一、以租代征：以租代征是规避农用地转用和土地征收审批，规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避依法进行征地补偿和安置，规避履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，非法出让转让和出租农村集体土地用于非农业建设。以租代征的方式也很常见，主要是出租人和租用主体上的差别，主要包括以下方式：（一）基层政府：1、作为租用人：直接租用集体土地；2、作为出租人：转租集体土地；3、作为土地租赁中介人：促成租赁。（二）村委会：1、企业、开发商等用地单位或个人与村委会签订土地租赁协议；2、村委会租用农户承包地用于非农建设。（三）村民：村民自行出租自己的承包地。二、“以租代征”的危害：随着近年来生活水平的提高，有不少农民已经迁出农村住进城市小楼房，农村承包的土地也不再种植农作物，或者很多农民外出打工而导致土地闲置，闲着也是闲着，很多农民就将自己的土地出租了出去，以为百利而无一害，殊不知：危害一：人财两空。因为“以租代征”是违法的，没有办理农用地转批手续，也没有按照法律规定的征地审批程序取得许可，无疑，在该土地上建设的建筑物是违法的。这与在宅基地上未取得规划许可证建房不一样，在耕地上建的房违反了耕地保护、基本农田保护政策，因此是要一定被拆除的！这时候你可能说了，房子反正也不是我建的，拆了就拆了，可是律师想问一下大家，地总是你的吧！由于是耕地，项目被叫停，违建被拆除后，恢复耕地的任务仍然是由出租土...
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2019
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09
一、拆迁中该收集什么证据？1、有效证件。包括：土地使用权证、建设规划许可证、房屋产权证等。律师提示大家，这些都是证明自己权益最有效的证据。一旦看到预征收公告，就要抓紧时间保存好自己的原证件了，警惕政府部门以换新证的借口收走。2、征收方下发的各类文件：包括：征收补偿决定、限期拆除通知书、责令交出土地决定等等。强拆不会无缘无故到来，前面肯定有一个预热的过程，征收方下达的各类文件就是十分重要的信号！上述提到的三种文件，大家一定重视并保存起来，并及时咨询专业律师，否则极可能错过维权时效而被“合法”强拆。3、房屋的面积证明：包括：分户评估报告、房屋测量登记表等。不少被拆迁人都了解存在异议的评估报告和登记表不能随意签字，于是很多拆迁户在补偿不满意的时候会拒收、甚至撕毁评估报告。这些报告书上的数值记录将直接影响我们的拆迁补偿，无论是否存在异议，我们都应该妥善保存，找专业律师分析其中违法点。二、什么样的证据才能用在法庭上？（以录音为例）：法律明确规定，以非法手段取得的证据，不得作为认定案件事实的根据。不少被拆迁人会咨询，偷录的录音是非法手段获得的吗？可以用吗？录音证据并非全部都是有效的，如果录音录制的过程侵犯了国家或他人的合法权益，比如为了取证侵害了他人的隐私权，那么它的效力就值得质疑了。但只要没有侵权就不会影响它的效力，所以取证者大可不必杞人忧天，大胆取证就是了。录音时有哪些注意事项，小编为大家...
