅基地所涉土地拍卖行为是否有效？ 根据《物权法》第152条规定宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。 土地法第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，县政府对涉案宅基地的拍卖行为是无效行为，集体土地使用权不能转让给集体经济组织以外的人员。张五依然是合法的土地使用权人。 假如认可县政府的拍...
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（1）征地主体不同。政府征用土地的主体必须是市、县级人民政府，乡、镇级人民政府无权征收土地，签发征收土地的文件等；而开发商征地的一般是房地产公司、土地储备中心等非政府机构。（2）征地的目的不同。政府征地必须是为了公共利益的需要，而开发商征地是为了商业用途。（3）两者征地的程序不同。一般情况下，政府征地根据《土地管理法实施条例》进行。该条例第二十五条规定了政府征收土地的一般程序，征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告······对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。而开发商是不具有征收土地资格的，如果开发商要要用地，是需要先由政府进行征地，土地性质转为国有后，由政府部门进行招拍挂，开发商进行竞拍取得土地使用权。但实践中往往有些开发商并没有履行上述程序，私下与被征地农民进行协商，取得被征地农民的商业用地进行商业建设。（4）补偿金额不同。因为开发商一般不具有征地资格，即使经批准也不具有...
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1、咨询最好打电话，不能打电话的尽量打字，不要发语音。首先，能打电话的尽量打电话，因为电话沟通更容易将事情讲清楚，同时也有利于律师引导你回答一下必要的问题，方便律师了解你的具体情况，才能得出更为客观的建议。另外，在不方便打电话的情况下，请打字不要发语音。因为你发的语音很可能律师没有时间听的，而且语音没有名字清晰，加上发送者要是有些地方口音，律师就更难知道你要咨询的是什么了，自然无法回答你的问题。2、问问题要简单明了。律师有自己的工作，一般都很忙的。如果咨询人发很长的一段文字，还没有什么要问的重点，这个的文字律师都会直接忽略点，那么你的问题可能就打不到律师的解答。这也就凸显了电话的重要性，如果是电话的话，律师就可以在电话里引导你回答重要的问题了。3、律师只提供法律知识咨询。律师咨询一般只回答有关的法律知识方面的问题，至于如何起诉、复议、申请信息公开等程序性事项，律师是不给解答的。毕竟律师也要生活，如果咨询人想要在一通电话中就让律师帮你把一步一步怎么做都告诉你，这是不现实的。4、咨询律师需要提供相关的材料。咨询人如果不提供相关材料，只单纯地描述案件情况，律师一般是很难分析判断的。尤其是在征地拆迁的案件中，没有集体材料直接就问有无提高补偿可能性的，律师一般都不会回答。5、律师不是万能的，什么问题都知道。律师一项专业性专门法律职业，相对来说只会了解与其执业相关的法律知识，其他的问题律师也很...
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国务院将现行试点的《国务院办公厅关于印发推行行政执法公示制度执法全过程记录制度重大执法决定法制审核制度试点工作方案的通知》的文件进行全面印发，并推广至全国范围内。这个制度将直接影响各地征地拆迁的过程，从征收人角度，保证被征收人的利益。行政机关必须要履行以下三项制度，才能对当事人的土地、房屋等财产进行征收、征用。“三项制度”是哪三项？（一）行政执法公示制度。试点单位要依法及时主动向社会公开有关行政执法信息，行政执法人员在执法过程中要主动表明身份，接受社会监督，包括事前公开、事中公示、事后公开、统一公示平台。（二）执法全过程记录制度。试点单位应当通过文字、音像等记录方式，对行政执法行为进行记录并归档，实现全过程留痕和可回溯管理，包括规范文字记录、推行音像记录、提高信息化水平，加强记录时效。（三）重大执法决定法制审核制度。试点单位作出重大执法决定之前，必须进行法制审核，未经法制审核或者审核未通过的，不得作出决定，包括落实审核主体，确定审核范围，明确审核内容，确定审核程序。（采晴整理）
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这三项制度规定的目的是为了让行政机关的行政行为更加透明化、公开化、合法化，减少暴力执法，违法执法的行为。特别是在房屋征收和土地征用过程中，因为一些征收内容公开公示的不到位，行政机关的执行过程也出现很多的违法情况，因此为了减缓征收人与被征收人的矛盾，这个制度的实施至关重要。尤其是其中的执法全过程记录中的音像记录制度，对现场检查、随机抽查、调查取证、证据保全、听证、行政强制、送达等容易引发争议的行政执法过程，要进行音像记录。对直接涉及人身自由、生命健康、重大财产权益的现场执法活动和执法场所，要进行全过程音像记录。根据该制度规定，行政机关在进行拆除行为的时候，必须要对全称进行录音录像，将拆除的全过程都录下来保存。如果在拆迁过程中有违法行为的，通过录像可以判断哪个环节违法、谁违法了，那么谁就承担违法的责任，相应的行政执法单位也要承担一定的责任，且录音制度能够减少政府的暴力强拆行为以及违法在半夜或节假日直接实施强拆的事情。同时，加上行政执法公示制度和行政执法审核制度，如果是经过审核的行政行为出现了问题的话，则行政执法机关的第一负责人以及法制机构都要承担责任。总之，“三项制度”的推进最大目的还是为了保护人民的合法利益免受行政机关的非法侵占，切实保障人民群众的合法权益，维护政府公信力。小编偷偷告诉大家，以后要是房子被拆了，可以不用自己提供录像，要求征收方提供录像了，要是录像是经过修饰的，法院也是...
