各功能区管委会、各乡镇人民政府，县直属各单位：
《文成县城镇低效用地再开发实施细则》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
文成县人民政府办公室
2014年10月15日
文成县城镇低效用地再开发实施细则
第一章 总则
第一条 为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进我县城镇低效用地再开发试点工作，根据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发的意见》（浙政发〔2014〕20号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、省国土资源厅《关于同意温州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕10号）和市政府《关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见》（温政发〔2014〕49号）等规定精神，结合我县工作实际，特制定本实施细则。
第二条 本细则所称的城镇低效用地是指城镇（包括独立工矿区）中布局散乱、利用粗放、用途不合理，并经上图入库报国土资源部备案的存量建设用地。
大峃镇中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇拓展边界内，或县域总体规划确定的城镇规划区和独立工矿区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。
第三条 列入城镇低效用地试点应当符合以下条件：
（一）利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地；产业落后、高能耗、企业经营困难需要退出的产业用地。
（二）布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），以及违法违章建筑拆除后形成的空置土地。
（三）用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。
（四）其他经认定的低效利用存量建设用地。
第二章 规划、计划及方案编制
第四条 城镇低效用地再开发试点工作按照全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控的要求，遵循政府主导、规划先行；规范运作、有序推进；权属清楚，保护权益的基本原则进行。
城镇低效用地再开发试点项目应当符合土地利用总体规划、城乡规划和产业规划；科学制定开发实施方案和年度计划，严格实施范围和对象，经批准后规范有序推进。
第五条 拟开发利用的低效用地，需纳入我县城镇低效用地数据库，并经省城镇低效用地再开发领导小组办公室审核通过后，方可适用再开发政策。城镇低效用地数据库可根据项目开发进度，每年度进行一次调整。
第六条 城镇低效用地的再开发利用须编制专项规划，由县住建局会同城镇低效用地再开发办公室负责专项规划的编制工作。专项规划应当明确本地区改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等。专项规划经县政府批准后，报市城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室备案。专项规划可一年一调整。
经批准后的专项规划可作为控制性详细规划（村镇建设规划）启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划（村镇建设规划）修改必要性论证。
第七条 各乡镇政府要根据城镇低效用地再开发专项规划，结合当地经济社会发展实际和产业发展要求，科学合理拟定年度实施计划，细化具体地块（区片）的开发强度、利用方向等，明确产业调整安排，进行实施可行性分析，确保低效用地再开发工作有序推进，并于在本年度11月底前将下年度实施计划报送至县再开发办，统一报县政府审批。年度实施计划根据具体实施情况原则上每年中期可调整一次，调整后的年度实施计划按规定程序报批备案。
第八条 在编制专项规划和年度实施计划的基础上，由乡镇政府或地块再开发实施主体按单宗、多宗或片区制订具体再开发方案（包括开发利用方向、规划布局、开发方式、地块范围内土地权利人处置方式、资金筹措落实情况及社会稳定风险评估意见等），经县政府批准实施。
第九条 对列入年度实施计划的地块，必须权属清晰、不存在权益争议，方可进行再开发利用。地块再开发方案经批准后，及时启动相关报批工作，涉及违法违章建筑的，应予以依法处理（处罚）。
第三章 供地方式与配套政策
第十条 经营性房地产开发项目以及政府主导的城市基础设施、公共设施项目，按现行法律法规办理供地手续。拟开发地块属集体土地的，须先征收为国有；属国有土地的，可采用协议收回、置换的方式收回国有土地使用权，纳入政府储备，再行实施供地。经营性房地产开发项目，可设置一定比例强制配建保障性住房、拆迁安置住房，保障性住房、拆迁安置住房可连同项目一并出让。
第十一条 已经取得合法产权的项目用地，除再开发为经营性房地产项目必须实施招拍挂外，原划拨决定书或土地出让合同没有明确规定或约定在一定条件应当由政府收回国有土地使用权，属下列情形的允许以协议方式出让方式供地（包括地下空间建设用地使用权）：
（一）已取得合法产权的项目用地，依据专项规划须改变土地用途或土地利用条件的。
（二）具有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地，愿申请征收为国有的。
（三）企业营业执照已被注销等原土地使用主体已灭失的，县市场监管部门出具企业已注销证明，原土地使用权予以收回。注销土地使用权后，允许以协议出让方式供给相关的权利（实际）主体。
（四）含有政府因素造成的违法用地，在完成土地征收后，可连同地上建筑物以协议的方式出让给相关权利人。
