首先，被拆迁可以直接在针对强拆违法行为提起的诉讼中一并提出赔偿请求；其次，被拆迁人也可以在通过具有法律强制力的方式确认强拆相关行政行为违法后，向赔偿义务机关提出赔偿申请；最后，在已确认强拆违法后，赔偿义务机关拒绝赔偿申请或不予答复的，被拆迁人可以直接提起国家赔偿之诉。律师感悟：实践中这类维权案件的难度主要在于，被拆迁人能否提供充分的证据证明自己的财产损失状况。在证据不充分的情况下，通常能够得到法院支持的只有根据现有证据可以证明的损失部分，以及可酌情确定的基本财产损失，如合理范围内的生活必需品、日常家电用品等。而对于占大头却具有特殊性的财产损失，如艺术品、收藏品等，在被拆迁人无法证明确因强拆损毁或无法证明其原有价值的情况下，对于这部分损失赔偿较难得到法院的支持。另外，在最高法院发布的相关案例中，最高法院审理认为，除依据双方签订的补偿协议应补足的补偿款外，对于因未及时支付赔偿金所产生的利息，也应认定为直接损失的范围，最高法院支持该案被拆迁人对利息赔偿的主张。（采晴整理）
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什么是违建？违建这个词已经不陌生了，接二连三的爆出大新闻：《秦岭违建别墅引发反腐龙卷风：多名省部级落马，1000余人遭问询》。紧接着《河北省委书记批示：违建别墅群连夜拆除，开发商曾4年无手续建起109栋别墅》，这毕竟是社会新闻，法律上关于违建并没有一个十分明确的概念。根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律的规定，未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑。 “以违促拆”征收中，政府常常以违建为由实施强拆，这是基于什么样的理由呢？违建由于违反了相关法律的规定，在法律上站不住脚。通常违建不予补偿。这样一方面减少政府的征收成本，完成政绩。另一方面，违建认定以后，老百姓不懂法，很容易退缩，也就不去维权了，强拆成为顺理成章的事儿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管...
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土地征收纠纷中，很大一部分是围绕着征收是不是为了“公共利益”而产生的。因为现有的法律都规定了只有为了公共利益的目的才可以征收土地，具体表现在：《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《土地管理法》第2条，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。由此可见，正确理解和界定“公共利益”是解决土地征收的核心。然而，“公共利益”一词历来是个颇具争议、非常宽泛的概念。就一般理解而言，公共利益是指国家或不特定人所享有的受法律保护的权利状态。包括国家利益和社会公共利益，其受益主体应当是社会公众。使社会公众得到利益，至少应与全体公众有利益关系，而像经济开发区、商品房开发等属于间接利益的一般不属于公共利益。鉴于目前法律没有对“公共利益”作出明确界定，实践中被征迁人所遇到的问题无法通过以非“公共利益”阻止土地的征收，但可以从程序是否合法来阻止土地的违法征收，即该征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体...
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在商品房交易中，开发商与购房者经常发生纠纷。对于一些小的纠纷，开发商可能愿意与购房者通过协商解决，但对于一些争议比较大的纠纷，很有可能要借助司法途径，此时就需要有证据来作为支撑。那么对于购房者来说，发生房屋纠纷要收集哪些证据？一、交房时出现的问题一般有：（一）未达到交房条件；（二）房屋设施设备不完善；（三）房屋质量存在缺陷等问题。二、出现交房的问题时，提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：（一）开发商发出的书面交房通知：若开发商只是以口头形式通知业主收房，应要求开发商出具书面通知。二）收房的过程录下来：在合同约定的交房时间去收房，同时，就自己收房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把收房的全过程录下来。（三）书面整改：如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。（四）以书面形式提出退房要求：如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。（采晴整理）
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随着农村宅基地的资源越来越紧缺，而目前常见的现象是一些农户可能连一块儿宅基地都没，所以，这些单纯想要通过分户来获得宅基地的想法目前来看并不十分现实。那农民分户后还可申请宅基地吗?这三种情况下可申请!1、家中子女有地理的经济能力和生活能力，且需要独自居住的。2、家中子女为非独生子女，子女已经成家立业，且常年独立居住生活的。3、夫妻已经离婚，其中一方面需要重建房屋的，是可以分户再次申请宅基地的。这四类人不允许分户：1、未满18周岁，不具备完全民事行为能力的农村青年不能申请分户;2、没有固定的经济来源且没有生活能力者不符合重新分户的条件;3、分户申请人与户主同居一处的情况不能分户;4、恰值拆迁或征地时提出的分户申请无效，不能分户。（采晴整理）
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一、房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由，对买卖协议反悔时，买受人可以以出卖人为被告向法院起诉，要求继续履行合同，此时法院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办理房屋产权证，以便合同继续履行。二、无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。如果没有房产证，房屋买卖协议一般是不受法律保护的。（采晴整理）
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在房产交易如此频繁的当下，有关商品房买卖的纠纷自然也多了起来。商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。而商品房买卖法律相关问题，有哪些呢？一、售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。二、虚假广告民事责任条件有什么？(一)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。(二)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。(三)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也...
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随着越来越多的农户都不能盖房了，且申请宅基地、分户等也越来越严格了，尤其是分户，必须是农村户口，且有房才能分，那农村没有房子怎么分户?有哪些方法？一、在村内买房：说是买，实际上就是村内的空心房闲置房进行流转。有很多农民朋友已经不在村里生活，去城市发展，在城里买房，而老家的宅基地上还是有套房在。想要分户的朋友可以去打听有没有愿意买卖的，在村委会的同意下，有偿的流转过来。而且也不需要买很好的房子，只要暂时能住就行，这样分户出来后，可以将房子翻新重建，按照自己的喜好来。当然一定要切记，流转过来的宅基地，一定要合法经过村委会同意，还要记着将宅基地更名成自己，避免未来发生什么纠纷。二、到城里买房：一户一宅是指宅基地上建房，对商品房没有要求的，所以经济条件不错，当地政策允许，就可以在城里买房。房产登记是在自己名下，宅基地是在父母名下，这样就是分别都有住房了。不过这个方法有缺陷，就是在城里有住房，分户的时候可能直接将户口往城里迁，直接农转非，所以一定要咨询清楚。三、直接农转非：若不是一定要农村宅基地，在上面盖房，只是单纯分户，可以直接申请农转非。有些地方农村大学生上大学的时候，是迁了户口，在毕业后回原籍户口是落到一个虚拟的地址，若没有住房要分户，申请农转非的时候，就会将户口挂到虚拟地址上。（采晴整理）
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一、《认购书》一般包括哪些内容？《认购书》的内容包括：（一）房号及户型。（二）房屋的建筑面积。（三）房屋的价款及计算方式。（四）签订正式购房的日期。（五）在一方不履行的处理问题。（六）开发商的预售许可证号。（七）当事人双方基本情况。二、什么是“定金罚则”?所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金;如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。定金与订金虽然仅一字之差，但是其法律性质却不同。定金是履行合同的一种担保形式，如果一方违约，就要适用定金罚则。订金(有的叫认购金或者预付款)是购房人担心看中的房子买不到而预先交的订钱，实际上是在一定期限内的优先购买权，它不是合同的担保形式。（采晴整理）
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房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同，该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。但若因为不能取得房产证，导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规定的，才应当认定合同无效。（采晴整理）
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