一、什么是棚户区改造？关于什么是“棚户区”，法律并没有统一的规定，但是我们可以参考一下2013年的财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》第六条：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域……。二、棚户区改造的法定程序是怎样的？目前实践中，有的地方将建造年代不长，配套设施相对较好的区域，甚至将别墅区也作为棚户区改造范围，来进行房屋拆迁，情况很复杂。这就需要被拆迁人根据自己居住地区的现状，来判断自己房屋所在地是否属于棚户改造区，是否与前述规定相符，也就是说棚户区改造的范围不能进行任意扩大。针对这一情况，国家出台了《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知。》（国办发〔2014〕36号）。规定棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规规定，做好土地征收，补偿安置等前期工作。这个法律规定指的就是《土地管理法》。也就是说棚户区改造项目不仅仅涉及到国有土地上的房屋，同样会涉及到集体土地房屋。针对不同土地性质的房屋拆迁，所适用的法律依据及法定程序也不同。针对集体土地上的房屋进行棚户区改造，用法律依据为《土地管理法》和《土地管理实施条例》等相关规定。关键文件是拟征地公告，征地批复，安置补偿方案公告，责令交出决定（足额补偿到位，拒绝交出土地）等文件。被拆迁人一定要注意这些文件。如果你收到了最后一项“责令交出...
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在征收拆迁的实践中，总会有一些地方，借棚改机会，把棚改的范围有意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区之名，实际上是搞商业开发，借棚改的名义来实施征收拆迁工作。很多被拆迁人，好好的房子被拆，却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿，极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此，被拆迁人在遇到棚改的时候，一定要先做好判断，自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。棚户区改造是我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。普通拆迁包括征收拆迁和“三旧改造”。棚户区改造是对国有土地上的危旧房屋进行的工程建设，主要包括：城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造、建制镇，《住房和城建建筑部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》进一步明确将部分“城中村”改造项目也纳入了棚户区改造范围。实施棚户区改造的根本目的：改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境是政府实施棚户区改造的根本目的。棚改已经成为关系到千家万户切身利益的一件大事，这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。我国棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业...
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根据国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的相关规定。程序不合法，补偿不到位，被拆迁人居住条件未得到保障，以及未制定应急预案 ，一律不得实施强制拆迁。暴力强拆的行为是非法的。但是，如果我们不能阻止强拆行为发生，就尽你所能去取证。房屋被非法强拆前，被拆迁人听闻自己的房子会遭遇到强拆，那么应当尽早做好应对措施。比如，证件不离身，家中不离人，在适当的位置安装摄像头，提前与邻居打招呼，一切都是为了取证做准备。以便取证，明确强拆事件。一旦遭遇强拆，第一时间报警。注意拨打报警电话，保留报警录音。在保护好自己的人身安全的前提下，尽量取证。不要做无谓的反抗，切不可以卵击石。注意拍摄到场的领导人物，车牌号等重要信息。报警和取证是十分关键的环节，因为这些证据和记录是给律师维权留一条最后的通道。实践中，情况难以掌握，最好要请律师介入，让更专业的人来帮助自己。最后，建议大家一定要谨记，补偿标准过低，不同意补偿标准就不要签任何协议。遇到纠纷，尽早启动法律程序，审查征收行为的合法性。同时从其他方面找到问题的切入点，对项目用地的审批、立项、规划、环评等方面进行审查。通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过协商的方式维权，争取提高补偿标准。（采晴整理）
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根据棚户区改造的基本原则：保持被拆迁人的生活水平不降低。具体执行上，根据土地所属权的不同，也有区别。针对国有土地上的房屋。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格，评估机构按照房屋征收评估办法评估确定的。针对集体土地上的房屋。集体土地一般是被划为城市范围规划区才进行棚户区改造。行政机关征用农村集体土地之后，被征收土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权。房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。同时，根据最高法的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其不动产进行安置补偿。实践中，补偿安置时房屋所在地一般已纳入城市规划区。因为国有土地的赔偿标准是要高于集体土地的。土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。（采晴整理）
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第一,确认自己被拆迁的合法性。包括主动向拆迁方索要上文提到过的法定征收文件。包括征地公告，安置补偿方案公告，征收决定，征收补偿决定和评估报告等。这些步骤需要很多法律知识，建议聘请专业律师，一定要注意这些文件的起诉期限和复议期限问题。如果错过这个期限，你将面临的问题是，即便这个文件是违法的，你已经没有权利去维护自己的合法权益了。第二，如果不同意补偿标准，不要草率地在任何协议上签字，不要提交权属证明原件。这件事情有两个误区，一是认为只要我不签字，拆迁方就不可以拆我的房子。反面案例就是重庆的司法强拆案。二是认为只有自己的房子在被强拆之后，才可以聘请律师维权。实际上恰恰相反，因为房子才是你维权的最大筹码。第三，房屋被认定为违建，一户多宅等情况而不予赔偿，首先各地存在以拆违建代替拆迁的情况。但是房屋是否是违建，并非拆迁方说说便是。需要根据法律规定，依法作出处罚决定。包括处罚决定事先告知书；处罚决定书；限期拆除决定书；强制拆除通知书；催告等法定程序。依据《行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物，构筑物，设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。即使房屋真的是违章建筑，也有复议和诉讼的权利。可以为提高补偿争取谈判时间。还有另一个误区，就是许多拆迁户都非常重视“航拍图”，期望借此证明自己...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：任何单位和个人不得采取暴力威胁，或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和中断道路通行等非法方式，迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他直接负责人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。尚不构成犯罪的，依法给予处分。构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。被拆迁人可以选择到主管部门申请查处相关违法行为。虽然供水供电方也是“奉命行事”，不过通过专业拆迁律师是可以操作的。其次建议被拆迁户积极通过法院，起诉供水供电方违反法定义务的行为。由于供水供电方同被拆迁人之间存在供水供电的合同关系，因此针对供水供电方违反法定义务的行为提起民事诉讼，是水到渠成的维权方式。通过法院来维权还有一个好处是，被拆迁人可以一并请求法院要求对方对因为断水断电造成的损失给予公平赔偿。（采晴整理）
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涉及到棚户区改造，被征收人最关心的问题就是安置补偿的问题，从棚户区的定义和改造范围，被征收人可以看出棚户区改造大部分涉及到国有土地和少部分集体土地。如果房屋所在土地性质为国有土地，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果房屋所在土地性质为集体土地，但涉及棚户区改造一般都位于城市规划区内，房屋虽然属于集体土地上的房屋，但是根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当给予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿的。棚户区改造本身是一件利好之事，有利于被征收人改善生活质量，但是在棚户区改造过程中安置补偿方面，由于法律法规对棚户区改造涉及的安置补偿标准没有...
