拆迁律师遇到过很多被拆迁人有这样的想法，认为土地房屋征收/补偿公告“没有用”。大家之所以会这样看待征收补偿公告，一方面是因为在不少征收拆迁项目中征收方实际进行征收补偿工作时比较“随心所欲”，并不会完全遵照公告内容；另一方面则是因为有时某些地方政府并未严格按照规定进行公告工作。甚至有不少当事人告诉拆迁律师，直到房子被强拆，自己都没有见过传说中的几份公告，只是拆迁方来了工作人员给自己“做工作”，所有关于拆迁的消息自己都是从街坊邻居那里或这些工作人员口里知道的。自然而然地，有过这样的经历或者见过周围人有这样遭遇的被拆迁人会认为拆迁征收/补偿公告“可有可无”也就不难理解了。但是土地房屋征收拆迁/补偿公告对被拆迁人来说真的只是形式主义吗？拆迁律师为什么会一次次地向被拆迁人强调一定要关注公告并保留公告内容证据呢？拆迁律师提醒被拆迁人，千万不要忽视看似“形式主义”的几份公告，它们可不仅仅是形式化的程序，更在整个拆迁过程中将征收双方紧密地联系在一起，被拆迁人不但能通过这些公告知道很多事关自己的权益的信息，更能利用这些公告为自己的维权工作增加助力。那么，被征收人应当知道自己该知晓、了解的公告有哪些？涉及国有土地上房租征收的，被拆迁人应当见到并了解的有房屋征收/拆迁补偿方案以及房屋征收决定公告。前者在房屋征收部门将拟定的征收补偿方案上报市、县级人民政府审批时，就应当由市、县级人民政府组织有关部门对方案...
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拆迁安置在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等项工作。是关系到民众切身利益的问题，也是司法实践中常常讨论的焦点。法律规定，拆迁人对被拆除房屋的所有人，要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么，拆迁安置的方式与费用计算标准,如何确定?一、拆迁安置的方式：拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是异地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。二、拆迁安置的对象：根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署;拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。（采晴整理）
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1、征收土地预公告：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这个公告是大家得知征地征收消息的第一步，征收不征收?征收范围在哪里?...都会详细的以文件形式展现给大家看，不过需要注意的是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。2、征地批文和征地公告：征地审批权和农用地转用审批权由国务院和省两级政府审批。征收土地公告应当包括下列内容：(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。无论是因为公益项目或者是商业项目，征收土地都应当按照法律流程，缺一不可，征地批文是土地征收的合法依据，避免在实际过程中出现征地批文过期、少批多占、不按照批准用途用地等多种情况需要大家谨慎，所以拍照是最好的固定证据方式。3、征地补偿安置方案：这个是大家较为关心的问题，所谓补偿多少钱就要看当地这个补偿方案是如何规定的，如果不合理或者不合法就及时提出异议。征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：(一) 本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二) 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三) 安置补助费的标准、数...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条： 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据该条款，房屋被征收时，被征收人能获得以下4个方面的补偿：一、房屋价值补偿：房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，分以下三种情形及标准：1、低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；2、中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；3、高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。（二）所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。（三）对国有土地使...
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一、农村房屋如何办理房产证？农村的住房，是需要领取房屋产权证的。所以，农村房子，是可以办理房产证的。而农村地区的朋友们，也是很关注如何办理房产证。可分四步办理房产证：（一）拥有农村自建房的农民，应首先自主向村里申请、并递交符合规定的纸质材料;（二）村委会据实进行核查，属实的签字盖章，并递交给乡里;（三）乡相关工作人员，到村里实地查看，审查无误的签字同意;（四）申请的农民，向县规划部门（或其他审批部门）递交材料，批复通过的，即可领取到相关房产证件。二、如何争取房屋拆迁补偿？房屋征收补偿可从几个方面着手：区位、面积、用途、周边设施、交通等因素，类似于房屋交易，且法律法规也是参照市场比较法，计算被征收房屋的价值，给予被征收人一个合理的补偿价格。但是现实中，很多被征收人拿到的评估报告中补偿价格与周边房屋交易价格相差极大。争取合理的征收补偿是一项系统的工程，要从整个程序入手，包括但不限于：项目调查、征收方案及征收补偿金额使用情况、评估瑕疵情况等等，通过调查信息、协商谈判、诉讼等手段改变现状，逐步增加补偿。（采晴整理）
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一、仔细审核无异议后可以签字的文件：1、征询意见表：寻求被征地农民的意见，并要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。这个环节是征地意见咨询，如果征地就必须要履行程序，对拟征土地的补偿标准、安置途径被征收人有申请听证的权利。2、土地登记调查表：当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。财产确认环节，一定要核对详细，是之后要求补偿的依据，误登、少登可以不签字。3、安置补偿协议：最为核心的法律文件，需将双方自愿平等的前提下，将承诺、允诺的条件约定在协议中，签字确认的协议。这个是重中之重的环节，所有的维权努力都是为了安置补偿协议的公平公正，而最后补偿款和置换房屋的取得也都要依赖安置补偿协议要求履行法律义务，所以签字一定要慎重，补偿款不满意?不签!内容不清楚?不签!约定不明确?不签!违约条款没有约定?不签!......防止签订空白协议和逼签手段，一定要保证协议内容明确具体。二、需要送达签收的文件：1、限期拆除通知书和限期拆除决定书：征收方对本区域的违建进行排查，尤其是针对非法占地修建的房屋或者未取得建设工程规划许可证的房屋。2、限期腾地决定书或责令交出土地决定书：针对合法建筑，被征收方不签字的情况，征收方可以用相应的程序来责令被征收方交出土地，该文件生效后征...
