从法律上讲，认定和拆除违章建筑需要经过严格的法定程序，这些程序都有那几步呢?在这些程序中，作为房主又应当注意哪些事项?第一步：立案、调查取证。立案就是当地的执法部门在接到投诉、举报或发现等后，决定查处后的活动。需要注意的是拥有立案权的单位只有规划局/委、乡/镇人民政府、和某些取得了授权的执法组织。如果查处违建的立案部门是国土局/所、住房和城乡保障局、房管局等等单位，那么这就是错误的或者无效的，可以提出申诉。对相关建筑物的调查程序也有许多需要注意的地方，《行政处罚法》的第三十七条有规定“行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。……”。但是在实际上，很多地方的执法人员在调查是往往是不按照规定来的。面对这种请况，房主可以主动要求执法人员出示证件，并记下他们的有效信息，比如姓名和编号等。这对日后维权有帮助。还有多数人在被政府人员询问时往往会害怕紧张，这是一个误区。不仅不要紧张，也要小心问话里的陷阱，比如不该说的就不要说，也不要被他们吓到，毕竟他们不是警察，不会把你抓起来。最后在要你在笔录上签字的时候，你一定要看清笔录上的内容，如果发现异常时，一定要拒绝签字，并提出修改。第二步：决定程序。关于《行政处罚法》的第三十一条和第三十二条有规定“行政机关在作出行...
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法律的正义不仅体现为实体正义，程序正义也是其重要的一面，程序正义在某种程度上甚至比实体正义更为重要。行政法的基本原则，不仅要求行政机关合法合理行政，也要求其在行政执法过程中做到程序正当。当自身利益在实体法律上难以得到保护时，就应该在程序上寻求救济。从法律依据的角度来看，违建强拆的程序可以分为违反《城乡规划法》的程序和违反《土地管理法》的程序，二者虽存在显著区别，但寻求救济的切入点却大同小异。根据《行政处罚法》的规定，行政机关作出行政处罚必须符合法定程序，这些程序与当事人直接相关的有听证、送达、公示等，行政机关常见的程序违法事项有不告知当事人听证、陈述申辩的权利，不按法定方式送达行政执法文书，以及城乡规划未依法公布等。在行政机关的行政行为违反法定程序时，当事人的权益可以通过复议或诉讼得到救济。（采晴整理）
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第一种类型：宅基地的所有权和使用权都为自己所有，并且自己也是本集体经济组织农户。就是说，你家的宅基地使用权是你，你的户口本和身份证都是你们村的农民。那么恭喜你了，你完全符合拆迁补偿的条件。即使你在没有办理任何申请或做相应变更手续的情况下翻盖过自家的房子，你也能获得赔偿，你只要把相应的手续补全，静待拆迁就行了。第二种类型：宅基地使用权为自己所有，但自己已经转成非农户，甚至户口已经不在本集体经济组织内。意思是，你们村要拆迁了，你家的宅基地使用权还是你，但是你的户口本和身份证已经不是你们村的农民了，你已经变成了天津市户口。这种情况很常见，而且从常规来讲，无论是你在迁户口后盖好了房子还是准备盖房子，正常的申请建房手续是行不通了，你的宅基地使用权被收回是合法的。那么在这种情况下你想拿到拆迁补偿款，该怎么办呢？我告诉你，这时候你要做的是，回到村里找村干部协商，让村委会出具同意你盖房的书面凭证，去找村支部加盖村委会章，最好还要去乡里、县里相关部门盖章。做一套相关证明文件。总之对你都是有利无害的，甚至会是必须的。如果遇到征收拆迁，凭借这个证明材料，往往也会得到跟第一种情况一样的补偿。第三种类型：宅基地所有权自己，使用权人为别人（这里的别人指没有亲属关系的人，不包括父亲留给儿子的祖宅），但自己是本集体经济组织农户。意思是说，你家的宅基地使用权不是你，而是别人。你和这位别人没有任何亲属关系，但你的户口...
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耕地是农民赖以生存的基础，关系到大家最切身的利益，它的补偿标准也是很多人想知道的问题。具体来说征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费和社会保障费。一共五个部分。（一）补偿标准。根据《土地管理法》第47条的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。（二）弹性空间。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。农民的土地被征收本身就是市场化的产物，当然补偿也要由市场来决定，常常补偿的额度会超过法律规定的范围。（采晴整理）
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宅基地的补偿不仅会影响到被拆迁户未来的居住条件，而且随着农村宅基地补偿的数额和标准不断提高，很多人有可能因为宅基地的被征收而得到一笔丰厚的补偿金，因而这也是农民朋友十分关注的一个问题，下面就跟大家具体说说宅基地的补偿标准。（一）补偿标准，宅基地和房屋分开补偿。这个你知道吗？分开补偿，是指宅基地和其上建造的房屋在补偿的时候并不是混为一体，而是因为产权的不同各算各的。农村宅基地的产权归村集体所有，农民只是在村集体的分配之下拥有其使用权。因此，这部分补偿，归村集体所有，不归宅基地使用权人所有。但地上的房屋是农民自己出钱、出人力盖起来的，产权属于村民自己，因此补偿款也应该归村民个人所有。农村房屋拆迁补偿计算公式：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，具体为房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、且不应超出控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据...
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（一）集体土地上土地的补偿价值标准：《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”这里的土地，主要指耕地。那我们首先来看看耕地的补偿标准：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（1）土地补偿费：为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。（2）安置补助费：每一个农业人口，为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍；每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。（3）附着物和青苗补助费：由省、自治区、直辖市规定。另外，土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。（二）房屋的补偿标准：房屋的补偿可参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定，即：对于房屋的征收拆迁，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其遵循的补偿标准主要是：（1）在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。（2）选择货币补偿方式的话，最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。（3）选择产权调换方式的话，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一。另外：因征收房屋造成搬迁的，要支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，要支付临时安...
