一、商业拆迁一般是指由开发商作为拆迁主体，以商业盈利为目的，在开发商和被拆迁人协商一致的情况下，由被拆迁人将自己的房屋所有权和土地使用权转让给开发商，并由开发商组织拆除房屋，同时在土地上建造房地产的行为。二、政府拆迁指的是县级以上人民政府作为拆迁主体，并出于公共利益的需要，通过行政手段并依照法定的程序将房屋所有权或土地使用权收归国有的行为，双方签订的协议属于不平等主体之间的协议。三、商业拆迁和政府拆迁主要有五点不同，包括：（一）实施的主体不同：商业拆迁的主体是房地产开发商等一般民事主体；而政府拆迁的主体是县级以上人民政府，拆迁由政府根据地方政策实施主导。（二）实施目的不同：实施商业拆迁是以商业盈利为目的，是拆迁方和被拆迁方之间的平等商业交易；政府拆迁根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知，必须是出于公共利益的需要，不具有盈利性，同时需要给予被拆迁人相应的拆迁补偿，所以政府拆迁行为具有一定的强制性。（三）拆迁范围有差异：商业拆迁的范围较为特定，主要是针对一户或者多户进行；而政府拆迁在实践中大多都是针对一整块区域，其涉及的范围较广。（四）拆迁补偿差距大：商业拆迁是拆迁双方基于民事关系，在自愿平等原则下协商一致达成的协议，双方可就拆迁补偿随意谈判，被拆迁人对于补偿不满意的，则拆迁方不能强制拆迁；征收拆迁必须是政府依照法定程序实施，拆迁方只需要在不降低被拆迁人生...
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实践中经经常出现以航拍图认定房屋面积以及违建的情况，但这有法律依据吗？《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，房屋面积以及是否是合法建筑一般有不动产权属证书如房产证即可。但是实践中很多农村的房屋都没有房产证，此类不能一概而论。但是，很多地方就是以航拍图来认定面积和违建。这合法吗？以航拍图确定面积和是否是违建没有法律依据。认定违法建筑及限期拆除是受《行政处罚法》的调节，而行政处罚法规定的处罚依据是法律、行政法规、规章。航拍图不过是出现与政府“红头文件”中，显然非法定的依据。根据《城乡规划法》等法律法规的规定，违法建筑主要是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而根据“法不溯及既往”原则，在该法生效之前的房屋，即使没有相关证件，也不能以航拍图为依据认定为违法建筑。（采晴整理）
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一、企业应当明确在拆迁前，自身应当做好哪些准备？首先，企业在拆迁之前应当对征地拆迁项目有一定的初步了解，了解拆迁安置补偿政策，针对征地拆迁的合法性、拆迁进程、拆迁补偿标准、拆迁方主体以及拆迁后土地的用途等方面进行分析，并根据日常经营生活中积累的社会关系建立企业拆迁的信息渠道，只有知己知彼才能保证自己在企业拆迁过程中更好的维权。其次，企业在拆迁之前应当针对自身的价值有一个明确的评估清单，评估内容主要包括企业所在土地的性质、价值，企业房屋价值、设备价值等，多方面客观评价企业的资产。只有做到对企业资产心中有数，才能更好的和征收方进行协商谈判。并自行对企业进行检测，消除可能存在的法律隐患，包括税务、消防、安全监管等问题。此外，企业应当将自己合法经营的各类证件准备齐全，主要包括企业所在土地、房屋的证件、企业营业执照、纳税凭证等。如果证件不齐全，企业应当积极去补办，以免在征地拆迁过程中被归为“违建”。对于由于政策或历史原因而无法补办齐全的证件，企业需要根据相关政策和法条的规定找出自己能够免责的事由。二、企业在征地拆迁过程中，应当了解自身可以获得哪些补偿？企业拆迁的补偿项目主要包括以下几方面：土地、房屋和建筑物的补偿、设备设施搬迁补偿、停产停业损失补偿、人员遣散安置补偿以及奖励费用。其中，停产停业损失补偿是影响企业发展的最大因素，其指的是由于企业拆迁导致企业不能继续生产经营而产生的损失，此类补偿...
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的所有权内容包括四个方面，即占有、使用、收益、处分。在不违法的情况下，商品房可以自由地转让、出租、赠与，不受任何单位和个人的干涉。其收益也归个人所有，购买者在缴纳税费后也无需缴纳其他的费用。土地使用权期限分为40年、50年、70年。包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于“小产权房”。（采晴整理）
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因建设经济适用房的土地是以划拨形式获得的，因此其价格较为低，本身也带有福利的性质。也正是其这一特点，在上市交易方面，经济适用房也不同于商品房。关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第三十条第一款和第二款规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。（采晴整理）
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目前我们所拥有的房屋产权证书基本上是三种：商品房、经济适用房、房改房。这三类证书都是购房者对房屋享有所有权的凭证，但其在交易和使用方面存在着一定的差别。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。成本价的产权证说明房屋的使用、收益、处置的权利归产权人所有，不需要经过原单位的同意就可以进行处置，但该房屋的收益受到限制。按照规定，成本价的产权人可以选择两种收益方式：一是直接上市交易，由购买人补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款。房屋售价每平米超过一定数额的，产权人和原产权单位要进行收益分成。二是将成本价的房屋转变为商品房再上市交易，具体由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门缴纳土地出让金，缴纳土地出让金后按照商品房进行交易。以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。标准价的产权只能说明产权人对房屋具有部分产权，产权人上市交易，原产权单位有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，售...
