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征地拆迁法律大部分规定都在尽力维护被征收人的合法权益,其中设置的一些征收拆迁原则是保证合法拆迁的底线。大家一定要有所了解,违背这些原则的拆迁行为,很有可能是违法的。一、先补偿、后搬迁先补偿、后搬迁这一原则,我们也多次提到过。拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议,妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后,才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除。法律之所以这么规定,其实就是为了避免房子被拆除之后,拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款,或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。因此实践中,如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则,作为当事人一定要积极地行使自己的救济权,保障自己的合法权益不被侵害。二、原有生活水平不降低集体土地征收中,根据《土地管理法》第48条规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出,要求各地采取切实措施,保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。国有土地征收中,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其实关于这一点,我们在之前的文章中也经常说,不论是集体土地征收还是国有土地征收,都要保障被征收人原有的生活水平不变化,这是最基本的补偿原则,征收方不能只管...
更新时间: 2022 - 05 - 09
在办理各类拆迁案件的过程中,我们发现常有这样的情况:被征收老百姓拿着材料来咨询,律师审阅材料后发现,有的征收拆迁工作已经进行了多年,早已超过了诉讼时效;有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了;有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见,咱们很多老百姓,不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段,以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验,为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段,以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后,拆迁方会通知大家,要在合理的公示期内提出自己的想法,对拆迁补偿方案有没有异议,是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限,不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议,一定要在这个时候提出来。如果您不提,在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中,非常重要,不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁,您注意了这是不符合法律规定的,属于程序违法。如果您后续想进行维权,注意收集这方面的证据,对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中,房屋评估是特别重要的环节,直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意,或者觉得评估不合理,一定要在房屋评估...
更新时间: 2022 - 04 - 09
在过去很长一段时间内,提到“拆迁”,人们自然而然会想到“暴富”。谁家的房子如果被写上一个红色的、大大的“拆”字,走在人前似乎都神气了几分。很多人因为赶上了拆迁潮,一夜翻身,从此改变了命运,成为人人艳羡的“人上人”。也有很多人,望穿秋水,期待着自家房子被划入拆迁范围。由“棚改”到“旧改”不过,长期大规模拆迁也带来很多弊端:助力房价快速上涨,不利于楼市稳定,同时还浪费资源,也对城市面貌保护不利。加之近几年,因拆迁矛盾引发的数起伤人事件,也影响了正常的社会秩序。国家也早已看到这一问题,继住建部2019年宣布告别大拆大建以后,2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”,有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是,推进城市更新方式和开发建设方式的转型。根据最新规划,未来5年,国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级,根据官方的数据显示,全国有近20万个老旧小区纳入改造之列,平均每年纳入改造计划的就达4万个左右,几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看,基本按照现代小区的模式做到应改尽改,特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进,确实对老小区的居住环境带来了显著变化。那么轰轰烈烈的“拆迁潮”就要落下帷幕了吗?其实并非如此,并不是不拆了,而是改变了以往拆迁的方式、范围和力度。新规下,“旧改”带来新的拆迁潮虽然老旧小区改造正在全力推进,但从住建部发出的最新信号看,并不意味着...
更新时间: 2021 - 11 - 17
征地社保也叫失地农民社保,是指被征地之后的农民缴纳的社会保险。在我国的征地政策中,国务院规定要对被征地的群众进行妥善的安置,避免在征地后失去基本的生活保障,各地在这个文件下相继出台了失地农民养老保险制度保障失地农民的权益。尤其去年9月开始实施的《土地管理法实施条例》,愈发重视保障被征地农民的基本权益,同时将会通过增加养老保险等社会保险补贴的方式,来让被征地农村居民的长远生活能够得到保障。但是在很多征地拆迁纠纷中,不给被征收人进行社保安置,或是借口社保安置刻意压低补偿的情况并不少见。而大部分被征收人对征地社保相关的法律、政策都不太了解,所以在这方面权益受损但自己当时并没有反应过来,等到维权的时候却发现困难重重。以下相关法律、政策,大家应该知晓。想要征地,先付社保《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(2006)明确指出征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低,长远生活有保障为原则,做好被征地农民的社会保障工作:一是征地补偿安置方案从货币安置为主,改为社会保障安置为主。二是征地涉及被征地农民安置,没有实行社会保障的,不得批准征地。三是实行征地补偿费预存制度,必须充分重视建立失地农民最低生活保障的问题,通过加强被征地农民的就业培训和完善社保体系,确保被征地农民的长远生计是征地补偿机制改革的重点内容。新《土地管理法》对被征地农民的社会保障也进行了明确规定,要想征地,必须先落实被...
更新时间: 2022 - 08 - 12
在征地拆迁实践中,用地审批是必不可少的环节。根据《土地管理法》中的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地时,必须依法申请使用国有土地,而不能直接在集体土地上建设。也就是说,集体土地在被征收时,必须要经过相关部门的审批,书面表现形式,也就是大家常说的“征地批文”。有征地批文,说明是合法征地;未批先征,则是违法征收。征地批文也会过期但很多被拆迁人不了解的是,征地批文其实也有有效期。有时候征收方拿着过期的征地批复来征地,大家不注意这个细节,可能就被骗了。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十九节规定,严禁闲置土地。农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或用地行为的,批准文件自动失效。原国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第十四节规定,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。所以,征地批文是存在有效期的,且有效期为两年。满两年没有实施征地的,批准文件自动失效。也就是说,广大被征收人,如果征收方给你看的征地批文已经过期了,那么他就不能凭借过期的征地批文进行征地。但实践中常常有征收方会进行这样的操作,拿着过期批文糊弄被征收人,大家一定要在这方面留个心。以征地批文是否有效判断征收行为合法性我们在之前的文章中提到过,拆迁维权时,可以从找征收方的违法点入手,而是否有...