（五）再开发地块涉及边角地、夹心地、废弃地等零星新增建设用地，对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。
（六）再开发地块地下空间建设用地使用权可以连同地上土地使用权一并协议出让，也可以单独协议出让给其他用地单位。
（七）违法建筑拆除后形成的空置土地。
拟以协议出让方式供地的，由县政府牵头，召集发改、经信、住建、国土资源、环保、财政、监察、审计、法制等部门集体讨论同意后，在当地土地市场或主要媒体公示不少于5个工作日且无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定办理，允许以批准再开发时间为起点，按用途法定最高年限重新签订土地出让合同。缴纳土地出让金数额应委托2家以上有资质的评估单位进行评估。
第十二条 在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金和市政配套费。
允许原国有土地使用权人单独或联合、收购相邻的合法土地，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。小微企业创业园规模最小不得低于50亩。对开发建设小微企业创业园的项目，允许按层作为最小分割单元，实行分割销售，销售对象仅限于工商登记在册的实体企业，有关产权按相应分割单元办理。
第十三条 原国有土地使用权人利用原合法土地改变土地用途，开发除房地产项目外的其他经营性项目，土地出让金按现时点不同用途的土地评估价的差价补缴。
对利用原国有建设用地用于商服用途的项目，允许进行分割销售并办理分割登记，但分割销售及分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积（不包含单列建筑面积指标的地下空间建筑）的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。需要分割销售的，实施主体应具备相应的房地产开发资质，开发项目通过工程竣工验收后才允许分割销售。
第十四条 低效用地属集体建设用地的，可由当地的农村集体经济组织提出开发申请，经县政府批准同意，以下项目允许以批准使用的方式办理用地手续：
（一）用于建设村公共设施和公益事业设施项目（包含农村农贸市场、农村公益性老人院、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼、幼儿园、卫生院等）。
（二）村经济合作社或由村集体经济组织全额出资注册成立的村级企业，利用集体建设用地用于工业项目开发。
使用集体建设用地再开发利用的，不得分割产权。
第十五条 对有条件且有组织实施能力的农村集体经济组织，可参与旧村庄改造项目的再开发利用。属地乡镇进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、地上附着物、构筑物补偿方案等环节予以审核把关，由村集体经济组织与农户就集体土地上的房屋签订补偿安置协议，属地乡镇政府作为第三方在补偿安置协议上签字盖章鉴证，原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权。再开发地块可采用集体拨用的方式供地，项目开发应当优先满足拆迁安置户，安排后还有节余的，可出售给本镇范围内符合宅基地使用条件的农村村民。
第十六条 单宗土地若属部分改造并改变规划功能的，允许原土地使用权人申请分割并办理土地变更登记。也可由政府协议收回纳入政府储备。
第十七条 对近期内（5年以上）确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，确有必要进行短期利用的，由属地乡镇政府或国有公司提出申请，经县政府批准，按规定纳入政府储备后，可以申请临时建设。临时建设可优先用于公共和市政基础设施、绿地，也可作为拆迁时的临时过渡周转房使用。临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，科学控制布点，用地规模须在10亩以上。
临时建设须使用农村集体土地的，其使用用途应当符合《土地管理法》的相关规定。
临时建设年限原则控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由县政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予补偿。
第十八条 除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目免缴城市基础设施配套费。
第十九条 对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励。具体的奖励标准可采取“一事一议”方式确定，但奖励额度不得突破依法补偿总额的20%。对农村集体建设用地通过征收用于经营性开发的，其土地出让村收益可按不高于30%的幅度支持农村集体经济组织用于新农村建设。
第四章 历史遗留问题的处置
第二十条 符合现行土地利用总体规划，没有合法用地手续且已使用的建设用地，可参照浙政办发〔2013〕105号、比照浙政办发〔2014〕73号文件规定，按用地行为发生年度分类处置：
（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，由县国土资源局和住建局出具符合土地利用总体规划、城镇规划的审核意见书，公告7天无异议后，依照原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权。属于集体土地的，需提交村委会证明。
（二）用地行为发生在1987年1月1日至第二次土地调查（2009年12月31日）之间的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照土地管理法律法规和政策规定落实处理（处罚）后，按现行征地工作要求、补偿安置政策和土地利用现状办理用地报批手续。
