根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定及《征收土地公告办法》第八条之规定，征地补偿、安置方案，是由市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案及经核对的征地补偿登记情况等，依据相关法律法规规定的补偿安置标准，会同有关部门拟定的，用以明确征地补偿标准和农业人员安置途径等土地征收补偿、安置问题的具体实施方案。征补方案的内容并没有全国统一的规范标准，对每一个征地项目中的具体地块的征收价格，与被征收土地区片综合地价相关，综合地价又受被征收土地的地类、区位、产值、土地供求关系等多项因素综合作用。据此，征地补偿安置方案的具体制定受地域因素影响较多，补偿安置标准“是否合理”没有一个放诸全国皆准衡量标准，如果有被征地农民认为现有征地补偿安置标准过低，无法保障自己失地后生活水平不下降、长远生计有保障的，可以就个案情况向律师咨询，在律师的帮助下充分行使自己的法律救济权利，争取合理的补偿安置条件。（采晴整理）
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2019
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一、禁养区内养殖场关停是否有补偿？根据《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。该条款非常简单易懂：划定禁养区后，对禁养区内确需关闭或搬迁的养殖场，由县级以上地方政府依法对其因关停遭受的经济损失进行补偿。也就是说，即使是禁养区养殖场关停搬迁，也需要给予补偿。二、划定禁养区并进行查处的权力主体是谁？有权划定禁养区并对自己做出关停搬迁处理的主体：《畜禽养殖污染防治管理办法》第十七条规定，对超过规定排放标准或排放总量指标，排放污染物或造成周围环境严重污染的畜禽养殖场，县级以上人民政府环境保护行政主管部门可提出限期治理建议，报同级人民政府批准实施。又《畜禽规模养殖污染防治条例》中规定，县级以上人民政府环境保护主管部门应当依据职责对畜禽养殖污染防治情况进行监督检查，并加强对畜禽养殖环境污染的监测。对污染严重的畜禽养殖密集区域，市、县人民政府应当制定综合整治方案，采取组织建设畜禽养殖废弃物综合利用和无害化处理设施、有计划搬迁或者关闭畜禽养殖场所等措施，对畜禽养殖污染进行治理。同时，环境保护部办公厅农业部办公厅印发的《畜禽养殖禁养区划定技术指南》中明确，（禁养区）指县级以上地方人...
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首先，不管被拆迁人是否已经委托律师代理维权，在律师不在场的情况下单独与拆迁方进行接触总是无可避免的，被拆迁人了解的拆迁法律知识越多，越不容易掉进拆迁方的陷阱。其次，被拆迁人有理有据地与拆迁方进行沟通，不仅可以避免情况变得更复杂，避免维权难度进一步增加，也有助于被拆迁人在侵权发生时第一时间察觉并做出积极应对。换句话说，如果被拆迁人连拆迁方哪里有问题都不知道，当然就对其侵权花招更防不胜防了。最后，在维权过程中的每一步，都有相关的法律法规进行约束，既约束公权力不能过度膨胀挤压私权利，又约束被拆迁人远离私权滥用、避免增加诉累等。简而言之，被拆迁人想要就拆迁方的违法问题寻求司法裁判帮助，自己首先就要做到遵法守法。因此被拆迁人如果想要自行维权，难免就需要了解相关的法律知识，一方面可以帮助自己提高权利行使的效率，另一方面也可以让自己避免因不理智的违法行为。（采晴整理）
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如果律师建议被拆迁人委托专业拆迁律师介入案件帮助维权，一定会有被拆迁人认为律师是在“王婆卖瓜”；但如果律师告诉被拆迁人，自己维权效果更好，显然说的不是真话。拆迁律师一直致力于为大家分享拆迁维权相关法律知识，一方面是希望大家如上文讲到的那样，即使在律师不在的情况下，也能够通过自己的知识储备对维权工作起到正面推动作用，不至于脑中“一片空白”；另一方面也是希望更多被拆迁人能够学会“防患于未然”，在强拆等性质相对更加恶劣的侵权行为发生前，就能够通过合法方式化解危机，降低权益进一步受损的风险。但真正与拆迁方在法律的战场上交兵时，客观来说，一位法律学术底蕴深厚、办案实践经验丰富、专业能力突出的拆迁律师，一定会对案件起到不可忽视的积极推动作用。尤其是很多被拆迁人原本不知法、不懂法，意识到应当依法维权时，往往时间已经非常紧迫，很多程序的启动期限已接近尾声，准备时间已经没有那么充分，维权就更有赖于专业拆迁律师的经验判断和能够第一时间调用的知识储备。不管是接案前，还是办案过程中，专业律师往往不会铁断要求被拆迁人一定要如何如何，而是会从法律专业角度为被拆迁人做全面分析，并提出自己的专业建议，充分尊重当事人的自主选择权利。律师可以告诉被拆迁人，在有限的时间内拓展自己的法律知识面，一定有助于被拆迁人开展维权工作，律师也可以告诉被拆迁人，委托专业、负责的拆迁律师介入案件，一定能对维权起到正面帮助作用。但究竟要...
