近些年，经常接到“以租代征”类咨询，很多村民在政府部门的“忽悠”下，将承包地租给政府部门使用，然后由政府部门支付租金。然而，在政府部门将这些土地收回后，通过各种途径改变土地性质，然后将土地出卖给房地产开发商，进行商业开发，进而谋取利益。很多村民直至发现土地被征收后，才知晓自己的土地早已更名换姓。那么像此类案件中的焦点问题则是政府部门以此种方式征收百姓土地是否合法？通过土地征收政策来解读“以租代征”的问题：根据《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此，我国进行土地征收必须出于公共利益，但由于我国相关法律法规的不健全，使得公共利益在实践中很难有明确的界定，但值得肯定的是如果征收百姓的土地用于商业开发是绝对不允许的。其次，根据我国《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”及第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”可以得出，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府...
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2019
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如果百姓在现实生活中遇到“以租代征”情况要如何维权呢？一方面，被租用土地的百姓可以向法院起诉确认土地租赁合同无效，要求政府返还土地，也可以要求政府安排土地复耕或者重新安排承包地，还可以通过行政诉讼的途径维护自己的合法权益。但尽管有多种途径可以维护自己的权益，但法律并不保护在权利上睡眠的人，一旦错过诉讼时效，维权行动将难以为继。虽然目前我国制定了严格的法律打击各种少批多占、未批先占以及以租代征的行为，但现实生活中仍有很多机关钻法律的漏洞，忘掉自己的使命侵害百姓的合法权益，导致百姓失去赖以生存的土地而得不到应有的对价，导致政府部门的信誉降低。因此，应该对此类现象引起高度重视，防范以租代征的行为，使百姓能够安居乐业。（采晴整理）
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首先，对于行政机关的行为，可以采取行政复议或者采取行政诉讼的方式，根据《行政复议法》第九条的规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。行政机关在收到申请人的申请后，应当在五日内进行审查，对不符合本法规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合本法规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。同时，《行政诉讼法》也规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。但如果行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。法院在收到当事人的申请后，符合条件的应当当场立案，如果无法确定是否符合立案条件的，应当接收材料，并出具收到立案材料的书面凭证，对不符合条件的，应当作出不予立案的决定。其次，在公安机关接到群众的报案后，应当及时受理，制作受案登记表，对属于本机关管辖的，应当及时调查处理，对不属于本机关管辖的，应当在受理后的二十四小时内移送给有管辖权的机关处理，并告知报案人，对不属于公安机关职责的事项，应及时告知报案人向有权受理的机关报案...
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土地是农村集体经济组织成员赖以生存的生产资料，也是村集体成员的谋生手段、生活保障。因此，如果在土地征收中，涉及到土地补偿，如果被征收土地确实存在“出嫁女”的土地，则应当给予其补偿。我国最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条明确规定：农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。可以看出，但凡属于本集体经济组织成员资格的人，均有权获得土地征收补偿款。除此之外，《妇女权益保障法》第三十二条也规定：“妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利”以及第三十三条规定：“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”。与我国《土地承包法》规定：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。可以看出，结婚、离婚...
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《土地管理法》第六十一条规定：“乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第六十二条也规定：“农村村民一户只能拥有一处，其的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)，并尽量使用原有的和村内空闲地。农村村民，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第二十五条规定：“方案经依法批准后，由被所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关的用途、范围、面积以及、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响...
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根据相关法律的规定，征收土地的具体实施主体只能是国土局，乡政府并没有实施征收土地的权限，如果乡政府对土地进行征收，属于违法行为。依据《土地管理法》《土地管理实施条例》的规定，征收土地的具体实施主体分为两级主体两级部门，一是设区的市政府及其国土局，二是县(县级市)政府及其国土局。征收土地时经常出现违法实施主体的情况，为鉴别征收土地实施主体的合法性，明确如下：1、乡镇政府不是实施征收土地的主体，发布安置方案、公告;签订补偿协议均无法律依据，属于超权越职的违法行为或非法实施征收土地行为，最常见的是“以租代征”2、区政府及其国土分局不是实施征收土地的主体，理由是：(1)土地征收伴随着土地供应即出让或划拨;(2)国有土地所有权的行使法律授权给市县政府;(3)区政府虽然属于县级政府但不是属于独立的财政体系的政府无法支付土地补偿和收取土地出让金。《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。”3、开发区管委会是否属于实施主体，目前尚无法律依据，部分省政府颁布了开发区管理办法，授予实施土地征收权。我的看法是没有法律依据就属于违法行政，开发区不是行政管理应是开发区内的业务管理，不具备政...