更新时间: 2022 - 08 - 11
有被征收人可能会遇到这样的情况:政府征收拆迁划范围,自己家的房屋不在范围内,但是又离拆迁范围很近,生产生活受到了严重影响;还有的距离太近,或是一部分在征收范围内,一部分在范围外,一定程度上给房屋造成安全隐患。那么对于这种情况该怎么办呢?虽然没在范围内,但确实影响到了生活。其实,在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响,征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑,将未纳入规划的部分一并征收。因此,对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如,房屋部分在建设项目用地红线范围内,部分房屋在征收范围外,如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收,那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除,另一部分成为危房而无法居住。因此,虽然征收整个房屋超出了专项规划,但征收房屋系公共利益需要,并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用,从整体上应该征收该房屋,并给予合理补偿,是符合实际情况的,也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。还有一种情形,就是公路建设影响未征收房屋的安全、使用。《公路安全保护条例》第11条规定,县级以上地方人民政府应当根据保障公路运行安全和节约用地的原则以及公路发展的需要,组织交通运输、国土资源等部门划定公路建筑控制区的范围。公路建筑控制区的范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为:(一)国道不少于20米;(二)省道不少于15米; (三)县道不少于10米;(...
更新时间: 2022 - 08 - 09
征地拆迁中,因为被拆迁人不满意安置补偿方案不肯签协议,征收方趁夜间或是节假日被拆迁人不防备时进行偷拆、强拆的情况时有发生。《行政强制法》第43条规定:行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。也就是说,夜间或是周六日、国庆节、中秋节、端午节、春节等节假日实施强拆的,均是违法行为。如果无视这一法律规定,哪怕是合法的司法强拆,也变成了违法强拆。那么如果行政机关一旦实行了夜间拆除的违法强拆行为,将面临什么后果呢?我国《行政强制法》第61条规定“行政机关实施行政强制,有下列情形之一的,由上级行政机关或者有关部门责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分: (一)没有法律、法规依据的;(二)改变行政强制对象、条件、方式的;(三)违反法定程序实施行政强制的;(四)违反本法规定,在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的;(五)对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的;(六)有其他违法实施行政强制情形的。”【真实案例】万典律师代理过一个强拆的案件:被拆迁人的房屋在夜间分三次被强拆,而征收方却一直没有落实征收补偿。基本案情:原告朱xx、苏xx二人系江苏省连云港市某区居民,在当地共有房屋一处,具有合法的房屋所有权证。2017年6月23日,被告江苏省连云港市xx区住房和城乡建设局作出《房屋征收决定书》,将原告的房屋列入征收范围。在没有...
更新时间: 2022 - 08 - 08
遇到征收拆迁,你是什么时候收到房屋评估报告的?签协议之前还是之后,还是压根就没见过评估报告?如果觉得以上问题无关紧要,或者认为评估报告不重要的被拆迁人要注意了,你可能面临巨大的损失。拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个环节,评估结果决定了补偿的多少,而且分户评估报告的送达,是被征收人房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序,是法定的、必有的步骤,并不是可有可无的。之所以有这样的规定,是因为如果没有合法的拆迁评估,没有及时地送达评估报告,将可能侵犯被征收人的公平补偿权,拿不到合理的拆迁补偿,损失拆迁奖励等。一、拆迁评估要注意这三个细节:1、评估机构协商选定,主动权不能全交给拆迁。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条的规定可以得知,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中,房屋评估机构如果是拆迁方私自选定的,就违反了上述的法律规定。大家想一下也知道对自己不利,这样单方面决定的评估机构作出的评估报告会偏向谁的利益,是一目了然的。2、入户勘察房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。同时,...
更新时间: 2022 - 08 - 02
房屋被认定为违建,是不是就能直接实行拆除了?很多房屋被认定为违建并责令限期拆除的被拆迁人,内心都有这样的担忧和无奈:已经被认定是违法建筑了,肯定要拆除了,自己不拆政府部门就会直接来进行强制拆除。然而关注我们之前文章的朋友,应该会疑惑:认定违法建筑然后直接强制执行拆除,这中间是不是跳过了其他步骤?是的,哪怕是拆除违建也有严格的法律程序,否则可能程序违法。01首先在确认违法建筑这一步,行政机关要经过现场调查取证,根据调查结果,执法机关认定涉案建筑构成违法建筑的,对建筑所有权人做出行政处罚前,应当给被处罚人一个《行政处罚事先告知书》,告知内容包括做出行政处罚的事实、理由、依据,当事人依法享有的陈述、申辩和申请听证的权利。大家注意这一步很关键,因为这一步给了老百姓权利救济的机会。如果对这一行政处分决定书有异议的,可以进行申辩、申请召开听证会。执行机关不得因为当事人主张了权利,打击报复,加重处罚,且不得要求当事人承担听证会的费用。举行听证时,调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议,当事人可以进行申辩和质证。记录员负责应制作笔录且需要交给当事人审核无误后签字或者盖章。听证结束后,根据听证会的情况,执法机关再根据法律规定,作出决定。如果以上这些程序都有,且合法,执法机关认为当事人申辩理由不成立,依法需要对违法建筑作出处置的,应当先依法责令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有权人会在此时收到...
更新时间: 2022 - 08 - 01
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