在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程，以及符合国有划拨目录的其他项目，可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，采取划拨方式补办用地手续。
对含有政府因素导致没有合法手续的除房地产项目外的工业及其他经营性用地，经县政府认定后，已属较高效利用的可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，可按现状采取协议出让方式补办用地手续；属于低效利用的，拆除地上建（构）筑物，不再进行处罚，直接以原用地单位，或原用地单位、公司股东入股、重组的新主体，或原用地单位组成的联合体名义办理协议出让手续。
对其他违法用地，地上建（构）筑物原则上予以拆除。违法违章建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处罚。
（三）用地行为发生在第二次土地调查（2009年12月31日）之后的，按现行政策规定办理。
第二十一条 未办理房屋所有权登记的房产的合法性认定按照《文成县违法建筑认定标准及有关处置办法》（文政发〔2013〕168号）执行。
第二十三条 在土地农转用、征收报批时，涉及违法用地行为的，可以暂时不进行查处，视同地上无违法违章建筑，先报批征收手续。土地征收经省政府批准后，国土资源部门再对违法用地行为进行查处，需要拆除的，由属地乡镇政府在供地前将违法建筑拆除；没有处置到位的，不得办理供地手续。
第二十四条 现状为工业用地，再开发继续作为工矿仓储用地，改建建筑设施并提高容积率的，可不再补交地价款；兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、鲜活农产品销售等服务业，可保留其工业用途不变，经国土资源、住建部门批准后，按照规定缴纳国有土地收益金。
第五章 相关审批、确认程序
第二十五条 含有政府因素导致的违法用地的确认程序。含有政府因素导致没有合法手续的除房地产项目外的工业及其他经营性用地，参照《关于妥善解决防震避灾安置等五类历史遗留问题的意见》（文政办发〔2014〕89号），在补办协议出让手续前，须由属地乡镇政府（功能区管委会）集体研究后出具政府原因调查说明报告并上报县政府，由县政府召集县监察、国土资源、住建、“三改一拆”办公室等单位和属地乡镇政府共同确认，出具认定意见。
第二十六条 国有建设用地使用权协议出让程序。
（一）符合本细则第十一条之规定允许以协议出让方式供地的，开发实施主体向县再开发办提出协议出让申请，如属联合开发的，实施主体须提供联合开发协议，协议书应当明确各相关权利人的权利义务、投资比例及项目建成后产权分割事宜；如属成立新公司开发的，还应当提供新公司营业执照、法人资格证明文件及公司股权分配比例证明材料。
（二）经县再开发办经审查后，对符合本细则第十一条之规定允许以协议出让方式供地的，出具项目联系函。相关部门可依据项目联系函给予办理出让前置审批手续。县住建部门出具红线图、规划设计条件和规划许可证，县发改部门出具立项文件，涉及工业项目的，县经信部门出具工业准入联系函。
（三）用地红线范围内涉及农转用征收的，同步开展农转用征收报批；涉及收回的，同步启动收回土地使用权程序。
（四）县国土资源部门依据相关部门提供的前置材料委托地价评估，估价结果及协议出让方案报县政府批准后，在当地土地市场或主要媒体公示不少于10个工作日且无异议的，签订土地出让合同。
第二十七条 集体建设用地拨用审批程序。符合本细则第十四条之规定允许农村集体经济组织使用集体土地建设用地的，
（一）由农村集体经济组织等开发实施主体向县再开发办提出拨（使）用集体土地申请。
（二）经审查，符合集体建设用地使用条件的，县再开发办出具项目联系函。
（三）依据项目联系函，由县住建部门出具红线图和规划许可证，县发改部门出具立项文件，县国土资源部门出具用地预审意见，涉及工业项目的，县经信部门出具工业准入联系函，开发实施主体出具由村集体经济组织全额出资注册成立的村级企业的证明文件。
（四）开发实施主体负责开发地块范围内的政策处理，并提供处理到位证明材料。
（五）县国土资源部门拟定供地方案报县政府批准后办理集体土地拨用手续。
第二十八条 国有建设用地临时建设审批程序。
（一）在国有建设用地上申请临时建设的，由乡镇政府或国有公司向县住建部门提出申请。
（二）县住建部门审查后符合临时建设使用条件的，形成书面意见报县政府审批。
（三）经县政府批准后由县住建部门给予办理临时建设手续。
（四）国土资源部门凭住建部门的临时建设手续给予办理相关手续。
第二十九条 产权销售登记程序。对政府主导再开发的项目，其多余安置房源可按城建资产处置方式进行销售。对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据约定的成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，在项目复核验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据建筑分割方案进行测绘、登记。
第六章 附则
第三十条 为进一步明确责任，有效推进低效土地的再开发利用，按照属地管理原则，将低效用地再开发试点工作纳入县政府对乡镇年度绩效考核评价体系，严格考核，强化日常督促督办，建立定期督查和通报制度，确保各项工作落到实处。
第三十一条 明确考核要求，属下列情形的不计入考核面积：
（一）未纳入年度实施计划并经审批同意实施的项目；
（二）未编制再开发方案并经审批同意的项目；
（三）虽已列入年度计划并编制了再开发方案，但没有具体实施行为（包括拆迁、征地、供地、建设等）的项目；
（四）未经审批擅自违法建设的项目。
第三十二条 本实施办法由县再开发办负责解释。凡低效用地再开发利用过程中，本意见未涉及的处置措施和优惠政策，国家、省、市、县出台的法规政策已有规定的，遵照执行。
第三十二条 本细则自2014年10月1日起试行，有效期四年。
文成县人民政府办公室 2014年10月15日印发
（采晴整理）