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我们认为退城搬迁企业应当将补偿过程当中的评估问题放在我们这次搬迁过程当中，或者说补偿过程当中一个重要的节点上，绝对不能把他轻视了，为什么？因为这里面涉及到你的基本利益，如果我们在补偿这一块重视起来应该从哪些方面来做？第一，我首先告诉大家你把它重视起来是有依据的，根据我们国家国有土地上的企业评估来说，有这么一句话叫做房地产估价机构应该是由双方协商，协商不成的再由多数或者是随机来决定。那么这里面涉及到一个问题，首先就是说你这个补偿价钱应该是由房地产评估公司来做，他来告诉你你这个东西值多少钱。第二，既然是第三方的评估机构，我们就可以要求他独立客观公正，当然这也是法律上对于第三方评估公司的要求。这里面如果有政府机构政府人员去干涉他怎么办呢？在法律上严格禁止任何单位和个人对评估机构进行干预。当然了，我们不能天天跟在人家后面，万一有人去影响怎么办？那么这个时候我们可以看他的评估报告，评估报告在法律上有严格的要求，房地产估价机构或者是房地产估价师出现了虚假或者是重大的差错的评估报告是由发证机关责令去改正，并给予警告，甚至处以罚款，严重的个人或单位将构成刑事犯罪。这是退城搬迁的国有企业上的土地，我们可以参照这个国有土地上房屋征收补偿条例当中关于评估的规定，那么如果说我们是集体土地上怎么办呢？其实集体土地上有这么几个，一个叫做《土地管理法》，一个叫做《物权法》，还有一个《中小企业促进法》这是三个法律...
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在实施征地拆迁之前，征地审批手续是必须要走的一项程序。但实践过程中，拆迁方为了追求拆迁效率，为了达到拆迁的目的，经常是在没有办理任何手续或是手续还没下来的情况下就实施征迁活动，这种行为严重违反了相关法律法规，侵害了被征收人的合法权益。对用地审批，根据《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。根据第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。根据第四十五条规定，征收基本农田；基本农田以外的耕地超过三十...
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（一）征地告知书根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。同时，在被拆迁人要求听证时，相关部门应当要根据相关法律法规组织听证。在此提醒广大被征收人，在告知之后，凡是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿，所以被征收人要格外的注意。（二）一书四方案"一书四方案"是合法征地不可缺少的一部分。是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。该文件主动公开的前提是人民政府已作出征地批复，"一书四方案"已属于确定的实施阶段。（三）国务院或省级政府的批文征地批文是征地过程中最为核心的文件，它表现为承上启下的作用。在征地实践中，因征地公告是由县级人民政府盖章发布的，导致很多被征收人误以为征地是由县政府说了算。对此律师要提醒被征收人，征地必须要有国务院或省级人民政府批文，否则就是违法征收，在违法征收时，被征收人是有权拒绝的。其次按照《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地时都要使用国有土地。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是"征地批文"，实践中一般是有权政...
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在实践中，会有这样的问题：已经被征地的农户在获得了合理的土地补偿费的情形下，如果继续申请获取剩余的承包地，这对未被征地的其他农户是否不公平？可以分为两种方略进行分配：（一）被征地人已经获得土地补偿费，那么就不能再继续分配剩余的土地。土地补偿费是对被征收土地的补偿费用，如果被征地人已经获取了征地补偿费，就应当承担失去土地的不利后果，虽然还是本集体的农户，但应当被认定为失地农户。（二）被征地人只获得了剩余承包期限的使用权的补偿，在承包期届满后，该被征地人有权参与对剩余承包地的分配。在这种情况，被征地人只是作为土地的使用权人，也只是获得了剩余使用权的损失费用，而对于土地的补偿费用归属了集体，所以在承包期届满，该被征收人还享有对剩余承包地的分配。（采晴整理）
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