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在农村土地被征用和房屋拆迁补偿过程中，有一个重要角色：村委会，会常常出现在拆迁前后。那么村委会到底有多大权利？村委会是否有权力执行房屋征收或补偿？村民委员会，为中国大陆地区乡（镇）所辖的各行政村里的村民选举产生的群众性自治组织。根据《土地管理法》的规定，目前，国家征收土地时，需在依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里，村委会是没有执行房屋征收或补偿的实权的。由此可见，村委会并非行政机关，更不是一级政府。征地拆迁的实施主体应该是市、县人民政府。村委会并没有权利组织实施征地拆迁工作。但是，为什么我们在现实中看到村委会的身影在征地拆迁中如此活跃呢？一种情形是村委会接受了征收方的委托，从而协助征收方组织签订补偿协议等行为。还有一种情形是某些地方政府为了追求土地财政收入和自己的政绩，置法律规定于不顾。在无法获得审批指标又想要征地的情况下，让村委会冲在前面实施所谓“协议拆迁”。而自己在幕后操控指挥，一旦出事就将责任推给村委会，把自己的责任撇清。所以大家在拆迁过程中，一定要注意拆迁项目究竟是哪种法律性质，是不是国家的征收行为。如果含混不清，被征收人与村委会所签订的补偿协议就可能得不到法律的支持和保护，等真正出问题的时候就悔之晚矣了。（采晴整理）
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在农村土地被征用和房屋拆迁补偿过程中，有一个重要角色：村委会，会常常出现在拆迁前后。那么村委会到底有多大权利？一、如何判断村委会在征收工作中扮演了何种角色？简言之，在一个征收项目中，村委会的地位究竟如何，是可以通过申请政府信息公开和村务公开去及时了解和获知的。要区分清出协议拆迁和一般征收项目的区别，这对于出现纠纷后的维权方案的制定尤为关键。二、如果征地补偿款已经发到村委会，而村委会迟迟不发给大家，怎么办？《村民委员会组织法》第24条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。可见，涉及征收补偿款的使用、分配和处分的重要问题，并不是村委会或者个别人就可以私自决定的。一定要通过由全体村民参加的村民会议，让大家充分知晓、民主决定才可以。如果没有履行这些程序就做出决定，甚至草率的将本集体经济组织的征地补偿费用拿去搞投资、升值，这种行为是违法的。村委会不能滥用职权。根据《征收土地公告办法》第12条规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。但是很多农民朋友并不知情。涉及本村集体土地征收的征地补偿费的使用、分配情况可以通过向本村村民委员会申请村务公开获知。村务公开的内容在时间上一般至少一个季度公布一...
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幼儿园有其自己的特点，就是不仅与被拆迁人有关，更重要的是和众多的幼儿有关，与相关的家长有关。幼儿园需要有相关的证照。即，要有不动产权证书，法人营业执照，食品卫生许可证，园长、老师、保育员相关人员的健康证，相关人员的资格证。在这种情况下，拆迁人要补偿幼儿园相关的房屋土地、设施的价值。给予合理的过渡期限，是幼儿园拆迁中最重要的问题。要保证所建新的幼儿园或租赁新的幼儿园，与被拆迁幼儿园的正常使用衔接，做好安置工作。如涉及一个地址变更许可的解决问题，就要有足够的时间来保证。这不仅涉及到幼儿园的建设和租赁场地房屋问题，还涉及到相关家长解决学区居住、上学交通等准备工作。可以考虑先建好相应的幼儿园，办理好相关的许可手续，再进行幼儿园的拆迁。如果拆迁人不能解决上述问题，被拆迁人要委托专业拆迁律师，以选择行政复议或者行政诉讼，来保证有相应的时间，为建设新的幼儿园提供保障。在行政复议或者行政诉讼中，拆迁人是不能采取强制措施的。（采晴整理）
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在拆迁过程中，经常遇到商铺与住宅混同，住宅与工厂混同，商铺与工厂混同的情况，即有商铺经营，也有实际居住，也有工厂生产，住商工在一起，混为一体。1、住商工混同。最常见的一层为商业或工厂经营，二层及以上为居住使用，这时要看土地证、房产证，即不动产权证书所载明的用途。如果房屋载明了是商业的用途，就按商业用途的房屋进行补偿。如果是载明的房屋用途为住宅，就涉及住改商的问题。根据2003年9月19日《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，住改商的部分，可以按商业用途的房屋，在拆迁时，进行适当补偿。针对商铺，不同的楼层，补偿的价格是不一样的，一楼的补偿，是最高的，向上的楼层，会依次递减。值得注意的是，如果选择产权调换，一定要考虑，被拆迁房屋与产权调换的房屋，两者的价值确定，区位的价格有最明显的差别，要平衡这种区别。2、农村集体土地上的房屋是商铺。这种情况，上世纪八、九十年代，在集体土地上建造了房屋，国家鼓励对内开放，对外搞活，于是，在村里，在乡里，出现了一批商业市场用地。这种情况比比皆是。这种情况，一个显著的特点，商业经营，就是没有相关的证照，没有营业执照。有的商业经营，是买的土地，有的是租赁的土地。由于没有土地手续，只能补偿房屋及地上附着物、装修的损失，停产停业损失。由于当时的法律规定，没有发挥出其相应的作用，上述无证照行为，又符合当时的政策，如果不给予商业用途的补...
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