《城市房地产管理法》规定，土地使用权人必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的可以无偿收回土地使用权，但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第十二条规定，属于政府、政府有关部门的行为以及因不可抗力造成动工开发延迟，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。在土地供应和闲置土地处置工作中，要严格落实履约责任，营造诚实守信的营商环境。要严格执行“净地”供应的有关规定。供地前要处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。1、对于“净地”供应政策出台前已供应的“毛地”，应当按照合同或划拨决定书约定、规定的条款，由具体责任方实施拆迁安置和前期开发，确保履约到位。2、处置因政府原因造成的闲置土地，要区分具体情况：（1）对于因政府未按约定履行拆迁安置、前期开发、及时交地等义务而导致土地闲置的，政府应积极主动解决问题，与土地使用权人签订补充协议，重新约定“净地”交付期限，为项目动工创造必要条件;在约定的期限内仍未能达到“净地”标准，要明确造成闲置的政府及有关部门责任并依法处理后，方可采取协议有偿收回的方式处置。（2）对于因政府修改规划或规划建设条件、军事管制、文物保护以及不可抗力等原因，造成...
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2019
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甲方（村民）： 乙方（开发商法人代表）： 丙方（担保人）：身份证号码： 身份证号码： 身份证号码：经ｘｘ县ｘｘ村委会统一规划，在丙方统一协调下；乙方征收甲方的土地，用于修建公路和建设居民小区。甲、乙、丙三方本着自愿、公正、诚信的原则，通过充分友好地协商达成如下协议：１、乙方必须在甲方所在村全体村民同意签字后，方可开始土地征收工作。２、甲方有两个已成年的儿子，他们即将成家立业，甲方的土地被征收后，两个孩子没有宅基地。乙方在公路旁安排两间相邻的免费的屋基（店面房）给甲方；屋基的位置在甲方本组村民安置宅基地的同一片区，两间屋基总面积为 平方米。（长为 米，宽为 米）３、甲方的自留地和菜园地，若在乙方的征收范围内，征收补偿标准与全体村民同等对待。４、丙方为本协议的担保人。５、土地征收工作结束后，乙方拒不履行本协议或毁约，乙方一次性赔偿甲方陆拾万元人民币；同时，甲方有权利追究丙方的法律责任，丙方须赔偿违约金陆拾万元人民币给甲方，并且丙方自动放弃诉讼权利。６、本协议未尽事宜，三方经协商另订补充协议。７、本协议一式三份，甲、乙、丙各执壹份，本协议经甲、乙、丙三方签字按手印后生效。甲方（村民）： 乙方（开发商法人代表）： ...
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在办理征地拆迁案件的过程中，北京万典律师常常会遇到这种情况，被征收人没有房产证，在这样的情形中，被征收人还能获取合理的补偿吗？没有产权证书，房子就可以被随意拆除了吗？事实上，有些情况，即使你没有产权证书，也可以获得赔偿。1.在农村自己建造的房屋由于在建造房屋时，农民的法律意识薄弱，加上也没有完善的不动产登记制度，农民事实上合法的建造了房屋，这样的情况下是可以获得赔偿的。只要村集体综合各方面的因素认为房屋是合法，就可以获得全额的补偿。2.城市中的小产权房小产权房一般是由于城市化的过程中，农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的那部分房屋转化而来的。这部分房屋只要是依法建造，也可以获得全额补偿。3.继承祖上房屋许多有特色的古村落有前史留传的房子，这类房子因为修建时刻久，基本上都没合规的手续，一般建造比较早，这类房屋如果没有证件，也可以获得相应的赔偿。总而言之，在征地拆迁中，历史遗留的问题，像没有房产证这样的情况，政府会考虑以合法合理的方式解决。
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2019
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一、是补偿应保证被拆迁人生活质量不下降。根据法律法规的明确规定，合理补偿的判断标准是维持被征收人现有的生活水平，不会使当事人因为拆迁生活水平下降。二、是拆迁需按照先补偿后搬迁的顺序，现实中有些被征收人在房子被拆迁许多年后仍然没有拿到补偿安置，因此，被征收人一定要坚守该原则，因为法律有规定，征收专款专用，补偿款先到位。三、补偿价格一定要参照周边房屋的市场价。因为这是衡量是否合理的一个量化标准，对于国有土地上的房屋有产权调换和货币补偿两种方式，集体土地上的房屋有货币补偿、商品房置换拆一换一以及分地加钱再盖房等三种方式。参考被征收地段最近区域的房价来衡量货币补偿是否合理，对于产权调换也要考虑其所处地段，对比其房价与被征收房屋周边房屋的房价。四、要选择合适的维权方式，在适当的时候启动行政复议或诉讼。（采晴整理）
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2019
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一、祖坟的补偿安置方式：实践中，征收土地遇到祖坟的，通常有两种补偿方式：一是按照统一标准一次性补偿给村民的，普遍来看，各地的补偿集中在4000-5000元的标准，各地有所不同，具体需要看当地的规定；二是按尸骨的数量进行补偿，一般是每副300-600原的标准进行补偿，同样地区不同也有差异。二、祖坟的搬迁安置：征收土地遇到祖坟时，很多朋友会担心土地征收后自家祖坟的安置问题。各地考虑到祖坟对于被征收人的意义，一般来说祖坟都是各家找的风水宝地，农民大多数不愿意搬迁，担心换地影响到子孙后代，因此，政府提出先安置后拆迁的办法，对有需要安置地的农民先给予安置地，已解决农民的后顾之忧。三、农民遇到不补偿怎么办：征地遇到祖坟更多的是发生在农村，如果农民们遇到因为不常谈不拢就擅自挖人祖坟的事情，要据理力争维护自身的权益。出于各种压力。现在的征收方为了达到目的，做的很多事情出人意料，因此，农民不得不防。四、被征收人如何维权？如果被征收与征收方难以达成一致，其可以对整个征收程序进行调查，看其是否合法，对于违法的征地被征收人可以选择提起诉讼。（采晴整理）
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2019