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2019
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09
一、征收土地公告，属于政府信息公开的一部分，是土地征收工作中非常必要也很重要的步骤，《土地管理法实施条例》第二十五条、《征收土地公告办法》第四条对征地公告的时间、内容、机关及法律后果等做了详细规定。1、征地公告时间：被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，公告由该市、县人民政府土地行政管理部门负责具体实施。2、征地公告内容：征地公告的内容应当包括：（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;（3）征地补偿标准和农业人员安置途径；（4）办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地公告的法律后果：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。二、未进行征地公告的法律后果：征地公告是对土地进行征收的一个必经环节，负有公告义务的政府如果不按照规定对相关信息进行公告，将面临行政行为违法。《征收土地公告办法》第十四条规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。（采晴整理）
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《土地管理法》第四十七条：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。那么，在政府给集体经济组织发放了征地补偿款，这笔补偿款该怎么分配？在办案的实践中，一般会出现以下的问题：土地补偿费该给谁，是留在集体组织账户还是给被征地人？他们各自得到的征地补偿费的比例该有多少？已经得到土地补偿费的农户是否还可以在下一轮的承包地分配时享有剩余土地的分配权？由于现今的法律对这些问题并没有明确的规定，导致的现实生活中的各地征地补偿费分配的做法不一。地上附着物和青苗补助费怎么分配？根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，地上附着物和青苗补助费归地上附着物和青苗的所有者所有。所有，对于这一部分前，法律已经明确规定由该实际所有权人所有，集体组织不能截留这一部分补偿款。如果土地被依法转包或出租，由土地的承让人或承租人得到地上附着物和青苗补偿的费用，原土地出让人或出租人对此不能得到该项的补偿费用。（采晴整理）
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《土地管理法》第四十七条：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。那么，在政府给集体经济组织发放了征地补偿款，这笔补偿款该怎么分配？在办案的实践中，一般会出现以下的问题：土地补偿费该给谁，是留在集体组织账户还是给被征地人？他们各自得到的征地补偿费的比例该有多少？已经得到土地补偿费的农户是否还可以在下一轮的承包地分配时享有剩余土地的分配权？由于现今的法律对这些问题并没有明确的规定，导致的现实生活中的各地征地补偿费分配的做法不一。安置补助费该给谁？根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。所以，对于安置补助费以“谁解决安置补助费给谁”为原则，根据实际情况，向不同的主体发放补偿费。安置补助费中还包括被征地农户的相关保险费用，以保障失地后的生活水平。（采晴整理）
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《土地管理法》第四十七条：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。那么，在政府给集体经济组织发放了征地补偿款，这笔补偿款该怎么分配？在办案的实践中，一般会出现以下的问题：土地补偿费该给谁，是留在集体组织账户还是给被征地人？他们各自得到的征地补偿费的比例该有多少？已经得到土地补偿费的农户是否还可以在下一轮的承包地分配时享有剩余土地的分配权？由于现今的法律对这些问题并没有明确的规定，导致的现实生活中的各地征地补偿费分配的做法不一。土地补偿费该怎么分配？根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体组织所有。因为被征地根本上讲是属于农村集体所有，本征地的农民实质是享有该承包地的使用权，那么土地被征，原则上土地补偿费归集体所有。但是根据《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第（十五）规定，省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费用主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。根据这个规定，土地补偿费主要支付给被征地人，具体的比例由省级政府决定具体的分配办法。此外，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。所有，对于土地补偿费具体的分配办法，可以根...
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2019
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一、国有土地。国有土地，顾名思义就是所有权归国家所有，我们享有的只是土地的使用权。根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，国家所有的土地包括：(一)城市市区的土地；(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(三)国家依法征用的土地；(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。律师提示大家，上述（五）并不是说此种情况下集体土地直接转为国有土地，而是指国家此时可以依法将集体土地征收为国有土地。国有土地不存在征收问题，通常是征收或者拆迁国有土地上的房屋，由于各地经济发展水平等各方因素的影响，所以对于补偿标准国家没有制定统一的标准，需要各地结合自身情况制定标准，但补偿的一个大原则是“不得低于现有生活水平”。二、集体土地。实践中，跟农民最常见的集体土地主要指宅基地和自留地、自留山。但是，需要注意的是，农民个人享有的只是这些土地的使用权，但是所有权属于集体经济组织。对于农用地，通常会涉及将其征收为国有土地，此时需要办理农用地转批手续，否则，未经办理农用地转批手续，私自将其用于非农建设的，属于违法行为。征收集体土地时，要按照土地的原有用途进行补偿，包括土地补偿费、安置补助费以...