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一、你申请公开的信息不明确，我们不能向你公开这一说法是行政机关最为常用的借口，根据《政府信息公开条例》第二十一条第四款的相关规定可知，申请内容不明确的，应当告知申请人对申请内容作出更改、补充。然而此条文却成为部分行政机构拒绝信息公开的理由，实践中当事人已经提供了法律要求的所有材料，相关部门却要求其补齐申请人不可能拿到且不是法律要求的材料，以期拒绝向申请人公开信息。二、你申请的内容不合法，肯定不能公开根据《政府信息公开条例》第十三条的规定可知：公民、法人或者其他组织可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。在实践中有些行政机关却滥用此法条，通常表现为认定申请人申请的信息，并不是基于其自身生产、生活、科研的需要，拒绝向其进行公开。（采晴整理）
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根据《政府信息公开条例》第十四条的规定可知，行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是，经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可以予以公开。此法条在征地拆迁过程中经常被曲解应用，一旦申请人申请公开的内容涉及行政机关的利益，就以“国家秘密”为幌子，拒绝向其进行公开。然而政府信息是否属于国家秘密，应当依照法律、法规和国家有关规定报有关主管部门或者同级保密工作部门确定，并不能随意认定。在征地拆迁维权过程中，申请政府信息公开是我们了解整个征收工作的合法性的重要途径。因此，对于利用各种借口拒绝向被征收方公开信息的行政机关，被征收方应当寻求专业律师的帮助，及时进行举报或提起行政诉讼、行政复议来解决，以期寻求征地拆迁过程中征收方可能存在的违法点，帮助征地拆迁维权。（采晴整理）
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第一，被征收人与房屋征收部门在补偿方案规定的期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确。第二，这时房屋征收部门会报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，并送达给被征收人；第三，被征收人收到房屋征收补偿决定后，在法定期限内不申请复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁；第四，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行；第五，人民法院收到申请后进行审查，符合法定条件的，人民法院依法作出准予执行裁定；不符合条件的，人民法院依法作出不准予执行裁定。第六，强拆既可以由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行，实践中大多数情况是由市、县级人民政府组织实施。维权建议：一旦法院作出准予执行的裁定后，是没有任何维权可能性了，在此小编建议大家在收到房屋征收补偿决定后，一定要诉至人民法院要求撤销该补偿决定，如果一直等着什么都不做那真的只能等着被强拆了，没有任何提高补偿的可能性了。在遭遇征地拆迁之初，如对补偿不满意，一定要有所行动，首先要确定征地拆迁是否合法，找到其违法点，针对违法点提起司法程序，阻碍其征地拆迁进行。同时还需要保存各类政府性文件，政府下发的任何文件都要保存好，不知道会产生什么法律效力的，一定要及时咨询律师，不要什么都不做，因为不知道文件到期后会产生什么样的法律后果，比如上文中提到的房屋征收补偿决定，很多被征收人不知...
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在征地拆迁过程中，只要被征收人想到“强拆”必定认为是非法的，认为征收方采取了暴力等手段强拆了被征收人的房屋，为什么会出现这种现象呢？这是由于之前我国法律不够完善，在2011年之前开发商也是可以进行拆迁的，导致拆迁程序不正规，征收方为了快速拿到土地，就会采取非法手段强拆被征收人房屋，甚至对其进行非法拘禁。但随着法律的健全及完善，在2011年之后开发商是不允许介入拆迁，拆迁程序也越来正规，上述情况也随之变少，而且法律还规定了司法强拆，也就是说并不是所有强拆都是非法的了。今天由小编带大家讲解一下，什么时候下会出现“合法”强拆，遇到这种情形该怎么办？法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定：被征收人在法定期限内不申请复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（采晴整理）
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首先，大家应当明确行政处罚的具体含义，行政处罚行为的出现主要是行政机关为了维护社会公共秩序和公共利益，而依法对违反行政法律法规但尚未构成犯罪的行政相对人进行法律制裁。行政处罚属于行政制裁的一种形式，征收方根据其法定职权和程序，对违反行政法规范但是尚未构成犯罪的被征收方给予行政制裁的一种具体行政行为。根据《行政处罚法》第三十六条的相关规定可知，如果行政机关发现公民、法人或其他组织有依法应当给予行政处罚行为的，必须先对该行为进行全面、客观、公正的进行调查，同时收集相关证据，在调查确认后，才可以作出行政决定。然而，在实践中经常出现征收方滥用此法条，经常没有经过合理调查就认定被征收方存在应当给予行政处罚的行为，通常表现合法房屋的违法认定、养殖场等企业的环评不合格等。此外，在实践中经常出现被征收方将“行政处罚告知书”和“行政处罚决定书”混淆，从而导致被征收方由于错过救济维权的期限导致权益受损。行政处罚告知书和行政处罚决定书的区别主要可以体现在以下的三个方面，即（1）二者效力不同，行政告知书只具有告知的作用，属于过程性行为，被征收方如果对该行为不满，不能进行复议或诉讼；而行政处罚决定书则是具有法律强制力，被征收方若对该决定不服，即可申请复议，也可提起诉讼。（2）双方产生的时间不同，告知主要是在作出行政处罚决定之前，征收方针对可能作出的行政处罚决定所依据的事实、理由和权利向被征收方进行告知；而行...
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