一、征询意见表：这是很多被拆迁人朋友都觉得“存在感”很低的一份文件，说到意见征询这个问题，大家普遍认为都是“形式主义”走过场，对它不太重视。事实上，这份征询意见表也是被拆迁人对征地拆迁信息的“知情确认书”。如果被拆迁人对征询意见表提到的征地拆迁相关信息并不知情的，认为相关信息有误的，对征地拆迁项目或征地补偿、安置标准和途径有异议的，可以拒绝在意见表上签字反映自己对相关征地工作的意见和建议，也可以依法行使听证救济权利。二、登记调查表：无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，征地拆迁工作中有一项重要的程序，就是对（拟）被征收土地房屋进行调查登记，并与被征收人就调查确认的信息进行确认。郑重提醒被拆迁人，对于这份登记调查表一定要提起万分重视。因为后续如果拆迁双方因被征收土地房屋的信息产生争议，这份登记调查表是重要的财产信息证明依据。对于土地房屋的权属、性质、面积等的各项数据的登记，被拆迁人都要逐一确认。登记内容有错漏的，被拆迁人一定要拒绝签字，要求登记人员予以修正。三、实地查勘记录：根据相关法律规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。这份查勘记录记载着实地查勘中，评估工作人员搜集和记录的对被征收土地房屋进行价值评估所必需的情况和资料，关乎分户评估报告结果的确认。提醒被拆迁人，如果说评估结果是房地产价格评估机构针对拆迁评估题目计算出的“答案”，...
更新时间:
2019
-
02
-
28
《国有土地上房屋征收评估办法》中，其第十二条第一款中明确规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。实践中，房地产评估人员对被征收房屋进行实地查勘，做测量记录工作时，被拆迁人应当在场，并配合和协助评估人员进行测量查勘作业，对于查勘、登记过程中存在的缺漏、错误即使进行指正。走过场式的评估作业方式，或未详测量细记录房屋内外状况，仅凭部分数据“推测”出评估结果的，明显违反行业规范要求，也不符合征收评估办法的相关规定，更无法由此得出合理、可靠的补偿价格。更重要的是，如此不规范的评估作业方式将给强拆的发生以及强拆发生后被拆迁人难以举证证明房屋补偿价值埋下隐患。因而，被拆迁人一定要关注评估人员的查勘以及记录是否全面、详细。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、国有土地上房屋征收：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。也就是说，对于国有土地上房屋被征收的，补偿标准的确定原则主要有两个，其一是评估时点的类似房地产市场价格；其二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。拆迁律师要特别说明的是，实践中部分被征收房屋并没有可依据的类似房地产市场交易价格可以参考，该类情况下，确定拆迁补偿时对评估结果的倚重性会更强，在该类情况下被拆迁人要尤其重视评估程序的合法性问题以及评估结果是否准确。综上所述，原则上国有土地上房屋征收最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上参考房屋的市场交易价格，对房屋包括装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、其他奖励费用进行充分补偿。另外对于营业性用房还要给予充分的停产停业损失补偿。二、集体土地房屋征收：《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确指出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，严格执行规定程序和补偿标准。对于集体土地征收和集体土地上房屋拆迁，最重要的一条原则性规定就是“被征地拆迁农民原有生活水...
