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导读:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。在拆迁过程中,有很多拆迁户的房屋由于建造时间久远,尤其是农村的老房子,当初建造时没有办理相关的合法证件,随后相关部门又不给补办,在拆迁时这些无证房很容易被征收方按照违建的名义限期拆除,而且没有拆迁补偿。面对拆迁方这种以“拆违促拆迁”的手段,无证房的拆迁户应该如何维权?中华人民共和国最高人民法院(2020)最高法行申4319号行政裁定书中载明:征收范围内的房屋往往情况复杂,尤其是城中村或旧城区,存在大量因历史原因未依法办理产权登记或者未依法办理审批许可手续的建筑,对于此类建筑,政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理,并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。负责调查、认定、处理的相关部门具有对未登记建筑的合法性作出认定和处理的法定职责。在案涉无证房及构筑物并未被认定为系违法建筑和超过批准期限的临时建筑的情况下,征收主体关于案涉无证房及构筑物不应予补偿的主张,不予支持。这也就是说,在房屋拆迁过程中,行政部门没有将房屋认定为违建,那么就可以获得合理的拆迁补偿。北京万典律师事务所王卫洲主任曾在律所召开关于“无证房...
更新时间: 2021 - 04 - 26
导读:2021年是全面推进乡村振兴行动的第一年,4月6日,国家乡村振兴局副局长洪天云在发布会上表示,村庄拆不得违背农民意愿,强迫农民上楼。农村拆迁是为了改善农村村民生活水平,解决“三高两难”问题,即村级组织运转成本高、空心村比例高、基础设施建设成本高;村级管理水平低,带领群众增收致富难;家庭宗派治村的痼疾难以割除,民主管理难。拆除农民住房、合并原有村庄,能够更好地集约土地发展经济。经历过拆迁的人都比较了解,城市拆迁与农村拆迁存在比较大的差别。城市拆迁根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行,房屋价值参照拆迁时的周边类似房地产的市场价,所以哪怕房子被拆除,也能够拿到钱在周围买上合适的住房。但农村拆迁就不一样了,农村拆迁一般情况下是按照房屋重置价进行补偿,如果选择货币补偿的话,那么拿到的补偿款很难在城市里买到相同面积的房屋。这也就导致城市拆迁越拆越富,农村拆迁越拆越穷。除此之外,农村农民搬到城市中之后,工作又是一项比较大的难题。农民职业转换往往面临困难,到了城市中没有办法继续进行耕种土地,还需要重新找合适的工作,对于没有特殊技能的农民来说非常困难,经济收入无法解决。还有就是农村村民原来一个村的人都非常熟悉,走哪都有认识的人,但搬到城市之后,之前的人际关系逐渐变淡,加上现如今交朋友大多通过网络、手机,导致年龄较大的农村人在城市中难以找到志同道合的朋友,生活过于孤单,难免产生抵触情绪...
更新时间: 2021 - 04 - 25
导读:不论是国有土地上房屋征收,还是集体土地征收,征收补偿安置方案对被征收人而言都是一个非常重要的文件,大部分的征收信息都是从补偿安置方案当中了解。一般情况下市县级人民政府工作人员会将房屋征收决定、补偿安置方案一并张贴在被征收区域的墙面上,让老百姓进行阅读。如果补偿安置方案中只有货币补偿,没有产权调换,合法吗?首先万典律师在这里先给被征收人普及一下,正规的补偿安置方案都有哪些基本内容。补偿安置方案为顺利实施xx房屋征收补偿安置工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定,制定征收补偿安置方案如下:一、征收范围(一般补偿方案后会附有红线图,征收范围会在附件中体现)二、征收部门与被征收人1、载明具体征收实施部门2、征收范围内土地房屋的权属人为被征收人三、征收补偿的依据及原则1、依据xx法律法规2、原则:先补偿后搬迁四、征收补偿方式及奖励办法1、房屋征收补偿实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式,由被征收人自行选择一种方式进行。2、奖励条例(在规定期限内完成签约即可领取)五、征收补偿标准根据征收房屋的功能分为住宅和非住宅两类,具体标准按照当地制定为准。六、房屋临时搬迁过渡安排此条款针对选择产权调换的被征收人。如果征收部门未能提供安置房,那么在临迁过渡期间,征收部门需要向被征收人提供临时安置补助费或者...
