一是房屋、建筑物及土地补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，商铺店面等非住宅房屋的补偿，通常采用货币补偿或房屋产权调换等这两种方式，其补偿主要以房屋相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，同时考量房屋及建筑物的区块、用途、建筑构造、新旧程度等各方面因素。二是设备设施搬迁补偿。设备设施从原地拆卸并安装到新地点，在保证其能正常工作的前提下，计算拆迁、包装、运输、安装以及调试过程中所产生的直接费用。三是拆除商铺造成停产停业损失的，也将获得补偿。停产停业的认定前提一般包括：（1）被征收的房屋为生产、经营性的合法非住宅房屋；（2）该商铺具有合法有效的营业执照、且营业执照上载明的地点为被征收房屋；（3）该店铺已办理税务登记，且具有纳税凭证。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条可知，对于拆迁房屋造成停产、停业损失的，应当根据房屋在被拆迁前的效益以及停产停业期限等因素确定补偿数额。四是人员遣散及安置费用。若由于商铺搬迁导致劳动合同无法履行的，拆迁方应当按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数支付其停工期间基本工资、社保以及相关的补助费用。五是搬迁奖励费用以及临时安置补助费。搬迁补偿费用由各市按照实际情况规定。同时，根据《国有土地上征收与补偿条例》第二十二条，临时安置补助费是在产权调换并实行过渡安置过程中进行支付，其标准由各地自行规定。这两种费用的金额和支付方...
更新时间:
2018
-
12
-
07
一、拆迁补偿费用不合理，应当如何处理？被拆迁人积极主动进行谈判，避免单纯拖延。如果对拆迁评估结果存在异议，则在收到评估报告之日起10天内向原评估机构申请复核评估。若对于复核评估结果存在异议，则可在收到复核结果之日10天内起，向评估专家委员会申请鉴定。二、租赁店铺的承租人可以获得补偿吗？符合相关条件的承租人可以获得拆迁补偿，即（1）承租人具有合法营业执照；（2）承租人正常纳税；（3）承租人在承租期内；（4）租赁的房屋是合法建筑。承租人符合上述四个条件，则在拆迁过程中可申请获取搬迁费、人员遣散费、停产停业损失等补偿。三、拆迁人不与承租人谈补偿问题怎么办？如何维权？承租人在拆迁过程中，若遇上拆迁方以承租人不是房屋所有权人，拒绝与承租人谈补偿问题时，承租人应当积极维权。维权途径主要有以下两种：（1）承租人应当在房屋所有权人未签订补偿协议时，先向拆迁部门主张权益，并积极主动的参与到被拆迁方和拆迁方之间的谈判过程中，给拆迁方和被拆迁方施加压力，维护自身的合法权益。（2）承租人可提起诉讼。因此，承租人应当尽早准备证据，并积极寻找专业律师帮助。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
07
随着城市化建设的逐步发展，很多房屋面临被拆迁的问题，甚至有些房屋面临强拆风险。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定可知，任何单位和个人不能采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气、供热或影响道路通行等非法方式逼迫被征收人搬迁。上述的非法强拆、暴力拆迁都是法律所禁止的强拆，但并不是所有的强拆都是违法的，司法强拆是目前法律规定的合法的强拆方式。一、什么是司法强拆？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条可知：司法强拆，指的是在房屋征收补偿过程中，征收方与被征收方无法在规定期限内达成补偿协议，在征收方依法作出相关的补偿决定后，被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县级人民政府依法申请人民法院强制执行的行为。二、司法强拆如何救济？被征收人在面临司法强拆时，可以采取以下的两种途径进行救济，即：（1）在人民法院对强制执行审查的过程中提出异议；（2）在人民法院作出强制执行裁定后，被征收人认为强制执行侵犯其合法权益的，可向人民法院提出申诉。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
07
对于被征收人而言，在遭遇司法强拆时，应当首先要判定自己面临的司法强拆是否合法。其判定内容主要从五个方面考量：（1）是否具有合理合法的房屋征收补偿决定合理合法的房屋征收补偿决定是司法强拆的基础，在房屋征收过程中，征收方没有向被征收人作出、送达房屋征收补偿决定或者补偿决定明显不合理、不合法，政府是不能实施拆除。（2）申请强制执行的主体是否适格作出房屋征收决定的市县人民政府才具有申请法院强拆的主体资格，其他主体均没有申请法院强制拆除的资格。（3）被征收人是否在规定期限内不搬迁、不复议、不诉讼根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知，只有在房屋征收补偿决定确定的搬迁期间内被征收人不搬迁、且在该决定通知到达被征收人之日起60天内不提起行政复议、6个月内不提起行政诉讼的情况下，政府才能向法院申请强制拆除房屋。因而，被征收人在收到征收补偿决定时，应当及时通过复议、诉讼的方式积极主动的维护自己的权益。（4）强制拆除的期限是否在有效期内根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第二条第三款可知，强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。（5）被征收人是否得到合法合理补偿征收方在征收过程中应当保证被征收人得到合法、合理的补偿，即安置房置换或足额的货币补偿，政府在被征收方生活...