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一、拆迁协议的签订与效力：关于无效和可撤销的拆迁协议，拆迁律师在《拆迁补偿协议已经签了，还能反悔吗......》一文中为大家做过简单说明；关于近亲属代签拆迁协议等特例情况，拆迁律师也都分别单独做过解析。在此我们仅引用结论：并不是只要被拆迁人签了字的拆迁协议就一定有绝对的法律效力。二、拆迁协议与补偿搬迁的关系：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。《条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。根据以上相关法律条款可以明确的是，在征收拆迁过程中，关于协议签订、补偿搬迁的简要合法流程应当是，双方先经过协商签订拆迁补偿协议，稍后拆迁方按照协议约定对被拆迁人履行补偿安置义务，最后被拆迁人按照协议约定配合完成搬迁工作。实践中的问题在于，一方面拆迁方常常不能在被拆迁人搬迁前如约履行补偿安置义务；另一方面拆迁方过于积极地督促被拆...
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征地补偿安置方案并不是只要“存在”就可以的，根据《征收土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。具体来说，当征地补偿安置方案作出后，地方土地行政主管部门应当将《方案》在被征收土地范围内进行公告，并听取被征收土地的农村集体经济组织和被征地农民的意见，被征收人依法提出听证要求的，应当举行听证会。征补方案确需修改的，依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。也就是说，在这一步之前，征地补偿安置方案尚未经管辖政府审批，在通过以上公告和意见征集后，土地行政主管部门才能将附具被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人的意见及采纳情况及听证笔录等的征补方案报市、县级人民政府审批。在方案经市、县人民政府审批后，征地补偿、安置方案才能正式实施。拆迁律师特别要提醒被征地农民注意的是，一旦征补方案开始实施，针对具体的征地补偿、安置问题的争议不会影响方案的实施。被征收人对补偿标准有异议的，将由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决（实践中参考行政复议程序）。（采晴整理）
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国有农场的征收，由于国有农场的土地性质是国有，地方政府普遍存在以此为由拒绝向被征收人，尤其是农民个人给付土地征收补偿的情况。那么国有农场被征收时，农民个人究竟能否得到基于土地相关权利的补偿，相关的法律依据又是什么呢？拆迁律师接下来就来为大家重点解析这两个问题，希望能为有相关困惑的被征收人提供一些维权启发。被征收人首先要明确的一点是，并不是土地使用（权）人是农民，土地就一定是集体土地。实践中国有农场与集体经济组织的交叉，主要基于《农场土地承包法》第二条规定，其中明确：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”也就是说，农民朋友们从村集体经济组织，或地方政府手中承包的农场，也有可能是在国有土地上开发经营的国有农场。在农场被划入征收范围时，农民朋友们首先要明确自己所在（所承包）的农场属于何种性质，土地性质是集体所有土地还是国有土地。为了明确这一点，农民朋友们可以通过向当地国土部门申请信息公开的方式确认土地的性质，如果确认农场属于国有农场，那么被征收人就要调整维权思路，不能拘囿于“农民承包经营的土地应当是集体土地，集体土地被征收应当有土地征收补偿费”这样的片面认识中。目前的国有农场主要以三种运营模式存在，第一种是国家经营，以支付薪酬的方式聘任职工；第二种是国家将农场承包给集体经济组织，再由集体经济组织通过签订承包合同的...