更新时间: 2021 - 04 - 22
导读:强制拆除作为一项极为严厉的行政强制执行方式,其设定和授权只能由法律予以规定。根据现行法律的规定,无论是集体土地征收引起的强拆,还是国有土地上房屋征收引起的强拆,均未授权地方政府有强制拆除公民合法建筑的权力。不管是城市居民还是农村村民,房屋都是自家最重要的财产之一,辛辛苦苦一辈子就为了能够住得好点,当老百姓的合法房屋遇到拆迁,谁也不愿意与政府部门闹矛盾,都想拿着差不多的补偿款搬离。但并不是所有的补偿标准都合法合理,也不是所有的拆迁都会严格按照法律程序进行。当合法房屋遭遇强制拆除,我们能做的就是用法律手段去获取赔偿,挽回损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中都有明确的规定,城市房屋也好,农村宅基地上的房子也罢,如果要实施强制拆除,必须申请人民法院执行才合法,政府部门是没有强制拆除公民合法建筑的权力。当老百姓合法房屋被政府强制拆除后,最好的救济方式就是第一时间向人民法院提起行政诉讼,确认强拆违法并要求赔偿损失。强拆诉讼期限《行政诉讼法》第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定,行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的...
更新时间: 2021 - 04 - 19
导读:不论是国有土地上房屋征收,还是农村宅基地上房屋征收,对于老百姓合法的房屋,征收部门都应该严格按照法定程序实施征收。在与被征收人协商一致,签订拆迁协议,给予合理合法的补偿款后,才能进行房屋拆除的工作。如果拆迁户们认为补偿标准低,拒绝签订拆迁协议,那么征收方可以在法定期限届满后,申请人民法院强制执行,而不可以在未签拆迁协议的前提下,自行强拆房屋,这种行为是违法的,需要承担相应法律后果,赔偿拆迁户经济损失。在实际房屋征收过程中,拆迁户们如果没有与征收方协商一致,认为对方给的补偿无法满足日后正常生活水平,那么可以通过法律手段去解决,而不是拒不搬迁,可以自己行动或者委托专业的拆迁律师,寻找征收过程中的违法点,等找到违法点后通过行政复议、行政诉讼等方式,促使征收部门与自己协商,从而拿到合理的拆迁补偿。房屋是拆迁户最重要的底牌,如果我们一味地拒绝搬迁只会导致矛盾的激烈化,最终可能就会逼急开发商,强拆房屋。一旦房屋被强拆,那么拆迁户唯一的筹码也都没有了,直接陷入补偿谈判的被动局面,迟迟拿不到补偿。之前北京万典律师事务所王玲、梁蕊二位律师就共同代理了一起贵州安顺养殖场遭遇强拆的案件,安顺市黄果树旅游区xx养殖专业合作社,在当地修建用于养殖小黄牛的砖混加钢架棚结构房屋,因征收补偿未达成一致,当地镇人民政府对养殖场的房屋强制拆除,一分钱也没有给。随后当事人委托王玲律师代理案件,贵州省安顺市中级人民...
更新时间: 2021 - 04 - 16
导读:自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后,房屋拆迁法律程序逐渐规范,暴力拆迁流血事件也大幅度减少,但并没有完全杜绝。现如今仍有部分地区拆迁,对拒不签协议的拆迁户采取非法强拆的手段,直接拆除房屋。在这期间,免不了有公安机关的人员在现场维护秩序,那么如果强拆过程中,公安局的人把拆迁户们强制控制,带离拆迁现场,这种行为是否合法?拆迁户又能否起诉公安局呢?万典律师多次告诉拆迁户,如果遇到暴力强拆房屋的情况,一定要第一时间录音录像收集证据,然后报警让警察介入保护人身安全。但实际上大多是拆迁户遇到强拆,公安局的人都是受当地政府的委托直接在现场,防止出现暴力抗拆流血事件。拆迁户们力量薄弱,只能眼睁睁地看着自己的合法房屋被强拆,之后才依靠法律程序去争取赔偿。那么公安局这种在强拆过程中控制拆迁户人身自由的行为,是否合法?能否起诉公安局?《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,作出行政行为的行政机关是被告。职权法定原则是行政法的基本原则,行政机关依照法律规定独立行使职权并承担相应的法律责任。对于有多个行政主体实施或参加的行政行为,在确定适格被告时,要根据作出行政行为的行政主体是否具有法定职权、在行政行为中的参与程度和具体分工、有无接受委托或指令等情形,结合相关实体法律规范进行综合判定。《中华人民共和国人民警察法》第八条规定,公安...
