房屋征收评估是指由专业的房地产评估机构对被征收房屋进行价值评估，征收评估结果直接关系到补偿数额的多少，被征收人应密切关注这一程序。在这一阶段，被征收人可以行使以下权利：一是参与选择评估机构。房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定，协商是评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，应视为违法。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。由此可见，无论采取协商还是投票、摇号、抽签等方式来确定，被征收人都有权参与并发表自己的意见，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。二是对评估结果不满可以申请复核评估。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。三是对复核结果有异议可以申请鉴定。被征收人对上述复核结果仍有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会提出。若被征收人对补偿仍有异议，则按照《征收条例》第26条的规定处理，即被征收人可以依法提起行政诉讼，或者申请行政复议。（采晴整理）
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在这一阶段，被征收人可以与房屋征收部门就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行协商谈判，双方对补偿方案达成一致可以签订补偿协议。如果双方不能达成补偿协议，政府会作出补偿决定，被征收人如果对补偿决定不服，务必及时诉诸法律救济。具体而言：（1）被征收可以自知道该具体行政行为之日起60日内，向作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议；（2）也可以自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼；（3）被征收人依法申请行政复议后对复议决定不服的，也可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。（采晴整理）
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《农村土地承包法》第三十条规定：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。一、什么条件下，“外嫁女”可以获得征地补偿呢？1.“外嫁女”的户口在婚后仍然留在原村。确认是否是本村集体经济组织成员的重要因素是考究本人的户口是否在此村子里。2.“外嫁女”与户口所在村存在土地承包关系。土地承包关系，意味着“外嫁女”既需要承担对原村的义务，同时也可以享有权利，取得应当的利益。二、知识拓展：法律规定妇女与男子享有平等的权利，都有权分得征地补偿。《农村土地承包法》第六条规定：农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。《关于切实维护农村土地承包权益的通知》二、规定：在农村土地承包中，必须坚持男女平等原则，不允许对妇女有任何歧视。农村妇女无论是否婚嫁，都应与相同条件的男性村民享有同等权利，任何组织和个人不得以任何形式剥夺其合法的土地承包权、宅基地使用权、集体经济组织收益分配权和其他有关经济权益。（采晴整理）
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一、征地征收补偿：根据《土地管理法》规定，征地补偿分为三部分：土地补偿、安置补偿和青苗及地上物补偿。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍；安置补偿安置农业人口书进行补偿，需要安置的农业人口数等于被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。注意：每公顷（十五亩）被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。以上两项补偿由征收方支付给村委会，由村委会开大会决定如何分配。如果被征地人放弃统一安置可以要求村委会直接支付安置补偿费。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，具体补偿一般由评估确定。该部分补偿直接支付给被征地农民。二、房屋征收补偿：国有土地上房屋征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房屋价值补偿不能低于征收时周边同类型房屋的市场价格。也就是你的房屋在市场出卖的价格，这个需要由评估公司进行评估确定。安置房需要达到“拆一还一”，也就是说给予相同大小的房屋，需要注意的是地理位置也需要相同，不能你的房屋在市中心，然后在郊区补偿你一个大小相同的房屋，这肯定是不合理的。集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收有所不同，在征地过程中，集体土地上房屋作为地上物一并征收，补偿标准由省、自治区、直辖市规定，也就是说没有具体的补偿标准。在...
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拿到胜诉判决的关键：学会保存证据、收集证据。“打官司就是打证据”的谚语大家都听过，但绝大多数人都会想当然地认为收集证据是律师的事，自己哪懂这些专业的事情。在此想告诉大家：征地拆迁中证据的保存和收集分秒必争，必须尽早开始，一旦证据灭失，即使后期律师介入也回天乏术。那么，作为一个没有专业法律知识的被征收人，我们该如何保存证据，收集证据呢？征地拆迁是一个持续的过程，在不同阶段征收方会采取不同的措施，大家需要收集的证据也是不一样的，各位被征收人应该结合自己的实际情况采取相应的措施。得到征收消息——权属证书、证明文件要备好实践中往往在征收文件作出之前，大家就已经听到风声了，此时，各位被征收人需要做的是，尽快整理有关被征收房屋的各种权属证书和证明文件。一般而言，最基本的证件包括房屋产权证、土地使用证；如果房屋是经营性用房，还涉及到营业执照、税务登记及纳税凭证等证件。在整理过程中，如果发现自己的证件丢失，务必立即依照相关规定申请补办，不清楚补办流程的可以向主管的政府部门咨询，也可以咨询专业律师。权属证书的作用不容小觑，没有权属证书和各种证明文件，你的房屋就可能被认定为“违法建筑”，“拆违”代“拆迁”是各地的征收方屡见不鲜的套路，因此大家千万不要忽视这一点。征收开始——保存好征收公告等政府文件根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应该及时公告。此时，被征收人...
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征地拆迁过程中，往往在被征收人要求征收方出具征收文件时，征收方会以政府政策或者拿出政府出具所谓的“征地拆迁”相关的红头文件来搪塞被征收人，往往征收方出具所谓的“征地拆迁”相关红头文件并不是法定的征收许可文件。所以，被征收人要了解好征收需要哪些文件，一旦政府拿出了征收文件，你要知道是不是合法文件，征收方有没有权利据此文件来征收你的土地或者房屋。无论是土地征收还是房屋拆迁，都需要依照法律程序进行，具有法律规定的审批手续，并且，政策的制定和执行也应在法律允许的范围内进行。征地拆迁过程中，征收方需要出具哪些征收审批文件呢?1.征地公告，并将征地批准文件予以告知根据《土地管理法》规定，征收集体土地需要具有国务院或者省级政府作出的征地批文，《征用土地公告办法》规定，县级以上土地管理部门需要在收到批文的10日内将该批文予以公告。这里需要注意的是，虽然征收方进行了征地公告，但征收方的征地公告是法律规定的吗?征用土地公告应当包括下列内容:(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。在看到征地公告后，对照一下，符合上述规定的征地公告才是合法的。2.房屋征收决定根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在符合法律规定的条件下，要征收房屋，需要由市、县级人民政府作出房屋征收决定，并...