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商铺和工厂的拆迁，已经非常普遍。但是，在实践中，一些商铺的拆迁补偿，却是不尽人意，补偿款很低。从经济学三大板块的角度分析，主要考虑投入、产出、收益。这三个方面的不同，直接导致了商铺拆迁停产停业损失补偿，应当明显高于工厂。1、投入。大家知道，在城镇，要购买一处商铺，投入的金钱数额非常巨大，门头房的单价可比住宅或工厂的单价高多了，常常不会低于3倍。一般的，门头房单价高于住宅，住宅的单价高于工厂。装修的时候，门头房的装修，也尽力追求奢华，标新立异，丰富多彩，以体现出不一样的价值经营，来吸引顾客。而住宅的装修，却简单的多，一般强调温馨就可以了。厂房，往往根本不用装修，贴张规章制度就行了。2、产出。一处饭店或者其他商铺，经营的好一点，一年营业额可以几十万元，几百万元左右，甚至于更多，这是很正常的。而一些工厂，如果一年营业额可以几十万元，几百万元左右，就已经不错了。3、收益。收益率，就是每平方米所产生的收益，商铺的收益要远远大于工厂。一处饭店或者其他商铺，每平方米年收入一般可以达到1万元。而工厂，每平方米年收入一般可以达到1000元，这样的工厂，就不错了。甚至于有的上市公司，一年的收入，都买不了一处或者几处一线城市的住房。投入的不同，直接导致产出的巨大差异。实践中，商铺拆迁停产停业损失的补偿，一般应当为工厂的10倍左右。在实际拆迁中，商铺拆迁停产停业损失的补偿，一般比工厂拆迁停产停业损失的补偿...
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在征收拆迁过程中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产的评估方法，共有五种方法。评估方法不同，导致的房地产的评估价格是不同的。有时候，差异非常大。所以，被拆迁人在遇到企业拆迁时，选择合适的评估方法，是获得公平补偿的关健。1、重置成本法。对工厂的厂房，农村的住宅，往往用此方法进行房屋的评估。包括房屋建设价值，人工价值，税费，扣除折旧部分。这种情况下，拆迁人要考虑再给被拆迁人一块相同或者相类似的土地，以补偿土地被征收的损失。2、收益法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于生产经营的房地产，要用此方法进行评估。就是把房地产的价值，加上生产经营的收益价值，来确定企业房地产的价值。3、市场比较法。这是参照类似房地产的房屋和土地市场价值的评估方法，就是根据房地产的区位，地段，是国有土地还是集体土地，用途是住宅、商业还是工业用地。4、假设开发法。就是土地开发后，可能开发为住宅、商业用房，或者是厂房，这就要考虑开发后的土地价值，扣除相应税费等的市场价值，来确定土地价值。5、基准地价修正系数法。按土地位置确定修正系数，以得出最后的土地评估价值。上述评估方法，如果是企业的土地和房屋，一定要考虑用收益法来进行评估，这样评估的价值是巨大的，数以多少倍计。（采晴整理0
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超市、饭店、宾馆等，都属于商铺。商业拆迁补偿，要考虑哪些问题？首先，价值补偿。按照商业的房屋用途，将商业进行价值补偿。这些商铺，房屋最重要的价值，体现在区位上。位于商业经营繁华的地段上的房屋，补偿的房屋价格，要高于其他地方。同样的道理，楼层的高低，也决定了经营的房屋价值的低高。楼层越低，流动人口越多，补偿的房屋价格越高。其次，装饰装修费用补偿。可以以实际的费用支出为依据，也可以根据评估的价格，进行装饰装修的补偿。再次，实践中，停产停业损失是最为关健的部分。拆迁人与被拆迁人，对此意见差异很大，难以协调。这一部分损失，可根据实际搬迁期限，乘以商业经营的月平均利润；也可以考虑实际搬迁期限，乘以搬迁月租赁费加商业经营的月平均利润乘以修正系数加职工月平均生活费；还可以以补偿土地房屋价值的比例，来确定停产停业损失；另外，有的地方可以考虑用确定的搬迁期限，乘以商业经营的月平均利润。最后，搬迁费、临时安置费，补助与奖励的补偿。（采晴整理）
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