更新时间:
2019
-
02
-
28
《国家赔偿法》第二条明确规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。实践中，伴随着违法强拆行为，多会出现满足《国家赔偿法》中行政赔偿法定事由的情形，如为达到强拆作业目的“非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由”，“违法使用武器、警械造成公民身体伤害”等；以及明显侵犯被拆迁人房屋财产权利的行为。在该类征地拆迁侵权案件中，被拆迁人应当取得的就不仅仅是拆迁方施舍般给予的少量拆迁补偿，还有针对拆迁方的侵权行政行为依法可主张的国家赔偿。根据上述所举法条内容可以明确，在征地拆迁中，大家主张国家赔偿的依据是自己的房屋财产权利（有时伴随着人身权利）受到了侵犯，而侵犯被拆迁人相关权利的是强拆过程中行使行政职权的行政机关及其工作人员。当这些侵权行为满足《国家赔偿法》中对行政赔偿范围的规定情形的，被拆迁人就有了取得赔偿的权利。需要提醒，如果行政机关是依法行使行政职权，未超出合法范围的，那么就不满足所说的侵犯被拆迁人权利的前提了。如市县级法院已依法作出征收补偿决定，并向法院申请强制执行，且在强制执行过程中没有违反相关规定，仅依法对房屋实施腾空强拆的，不属于侵犯被拆迁人房屋财产权利，被拆迁人不能仅就依法实施的强制执行行为主张行政赔偿。但此时被拆迁人仍可以主张合理的拆迁补偿。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
根据相关法律规定，拆迁应当按照先补后拆的原则进行，也就是应当先对被拆迁人给付补偿，再对被拆迁人的房屋实施拆除。然而实践中涉及到安置房补偿方式时，拆迁方往往给不出现房补偿，而是协议约定交房时间等。这就导致了很多被拆迁人如今深陷无家可归的困境。实践中，如果被拆迁人在不得不选择安置房补偿方式的情况下，应注意哪些事项？首先，协议中要对安置房补偿情况进行具体约定。实践中不少被拆迁人在选择安置房时，拿到的协议中只写了安置房的面积，却没有写清楚户型、位置、质量、产权性质、交房时间等具体的重要信息。被拆迁人只能被动等待开发商通知排号选房，丧失了大半选择权。拆迁律师建议大家重点关注拆迁协议中对安置房相关内容的约定，一定要将安置房的具体情况，以及交房的时间、方式，安置房的质量等落实到纸面上，避免拆迁方延期交房或交出质量不过关的房子时，给自己增加无谓的维权难度。其次，协议中要约定过渡期的补偿。根据相关法律规定，对选择产权调换形式的补偿的被拆迁人，拆迁方应当给予过渡安置补偿，可以以被拆迁房屋同类房地产租金价格计算过渡期的补偿费用，也可以直接以同类房屋对被拆迁人进行过渡期安置，直到回迁安置房完工交房。但很多被拆迁人可能发现了，拆迁协议中对于过渡费支付的时间往往很明确且较短，但对于安置房交付时间却含糊其辞。对于这种情况，被拆迁人一定要提出要求，明确安置房交房时间，以及交房前的过渡费补偿。拆迁方违约未在约定期限...
更新时间:
2019
-
02
-
28
征迁中，对于如何审查违建认定处理机关的主体资格的问题，根据《城乡规划法》的相关规定，对违建有认定和处理职权的只有乡、镇人民政府以及各级城乡规划主管部门。另实践中有时城市管理综合执法局（即城管）得到省级政府授权也有可能参与到违建的查处工作中来。而代理实践过程中拆迁律师发现，房管局、拆迁办公室等认定违建并向被拆迁人作出相关行政决定的“拆违”并不少见。但实际上这些部门是无权对违建进行认定和查处的。被拆迁人如果接到限期拆违通知等相关法律文书的，一定要确定对违建作出认定和处理的主体是谁，是否具有相应的法定职权。对于超越职权查处违建的，被拆迁人有权拒绝接受相应的处罚，并依法通过复议或诉讼途径进行权利救济。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、善用举证责任倒置：根据《行政诉讼法》、《国家赔偿法》等相关法律法规的规定，出于行政机关过错导致被拆迁人举证困难时，可以适用举证责任导致原则，即由行政机关承担举证责任，提供证据证明自己的行为没有对被拆迁人主张的财产造成损害。在这一点中，拆迁律师要注意的是，举证责任倒置并非完全放松了被拆迁人的举证需要，为了更有力地证明自己的财产损失，更全面地获取赔偿，被拆迁人还是要尽可能做好上一点中我们提到的取证工作，帮助法院更好地认定具体赔偿数额。二、明确提出自己的损失赔偿请求：征迁中，当被拆迁人无法提供充分证据证明自己的财产损失，也难以通过举证责任倒置向行政机关全面追究赔偿责任时，并不意味着被拆迁人的相关赔偿只能为零。