更新时间:
2018
-
12
-
07
棚户区是指城市规划区范围内、简易结构房屋较多，建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、使用功能不完善环境、卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区范围内符合下列情况之一的区域：（1）撤销了乡村行政建制；（2）实施街道办事处居委会城市管理的区域；（3）土地已被全部或部分征用，原农村拒聘已经全部或部分转变为城市户口，该区域已被建成全包围或半包围的自然村。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。在实践中存在棚户区范围任意扩大的情况，有人打着棚户区改造的名义进行商业开发，因此自己的房屋以棚户区名义改造时，一定要判断究竟是不是规定中的棚户区，以免得不到合理的补偿。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍能达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
07
各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍能达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。棚户区改造项目中被征收最关心的还是补偿的问题，棚户区的补偿标准因其土地性质的不同的而不同。国有土地上房屋征收的补偿标准适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该条例规定作出征收决定的市、县政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋的价值，房屋的价值由有资质的评估机构评估；（2）因征收房屋导致的搬迁和临时安置补偿费用；（3）因征收房屋造成的停产停业损失。补偿方式包括产权调换和货币补偿。集体土地上房屋进行棚户区改造，该区域一般处于城市规划区范围内，因此可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
07
一、确认行政诉讼的主体资格：俗称的“民告官”，实际上就是行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条规定，行政诉讼的原告应当是与行政行为之间存在利害关系的公民、法人或者其他组织。同时原告应当明确自己想要告的是哪个行政机关，对于诉讼具有明确的诉讼要求和事实根据。二、明确在何种情况下可以行政诉讼：在征收过程中，对于侵犯被征收方权益的行为，被征收方可以从征收方征收过程中的违法点作为切入口，进行维权，主要包括以下的四种情形：1、被征收方对行政机关作出的征收决定以及补偿决定不服，征收补偿标准明显过低不能满足征收后的日常生活的；2、行政机关不依法履行或者未按照约定履行土地征收补偿协议等；违法变更或解除补偿协议。3、征收方侵犯被征收方的农村土地承包经营权、自主经营权等；4、其他侵犯被征收方人身权、财产权的行为。三、“官”不出庭应诉，应承担败诉风险：人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利，依法受理行政案件。任何行政机关及其工作人员不得阻碍、干涉人民法院受理行政案件。对于不能出庭应诉的征收方，人民法院对其提供的证据不能进行充分质证，从而不能将其作为定案的依据。由此，征收方将面临败诉的风险。对于征收方是否能出庭应诉，对被征收方而言都是有利的，因此面对“民告官不见官”的情况，被征收方不必慌张。同时，根据最高法出台的相关司法解释明确，在行政诉讼案件中，行政机关负责人不出庭应诉的，人民法院应当在裁判文书中...