更新时间: 2021 - 04 - 14
导读:房屋拆迁本是一件提高人民生活水平的好事,让原先住在年久失修、破落不堪房屋的拆迁户们,拿到合理的补偿款买上新的房子,或者住上新的安置房,对生活质量都有极大的提升。但事情总有例外,并不是所有的征地拆迁都能发家致富,如果自己的房屋没有合法的手续,尤其是农村的老旧房屋,很可能在拆迁时被政府部门认定为违建,作出《限期拆除通知书》,要求自行拆除还一分钱不给。很多拆迁户会比较纳闷,明明自己家的房子建了几十年了,一直在里面居住没什么问题,怎么2021年一听说要拆迁了,征收部门的人就说我们没有手续是违建呢?面对这种情况,拆迁户们该如何解决?万典律师结合多年的办案经验在这里告诉拆迁户们,这种平时没问题一遇拆迁房屋变“违建”的行为,就是征收方典型的以“拆违代拆迁”的手段,这明显是为配合征收而为之,目的就是逼迫拆迁户以极低的补偿款签协议,从而压缩补偿款,加快工程进度。现在认定房屋违建征收部门多采用的的《中华人民共和国城乡规划法》的规定,以老房无证为由认定违建,但实际上大多数的无证房,基本都是在上世纪90年代之前就建造完成,而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日开始实施,此时,老百姓的房屋早已建成并居住多年,由于法律不溯及既往是法律适用的基本原则,故征收方不能适用该法律规定来认定拆迁户们的房屋属于违法建筑并责令限期拆除。但实际拆迁中,并不是所有的拆迁户都了解相关的法律法规,一听政府说自己房...
更新时间: 2021 - 04 - 13
导读:征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。 在征收农村土地过程中,广大农民最为关心的问题还是最终能够获得多少补偿,能否让自己过上更好的生活。土地的补偿标准具体以各个地区政府部门发布的土地区片综合地价为准,耕地类型补偿金额也不一样,区片综合地价按照土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,至少每三年调整或者重新公布一次。之前有农村老百姓给万典律师打电话咨询,说征收部门根本没有派人去他们地里调查,也没有进行丈量、登记确认,就让他们签协议交出土地,给的价格还很低,这种情况是否合法?被征收人要明白,国家征收土地有严格的法律程序,每一个细节都不能忽略,而且关于征地过程中的各种信息,包括土地现状等都是公开透明的,让每一位失地农民都能清楚的了解到自己的权利义务。01征地必要流程国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十...
更新时间: 2021 - 04 - 09
现如今,很多年轻人选择远离家乡,到一线大城市寻求更好的发展,尤其是在北上广这些地区,由于房价太高,户口迁入太难,越来越多的人选择租赁房屋居住,一租就是好些年,也有一些大型企业,选择租用厂房用于生产经营。时间一久,这些租赁的房屋遇到拆迁时,承租人就会面临一个比较棘手的问题,究竟有没有属于自己的补偿?最终又能拿到多少呢?在上海租房的王某,十几年前以每月1千块的租金租房开了一家店面,因2017年7月遇到拆迁,在不满意15万经营损失赔偿的前提下,以租户的身份向原房主索要高达500万的补偿金额,原房主未同意,结果王某霸占房屋长达两年。原房主迫于无奈选择了去法院起诉,最终法院实施了强制搬迁,而王某也被列为了失信人名单,限制了高消费。看到上面这个案例,很多承租人可能也开始发愁,是不是遇到拆迁真的没有补偿呢?当然不是!在房屋征收补偿案件中,一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是,中华人民共和国最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行再110号中明确载明,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利...
更新时间: 2021 - 04 - 02
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