在这种情况下，当被拆迁人明确主张相关财产损失赔偿时，法院可以结合现有证据，根据生活常理，酌情判定被拆迁人获得相关赔偿的数额。但拆迁律师必须要提醒大家的是，这类根据生活常理推断财产损失的情况，往往只能根据被拆迁人当前财产收入水平、当地平均生活水平、类似案件的具体判额等为被拆迁人计算赔偿数额。被拆迁人有其他重要或特别财产的，在这种情况下没有直接证据很难得到法院的支持。因此，被拆迁人在知道自己该如何穷尽自己的救济权利为自己争取可能范围内的最大补偿数额的同时，也要做好未雨绸缪的准备，自己先保护、转移贵重财产，或在专业拆迁律师的帮助下做好取证存证工作。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、拆迁评估时点通常以房屋征收决定公告之日为准：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。又《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说，通常情况下，被征收房屋的价值评估时点是征收决定公告之日，参考同类房地产的时价，且被拆迁人据此拿到的拆迁补偿款或产权调换房屋的价值标准也应以此评估时点为准。实践中常常有被拆迁人遇到，拆迁方以很久之前的价值标准计算当前拆迁的房屋的补偿价格，结果补偿款远远不能实现被拆迁人购买类似房产的需要，像这类情况，就是因评估时点错误导致的补偿过低。二、因补偿争议导致拖延补偿的以补偿之日为准：实践中还有一类情况，是双方因补偿数额问题存在争议，并因此导致补偿日期远迟于征收决定公告之日的，应当以实际给付补偿的日期为时点，实时计算被征收房屋的补偿价值。被拆迁人可以理解为，当补偿之日远迟于通常情况下的评估时点时，根据原时点评估价值计算补偿，已经无法实现被拆迁人的同等补偿目的了，因此，对于实际补偿时间迟延的，应当根据当前时点计算评估价格，以避免因市场价格飞涨导致的原有补偿数额无法实现对被拆迁人的公平合理补偿。最后，想说的是，评估时点的确定，不仅要考虑相关法律规定确定的固定时点，还应...
更新时间:
2019
-
02
-
28
实践中，当某一特定的征地拆迁项目中出现纠纷时，被征迁人很容易会发现，这个项目的征地拆迁工作的开展以及对被拆迁人的补偿往往并没有严格根据法律规定进行，但拆迁方要被拆迁人签字的各种文件却是一套一套的。对被拆迁人来说，这些文件就像一张张“卖身契”，让人感到疑惑和不安，很多被拆迁人朋友担心这些文件是否合法，担心签字之后会对自己产生不利影响。对于这些征地拆迁活动中的常见文件，要提醒被拆迁人的是，仅仅拒绝在某些文件上签字，并不一定能阻止其效力的发生，也不一定不能实际完全的阻延不合理拆迁的发生，被拆迁人一定要配合相关权利救济法律程序的启动，才能更好地保护自己的权益。在政府征收部门送来一些要求签字确认的文件时，被拆迁人朋友不要急着签字，稍稍放缓速度，有不了解的内容，主动向工作人员询问了解；拆迁工作人员拒不告知或存在逼签行为的，被拆迁人可以委托专业拆迁律师介入帮助分析自己的权益，被拆迁人朋友可以参考后，再行决定自己是否在这些文件上签字。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
自己给自己的被征收房屋“估价”的方法，当被拆迁人心中有一个合理且较为具体的拆迁补偿定价的时候，就能很明确地感受到在协商谈判过程中对方给出的补偿条件到底离合理标准有多大差距。在这种情况下，被拆迁人朋友可以摆事实、讲道理，尽可能友好地与对方进行谈判协商，争取通过“和平”方式解决补偿争议，及早取得合理补偿并配合完成搬迁工作。实践中当很多被拆迁人发觉谈判协商难以顺利进行的时候，拆迁工作其实已经进入了后期，上文我们提到的与拆迁程序、评估等有关的问题被拆迁人朋友此时还一点都不了解，在这种情况下，被拆迁人很难弄清楚问题的根源在哪里，但能明确地知晓与拆迁方的协商已经没办法进行下去。实际上拆迁方就是看准了被拆迁人不了解相关法律，在谈判过程中也没有提出什么值得拆迁方特别注意的问题，没有什么筹码，谈判过程很“干瘪”，所以才会咬定了被拆迁人不会启动法律程序倒逼拆迁方，且害怕强拆发生房屋财产进一步受损，坚持不提高补偿。如果有被拆迁人朋友现在已经走到了这一步，不妨及时回过头去考察征地拆迁过程中是否存在违法问题，努力找到更多的谈判筹码，重新建立谈判平台，并结合具体情况适时启动一些法律维权程序向拆迁方适度施压，有效争取更好的签字条件。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28