更新时间:
2018
-
12
-
07
随着城乡规划，各地相继成立了经济开发区管理机构，又称开发区管理委员会（以下简称“管委会”），但是新成立的开发区管委会是否具有诉讼主体资格，是否有权行使经济管理职能，在实践中一直是有争议的。那么房屋征收过程中，开发区管委会有权征收我们的房屋吗？如果征收了我们的房屋，我们可以起诉它吗？2018年2月6日，最高人民法院通过并公告了最新的《关于适用的解释》（以下简称《解释》），明确规定了开发区管委会的行政主体资格。其中《解释》的第二十一条规定，当事人对由国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构作出的行政行为不服提起诉讼的，以该开发区管理机构为被告；对由国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构所属职能部门作出的行政行为不服提起诉讼的，以其职能部门为被告；对其他开发区管理机构所属职能部门作出的行政行为不服提起诉讼的，以开发区管理机构为被告；开发区管理机构没有行政主体资格的，以设立该机构的地方人民政府为被告。根据本条规定，开发区管委会是否具有行政主体资格，要看设立该管委会的行政机关的级别以及有没有相关的法律、法规或者规章规定，其中可以作为起诉主体，具有行政主体资格的有：（1）国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构；（2）国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构所属的职能部门；（3）其他具有行政主体资格的开发区管理机构。本条还规定了，如果是不具有行政主体资格的开发区管理机构，则应...
更新时间:
2018
-
12
-
07
无论是国有土地上的房屋征收还是农村土地上的房屋拆迁，在进行征收或拆迁之前，相关部门都需要履行相应的公告程序，比如说国有土地上房屋征收时市、县级政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见期限不得少于30日。但是，在实践过程中，政府经常不公布相关征收文件，或者公布的方式、时间不合理，导致当事人未能及时查看，从而错过了一些重要的维权信息。那么已经公开过的政府信息还可以再申请公开吗？首先，《政府信息公开条例》第二十一条规定，对申请公开的政府信息，行政机关根据下列情况分别作出答复：(一)属于公开范围的，应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径；(四)申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。根据该条规定：（1）如果申请的政府信息已经主动公开过的，则当事人再申请的，行政机关应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径，以便当事人能够及时找到相关信息；（2）如果申请的政府信息是属于应当公开还未公开的内容的，行政机关应当及时公开相关信息，并告知当事人可以获得该信息的时间、地点、途径以及其他事项；（3）如果当事人申请的内容不准确的，行政机关应当告知当事人就申请的内容作出更改、补充。，就当事人更改、补充后的申请内容予以答复。综上可知，无论行政信息是否事前已经公告，一旦当事人提出申请，行政机关所要做的事情就是保证当事人能够在合理期限内获得该行政信息。所以，即使是已经事前公开过的...
更新时间:
2018
-
12
-
07
一、什么是“一书四方案”？“一书四方案”是省级政府或者国务院在作出征地批复过程中所需的必备材料，其包括建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。根据《建设用地审查报批管理办法》的相关规定可知：（1）建设项目用地呈报说明书主要内容包括项目用地的安排情况以及拟使用土地情况等。（2）补充耕地方案应当包括补充耕地的面积、位置、质量，补充的期限、资金落实情况。（3）农用地转用方案主要包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等，以及是否符合规划计划、基本农田占用补划等情况。（4）征用土地方案中应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，人员的安置途径等。（5）供地方案中应当包括供地方式、用途以及面积等信息。二、“一书四方案”由谁公开？根据《政府信息公开条例》第十七条可知，行政机关作出的政府信息，应当由制作该信息的行政机关进行公开；若政府信息是行政部门从公民、法人或其他组织中获取，则由保存该政府信息的行政机关进行公开。同时根据《建设用地审查报批管理办法》第八条规定，“一书四方案”由市、县级国土资源部门进行拟定编制后，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源主管部门进行审查。所以该类政府信息应当由制作“一书四方案”的市、县级国土资源部门负责公开。三、应当公开“一书四方案”的情形：“一书四方案”并不是任何时候都可以通过信息公开方式获取。...
更新时间:
2018
-
12
-
07