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提到房屋征收，大部分人都会想到日常签订的房屋征收补偿安置协议，但是你真的了解它吗？你知道一个完整有效的房屋征收补偿安置协议应该包括哪些内容吗？房屋征收补偿安置协议签订之后，为了个人考虑，需要立刻去公证吗？如果已经签订了房屋征收补偿安置协议，那是否意味着被征收人就必须遵守不能反悔了呢？房屋征收补偿安置协议是征收人与被征收人就待征收的房屋的相关事项，包括补偿方式、补偿金额、安置用房、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期间等，经过平等、自愿协商而达成的书面协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收补偿协议应包括下面内容：（1）补偿方式，明确是货币补偿还是产权置换；（2）选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额及其支付期限；（3）选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算等内容；（4）搬迁费、临时安置费或周转用房等相关事宜约定明确；（5）被征收房屋是经营性用房的，还要对停业停产损失如何进行补偿作出明确约定；（6）对搬迁期限、过渡方式、过渡期限等作出明确约定；（7）对补助与奖励、违约责任以及争议解决方式作出明确约定；（8）双方认可的其他事项。房屋征收补偿安置协议的以上内容均是法律明文规定的，是其合法所必备的要素。如果被征收人所签订的房屋征收补偿安置协议缺乏以上内容，则可能因为协议内容不合法而被认定为无效协议。当然，除了以上内容...
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对于该不该签“补偿协议”？其实不存在大家“该不该”签字的问题，是否选择签字关键看大家对补偿协议的内容是否满意。如果对补偿协议上载明的补偿方案满意，政府也愿意签订补偿协议，我们何乐而不为呢？如果征收方态度比较好，在补偿方式、补偿数额上没有大的分歧，只是在具体数额、支付期限等内容上还有问题的，也可以积极和征收方协商谈判，争取达到一个双方基本满意的结果。签订补偿协议的好处是我们不用耗费大量的时间和精力在这上面，只要征收方遵守协议约定，就不会再有纠纷，能快速解决征收中的问题，开始筹备新的生活。如果对补偿协议上的方案完全不满意，则不要贸然签字。签订协议意味着接受和认可补偿协议上的补偿方案，一旦签字，不能再随意反悔。（采晴整理）
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如果选择拒签补偿协议，可能会面临征收方进一步的施压，甚至是强拆，此时，作为被征收人该如何维护自己的合法权益，律师给您以下建议。1、整理自己之前搜集和保存的证据。在征收开始后，大家应该及时整理好权属证书、征收公告、房屋评估报告，以及其他相关证据，留作备用。2、灵活利用“政府信息公开”，从中寻找更多政府在征收过程中的违法证据。在征收工作中，被征收人相对于征收部门来说处于弱势，而要想逆转这样的态势，需要我们化被动为主动，主动寻找政府的违法之处，抓住其“软肋”，作为获得合理补偿的谈判筹码。在整个征收过程中，征收方出于加快征收进程、节约征收成本等原因的考虑，常常会跳过一些法定程序或者不按照法定要求操作，这些都是违反法律规定的行为。根据法律规定，有关房屋征收与补偿的信息属于政府应当主动公开的信息范围。因此，当事人一定要灵活运用政府信息公开，收集被征收人的违法证据。为此，当事人可以寻求专业律师的帮助，律师专业知识和办案经验都更丰富，更容易发现其中的关键问题所在。3、被征收人务必在法定期限内申请行政复议或者提起诉讼，通过法律途径维权。在收集好政府的违法证据之后，被征收人即可针对这些违法点提起行政复议或者行政诉讼，要求确认征收行为违法并撤销。在复议或诉讼程序的压力之下，征收部门往往会积极主动地与被征收人进行谈判，如果能谈成一个满意的结果，纠纷就得到了解决；如果谈判失败，也不影响法律程序的继续进行。总...
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一是仔细审查协议内容。一般而言，补偿协议应该明确以下事项：（1）被征收人选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额、货币支付期限；（2）被征收人选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算数额、结算方式和期限；（3）无论选择哪种补偿方式，补偿协议还应对停业停产损失、搬迁费、搬迁期限、临时安置费或周转用房等内容进行约定；（4）协议条款应该明确具体，尤其是对于补偿数额，绝对不能采用模棱两可、含混的表达，例如“合理补偿”、“公平补偿”之类的话均没有实质约束力；（5）补偿协议还应该明确违约责任，以防征收方不履行协议中的补偿义务。二是保留协议原件。补偿协议原件是最重要的证据，一旦后期征收方不遵守约定，不履行或者不完全履行补偿义务，我们需要依法维权，而协议原件就是证据。再者，对于实践中的某些征收方，我们不得不防备其在协议原件上动手脚。因此，为了更好地维护自己的权益，不让自己在维权中陷入被动的处境，无论如何我们都应该保存好协议原件。（采晴整理）
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