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得知自己土地性质的方式有很多，除了依据上述法律规定作出判断外，还可以通过一些更加明确或者权威的方法确定自家土地性质。一、申请政府信息公开判断。申请政府信息公开往往是打开征收信息大门的第一步，被征收人可以通过申请政府信息公开的方式获得土地所有权的信息，明确土地性质。二、依据手中持有的土地证判断。我国实行土地登记发证制度，目前我国核发三种土地证：对集体土地核发集体土地所有权证、对用于非农建设的集体土地核发集体土地建设用地使用权证、对国有土地核发国有土地使用权证。因此，土地证持有人可以看一下自己手中持有的土地证，上面有记载土地性质是国有还是农民集体所有。三、查询土地档案。《土地登记办法》第七十二条规定：国家实行土地登记资料公开查询制度。据此，被征收人可以通过查询土地档案判断土地性质。（采晴整理）
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一、宅基地证件丢失怎么办？如果关于宅基地的相关证件丢了，需要拿着跟宅基地相关的权属材料到当地国土部门进行登记，工作人员审查合格的可进行补办手续。二、继承父亲的宅基地需要做什么？通过继承上一辈房屋所获得宅基地使用权的，确保宅基地使用权继承的合法有效，应当有司法机构进行调查取证。三、宅基地转让需要做什么？为了确保宅基地使用权转让的合法有效，预防因转让产生的纠纷，为了对双方公平，应当对转让进行现场见证，见证单位可自己选择，产生的费用，需要两方协商确定，不进行见证的，携带相关证件，双方到国土部门进行转让手续办理。四、宅基地权利人去世，需要做什么？原权利人和现权利人如果是夫妻关系的，经过公证其他利害人放弃继承的，妻子可以继承房屋并获得宅基地的使用权，需要提交土地相关证件，身份证件，死亡证明等材料。如果夫妻都已经过世，由其中一位子女继承的，经过公证其他利害人放弃继承的，由其子女继承房产获得宅基地使用权。五、证件上信息错误怎么办？如何证件上的信息和身份证、户口簿的信息不一致，需要到村委会、当地公安局出具证明加盖公章，然后变更信息。六、一户多宅，多余的转让怎么做？根据相关法律规定，农民有多余的宅基地可以根据规定转让给其他村民，转让人转让后不能申请宅基地，接受方在本村没有宅基地的，接受了宅基地以后不能再申请新宅基地，需要提供宅基地的相关证件，双方身份证件，村集体的转让说明材料。七、已有宅基地还能不能...
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征收案件中对企业切实利益能产生影响的“外化内部行为”主要有以下两种类型：1、对外产生效力的会议纪要可诉。会议纪要是否具有可诉性，我们认为应当根据具体的条款内容做分析。实践中主要有两种典型的可诉会议纪要。第一种，直接依据会议纪要作出具体行为。实践中有的机关在作出会议纪要以后，不再作出将会议纪要外部化的行为，而是依据会议纪要直接实施。对于这种情况，我们认为会议纪要已由内部行为转为具体的外部行为，当事人对此不服的可直接对作出会议纪要的部门提起诉讼。第二种，下级机关根据会议纪要作出决定。对于实践中下级部门依据会议纪要的要求，以自身名义作出书面决定并送达的情形，我们认为也可直接以下级机关作为被告提起诉讼。2、公告的土地征收批复可诉。我国现行的土地征收流程主要包括申请征收的地方政府报批、农用地转建设用地审批、土地征收审批、土地征收公告等程序。其中，土地征收审批是国务院或省政府对下级机关是否同意其用地申请的批复行为，一直被视为内部行政行为，而土地征收公告则一直被视为申请征收土地的政府作出的直接面向公民的外部行为。但我们认为，上级机关的土地征收审批决定一旦作出，就已经意味着土地权属的变化，此时公民的权利义务已受到影响，而后续的土地征收公告行为，仅是在征收决定的内容范围内进行的公示，并不会产生超出原有征收审批范围对被征收人产生新的权利义务，其公告行为可以视为将土地征收决定送达给当事人的一种方式，而对...
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