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拆迁律师希望被拆迁人理解的一点是，如果整个征收项目是合法有效的，被拆迁人与拆迁方的争议仅与拆迁补偿安置条件有关，那么被拆迁人就要时刻谨记，自己的维权目的并不是“让拆迁工作进行不下去”。对被拆迁人来说，最重要的是如何取得自己应得的公平合理且充分的拆迁补偿。如果被拆迁人在受到胁迫或欺骗的情况下，并非出于自愿地与拆迁方签订了不合理的拆迁协议，可以依法向法院提起诉讼，请求法院确认拆迁协议无效，重新签订公平合理的拆迁协议。在这个过程中，被拆迁人也可以主动联系拆迁方进行协商谈判，要求对方给予自己充分合理的补偿。重要的是，被拆迁人能否掌握充分的证据和法律依据，有效拿捏住拆迁方，让对方意识到自己应当对被拆迁人的合理诉求提起重视。而这一点的实现，有赖于被拆迁人在个案中的实际运筹。当拆迁协议明显存在问题时，被拆迁人要以合法有效的方式捍卫自己的权利，争取自己的权益。（采晴整理）
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根据《征收土地公告办法》第九条之规定，征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内，对征补方案有异议的农村集体经济组织、被征地农民和其他权利人有权向市、县人民政府土地行政主管部门提出异议或申请举行听证会。从依法公告，到被征收人意见权和听证权的行使，都旨在充分保障征地补偿安置方案内容的合法性和合理性，保障被征地农民能够得到充足的、公平合理的补偿。实践中，部分地方征收过程中对征地补偿安置方案公告和意见征集、听证会组织等相关程序一笔带过，严重干扰了被征地农民的相关救济权利的正常行使。而在对被征收人相关权利的蔑视背后，是无良征收方对被征收人依法应得的征收补偿的不合理削减克扣，违背了设立土地征收和征地补偿安置概念的初衷。对于这种情况，拆迁律师建议被征收人主动要求公开征地补偿安置方案，充分行使自己的意见权和听证权利。对于罔顾法律法规规定，违法实施征地行为的，被征收人还可以通过针对行政机关违法行政行为提起行政复议或行政诉讼的方式对其予以纠正。（采晴整理）
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一、对大宗财产的保护和取证：在最高院发布的一则相关案例中，由于被拆迁人赵先生未能提供充分证据证明其主张的观音像等价值共计300万元的大宗财物存在，且确因被诉强拆行为被毁损，最终三级法院均未支持其该部分的赔偿请求。但对其主张的价值共计约6.6万元的沙发、茶几、桌椅、冰箱电器等日常生活用品的赔偿要求，法院判决予以支持。根据最高法院在该案件的裁判文书中的意见，对于包括以上物品在内的合理生活用品，可以适用《行政诉讼法》第三十八条第二款的规定，即因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。但对于其他不属于日常生活用品范畴的大宗财物，仍旧需要被拆迁人举证证明。鉴于此，拆迁律师再次郑重提醒被拆迁人，如果拆迁补偿久商不决，被拆迁人一定要提前做好转移、保护贵重动产的准备，尤其是在接到如征收补偿决定、限拆决定等时。即使一时不方便转移的，也一定要做好拍照录像取证工作，最好能够准备充分的、能够证明物品价值的证据。二、对房产的拍照录像取证：除了对大宗财物的拍照、录像取证外，拆迁律师还建议被拆迁人在强拆发生前后做好房屋本身的拍录取证工作，并妥善保管相关的产权证明文件。相较于对强拆过程的拍录和对强拆人员身份的确认和证据固定，对房产本身价值和因强拆发生的变化状态的取证显然要易操作得多。被拆迁人可以在接到拆迁相关公告通知后，用手机等具备摄影录像功能的设备对房屋内外进行录像、拍照。拆迁律师需要提醒被拆迁人注意...
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