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实践中围绕征地补偿安置价格确定时点最容易出现争议的情况主要有两种，其一是征地批准文件作出超过两年后，征收方依据该已失效的批文组织征地，并以当时的价格对被征收人进行补偿安置；其二是地方土地行政管理部门据以制定征地补偿安置标准的年产值标准和土地区片价格等已经“历史悠久”，完全不符合现状。在这种情况下，如果接受征收方给出的补偿安置价格，被征收人的生活水平和长远生计问题远远无法得到保障，双方往往难以通过协商途径就征收补偿安置标准达成一致意见。对于这类情况下的权利救济途径，被征收人可针对征地补偿安置方案（公告）启动的一系列法律救济程序。除了针对征地补偿安置方案（公告）展开维权工作之外，被征收人还可以就征地拆迁补偿纠纷向批准征地的人民政府申请裁决（实践中多参考行政复议程序）。或针对征收方土地违法行为向有权机关举报、申请查处，并进一步就有关违法行政行为申请行政复议或提起行政诉讼。（采晴整理）
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很多农民朋友反映，早些年自己在地方政府的政策鼓励下，在承包的土地厂区上搭棚建房从事畜牧养殖。然而这两年随着国家环保政策的日益严格，以及督察工作的全面铺展，自己和周围一些经营畜牧行当的乡邻都陆续接到环保关停禁养通知。他们有所体会的是，一旦禁养区划定，地方政府就会直接要求自己关停，未给予搬迁相关指导和帮助，甚至连处理存栏牲畜的时间和机会都不给自己，导致很多养殖户因此遭受巨大损失。那么所谓的环保整治就是不问民生，一刀切式的一关了之吗？事实显然并非这样。在生态环境部专门印发了《禁止环保“一刀切”工作意见》文件中指出，对于具有合法手续并符合环保要求的（养殖场），不得采取关停整治措施；对于划入禁养区而未及时清理退出的，要制定工作方案，加强政策衔接，按时序推进，避免短期突击关停，在清理退出过程中尽可能减少养殖户的经济损失。也就是说，除了有搬迁必补偿之外，地方政府在清退禁养区养殖场时，还需考虑到养殖户的实际情况，有序清退，尽可能降低养殖户的经济损失，良性推进环保治理工作，不以牺牲养殖户合法利益和老百姓正常生产生活为提高政绩、避免被问责的代价。环保关停禁养以及禁养区划定等是近年来养殖业的“热点”，很多养殖户因为地方政府“环保禁养没补偿”的错误治理方式饱受困扰。对于推进环境保护政策，拆迁律师认为，这是每一位普通老百姓都应当积极配合的。但环境污染问题并非在一日两日之内形成的，要解决也需妥善疏导，不能一刀...
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我们所说的违法建筑，通常是指未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，或通过伪造相关材料取得主管部门许可证而建成，或擅自改变使用性质及有效期等，且由于以上原因最终显示出违反城乡规划后果的建筑。对于这些违法建筑，根据《城乡规划法》的相关规定，一般视具体情节采取责令停止建设进行补证、限期改正并罚款、限期拆除等不同处罚手段。实践中，很多拆迁案例都会与“违建”有或多或少的联系。其中有些纯属于拆迁方的逼迁手段；有些是被拆迁人的房屋确实由于种种原因构成了表面上的违建；有些则是在建造及建造完毕时确属于严格法律意义上的违建，但已经经过了补正程序。在这几种不同的情况下，被拆迁人能否向拆迁方主张正常的拆迁补偿，就是拆迁律师接下来要进行解析的问题。《城乡规划法》第六十四条明确规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。结合住建部印发的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的相关规定，实践中对于可采取改正措施消除违反规划影响的违建的处理，视情形采取以下行政处罚措施：1、对于未按照许可证规...
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根据我们的生活常识可知，物价，包括房价、地价，都是处于不停的变动中的。很多被拆迁人可能有这样的体会：自己听说房子要被征收时，市场价格是在某个范围内，而当拆迁方的人真的上门协商签订协议时，房子（土地）的市场成交价格已经有了相当大的变化。这时候很多被拆迁人会心生疑惑：拆迁方给出的征收补偿安置价格，究竟是根据什么时候的价格标准确定的？如果价格确定后，谈判期间，房（地）价有了浮动，是不是原有的补偿方案就不作数了？对于这个问题，最高法在一则涉及征地补偿安置基准时点确定的案例的裁判文书中，结合《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定给出了解读意见：“征收土地方案经有权机关依法批准后，被征收土地所在地的市、县人民政府具体组织实施过程中，可以结合集体土地征收与补偿工作实际情况，以上级机关作出征地批准决定时点，作为征地补偿安置基准时点，并相应确定征地补偿安置标准，除非有权机关征地批准决定被依法撤销”。结合最高法以上裁判意见，征地补偿安置方案中据以确定征地补偿安置价格的参考时点，正是有权机关依法作出征收土地方案批准决定的时点。简单来说，如果某个征地拆迁项目的征地审批批准时点是2019年2月，那么据以制定征地补偿安置方案并确定征地补偿安置价格的价格参考时点就是2019年2月其时的地方性规定、当时采用的区片综合地价和市场交易价格等。（采晴整理）
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