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对房屋合同已签订，未办理房屋权属变更登记，房屋被纳入拆迁范围内，征收补偿款的归属，是谁？在实务中，关于拆迁补偿款的归属问题，应当从以下的三个方面进行论证，即房屋买卖合同是否合法有效，房屋是否已经发生权属变更登记以及房屋原卖家与征收方签订的征收补偿协议是否有效。首先，应当判定买卖双方的签订房屋买卖合同是否是基于双方真实自愿的情况下签订，同时判定房屋买卖合同的内容是否违反了相关法律、行政法规的规定。根据《合同法》的相关规定可知，合同的签订必须基于公平自愿的原则签订，对于不违反法律法规依法成立的合同受法律保护。因此，基于双方公平自愿原则，内容符合法律法规强制性规定的房屋买卖合同应当认定合法有效。其次，在认定房屋买卖合同合法有效的前提下，房屋未办理权属变更登记的，根据《物权法》第九条的相关规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭的经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”可知，虽然房屋的购买人占有、使用该房屋，但实际并没有取得房屋所有权。而根据《物权法》第二十八条的规定可知，若由于人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变更、设立、消灭或者转让的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此可见，房屋的购买人由于征收行为的发生导致房屋物权的消灭而不能取得房屋的物权；房屋出卖人若与被征收方签订补偿安置协议，则该协议有效。同时，根据最高法作出的判例可知，应...
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目前，社会上出现各式各样的“腾退”，其存在模式多样，主要以绿化还植、棚户区改造、文物保护以及环境保护为借口，要求房屋所有权人或者土地使用权人进行腾退，侵犯房屋所有权人以及土地使用权人的利益。那法律上究竟如何定义“腾退”呢？目前我国法律并没有对腾退具有明确的法律定义，“腾退”现象的出现主要征收方为了加快征收进程，实行土地的储备和建设而出现的一种变相的征收或拆迁行为。腾退主要指的是在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。因此，当被腾退人遭遇违法腾退时，应当如何救济自己的权益呢？首先，对于村委会主导实施的腾退行为，被腾退人可以申请村务信息公开。根据《村民委员会组织法》的相关规定并没有赋予村民会议决定宅基地和房屋腾退的权限。然而在实践中，村委会通常会发起村民代表大会，并通过腾退宅基地和房屋决定的相关内容，村委会发起此类会议通过的“腾退”决定事项并不符合法律的相关规定。因此当村委会实施此类行为时，被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第三十条的相关规定要求村委会就村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况进行公开。对于村委会不公开或公开事项不真实的，被腾退人有权向上一级人民政府反映，由上一级人民政府责令村委会依法公布。同时，对于镇政府、区政府实施的腾退行为，可向相关行政部门申请政府信息公开，要求行政部门公开地块审查意见、征...
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随着社会城镇化发展的不断建设，城中村改造项目也逐步在很多城市中开展。在实践中，经常出现当城中村被划入改造范围内，征收方与房屋所有权人就补偿事项谈拢后，随即开启城中村改造项目的情形，而承租人自始至终不知道这件事，直到最后看到腾退通知时，才发现自己需要立即搬走，也没有办法就自己的损失要求征收方进行补偿，导致承租人蒙受损失。很多承租人不得不进行腾退，给生活工作带来了巨大的麻烦。因此当承租人遇到城中村改造项目，需要搬迁时该如何维护自己的权益呢？承租人和出租人签订了房屋租赁合同，且房屋租赁合同未到期时，当房屋被划入城中村改造时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收方只需对出租人（房屋所有权人）给予补偿。但征收方的城中村改造行为造成承租人搬迁的，则征收方应当给予承租人相应的搬迁补助费。租赁合同的是否解除与房屋拆迁补偿没有关联，房屋征收补偿的对象是房屋产权人，与承租人没有关系，出租人与承租人之间法律关系由合同法等相关法律进行调整，如果出租人对于因拆迁而解除租赁关系不满意，可以通过民事诉讼诉出租人予以解决。同时，如果双方签订的租赁合同的标的是用于商业经营，租赁的店铺建筑合法，且承租人若具有合法的营业执照，在经营过程中正常纳税，店铺租赁还在承租期内，此时承租人可以向征收方主张损失补偿，该类损失补偿可以根据专业评估机构的评估结果确定。由上可知，租赁合同未到期的承租人在城中村改造项目中可以主...
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普遍在一些农村中，由于法律的宣传不够，很多百姓在建造房屋时并没有履行相应的合法手续，但也从没有相关的部门提醒他们应该办理证件，因此，这些百姓便认为自己的房屋建造合法，一直居住在此，一旦遇到拆迁时，才知道自己的房屋没有合法手续。通常，经历过合法手续办理过房产权属证书的房屋都有补偿，但没有证的房屋真的没有补偿吗？在农村中，大多数房屋都是祖祖辈辈一直生活的场所，而由于历史原因，这类房屋很多都没有办理过相应的产权证书，但并不能因为此类房屋没有产权证书，就将房屋认定为违章建筑，从而剥夺他们取得拆迁补偿的权利。此类宅基地如果历史上曾通过合法的手续获得了批准，则应认可该批准的效力，按照批准的实际面积予以补偿，如果没有经过批准，但补办过相应手续的，则按照登记的面积予以补偿。其次，对于在原有宅基地上依法修建房屋的，但由于一些政策性原因未能办理权属证书的，同样应当予以相应补偿。而对于一些在征地公告发布后，属于征地范围内的百姓在自家院内抢建房屋建筑，欲以增加建筑面积从而获得更高额的补偿款的，北京律师必须很负责任的告诉你，这种情况下多建造的房屋是绝对没有补偿款的，在征地过程中，征收负责部门通常会对征地范围内的建筑进行测量评估登记，对房屋现有情况予以冻结，因此，抢建房屋多得补偿这种情况在征地中是绝对不可能发生的，甚至可以说这种行为更像是一桩赔本的买卖。还有一种情况便是违法占地建造房屋的情况，在我国《土地管理...
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