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一、什么是农村宅基地的有偿退出机制？农村宅基地有偿退出是指农民如果进城买了房子，不想要在农村的老房子时，可以考虑把宅基地及房屋退还给村集体，然后村集体会给予一定的补偿。当然，农民也可以选择不退出，这种有偿退出机制不是强制性的，是属于农民的权利而非义务。二、农民有偿退出宅基地的补偿标准是多少？有偿退出宅基地的补偿标准目前还没有具体、统一的法律规定，国务院授权各地人民政府可以根据自己当地的经济发展状况制定自己的补偿标准。下面，小编给大家列举一些地区的农民宅基地退出的补偿标准：1、在福建晋江农村的宅基地补偿标准：当地农村集体宅基地的置换补偿标准一般按照该宗地所在区域住宅的土地基准地价进行折算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿。同时，如果是还未建设的宅基地，当地农民可以以低于建筑成本的价格按照等面积购房安置房。其次，当地银行对权属明确、两证齐全、优质区域的农房，按含宅基地估价40％进行抵押融资。2、在重庆垫江农村的宅基地补偿标准：根据当地政府的文件规定，宅基地上的房屋和庭院占地的面积(扣除本人在新村所占建设用地面积)一般按照12万元/亩进行补偿。除此之外的其他附属用地（未发林权证的农村建设用地范围内的院林地）按照土地所有人和本集体经济组织按照8:2进行分配，一亩地按照12万元/亩计算。3、在陕西西安农村的宅基地补偿标准：农村居民自愿退出宅基地，经当地国土资源部门核准，签订...
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2019
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在土地征收过程中，许多将户口迁入到城市的人都在关心自己能够获得农村土地征收补偿呢？其实这三类城里人也能够获得土地征收补偿。1、在农村有土地的城里人：虽然根据《土地管理法》规定，农村土地只能由农村集体组织成员进城承包，而在农村土地改革工作中，国家明确提出要保障进城落户农民朋友的土地权益，所以在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中规定：进城落户的农民，其土地未交回农村集体组织，依旧可以进行确权登记。由此可以看出，这一部分城市居民在农村依旧能够拥有土地承包权，所以在土地征收过程中，其能够与农村集体组织成员一样获得土地征收补偿，最高能够数十万的补偿。2、在农村有房屋的城里人：随着国家推动农民进城落户的工作开展，许多农民朋友虽然将户口迁入到城市，成为了城市居民，不过其在农村房屋依旧属于进城农民所有，而在土地征收过程中，这部分房屋被国家征收之后，这些进城落户的农民朋友也能够获得国家的补偿，不过其补偿仅限于房屋价值补偿、装修价值补偿，而不能够获得宅基地补偿，根据《土地管理法》和《农村宅基地管理办法》规定，只有农村集体组织成员才能够在农村拥有宅基地，而将户口迁入到城市之后，其不再属于农村集体组织成员，所以不能够获得宅基地补偿。3、依靠土地流转开展农业种植的城里人：目前农村土地征收补偿主要分为两类，一类是土地补偿，另一类则是土地附作物补偿，由于土地流转等工作的开展，许多城市居民都在农村流转土地发展...
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我们都知道征收征用土地建高速、修高铁等，或是有开发商对土地进行开发利用的，会给土地使用权所有者的损失赔偿，土地是怎样的用途遭受多少损失都可以获得相应的补偿。但是，在租出去的土地中，因为土地所有者跟当前的使用人不一致，那么在赔偿起来就比较麻烦。特别是土地租赁合同已经开始履行，但是还没到期的，那么承租人能要求多少赔偿就变得不确定。事实上，只要是在使用该被征用的土地遭受到损失的，出租人和承租人都可以获得赔偿，个人不能独占全部赔偿。不过，土地租赁的承租人只能拿到合同未到期的赔偿，并且加上地上附着物的实际损失。不过，因为土地的实际用途分为农业用地和非农用地，因此在赔偿的时候会根据这个情况区别赔偿。如果是征收耕地的，那么一般补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。另外，在实践中，有些土地出租人会以自己是土地所有者身份独占全部的土地补偿费，这样就忽视了土地租赁合同未履行部分的违约金问题，严重损害承租人的利益。或是出租人跟承租人就土地补偿费协商不成的，为解决这些问题，承租人首先可以先找对方协商解决，毕竟双方签订了合法有效的租赁合同，要是协商解决不下这个问题的，可以将土地租赁合同收集起来，直接去当地的法院起诉解决问题。（采晴整理）
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2019
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土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是社会生产的劳动资料，是农业生产的基本生产资料，是一切生产和一切存在的源泉。随着我国城镇化进程的加快，征地拆迁的事件也增多了不少，了解土地权利，越来越重要，万典律师来给您说说法律关于土地的权利。我国的土地权属分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利。土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利，是土地所有制在法律上的体现。在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作...
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2019
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1、补偿标准不同：集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。2、权利人救济渠道不同：《土地管理法实施条例》第25条规定，集体土地征收时，“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”采取裁决的方式解决补偿纠纷。而国有土地上房屋征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”3、对于已经完成土地征收，但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。针对实践中遇到的土地征收已经完成、但是房屋补偿尚未完成的历史遗留问题，2011年最高人民法院出台的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”因此，如果土地征收结束时没有进行安置补偿或者未足额补偿的，并且房屋所在地纳入城市规划区...
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